تاریخ انتشار:
گفت‌وگو با وزیر راه و شهرسازی درباره «آفت نگاه تجاری مسوولان به املاک دولتی»
وسوسه زمین
عباس آخوندی ریشه خواسته‌های اخیر مردم در سفرهای استانی رئیس‌جمهور بابت انتقال آب از شهری به شهر دیگر را در «شکل غلط توزیع و واگذاری اراضی دولتی در سطح محدود یا انبوه طی دست‌کم سه دهه گذشته» می‌داند که باعثشده شهرهای امروزی با رشد بادکنکی در مناطق نامناسب، به تمرکز و انباشت جمعیت در آن مناطق منجر شود و در مقابل، شهرهای در مجاورت منابع طبیعی و پرظرفیت برای توسعه، با کسری جمعیت ساکن روبه‌رو شود. این شکل توزیع جمعیت در پهنه کشور به اعتقاد وزیر راه و شهرسازی ناشی از نگاه تجاری دولت‌های گذشته به زمین‌های دولتی بوده که باعث«غفلت سیاستگذاران از قابلیت پنهان این اراضی در نقش اهرم تنظیم‌کننده نظام شهرسازی و اقتصاد مسکن شهرها» شده است. آخوندی برای پایان دادن به تجارت دولتی با زمین، برنامه دارد.
عباس آخوندی ریشه خواسته‌های اخیر مردم در سفرهای استانی رئیس‌جمهور بابت انتقال آب از شهری به شهر دیگر را در «شکل غلط توزیع و واگذاری اراضی دولتی در سطح محدود یا انبوه طی دست‌کم سه دهه گذشته» می‌داند که باعث شده شهرهای امروزی با رشد بادکنکی در مناطق نامناسب، به تمرکز و انباشت جمعیت در آن مناطق منجر شود و در مقابل، شهرهای در مجاورت منابع طبیعی و پرظرفیت برای توسعه، با کسری جمعیت ساکن روبه‌رو شود. این شکل توزیع جمعیت در پهنه کشور به اعتقاد وزیر راه و شهرسازی ناشی از نگاه تجاری دولت‌های گذشته به زمین‌های دولتی بوده که باعث «غفلت سیاستگذاران از قابلیت پنهان این اراضی در نقش اهرم تنظیم‌کننده نظام شهرسازی و اقتصاد مسکن شهرها» شده است. آخوندی برای پایان دادن به تجارت دولتی با زمین، برنامه دارد. هر چند می‌گوید «وسوسه زمین» از گذشته در بین مردم و دولتمردان وجود داشته و به مرور زمان، تشدید نیز شده است. متن گفت‌وگو با عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی را در زیر بخوانید.
آقای دکتر این دومین بار طی سه سال اخیر است که شما از سازمان ملی زمین و مسکن می‌خواهید در مدیریت و واگذاری اراضی دولتی تحول اساسی به وجود بیاورد و با زمین‌ها تجارت نکند. صرف نظر از تاکید مجدد شما بر این موضوع که به معنای عدم توفیق در استفاده بهینه از با‌ارزشمندترین دارایی دولت می‌تواند باشد، دقیقاً اشاره شما به کدام بخش از ماموریت‌های سازمان ملی زمین و مسکن است که آن را مترادف فعالیت‌های تجاری می‌دانید؟
بحث اقتصاد زمین در ایران یک موضوع بسیار قدیمی و ریشه‌دار است و چالش‌های این بخش از بازار ملک حتی قبل‌تر از دولت‌های مدرن نیز در ایران وجود داشته است. در دوره قاجار، ایرانی‌ها پولی را که به دست می‌آوردند به جای آنکه در بخش‌های مولد و ارزش‌زا سرمایه‌گذاری کنند و ارزش‌افزوده مدنظر خود را از مسیر تولید به دست بیاورند، آن را یک‌راست در بازار ملک صرف خرید زمین می‌کردند و از طریق سوداگری زمین دنبال ایجاد ثروت بیشتر بودند. هنوز هم این تفکر در کشور وجود دارد و افراد انباشت سرمایه خود را صرف خرید زمین می‌کنند حال اینکه، زمین وضعیت ثابتی دارد و عملاً ارزش‌افزوده ندارد. از این‌رو این موضوع در اقتصاد ایران وجود داشته و دارد. این‌طور بهره‌برداری سرمایه‌ای از زمین، تا حدودی ناشی از سیاست‌های نادرست دولت‌ها و در مخاطره نسبی بودن مالکیت خصوصی در ایران بوده است که باعث شد مسیر سوداگری در بازار محدود زمین، هموار و هموارتر شود. طی بیش از سه دهه اخیر اگرچه در برخی دوره‌ها، تلاش شد نگاه تاجرمآبانه به زمین‌های دولتی کنار گذاشته شود اما چون اقتصاد شهرها و نظام غلط شهرسازی، حباب قیمت زمین را بزرگ‌تر کرد وضعیت به جایی رسید که در
عمل اراضی تحت مالکیت دولت خاصیت خود را در نقش ابزار توسعه مطلوب شهرها از دست بدهد و به منبع درآمدی دولت و ابزار توزیع رانت بین گروه‌های خاص بدل شود.
زمین‌های دولتی علی‌القاعده باید در خدمت برنامه‌های کلان تامین مسکن و توسعه فیزیکی شهرها باشد. با همین منطق، بخش زیادی از این اراضی در سال‌های اخیر و در دولت‌های مختلف، با هدف ساخت مسکن در مقیاس‌های متفاوت، به سازنده‌ها یا اشخاص حقیقی فروخته شده است. در نتیجه، برای حداکثر بهره‌برداری از این اراضی، نگاه تجاری به شکل خودکار مبنای عمل واگذارکننده‌ها در سازمان ملی زمین و مسکن بوده است. چطور می‌شود بین این دو مقوله یعنی «واگذاری زمین‌های دولتی بدون نادیده گرفتن ارزش آن» و «کنار گذاشتن نگاه تجاری به این زمین‌ها»، مرزبندی قائل شد؟ آیا می‌شود برای حذف این نگاه، زمین‌ها را به‌صورت رایگان واگذار کرد؟
طرح‌های واگذاری زمین در دولت‌های گذشته منجر به تشدید مهاجرت و سیاست تمرکزگرایی شد در حالی که ظاهر این سیاست‌ها، ضد تمرکزگرایی بود.
برای تبیین این بحث، لازم می‌دانم تجربه دولت‌های بعد از انقلاب در مدیریت و واگذاری زمین‌های دولتی را برای شما شرح دهم تا اشکال و نواقص هر یک از این دوره‌ها مشخص شود. فرآیند تغییر در شکل واگذاری اراضی طی این سال‌ها به سمت تشدید تجارت زمین پیش رفته است. در ایران در دوره‌های اخیر رویکردهای مختلفی به بحث زمین وجود داشته است. یک رویکرد که اول انقلاب بر این اراضی حاکم بود، صفر شدن قیمت زمین را دنبال می‌کرد. آن زمان مسوولان وقت می‌خواستند قیمت زمین را صفر کنند و اعتقادشان این بود که زمین فاقد ارزش است. این رویکرد با انعکاس زیادی همراه شد. نمونه‌های عملی آن استقرار حاکم شهر مستقل در شهرداری تهران بود که شروع به توزیع زمین در تهران کرد. مسوولان وقت بخش مسکن بعدها دیدند این نحوه واگذاری زمین مبتنی بر قیمت صفر، نه‌تنها هیچ کمکی به حل مساله اقتصاد مسکن نمی‌کند بلکه فقط یک نوع انتقال رانت به یکسری افرادی خاص است. دوره بعدی سیاستگذاری زمین به زمان وزارت مرحوم کازرونی در دهه 60 و اوایل دهه 70 مربوط می‌شود. مرحوم سراج‌الدین کازرونی اعتقاد داشت زمین در حالت ذاتی خود فاقد ارزش است و آنچه ارزش دارد خدمات زیربنایی و روبنایی
است که در زیر و روی اراضی ایجاد می‌شود. بنابراین با این نظریه چیزی در حدود 18 هزار هکتار زمین در سراسر شهرهای ایران زیر بار طرح‌های آماده‌سازی زمین قرار گرفت و حجم قابل توجهی فعالیت عمرانی برای تامین خدمات زیربنایی این اراضی آغاز شد. در آن زمان، به جای توزیع زمین‌های خام، اراضی دولتی را با ارزش‌افزوده‌اش و در واقع با احتساب هزینه خدمات ایجاد‌شده روی زمین‌ها، واگذار کردند بدون آنکه قیمت ذاتی زمین را در بهای فروش اعمال کنند. از این‌رو در آن دوره، قیمت زمین برابر شد با قیمت تاسیسات و خدمات و این روش، مبنای قیمت واگذاری زمین‌های دولتی قرار گرفت. این مدل واگذاری زمین نیز دچار نواقصی بود که به تدریج در مراحل اجرا، سر باز کرد. اشکالات کار در این مدل، به نحوه تامین هزینه آماده‌سازی برمی‌گشت. دولت در طرح‌های آماده‌سازی زمین در همه شهرهای ایران، سرمایه مورد نیاز را از طریق پیش‌فروش اراضی تامین می‌کرد. زمین‌ها به‌صورت نسیه واگذار می‌شد و با پول حاصل از فروش غیرنقد اراضی، عملیات آماده‌سازی جلو می‌رفت و به تدریج زمین‌ها به مردم تحویل می‌شد.
مشکلی که به وجود آمد این بود که پول‌ها از سمت پیش‌خریداران به موقع نمی‌رسید و برآوردهای دولت در طرح آماده‌سازی از هزینه‌ها دقیق نبود. در این میان، نرخ تورم مرتب افزایش پیدا می‌کرد و هیچ‌وقت به قیمت برآورد‌شده، امکان عرضه زمین وجود نداشت.
علاوه بر مشکل تامین هزینه آماده‌سازی در سمت عرضه زمین، در طرف تقاضا نیز کسانی که زمین‌ها را گرفته بودند، با دو مساله مواجه شدند. عده‌ای از متقاضیان، جزو اقشار هدف و متقاضی واقعی (تقاضای نیازمند مسکن) نبودند، عده‌ای دیگر توانایی پرداخت هزینه‌ها را نداشتند و از آن مهم‌تر، عده‌ای از خریداران اولیه زمین‌ها، با وسوسه بازار برای فروش به قیمت بالاتر از زمان تحویل مواجه شدند. مدل تعیین قیمت زمین بر اساس هزینه آماده‌سازی و تامین تاسیسات زیربنایی در آن دوره باعث شد از سمت بازار ملک، پیشنهادهای بالاتر به تحویل‌گیرنده‌های اراضی دولتی مطرح شود. آمادگی دلالان و سوداگران بازار زمین برای خرید زمین‌های دولتی با قیمتی چند برابر قیمت واگذارشده از دولت، باعث شد به تدریج اراضی از دریافت‌کنندگان اولیه شیفت پیدا کند به سمت فعالان بورس زمین و کسانی که کارشان واسطه‌گری و دلالی زمین بود.
در واقع عملاً زمینی که دولت با 1500 تومان به خریدار اولی عرضه کرده بود، با ده‌ها برابر در بازار دست به دست می‌شد. در پایان این دوره، مسوولان وزارت مسکن متوجه شدند زمین‌هایی که توزیع کرده‌اند به گروه‌های هدف، از دست آنها خارج شده و در اختیار دیگران قرار گرفته و خریداران اولیه همچنان بدون خانه هستند.
بنابراین این روش نیز عمل نکرد و ریشه آن هم به همان نظریه‌ای برمی‌گشت که «قیمت ذاتی زمین صفر است مگر آنکه تاسیسات زیربنایی و روبنایی در آن مستقر شود».
در دوره قاجار، ایرانی‌ها پولی را که به دست می‌آوردند به جای آنکه در بخش‌های مولد و ارزش‌زا سرمایه‌گذاری کنند و ارزش‌افزوده مدنظر خود را از مسیر تولید به دست بیاورند، آن را یک‌راست در بازار ملک صرف خرید زمین می‌کردند و از طریق سوداگری زمین دنبال ایجاد ثروت بیشتر بودند. هنوز هم این تفکر در کشور وجود دارد و افراد انباشت سرمایه خود را صرف خرید زمین می‌کنند.
در یک دوره نیز تصمیم بر آن شد که وزارت مسکن از محل اراضی تحت مالکیت دولت با سرمایه‌گذار سازنده شریک شود و طرح‌های آماده‌سازی زمین به طرح‌های مشارکت در ساخت تغییر ماهیت پیدا کرد تا ساختمان‌های مسکونی ساخته‌شده و در پایان کار، سهم دولت از زمین، در قالب یکسری واحد مسکونی ساخته‌شده، از سازنده دریافت و به گروه‌های هدف تحویل شود. این طرح در اواخر دهه 60 و اوایل دهه 70 مطرح شد. اما مشکل این مدل واگذاری زمین نیز در نحوه قیمت‌گذاری بود. این سوال در آن زمان مطرح شد که آیا زمین باید با قیمت صفر، به سازنده و شریک دولت واگذار شود و فقط هزینه تاسیسات محاسبه شود؟ در این صورت، همه منافع زمین به سازنده منتقل می‌شد و سهم دولت از محل زمین کاهش پیدا می‌کرد که این موضوع باعث اجحاف به گروه‌های هدف می‌شد.
اگر زمین با قیمت روز در طرح مشارکت در ساخت، واگذار می‌شد، در این صورت قیمت تمام‌شده بالا می‌رفت و گروه‌های هدف از دامنه شمولیت طرح خارج می‌شدند.
در همین حین، بحث فروش تراکم و تغییر کاربری در تهران مطرح شد و ناگهان، مابه‌التفاوت قیمت مربوط به هزینه تامین خدمات زمین با قیمت معاملاتی روز، افزایش پیدا کرد و شکاف بین این دو، به‌صورت تصاعدی تشدید شد. قیمت معاملاتی زمین، تا قبل از تراکم فروشی، تابعی از دو طبقه تراکم ساختمانی روی زمین بود اما وقتی تراکم زیاد شد و به بالای چهار طبقه و پنج طبقه رسید، ارزش بالقوه زمین به شکل عجیبی جهش کرد و بیشتر شد.
قیمت زمین در آن زمان، برابر با قیمت بالقوه ارزش سوداگری شد. این ارزش به توافق با شهرداری برای میزان تراکم و تغییر کاربری بستگی داشت در حالی که قیمت طبیعی زمین برابر با میزان تراکمی بود که در طرح جامع مسکن برای زمین‌ها تعیین شده بود.
فروش تراکم و آمادگی شهرداری به تغییر کاربری و خرید و فروش مقررات ساختمانی در تهران، وسوسه زمین را بیشتر کرد و دولت دیگر امکان مهار قیمت زمین به این معنی که قیمت صفر باشد و فقط هزینه تاسیسات اخذ شود را نداشت.
در نتیجه هرگونه واگذاری زمین‌های دولتی عملاً با واگذاری رانت برابر شد و نگاه تجاری به این اراضی تشدید شد. بنابراین عملکرد دولت به سمتی رفت که زمین‌ها حتماً به انبوه‌ساز و حتماً با قیمت معاملاتی روز به شکل طرح‌های مشارکت واگذار شود. در این سال‌ها هر چقدر قیمت سوداگری زمین بالا رفت، امکان واگذاری برای گروه‌های کم‌درآمد کمتر شد. در حقیقت ارزش‌افزوده واقعی تغییر نکرد، اما ارزش سوداگرانه یا همان حباب زمین، گسترده‌تر شد.
همین مدل واگذاری بود که حاشیه‌نشینی گروه‌های کم‌درآمد را در بیرون شهرها و سکونتگاه‌های غیررسمی رقم زد؟
بله، آسیب بعدی این نوع مدیریت و واگذاری زمین‌های دولتی، بروز اختلال در کل نظام شهرسازی بود. این اراضی در مرکز شهر نبود و عمدتاً در پیرامون شهرها قرار داشت. از این‌رو سوداگری زمین کلاً روی اراضی پیرامونی شهرها صورت گرفت و شهر مدام در مرکز فرسوده شد و بافت‌های فرسوده در درون شهرها به وجود آمد. در تهران وقتی عرضه گسترده زمین در پیرامون تهران همچون منطقه 22، غرب و شرق و شمال شهر از جانب دولت اتفاق افتاد، سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی از بافت مرکزی شهر به سمت بیرون هدایت شد. این رشد پیرامونی تهران طی همین بیست و چند سال اخیر رخ داد و چون در محیط تهران زمین خالی و بکر زیاد بود، بورس‌بازی در آنجا شکل گرفت اما مرکز شهر، از توجه سرمایه‌گذاران ملکی خارج شد و نتیجه آن، فرسودگی بافت مرکزی تهران بود.
از آن طرف، به خاطر دلالی و بورس‌بازی زمین، حاشیه‌نشینی وسعت پیدا کرد چون مهاجرت‌کننده‌ها به شهرهای بزرگ، زمین‌های پیرامونی را تصرف می‌کردند تا بعد از مدتی از جهش قیمت زمین، ارزش‌افزوده به دست بیاورند. این موضوع باعث اختلال در کل سیستم اقتصاد شهر شد. در اواخر دهه 70 و اوایل دهه 80 دولت به این نتیجه رسید که قیمت زمین‌های دولتی بر مبنای قیمت تجاری روز اراضی محاسبه شود و در آن زمان، نگاه کاملاً متضاد از دوره‌های قبل، بر این اراضی حاکم شد. از این‌رو عرضه دولتی زمین تمام شد و اراضی سازمان ملی به قیمت روز عرضه می‌شد.
در دولت قبل، نهایتاً آنچه عمل شد به‌رغم سرمایه‌گذاری فوق‌العاده بالا، نه وضعیت شهرها بهبود پیدا کرد و نه توزیع جمعیت بین‌شهری متعادل شد. نیاز مسکن فرودستان نیز پاسخ داده نشد بلکه میزان مهاجرت به سمت کلانشهرها افزایش پیدا کرد.
دولت در آن زمان، با تجاری کردن مدیریت زمین‌های دولتی، قوی‌ترین ابزار سیاستگذاری اجتماعی خود را در شهرها از دست داد. در خیلی از کشورها، اگر مساحت خانه‌ها کوچک است، فضاهای خدماتی و آموزشی و کاربری‌های مورد نیاز شهرها بزرگ است.
اما نگاه تجاری به اراضی دولتی در سال‌های اخیر سبب شد در واگذاری زمین برای تامین کاربری‌های خدماتی شهرها، مقیاس درآمد و منابع مالی ناشی از واگذاری زمین، برای خدمات غیرانتفاعی و حیاتی شهر ملاک عمل قرار گیرد. اعمال سیاست‌های اجتماعی کلاً مختل شد و لذا مدارس و سایر فضاهای شهری، کوچک و محدود شدند. حتی در قانون نیز واگذاری زمین به قیمت روز برای مدارس به تصویب رسید.مدیریت نامناسب زمین‌های دولتی در اواسط دهه 80 تا اوایل دهه 90، دچار اغتشاش بیشتری شد. در این دوره، از یک طرف قیمت زمین دوباره صفر شد و اعلام شد که دولت قصد دارد برای مردم خانه بسازد. تا آن زمان بازار مسکن کاملاً در اختیار بخش خصوصی بود اما دولت یک‌دفعه ورود گسترده به این بازار انجام داد. غافل از اینکه برنامه دولت در واگذاری 99ساله زمین با هیچ نوع از تقاضای مسکن تلاقی و ارتباط مشخص نداشت؛ نه طبقات مرفه و طبقات میانی و نه طبقات فرودست جامعه.
بنابراین کالای نامرغوب مسکن به شکل بسیار گسترده تولید شد که از تقاضای واقعی فاصله‌اش خیلی زیاد بود لذا روی بازار اثر نگذاشت و قیمت بازار را اصلاح نکرد و بهره‌وری پایین داشت.
از آن طرف با تزریق نقدینگی و افزایش پایه پولی، موجب تورم بسیار بالا شد. در دولت قبل، نهایتاً آنچه عمل شد به‌رغم سرمایه‌گذاری فوق‌العاده بالا، نه وضعیت شهرها بهبود پیدا کرد و نه توزیع جمعیت بین‌شهری متعادل شد. نیاز مسکن فرودستان نیز پاسخ داده نشد بلکه میزان مهاجرت به سمت کلانشهرها افزایش پیدا کرد چون برای کسانی که به‌تازگی وارد شهرهای بزرگ می‌شدند، این زمین‌ها و مسکن‌های ساخته‌شده روی آنها بهترین ایستگاه برای سکونت بود اما تلاقی این خانه‌ها با تقاضای واقعی خیلی کم بود.
منظور شما این است که ساخت و سازهای حاشیه شهرها روی زمین‌های دولتی به جای آنکه نیاز مسکن ساکنان شهرها را پاسخ دهد باعث تحریک مهاجرت به این شهرها شد؟
بله، دقیقاً همین‌طور است. در پیرامون مشهد وقتی ارزیابی اجتماعی از جمعیت ساکن انجام می‌دهید، مشخص می‌شود کسانی که ساکن شده‌اند، از تنوع فوق‌العاده زیاد جمعیتی برخوردار هستند. طرح‌های واگذاری زمین در دولت‌های گذشته منجر به تشدید مهاجرت و سیاست تمرکزگرایی شد در حالی که ظاهر این سیاست‌ها، ضد تمرکزگرایی بود.
از این‌رو دو بار طی چندین سال اخیر سیاست زمین صفر نه‌تنها جواب نداد که تبدیل به ضد خودش شد. بنابراین سیاست زمین یک سیاست بسیار مهم است چون باید منجر به توسعه رفاه در مجموعه شهری، ارتقای کیفیت زندگی، خدمات فضای سبز، آموزشی، بهداشتی، زیست‌محیطی و خدماتی که به کیفیت زندگی برمی‌گردد، شود و پشتوانه توسعه شهر باشد.
ارزش اعتباری زمین با دو مولفه هم قابل کنترل است و هم قابل مدیریت. اگر دولت روی اراضی، نتواند سیاست توزیع جمعیتی پیاده‌سازی کند و زمین‌های دولتی را در نقش اهرم توازن جمعیت بین مناطق شهری مختلف، به‌کار ببندد، واگذاری آن منجر به چرخه تمرکزگرایی فوق‌العاده می‌شود.
پس از نظر شما همه سیاست‌های گذشته تا‌کنون در مدیریت بازار زمین، حاوی نقص یا اشکال بوده است.
این سیاست‌ها نهایتاً نتیجه نداد و این شد که درون شهر که حامل میراث کالبدی، اجتماعی، فرهنگی و اقتصادی و جمعیتی است دچار پوسیدگی شده و پیرامونی بی‌هویت ایجاد شود که سرزندگی، شادابی و تعلق در آنجا وجود ندارد. قیمت خدمات شهری و هزینه اداره شهرها افزایش یافت و مدیریت شهر برای شهرداری‌ها غیرممکن شد و در نتیجه مدیریت شهری به سمت تراکم فروشی بیشتر و چرخه باطل فروش تراکم رفت و رشد حباب زمین و رشد تصاعدی هزینه تامین مسکن و در نهایت حاشیه‌نشینی کم‌درآمدها، سال به سال تشدید شد. در جریان مدیریت نامناسب زمین‌های دولتی، امکان تولید انبوه مسکن و کاهش هزینه ساخت نیز سلب شد.
از نظر شما، چه نوع سیاستی برای زمین‌های دولتی باید از جانب سازمان ملی زمین و مسکن اعمال شود تا اشکالات سیاست‌های قبلی به‌خصوص نگاه تجاری به این اراضی را نداشته باشد؟
بحثی که من دارم این است که آخر کار باید زمین پشتوانه توسعه شهر قرار بگیرد. زمین را باید بگذاریم در جهت پشتوانه شهر و نکته‌ای که وجود دارد این است که نمی‌توان از ارزش اعتباری زمین صرف نظر کرد. درست است که زمین به‌صورت خام فاقد ارزش است اما بسته به اینکه رابطه‌اش با اولین سکونتگاه به چه شکلی است، ارزش اعتباری زمین مشخص و قابل محاسبه می‌شود. همان‌طور که گفتم این ارزش اعتباری قابل صرف نظر کردن نیست. ارزش اعتباری زمین با دو مولفه هم قابل کنترل است و هم قابل مدیریت. اگر دولت روی اراضی، نتواند سیاست توزیع جمعیتی پیاده‌سازی کند و زمین‌های دولتی را در نقش اهرم توازن جمعیت بین مناطق شهری مختلف، به‌کار ببندد، واگذاری آن منجر به چرخه تمرکزگرایی فوق‌العاده می‌شود.
مثلاً ارزش اعتباری زمین در شهری که تراکم جمعیت در آنجا 8 /4 نفر در هر کیلومترمربع است، باید به صفر برسد تا امکان استقرار جمعیت بیشتر به‌واسطه ساخت و ساز و سرمایه‌گذاری ساختمانی فراهم شود. اما در تهران که تراکم جمعیتی 500 نفر در هر کیلومترمربع است، ارزش اعتباری زمین باید به حداکثر سطح ممکن افزایش پیدا کند.
مولفه دوم در مدیریت زمین، تخصیص اراضی برای تحقق اهداف اجتماعی است.
آخر کار دولت به عنوان مسوول رفاه جامعه باید نگران بحث‌های رفاهی، زیست‌محیطی، خدمات روبنایی و کاربری‌های حیاتی شهرها باشد. بنابراین اهداف اجتماعی باید در بحث زمین لحاظ شود و نمی‌شود قیمت روز، مبنای همه واگذاری‌ها باشد.
ما در وزارت راه و شهرسازی طراحی یک مدل چندمنظوره را برای مدیریت و واگذاری زمین‌های دولتی شروع کرده‌ایم. این مدل با لحاظ همه نواقص و تجربه‌های ناموفق گذشته و مولفه‌های مورد نیاز امروز شهرها، در دست تهیه است. قصد داریم به جایی برسیم که در قیمت‌گذاری زمین، ارزش اعتباری از ارزش فیزیکی زمین تفکیک شود تا امکان سیاستگذاری در حوزه تامین مسکن و شهرسازی برای دولت تسهیل شود.
در مدل مدنظر شما برای مدیریت بازار زمین، توسعه فیزیکی شهرهای بزرگ قرار است کاملاً متوقف شود؟
بله، در نظر داریم توسعه شهری شهرهای بزرگ را محدود کنیم. این رویکرد شاید از جهت پوپولیستی خواهان نداشته باشد اما واقعیت تلخ این است که شهرهای بزرگ ما دیگر امکان توسعه ندارند.
اساساً دولت نباید وارد ساخت و ساز شود بلکه باید این موضوع از طریق سیستم‌های رفاهی جلو رود. در دنیا این، بخشی از برنامه رفاهی است. ما با وزارت رفاه مذاکرات خوبی را پیش برده‌ایم و آنها هم آمادگی دارند در طرح مسکن اجتماعی وارد شوند منتها با شکل فعلی توزیع یارانه‌های نقدی، امکان ایجاد بار اضافی وجود ندارد.
در حال حاضر خواسته‌ها از رئیس‌جمهور در برخی شهرها این است که آب از یک شهر به شهر دیگر منتقل شود.
از طرفی، تراکم نفر در هکتار در وسعت ایران که جمعیتی حدود 80 میلیون نفر در پهنه یک میلیون و 600 هزار کیلومترمربعی را در خود جا داده است، 48 نفر در کیلومتر مترمربع است که البته این نرخ، میانگین تراکم جمعیتی است و بیابان‌ها و اراضی غیرقابل‌سکونت را نیز شامل می‌شود. اما در شهرهای ساحلی کشور، این میزان تراکم جمعیتی، معادل 8 /4 نفر در کیلومترمربع است. یعنی یک‌دهم میانگین تراکم جمعیتی که در واقع، توزیع نامتوازن جمعیت در شهرها را نشان می‌دهد. در حقیقت، مدیریت نامناسب اراضی دولتی باعث شده در مناطقی که امکانات طبیعی برای توسعه جمعیت وجود دارد، کمترین میزان جمعیت استقرار پیدا کند. در شرایط کنونی، باید از خود پرسید که آیا هزینه انتقال آب کمتر است یا توسعه شهری در مجاورت منابع آبی. در مشهد، حداکثر میزان جمعیت‌پذیری در دهه 70 معادل 9 /1 میلیون نفر تعیین شده بود اما الان جمعیت مشهد به بیش از سه میلیون نفر رسیده و جمعیت محدوده شهری مشهد و شهرهای پیرامون آن نیز پنج میلیون نفر برآورد می‌شود. در تهران نیز تمام ظرفیت اکولوژیکی شهر کفاف 5 /7 میلیون نفر جمعیت ساکن در محدوده پایتخت را می‌دهد اما جمعیت مجموعه شهری تهران الان به 5
/14 میلیون نفر رسیده است. این واقعیت‌ها از شهرهای بزرگ نشان می‌دهد توسعه فیزیکی این شهرها باید متوقف شود. در این مناطق شهری، سیاست‌های زمین باید به نفع بازسازی بافت‌های درون شهر اعمال شود.
آقای دکتر این روزها بخش ضعیف جامعه متقاضی مسکن در مواجهه با سبد جدید تسهیلات خرید مسکن، وقتی خود را ناتوان از دریافت وام به دلیل سنگین بودن اقساط بازپرداخت می‌بیند، این سوال را از دولت می‌پرسد که جایگزین مسکن مهر که همان طرح مسکن اجتماعی است، کی و با چه شرایطی به اجرا درمی‌آید؟ شاید این سوال را باید صریح‌تر از شما بپرسیم؛ اقتصاد سیاسی شما در موضوع مسکن اقشار کم‌درآمد چیست؟
در خصوص طرح مسکن اجتماعی باید دو نکته به عنوان پیش‌شرط کار مد نظر قرار بگیرد. موضوع اول پروژه‌های ناتمام مسکن مهر است که هم به لحاظ حجم سنگین منابع مورد نیاز و هم وقت و توان مدیریتی، بخش قابل توجهی از توان دولت را مصروف خود کرده است و تا زمانی که این طرح به‌طور کامل به پایان نرسد، عملاً امکان شروع طرح دیگری در حوزه مسکن وجود ندارد. موضوع دوم به محدودیت منابع مالی در دولت برمی‌گردد. باید ببینیم که آیا دولت امکان تامین مالی دارد یا خیر. همچنین باید رابطه مسکن اجتماعی با سیستم رفاه تعیین شود. اساساً دولت نباید وارد ساخت و ساز شود بلکه باید این موضوع از طریق سیستم‌های رفاهی جلو رود. در دنیا این، بخشی از برنامه رفاهی است. ما با وزارت رفاه مذاکرات خوبی را پیش برده‌ایم و آنها هم آمادگی دارند در طرح مسکن اجتماعی وارد شوند منتها با شکل فعلی توزیع یارانه‌های نقدی، امکان ایجاد بار اضافی وجود ندارد. البته دغدغه فعلی اقتصاد ایران نیز نباید فراموش شود. در شرایط فعلی همه بخش‌های اقتصادی برای خروج از رکود بسیج شده‌اند و در بخش مسکن باید بر حلقه‌های پیشران و آن بخش از تقاضا که می‌تواند با هزینه کم، سمت عرضه را به حرکت
بیندازد، متمرکز شد. برای خروج از رکود، نباید طرف هزینه افزایش پیدا کند. اول باید کیک اقتصاد بزرگ‌تر شود تا پس از آن، طرح‌های هزینه‌زا را بتوان عملیاتی کرد.
خوشبختانه علائم خروج از رکود اقتصادی را مشاهده می‌کنیم. مثلاً در بخش بنادر، عملکرد جابه‌جایی کالا 40 تا 50 درصد افزایش پیدا کرده است. در حوزه پرداخت تسهیلات مشارکت مدنی مسکن نیز رشد بالای 50 درصد در ماه‌های اخیر را شاهد هستیم که این به معنای وقوع اتفاقات مثبت در جهت خروج از رکود مسکن است.
دیدگاه تان را بنویسید