چشمه مالی در بازار مسکن

مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن به برخی اما و اگرها در خصوص اوراق بهادار رهنی پاسخ داد. محمد‌حسن مرادی با اشاره به تاریخچه قانونی الزام به انتشار اوراق بهادار رهنی برای کمک به تامین مالی بخش مسکن ضمن پاسخگویی به برخی ابهامات موجود در مورد تعیین زمان رسید، نرخ سود اوراق، زمان راه‌اندازی بازار رهن ثانویه و آنچه هم‌اکنون تحت عنوان انحصار در انتشار اوراق MBS یاد می‌شود، دو الزام مهم برای گسترش بازار رهن ثانویه در بخش‌های مختلف اقتصادی را تشریح کرد. به اعتقاد وی هر چند راه‌اندازی بازار رهن ثانویه با انتشار 300 میلیارد تومان اوراق بهادار رهنی در فاز اول اقدامی روبه جلو محسوب می‌شود اما گسترش این بازار به تاسیس دو نهاد مهم یعنی «نهاد تضمین تسهیلات رهنی» و «موسسات رتبه‌بندی» نیاز دارد.

اوراق بهادار رهنی در شرایط فعلی چه تاثیری در تامین مالی حوزه مسکن دارد؟

با توجه به اینکه حجم اوراق بهادار رهنی صادره در مرحله اول صدور حجم چندان قابل توجهی نبود -300 میلیارد تومان‌- شاید در واقع خود این مقدار تامین مالی در برابر کل نیاز مالی بخش مسکن چندان به چشم نیاید. اما به‌طور کلی نکته قابل توجهی در این میان وجود دارد که مهم‌تر از حجم اوراق منتشره بهادار رهنی است و آن این است که اقدام جدید در راستای راه‌اندازی بازار رهن ثانویه در ایران با انتشار این اوراق شروع شد و در واقع راهی برای تامین مالی با تصویب انتشار اوراق بهادار رهنی و راه‌اندازی بازار رهن ثانویه گشایش یافت که نه تنها در بخش مسکن بلکه در همه بخش‌های اقتصادی قابل استفاده خواهد بود.

واقعیت این است که روش‌های تامین مالی در بخش مسکن تاکنون بیشتر مبتنی بر روش آلمانی بوده است در واقع می‌توان گفت سه روش تامین مالی برای بخش مسکن در دنیا شناخته شده است.

یکی از این روش‌ها روش آمریکایی است، یکی روش آلمانی و دیگری روش دانمارکی.

روش دانمارکی بیشتر بر روی بحث انتشار اوراق قرضه تمرکز دارد که خود اوراق قرضه با توجه به باورهای دینی و اسلامی در ایران قابل استفاده نیست اگر چه برخی راهکارها مانند مرابحه یا انواع صکوک وجود دارد که با استفاده از این روش‌ها می‌توان روش دانمارکی را هم در ایران پیاده کرد.

کما اینکه در برخی پروژه‌ها از طریق اوراق مشارکت این اتفاق می‌افتد. روش آلمانی روشی مبتنی بر پس‌انداز است که عمدتاً روشی است که در ایران برای تامین مالی بخش مسکن استفاده می‌شود. برای مثال صندوق‌های پس‌انداز مسکن مانند صندوق پس‌انداز مسکن یکم یکی از فازهای عملیاتی همین روش آلمانی است. اما روش آمریکایی بیشتر مبتنی بر انتشار اوراق رهنی یا همان MBS است و سهم قابل توجهی هم در تامین مالی بخش مسکن در آمریکا دارد. 66 درصد تامین مالی بخش مسکن در آمریکا از طریق MBS انجام می‌شود. همچنین 26 درصد از تامین مالی بخش مسکن در این کشور مبتنی بر تسهیلات است و مابقی از سایر روش‌ها تامین می‌شود. در سایر کشورها هم MBS سهم قابل توجهی در تامین مالی بخش مسکن دارد. برای مثال در انگلستان MBS سهم 27‌درصدی از تامین مالی بخش مسکن دارد و 61 درصد از تامین مالی مسکن این کشور از طریق تسهیلات انجام می‌شود.

همچنین سهم MBS در هلند 22 درصد و اسپانیا 24 درصد، ژاپن 9 درصد، کانادا 25 درصد و استرالیا 15 درصد است. بنابراین بخش قابل توجهی از تامین مالی تمام اقتصادهای پیشرفته در دنیا در بخش مسکن مبتنی بر MBS یا همان انتشار اوراق بهادار رهنی است.

این در حالی است که ما در مقطع زمانی فعلی به تازگی با راه‌اندازی بازار رهن ثانویه و انتشار 300 میلیارد تومان اوراق بهادار رهنی استفاده از این روش را تجربه می‌کنیم.

این روش جدا از اینکه کمکی به تامین مالی در بخش مسکن محسوب می‌شود مهم‌تر از آن روش جدیدی را برای تامین مالی در حوزه‌های گوناگون اقتصادی در اختیار بازارها قرار می‌دهد و علاوه بر بخش مسکن به سایر بازارهای اقتصادی هم معرفی می‌شود. به این معنا که بانک‌ها نه فقط بخش مسکن را با اتکا به انتشار اوراق بهادار رهنی می‌توانند تامین مالی کنند بلکه به این طریق سایر بخش‌های اقتصادی هم می‌توانند از این روش استفاده کنند. بنابراین هر چه روش‌های تامین مالی متنوع‌تر و کارآمدتر شود قطعاً فعالیت‌های مربوط به تامین تسهیلات به خصوص برای بانک مسکن می‌تواند بانک را توانمندتر کند و هر چه بانک توانمندتر باشد حمایت از بخش و تامین مالی بخش قطعاً قوی‌تر و مطمئن‌تر از قبل خواهد بود.

اثر این اقدام را در واقع می‌توانیم با توسعه بازار رهن ثانویه در تمام بخش‌های اقتصادی بر کل بخش مسکن و همچنین اقتصاد کلان ببینیم.

با توجه به شرایط فعلی اقتصاد کلان کشور، سرمایه‌گذاری در بازار رهن ثانویه از طریق خرید اوراق بهادار رهنی از چه جذابیت‌هایی برای سرمایه‌گذاران برخوردار است؟

لازم به ذکر است، دو مولفه مهم در مباحث مربوط به سرمایه‌گذاری‌های اقتصادی وجود دارد. یکی از این مولفه‌ها بازدهی و دیگری ریسک است. در وهله اول نرخ قابل قبول این اوراق را می‌توان به عنوان یکی از مهم‌ترین جاذبه‌ها برای سرمایه‌گذاران عنوان کرد. با توجه به اینکه هم‌اکنون سقف سپرده‌های بانکی به 15 درصد کاهش یافته است تعیین نرخ 5/18 درصد برای اوراق بهادار رهنی نرخی جذاب از نظر سرمایه‌گذاران خواهد بود. در واقع بازدهی اوراق بهادار رهنی در حال حاضر برای سرمایه‌گذاران نسبت به سایر رقبا و امکانات و شرایط موجود جذاب‌تر است. این در حالی است که بازار رهن ثانویه بازاری کم‌ریسک برای سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود. به این خاطر که یک بانک معتبر یعنی بانک عامل بخش مسکن منتشر‌کننده اوراق بهادار رهنی و تضمین‌کننده آن است.

این موضوع ریسک سرمایه‌گذاری برای سرمایه‌گذاران را به میزان زیادی کاهش می‌دهد به خصوص در بانک مسکن با توجه به اینکه این بانک تسهیلات تخصصی بخش را پرداخت می‌کند، مبتنی بر وثایق مطمئن است و نرخ نکول بسیار پایینی دارد. بنابراین MBS با برخورداری از هر دو مولفه مطلوبیت سرمایه‌گذاری یعنی بازدهی بالاتر نسبت به سایر بازارها و همچنین برخورداری از ریسک بسیار کم و در واقع در حد صفر، جذابیت مطلوبی برای سرمایه‌گذاران دارد که فروش تمام اوراق منتشر‌شده در فاز اول عرضه این اوراق در کسری از ثانیه این موضوع را تایید می‌کند.

چه بخش‌هایی از بازار مسکن برای تامین مالی از طریق این اوراق مناسب هستند؟

قطعاً بخش‌هایی که سود‌آوری بالاتری داشته باشند می‌توانند جذاب‌تر باشند؛ حداقل برای آینده تامین مالی بخش مسکن چون با یک محاسبه سرانگشتی می‌بینیم که با توجه به شرایط فعلی که نرخ تسهیلات کاهش پیدا کرده است و بسیار پایین‌تر از نرخ این اوراق است عملاً بانک در جریان انتشار اوراق بهادار رهنی در حال زیان دیدن است؛ قطعاً اگر قرار باشد این روال را ادامه دهد و بازار رهن ثانویه را گسترش دهد باید منابع خود را در جایی تقویت کند که از بازدهی مناسبی برخوردار باشد و بتواند بیشترین بازدهی را کسب کند.

در عقود مشارکتی اگرچه نرخ مشارکت 18 درصد تعیین شده اما این 18 درصد، نرخی است که بانک می‌تواند آن را به عنوان نرخ سود حداقل انتظاری برای خودش در نظر بگیرد. اما در زمان ورود به هر طرح مشارکتی در صورتی که بازدهی بیشتری حاصل شود به هر حال همه سرمایه‌گذاران از این بازدهی سهم می‌برند بانک هم عملاً می‌تواند نرخ بالاتری را نسبت به 18 درصد کسب کند. بنابراین طرح‌های با توجیه اقتصادی بالاتر می‌توانند بازار هدف منابعی باشند که از طریق MBS تامین می‌شوند.

یا اگر بنا باشد بانک این منابع را در بخش‌هایی به کار بگیرد که مورد حمایت دولت است یعنی الزامات بخش ایجاب کند که بانک ولو با زیان یک اقدام یا فعالیت حمایتی انجام دهد اینجاست که باید نهادهای حمایتی دولت و مانند آنها زیان بانک را از طرق مختلف از جمله یارانه‌های بودجه‌ای جبران کنند در غیر این صورت شاید برای بانک توجیه نداشته باشد که وارد بخش‌هایی شود که عملاً سودآوری مورد انتظار را حداقل به اندازه سودی که باید به اوراق اختصاص دهد نداشته باشد.

حتی بانک‌های توسعه‌ای هم اگر چه در آنها موضوع کسب سود مطرح نیست اما همان بانک‌ها هم هیچ‌گاه به سمت زیان نمی‌روند.

برنامه‌های آتی بانک مسکن و سازمان بورس و اوراق بهادار برای ادامه انتشار اوراق بهادار رهنی (MBS) چیست؟

بنا داریم حدوداً 10 هزار میلیارد تومان اوراق بهادار رهنی در سال جاری منتشر کنیم؛ در واقع اگر بخواهیم بگوییم که حجم تسهیلات رهنی بانک عامل بخش مسکن چقدر است یا قابلیت اینکه این بانک چه مقدار می‌تواند اوراق بهادار رهنی منتشر کند باید گفت که بانک مسکن می‌تواند 86 هزار و 500 میلیارد تومان اوراق منتشر کند، در واقع 70 درصد مجموعه تسهیلات ما تسهیلات پرداختی رهنی است که در قالب عقود مبادله‌ای هستند و بانک این امکان برایش وجود دارد تا هشت برابر عدد 10 هزار میلیارد تومان را در قالب اوراق MBS منتشر کند.

برنامه امسال ما چیزی حدود 10 هزار میلیارد تومان است. اما در این رابطه هم برخی اما و اگرها وجود دارد؛ اگر بانک بتواند این عدد را به مصرف برساند یعنی به جایی برسیم که مطمئن شویم نیاز بازار برای این عدد وجود دارد بانک ظرفیت انتشار این حجم از اوراق بهادار رهنی را دارد.

در واقع سقف 10 هزار میلیارد تومان اعلام‌شده، ظرفیت بانک برای انتشار اوراق بهادار رهنی در سال جاری است اما الزامی برای اینکه بانک امسال تا این میزان اوراق MBS منتشر کند وجود ندارد. در شرایطی که بانک مطمئن شود بازار کشش لازم را برای انتشار این حجم از اوراق دارد و نیاز بازار مسکن به این میزان تامین مالی وجود دارد بانک می‌تواند مطابق با اعلام قبلی این میزان اوراق را منتشر و عرضه کند.

چرا با توجه به مزایایی که بازار رهن ثانویه برای تامین مالی حوزه مسکن دارد تاکنون این ابزار نوین مالی راه‌اندازی نشده بود؟ چه موانعی در این زمینه وجود داشت؟

به لحاظ بستر قانونی علاوه بر اینکه راه‌اندازی بازار رهن ثانویه و انتشار اوراق بهادار رهنی در قانون بازار اوراق بهادار مصوب سال 84 پیش‌بینی شده در قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب سال 87 هم این موضوع پیش‌بینی شده است.

گر چه آیین‌نامه اجرایی آن هنوز هم ابلاغ نشده است یکی از مسائلی که همان زمان مطرح شد و باعث شد بازار MBS راه‌اندازی نشود مشکلاتی بود که آمریکا در بحران مالی سال 2007 تا 2009 با آن مواجه شد که تماماً ناشی از همین اقدام بود.

همین اتفاق باعث شد MBS کاملاً کنار گذاشته شود گر چه به نظر من این نگرانی و ترس تا حد زیادی بی مورد بود چون اتفاقی که در آمریکا رخ داد به این دلیل بود که در این کشور نظارت بر مصرف تسهیلات به شکلی که ما در سیستم بانکی داریم وجود نداشت؛ یعنی به این شکل نبود که حتماً به ازای تسهیلات پرداختی ملکی خریداری شود. حتی تسهیلات را به افرادی که توان بازپرداخت نداشتند و حتی به میزان بیش از 100 درصد ارزش ملک هم پرداخت کردند.

ضمن اینکه هیچ کنترلی هم نبود که آیا این تسهیلات صرف خرید مسکن می‌شود یا خیر. در صورتی که در عملیات بانکی بدون ربا و نظارت بانکی بر مصرف تسهیلات، قطعاً چنین اتفاقی برای ایران نمی‌توانست بیفتد.

ولی همین تجربه جهانی و نگرانی عمیقی که باعث بحران بزرگ در کشور آمریکا شد عاملی شد که تصمیم‌گیران آن مقطع به MBS نگاه منفی پیدا کنند و راه‌اندازی بازار رهن ثانویه عملاً مسکوت نگه داشته شود.

به تدریج با تغییر شرایط و بهبود و احیای اقتصاد آمریکا و کسب تجربیات بیشتر، تا حد زیادی این نگاه هم تغییر کرد به ویژه اینکه مسوولان به این یقین رسیدند که علاوه بر روش‌های موجود به روش‌های دیگری برای تامین مالی در بخش مسکن هم نیاز است بنابراین راه‌اندازی بازار رهن ثانویه مجدداً به جریان افتاد و جدی شد.

با این حال اگر بنا باشد MBS با عمق و جدیت بیشتری دنبال شود حداقل دو نهاد باید ایجاد شود که این حلقه را کامل کند؛ یکی نهاد تضمین تسهیلات رهنی و دیگری موسسات رتبه‌بندی است؛ در نبود این دو نهاد شاید بتوان MBS را در حدی پیش برد اما آن کارایی لازم را به نظر من نخواهد داشت یعنی این هم بر اثر همان تجربه‌ای است که در کشورهای پیشرو در این دو حوزه کسب شده است.

چرا اولین تجربه انتشار اوراق بهادار رهنی در قالب بازار رهن ثانویه تنها از سوی یک نهاد یعنی گروه تامین مالی بانک مسکن اجرا شد در حالی که در اغلب کشورها از جمله آمریکا چند موسسه منتشر‌کننده اوراق بهادار رهنی وجود دارند؟

همان طور که گفته شد انتشار MBS تنها مختص بخش مسکن نیست و سایر بانک‌ها و سایر بخش‌ها می‌توانند از این تجربه برای تامین مالی در سایر بخش‌ها استفاده کنند؛ نمی‌توان گفت انحصار راه‌اندازی بازار رهن ثانویه با گروه مالی بانک مسکن و این بانک بوده است بلکه باید گفت اولین یا شروع‌کننده این بازار گروه مالی بانک مسکن بوده که به دلیل حجم بالای تسهیلات رهنی بانک در فاز اول تنها منتشر‌کننده اوراق بهادار رهنی است.

همان طور که گفته شد بانک مسکن معادل 86 هزار و 500 میلیارد تومان تسهیلات رهنی دارد که هیچ بانکی چنین شرایطی را ندارد حتی در مجموعه تسهیلات بانک‌ها هم اگر بررسی کنید رقم تسهیلات رهنی بسیار از این میزان کمتر است.

بنابراین بحث انحصار به هیچ وجه مطرح نیست ولی طبیعی است که هر کس زودتر از سایرین اقدام به انجام فعالیتی کند نوعی تک‌روی طبیعی برای آن ایجاد می‌شود.

حالت ایده‌آل سوددهی MBS در چه شرایطی اتفاق می افتد؟ در واقع بهترین زمان سوددهی برای انتشار این اوراق چه زمانی است؟

حالت ایده‌آل سوددهی MBS برای منتشر‌کننده اوراق بهادار رهنی زمانی است که بانک یا نهاد منتشر‌کننده اوراق بتواند نرخ تسهیلات بالاتری نسبت به قیمت تمام‌شده نرخ اوراقی که منتشر می‌کند کسب کند. برای مثال اگر در حال حاضر نرخ اوراق بهادار رهنی 5/18 درصد است بانک بتواند تسهیلات را حداقل با نرخ 20 درصد به بالا به متقاضیان پرداخت کند. از سوی دیگر در برخی موارد هم نرخ سود مطرح نیست و این موضوع می‌تواند از طریق کاهش هزینه‌ها انجام شود. در جاهایی که نرخ تجهیز منابع برای بانک بالاتر از نرخ تجهیز منابع از طریق MBS باشد باز هم انتشار اوراق بهادار رهنی برای بانک به صرفه خواهد بود یعنی بانک در جایی اوراق بهادار رهنی را با نرخ 5/18 درصد صادر می‌کند و تسهیلات را با نرخ 19 درصد اعطا می‌کند؛ در جای دیگر با نرخ 19 درصد منابع تجهیز می‌کند و با نرخ 19 درصد هم تسهیلات می‌دهد.

در چنین شرایطی بازهم MBS می‌تواند برای بانک جذاب باشد. بنابراین MBS در دو مورد می‌تواند برای بانک جذاب باشد یکی زمانی که تسهیلات با نرخی بالاتر نسبت به نرخ MBS پرداخت شود، دوم اینکه هزینه تامین منابع برای بانک در سایر روش‌ها بالاتر یا معادل MBS باشد. ضمن اینکه در سایر روش‌های تامین مالی، بانک باید‌ درصدی را هم به عنوان سپرده قانونی پرداخت کند که این موضوع باعث می‌شود قسمتی از منابع بانک درگیر شود؛ یعنی شاید به لحاظ نرخ اسمی نرخ تجهیز سپرده از نرخ MBS پایین‌تر یا با آن برابر باشد اما چون قسمتی از پول استفاده نمی‌شود بعضاً ممکن است به لحاظ عددی نرخ سپرده کمتر باشد اما هزینه آن برای بانک بیشتر باشد.

با توجه به اینکه اقتصاد کشور به خصوص اقتصاد مسکن در آستانه ورود به فاز رونق است و طی دو سال آتی چشم‌انداز رونق می‌تواند باعث بروز برخی ناپایداری‌ها و التهابات در بازارهای اقتصادی شود که به‌طور قطع بر نرخ‌های بانکی هم اثر‌گذار خواهد بود؛ چرا سررسید اوراق بهادار رهنی دو‌ساله تعیین شد؟ بهتر نبود این سررسید برای مدت یک سال تعیین می‌شد؟

با توجه به زمانی که برای تشکیل ارکان بازار رهن ثانویه صرف می‌شود یک سال، زمان بسیار کمی برای سرمایه‌گذاری بانک روی این اوراق است. چون معمولاً اگر بخواهیم این منابع را صرف پروژه‌های مشارکتی هم بکنیم به‌طور قطع بیش از یک سال زمان می‌برد تا این طرح به نتیجه برسد و سرمایه‌ها به بانک برگردد؛ بنابراین یک سال بازه زمانی کوتاهی است و تعیین مدت زمان دو‌ساله به نظر بازه معقول‌تری می‌رسد.