عبور از خط قرمز

یکی از مسائلی که همواره ذهن سیاستگذاران و تصمیم‌گیران بخش مسکن را معطوف خود کرده، دوری جستن از سیاست‌های تحریک تقاضا به خاطر پیشگیری از افزایش قیمت مسکن بوده است. از همین رو از اتخاذ هرگونه سیاست تحریک تقاضا همچون پرداخت تسهیلات خرید مسکن یا فروش اقساطی تسهیلات پرداخت شده، اجتناب شده است. دیر زمانی است که این تسهیلات برای بانک‌های تجاری ممنوع و صرفاً محدود به سپرده‌گذاران صندوق پس‌انداز مسکن شده است، که آن نیز با ضوابط و دوره‌های انتظار سپرده‌گذاری و محدودیت سقف تسهیلات هیچ‌گاه از 20 الی 40 درصد قیمت یک واحد مسکونی کوچک و ارزان‌قیمت فراتر نرفته است؛ و از این رو، عملاً اثر چندانی بر افزایش قدرت خرید متقاضیان نداشته و باری نیز از دوش متقاضیان واقعی مسکن کم نکرده است. استدلال این عده از مسوولان این بوده که تسهیلات خرید، زمینه پیشی گرفتن تقاضا از عرضه مسکن را فراهم کرده و بازار را از تعادل خارج و باعث افزایش قیمت مسکن خواهد شد. اوج این تفکر در دوره آقای احمدی‌نژاد حاکم شد به ویژه اینکه در ابتدای این دوره و در سال 1385 تسهیلات خرید 10 میلیونی مسکن به عنوان یکی از برنامه‌های طرح جامع مسکن مطرح و این موضوع همزمان شد با شروع دوره رونق مسکن و جهش قیمت‌ها در این بخش باعث شد مسوولان اقتصادی و دولتمردان آن زمان که هنوز آشنایی چندانی با قانونمندی‌های بخش مسکن نداشتند تقصیر تمام نابسامانی‌های بازار و اتفاقات مربوط به افزایش قیمت مسکن را به طور یکسره و کامل متوجه تسهیلات اعلام‌شده (ولی عمل نشده)، فوق بدانند و متعاقب آن دستور ممنوعیت مطلق پرداخت هرگونه تسهیلات خرید از جانب هر یک از بانک‌ها اعم از دولتی، خصوصی و موسسات اعتباری را صادر کنند. حتی برای تسهیلات حساب سپرده‌گذاری صندوق پس‌انداز مسکن بانک مسکن که تسهیلات خرید آن مبتنی بر سپرده‌گذاری بود نیز محدودیت قائل شدند. این ممنوعیت چنان مورد تاکید قرار گرفت که تا هشت سال پایان دوره همچنان به عنوان خط قرمز برای کلیه بانک‌ها مورد عمل قرار گرفت. در دوره اخیر نیز به‌رغم آنکه وزارت راه و شهرسازی، به عنوان متولی مستقیم بخش، متقاضی افزایش سقف وام و نیز خارج کردن آن از انحصار صندوق پس‌انداز مسکن و مجاز کردن سایر بانک‌ها برای پرداخت این نوع تسهیلات بوده، تاکنون این درخواست مورد اجابت قرار نگرفته و اخیراً تنها با افزایش محدود سقف تسهیلات سپرده‌گذاری صندوق پس‌انداز مسکن به میزان 35 میلیون تومان موافقت شده است که این تسهیلات به دلیل آنکه در کلانشهرها عملاً بیش از 10 درصد و در شهرهای کوچک بیش از 30 درصد قیمت یک واحد مسکونی ارزان‌ قیمت را پوشش نمی‌دهد نمی‌تواند به تحریک تقاضا منجر شود و تاثیر چندانی بر افزایش تقاضای موثر خانوارها نخواهد داشت. این موضوع حکایت از تداوم حاکمیت تفکر تاثیر تحریک تقاضای موثر بر قیمت مسکن در بین مسوولان و تصمیم‌گیران کلان اقتصادی داشته و همچنان از این سیاست تبری می‌جویند تا شاید با پیگیری سیاست فوق، مرهمی بر کنترل قیمت مسکن بگذارند یا به افزایش قیمت مسکن دامن نزنند. نگارنده از ابتدا از جمله منتقدان این سیاست بودم و به جهت مسوولیتی که در این حوزه برعهده داشتم تشکیک خود را نسبت به عقیده فوق مطرح کرده‌ام، لکن همچون زمان حاضر مدیران ‌ارشد کشور از پذیرش آن امتناع می‌کردند.

در نوشته حاضر برخی از دلایل کارشناسی خود را در ارتباط با این موضوع بیان می‌کنم امید آنکه طرح این دلایل بتواند زمینه‌ای برای تصحیح برداشتی که در این خصوص وجود دارد فراهم کند.

1- نگارنده همواره و در نوشته‌های متعدد بر تاثیر قالب عوامل برون‌زا بر تحولات بخش مسکن و افزایش شاخص قیمت آن، تاکید کرده‌ام. این عوامل از دو سو قیمت مسکن را تحت تاثیر قرار داده است. از یک‌سو، ورود ادواری سرمایه‌های سرگردان ناشی از افزایش بی‌قاعده نقدینگی در اقتصاد کشور که منجر به شکل‌گیری تقاضای سرمایه‌ای یا به اصطلاح سوداگرانه یا بورس‌بازی در بخش شده است. که این عامل دلیل اصلی شکل‌گیری الگوی خاص رکود و رونق یا نوسانات جهشی قیمت مسکن در کشور بوده است و از سوی دیگر و در مرحله بعد فشار هزینه یا افزایش قیمت نهاده‌های تولید مسکن بوده که متاثر از تورم عمومی، منجر به افزایش قیمت تمام‌شده مسکن و از این طریق افزایش قیمت مسکن شده است. این عامل در برخی از مقاطع که تورم عمومی رشد بیشتری داشته‌است، همچون زمان اجرای مرحله اول هدفمندی یارانه‌ها، نقش بیشتری در افزایش قیمت مسکن ایفا کرده است. در مقابل موضوع فوق، هیچ‌گاه اتفاق نیفتاده که تقاضای موثر خانوارها یا متقاضیان واقعی مسکن، یعنی کسانی که نیازمند تسهیلات خرید مسکن هستند منشاء افزایش قیمت مسکن شده باشند.

به عبارت دیگر، هر زمان که بهمن تقاضا در بخش شکل گرفته است، این بهمن، ناشی از تقاضاهای سوداگرانه یا تقاضاهایی بوده که قدرت خرید بسیار بالایی داشته و به عنوان فرصت سرمایه‌گذاری وارد بخش شده است. این موضوع خود موجد شکل‌گیری الگوی پلکانی رشد قیمت مسکن برخلاف رویه عمومی تورم شده است. یعنی متناسب با دوره‌های ورود و خروج تقاضاهای سرمایه‌ای، قیمت مسکن با رونق یا رکود مواجه شده است.

2- مشکل اصلی پایین بودن قدرت خرید خانوارها و عدم رشد آن متناسب با قیمت مسکن در اقتصاد کشور ما، مربوط می‌شود به عدم تعادلی که بین اقتصاد خرد و کلان وجود دارد. به عبارت دیگر، قیمت مسکن متناسب با تورم عمومی جامعه ریشه در ساختار کلان اقتصادی داشته و بر اساس شاخص‌های کلان رشد می‌کند در صورتی که قدرت خرید اکثریت خانوارها یا متقاضیان واقعی مسکن بر اساس شاخص‌های خرد یعنی درآمد واقعی خانوار (درآمد اسمی پس از کسر تورم) رشد می‌یابد. این مطلب در کنار دو موضوع دیگر که یکی بازماهیت کلان دارد و آن جریان سرمایه‌ای ناشی از نقدینگی سرگردان در جامعه است که معمولاً در بخش‌ها و در اقشار خاصی از جامعه قرار دارد و دوم ماهیت کالایی مسکن است که به عنوان یک کالای بادوام، یکی از قطب‌های جذب سرمایه‌های سرگردان برای کسب سودآوری شناخته‌شده است، باعث شده روند قیمت مسکن الگوی خاصی پیدا کند. بدین گونه که در وضعیت متداول، قیمت مسکن بالا بوده و قدرت خرید متقاضیان واقعی، پایین است. یعنی وضعیت عادی مسکن در کشور معمولاً یک وضعیت رکودی است. این وضعیت غالباً برای مدت 3 تا 5/3 سال بر کشور حاکم است. در این مرحله قیمت نسبی مسکن، نسبت به سایر کالاهای بادوام کاهش می‌یابد و لذا فرصت سرمایه‌گذاری از نوع تقاضای سوداگرانه در بخش فراهم می‌شود. این سرمایه به صورت بهمن‌وار بر بخش مسکن فرود می‌آید و طی مدت یک الی یک سال و نیم قیمت مسکن را با جهش مواجه می‌کند. بعد از این نوبت تقاضای خانوارها می‌شود که تحت فشار شدید خود را به قیمت‌ها و تقاضای موجود برسانند. صاحبان سرمایه‌های سوداگر، در این زمان واحدها را به متقاضیان واقعی با سود سرشاری که در مدت کوتاه کسب کرده‌اند واگذار می‌کنند و از بخش خارج می‌شوند و سرمایه خود را متوجه بخش دیگری از جمله بازار ارز، سکه، بورس و ... می‌کنند تا در دوره بعد مجدداً وارد بخش شوند؛ و این چرخه مدت‌هاست که به این ترتیب و به این منوال گردش می‌کند. به عبارت بهتر، در هیچ‌یک از ادوار رکود و رونق، ابتدا قدرت خرید خانوارها افزایش نیافته و تقاضای واقعی تحریک نشده تا قیمت افزایش یابد بلکه قیمت تحت تاثیر متغیرهای کلان اقتصادی یا تقاضاهای سرمایه‌ای تحریک شده است و بعد قدرت خرید با تاخیر زمانی و تحت فشار و به طور نسبی تعدیل شده است. و در همه این ادوار نیز، سیاست‌هایی همچون پرداخت تسهیلات خرید به جهت اجتناب از تحریک تقاضا، کنار گذاشته شده و ممنوع بوده است. یعنی هم تسهیلات خرید داده نشده و هم قیمت مسکن با الگوی خاص خودش و متناسب با تورم عمومی جامعه افزایش یافته است. تحت شرایط فوق به نظر می‌رسد تسهیلات خرید و یا افزایش قدرت خرید خانوارها بتواند الگوی رکود و رونق‌بخشی را نیز تصحیح کند. چرا که قیمت مسکن در نهایت و در دوره‌های میان‌مدت، و حتی در غیاب تقاضای موثر خانوارها و با کمک تقاضای سرمایه‌ای افزایش می‌یابد؛ و در دوره رونق عقب‌ماندگی خود را از شاخص تورم جبران می‌کند. حال اگر از ابتدا و با کمک تسهیلات خرید، توان خرید متقاضیان افزایش یابد، از یک‌ طرف از تعمیق رکود پیشگیری می‌شود و از طرف دیگر جهش یکباره قیمت در دوره رونق اتفاق نخواهد افتاد.

3- بالاخره اثر بعدی عدم تحریک تقاضای موثر، شکل‌گیری الگوی خاص ساخت‌و‌ساز مسکن در کشور است. الگوی رکود- رونق موجود، نظام ساخت‌و‌ساز را از دو وجه تحت تاثیر قرار می‌دهد، اول به جهت ایجاد نوسانات در مقدار تولید متناسب با دوره‌های رکود و رونق، به این ترتیب که در دوره رونق با افزایش قیمت‌ها تقاضا برای ساخت‌و‌ساز به شدت افزایش می‌یابد و آمار پروانه‌های صادره افزایش می‌یابد. در دوره رکود با ثبات قیمت، واحدها آماده بهره‌برداری می‌شوند لکن خریدار برای این واحدها وجود ندارد و این خود به تعمیق رکود می‌افزاید. در نتیجه در این دوره، تقاضا برای سرمایه‌گذاری کاهش می‌یابد و پروانه‌های کمتری صادر می‌شود، و در دوره رونق واحدهای کمتری برای عرضه وجود دارد و این خود بر شدت افزایش قیمت می‌افزاید. وجه دوم نوع ساخت‌و‌ساز است. تحت شرایط موجود و در غیاب تقاضای موثر خانوار، الگوی ساخت به سمت احداث واحدهای لوکس و گران‌قیمت که تقاضای سرمایه‌ای برای آن وجود دارد گرایش پیدا خواهد کرد. لکن اگر از ابتدا قدرت خرید متقاضیان واقعی در بازار وجود داشته باشد نظام ساخت‌و‌ساز، متعادل‌تر خواهد شد.

جمع‌بندی و نتیجه‌گیری

سیاست‌های طرف تقاضا و سیاست‌های طرف عرضه، دو جزء تفکیک‌ناپذیر از یکدیگرند و به مثابه دو روی یک سکه عمل می‌کنند؛ و اساساً نمی‌توان سیاست‌های حمایت از تولید را به صورت یک‌طرفه پیش برد، بدون آنکه فکری برای افزایش تقاضای موثر داشت. در ادوار گذشته تصمیم‌گیران و سیاستگذاران کلان اقتصادی، تحت این القائات که عرضه و تقاضای مسکن با یکدیگر متعادل نیست، به جهت رسیدن به تعادل، توجه خود را یکسره معطوف عرضه کرده، هرگونه تحریک تقاضا از جمله تسهیلات خرید مسکن را باعث افزایش قیمت‌ها دانسته و به مثابه خط قرمز از آن اجتناب کرده‌اند. غافل از آنکه تحت شرایط موجود نیز قیمت مسکن، بدون توجه به توان خرید خانوارها یا متقاضیان واقعی مسکن و تحت شرایط کلان اقتصادی کشور (متغیرهای برون‌زا) به همان میزان که می‌بایست افزایش یافته و فقط الگوی افزایش قیمت تغییر یافته است که این موضوع بر الگوی ساخت نیز تاثیرگذار بوده و دوره‌های رکود و رونق را به ترتیبی که در چند دهه اخیر شاهد آن هستیم رقم زده است. تغییر نگرش نسبت به سیاست‌های تقاضا و اهمیت دادن به موضوع توان خرید خانوارها، به نظر می‌رسد به تصحیح الگوی رکود و رونق بخش و نظام ساخت‌و‌ساز در کشور نیز کمک کند و توصیه می‌شود سیاستگذاران کلان اقتصادی و بخش نسبت به رویه موجود، تجدید نظر کرده و سیاست‌های تنظیم بازار مسکن را با رویکرد تقاضامحور مورد بازبینی قرار دهند.

* در این مقاله منظور از تحریک تقاضا، سیاست‌های معطوف به افزایش توان خرید متقاضیان واقعی مسکن (نه تقاضا از نوع سرمایه‌ای) است.