بهروز ملکی معتقد است: شاخص‌های پیش‌نگر حاکی از رسیدن به مراحل پایانی رکود بازار مسکن است
رکود در خط پایان
عواملی چون نرخ بالای سود واقعی بانکی، نرخ پایین رشد اقتصادی، افت درآمدهای نفتی و خصوصاً حجم بالای صدور پروانه‌های ساختمانی طی سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۲، به طولانی شدن دوره رکود در بازار مسکن انجامید.
پس از ناامیدی‌هایی که در طول چند سال گذشته در رابطه با رکود بازار مسکن داشتیم، اکنون بسیاری از سیاستگذاران و کارشناسان این بخش، به رونق مسکن در سال جاری امیدواری‌هایی پیدا کرده‌اند و معتقدند شرایط این روزهای بازار می‌تواند نوید روزهای خوش بخش مسکن را دهد. حتی وزیر راه و شهرسازی گفته است نشانه‌هایی از بازگشت رونق به بازار مسکن دیده می‌شود. در همین خصوص با بهروز ملکی مولف کتاب تحلیل بازار مسکن ایران به گفت‌وگو پرداختیم. این اقتصاددان تاکید دارد که عواملی چون ساختار جمعیتی، رشد اقتصادی، قیمت نفت، وضعیت بازارهای موازی، نقدینگی و تورم، تسهیلات مسکن، بازار نهاده‌های تولید مسکن، سیاست‌های دولتی، قوانین شهرسازی و... تاثیرات انکارناپذیری بر بازار مسکن بر جای می‌گذارند. او می‌گوید: «برخی از متغیرها همچون قیمت مسکن، میزان معاملات، میزان صدور پروانه‌های ساختمانی و سرمایه‌گذاری دارای کاستی مبنایی در تبیین ادوار بازار هستند؛ بااین حال بررسی‌ها نشان می‌دهد نوسانات در این متغیرها می‌تواند با وقفه‌های زمانی، باعث نوسان در ارزش افزوده بخش مسکن، به عنوان متغیر اصلی نشان‌دهنده رونق و رکود در این بخش شود.» ملکی معتقد
است «در شرایط فعلی شاخص‌های پیش‌نگر بخش مسکن همچون حجم معاملات و تسهیلات، قیمت و... حاکی از رسیدن بازار مسکن به مراحل پایانی رکود است.» در ادامه شرح این گفت وگو را می‌خوانید.
به تازگی وزیر راه و شهرسازی در صحبت‌های خود اعلام کرده‌اند که نشانه‌های رونق در بازار مسکن دیده می‌شود. آیا شاخص خاصی برای سنجش رونق و رکود بازار مسکن مورد استفاده قرار می‌گیرد؟
ارزیابی ادوار تجـاری در اقتصاد مسکن به وسیله سنجه‌های متنوعی همچون ارزش افزوده، سرمایه‌گذاری، قیمت مسکن، حجم معاملات، حجم تسهیلات و همچنین میزان صدور پروانه‌های ساختمانی صورت می‌پذیرد.
واقع مطلب این است که برخی از متغیرهای اشاره‌شده همچون قیمت، میزان معـاملات، میزان صـدور پروانه‌های سـاختمانی و سرمایه‌گـذاری دارای کاستی مبنایی در تبیین ادوار بازار هستند؛ با این حال بررسی‌ها نشان می‌دهد نوسانات در ایـن متغیرها می‌تواند با وقفه‌های زمانی، باعث نوسان در ارزش افزوده بخش مسـکن، بـه عنـوان متغیـر اصلی نشان‌دهنده رونق و رکود در این بخش شود.
اساساً به چه دلیل، دوره‌های رونق و رکود در بازار مسکن شکل می‌گیرد؟
نگاهی به پیشینه بازار مسکن، حاکی از روند پلکانی قیمت مسکن است. این مسیر پلکانی در دوره‌های رونق، هجوم اهالی کسب‌وکار را که ما از آن تعبیر به تقاضای سرمایه‌ای می‌کنیم در پی دارد. دوران رکود نیز کمابیش، عکس دوران رونق است. درباره تقاضای مصرفی نیز هرچند بازار مسکن، شاهد حضور به مراتب پایدار و کم‌نوسانی از این نوع تقاضاست، با این حال، این تقاضا نیز در دوره رونق، از انگیزه بیشتری برای ورود به بازار مسکن برخوردار می‌شود.
شایان توجه است که دوره رکود در بازار مسکن ایران عمدتاً با کاهش تقاضا آغاز می‌شود. با شروع دوره گذار از رونق به رکود، بخشی از متقاضیان مصرفی مسکن و تقریباً کل تقاضای سرمایه‌ای از بازار خارج می‌شود. هنگام رکود، در سمت عرضه بازار مسکن نیز مازاد ساختمان‌های نوساز مشهود می‌شود؛ به این ترتیب که عموماً در دوران رونق قبلی، به دلیل افزایش قیمت‌ها، بسیاری از سرمایه‌گذاران، ساخت‌وساز را آغاز می‌کنند که ساختمان‌هایشان، عمدتاً در دوران رکود به بهره‌برداری می‌رسد. در نتیجه عرضه مسکن در دوره‌ای افزایش می‌یابد که بازار، کمبود تقاضا و رکود را تجربه می‌کند. بنابراین در شرایط رکود، تحریک مجدد تقاضا، منوط به کاهش تدریجی قیمت واقعی مسکن و رسیدن آن به سطح مورد نظر بازار برای ورود مجدد به دوره رونق است.
علاوه براین نباید سایر عوامل موثر بر ادوار رونق و رکود بازار مسکن را از نظر دور داشت. این عوامل عمدتاً برون‌بخشی، معادلات و پیش‌بینی‌ها را تحت‌الشعاع قرار داده، موجب تغییر در طول و عرض دوره‌های پیش‌بینی‌شده بازار مسکن می‌شوند، عواملی چون ساختار جمعیتی، رشد اقتصادی، قیمت نفت، وضعیت بازارهای موازی، نقدینگی و تورم، تسهیلات مسکن، بازار نهاده‌های تولید مسکن، سیاست‌های دولتی، قوانین شهرسازی و... تاثیرات انکارناپذیری بر بازار مسکن بر جای می‌گذارند.
با این وصف، آیا شاخص‌های بخش مسکن، موید این گزاره هستند که رکود، آرام‌آرام از این بازار رخت برمی‌بندد؟
شاخص‌های پیش‌نگر بخش مسکن همچون حجم معاملات و تسهیلات، قیمت و... حاکی از رسیدن بازار مسکن به مراحل پایانی رکود است.
یعنی قیمت‌های مسکن در یکی دو سال آتی کاهش را تجربه نخواهند کرد؟
بعید می‌دانم! قیمت مسکن به کف رسیده است.
پس چرا قیمت مسکن همچنان بالا به نظر می‌رسد؟
هرچند نرخ تورم عمومی طی سه سال گذشته، روند کاهشی داشته است؛ با این حال باید توجه داشت که یکی از مهم‌ترین عوامل تاثیرگذار بر قیمت هر کالایی در بلندمدت، تورم عمومی است؛ این عامل، به زبان ساده بیانگر کاهش قدرت خرید پول است. از این‌رو به‌طور طبیعی در شرایط تورم عمومی مثبت، ثبات بلندمدت قیمت اسمی دارایی‌ها فاقد توجیه اقتصادی است. هم‌اکنون، قیمت اسمی مسکن با سه سال پیش همین موقع، تقریباً برابر است؛ این در حالی است که قیمت سایر کالاها و خدمات طی این سه سال، درمجموع حدود 50 درصد افزایش یافته است.
به نظر می‌رسد دوره رکود جاری در بازار مسکن نسبت به رکودهای قبلی، تعمیق و تطویل یافته است. چه دلایلی برای آن قابل بیان است؟
عواملی چون نرخ بالای سود واقعی بانکی، نرخ پایین رشد اقتصادی، افت درآمدهای نفتی و خصوصاً حجم بالای صدور پروانه‌های ساختمانی طی سال‌های 1390 تا 1392، به تطویل دوره رکود در بازار مسکن انجامید.
آیا آماری که بانک مرکزی از بازار مسکن اردیبهشت‌ماه ارائه کرده است و نشان از افزایش معاملات مسکن نسبت به اردیبهشت سال گذشته دارد و علاوه بر آن افزایش قیمت‌ها را می‌توان نشانه‌های رونق بازار مسکن در نظر گرفت؟
در مجموع، شاخص‌های بازار مسکن، حاکی از فرارسیدن مراحل پایانی رکود در بازار مسکن است؛ با این حال هنوز کمی زود است که از تعبیر رونق بازار مسکن استفاده کنیم.
وزیر راه و شهرسازی گفته‌اند راغبیم برای خروج از رکود، طرف هزینه افزایش پیدا نکند. به نظرتان، منظور ایشان چیست؟
به نظر می‌رسد سیاست دولت، خروج از رکود، بدون بهره‌مندی از دوپینگ تورمی است.
اما نرخ رشد نقدینگی در سال گذشته حدود 30 درصد بوده است.
آثار تورمی کوتاه‌مدت و میان‌مدت انبساط پولی همیشه یکسان نیست. نگاهی به ترکیب نقدینگی کشور حاکی از افزایش سهم شبه‌پول از نقدینگی، طی سه سال اخیر و بالطبع، کاهش متناظر در سهم پول است. واقع مطلب این است که بالا بودن نرخ سود بانکی موجب افزایش تمایل به سپرده‌گذاری در بانک شده است. روی دیگر سکه بالا بودن نرخ سود بانکی، کاهش اجزای اصلی تقاضای کل یعنی مصرف و سرمایه‌گذاری است. این مساله موجب تقلیل اثرات تورمی انبساط پولی شده است.
سیاست اعلامی دولت و خصوصاً وزیر راه و شهرسازی تحریک تقاضاست. وقتی منحنی تقاضا به سمت راست رانده شود، موجب افزایش قیمت هم می‌شود.
فرمایش شما در حالت کلی صحیح است؛ اما در شرایطی که اقتصاد با ظرفیت خالی در سمت عرضه مواجه است، کشش عرضه زیاد می‌شود یا به بیان دیگر، منحنی عرضه، کم‌شیب می‌شود. در چنین شرایطی، تحریک تقاضا، تاثیر قابل توجهی بر قیمت‌ها نمی‌گذارد.
سه سال از انتخابات ریاست‌جمهوری در خرداد 92 می‌گذرد. پارادایم دولت‌های دهم و یازدهم در حوزه مسکن را در قالب کدام یک از مکاتب اقتصادی می‌توان طبقه‌بندی کرد؟
در کشورهای توسعه‌یافته، مرام و مکتب اقتصادی احزاب، مشخص است. واقع مطلب این است که دولت‌های ما پارادایم اقتصادی مدون و مشخصی ندارند. با این حال اگر اصرار بر طبقه‌بندی دولت‌ها بر چارچوب مکاتب شناخته‌شده اقتصاد کلان باشد، شاید بتوان با اغماض فراوان، سیاست‌های اقتصادی دولت دهم را تلفیقی از مکاتب کینزی و سوسیالیستی و سیاست‌های دولت یازدهم را تلفیقی از مکاتب کینزی و کلاسیک دانست.
برخی از منتقدان دولت یازدهم معتقدند این دولت ظرفیت اجرای طرحی همانند مسکن مهر را ندارد. نظر شما چیست؟
فکر نمی‌کنم هیچ دولتی بتواند به این موضوع افتخار کند که به بهای افزایش 40درصدی پایه پولی، طرحی را اجرا کرده باشد. توجه به این نکته حائز اهمیت است که سیاست‌های اقتصادی عمدتاً کارکردی دوگانه دارند؛ بسیاری از سیاست‌ها که در کوتاه‌مدت برای عموم خوشایند است، در بلندمدت، پیامدهای نامطلوب اقتصادی بر جا می‌گذارند و برعکس. شاید برای بسیاری از مردم ملموس نباشد که بسیاری از مشکلات‌شان، از سیاست‌های اقتصادی همچون توزیع یارانه‌ها، مسکن مهر، تحول سلامت، تثبیت قیمت سوخت و استخدام‌های دولتی نشأت می‌گیرد که در کوتاه‌مدت برایشان خوشایند بوده و در مقابل منافع اقتصادی که می‌برند، نتیجه سیاست‌های اقتصادی همچون آزاد‌سازی قیمت، افزایش نرخ ارز، کاهش حجم دولت، افزایش مالیات، تسهیل به کارگیری و اخراج نیروی کار است که در کوتاه‌مدت برایشان خوشایند نیست. این پارادوکس اقتصادی میان ظاهر و باطن سیاست‌های اقتصادی، کار را بر اقتصاددانان در مقام سیاستگذاری نیز سخت می‌کند؛ چرا که سیاست‌های اقتصادی عامه‌پسند کوتاه‌مدت،
عموماً برای سیاستمداران نیز ترجیح دارد! نیم‌نگاهی به تجارب موجود، حاکی از آن است که پیش‌نیاز توسعه، شکل‌گیری عقلانیت بلندمدت اقتصادی است براین اساس معتقدم برخوردهای احساسی و عوام‌پسند، راه‌حل مواجهه با مسائل اقتصادی نبوده و بالطبع، سیاستی همچون بهره‌مندی از رانت پایه پولی برای ساخت مسکن، توجیه‌پذیر نیست.
چرا برنامه‌های حوزه مالی و اقتصاد مسکن در دولت یازدهم محدود به افزایش تسهیلات خرید مسکن شد؟
این‌طور نیست. ببینید! اجرای برنامه‌های شتابزده، بدون توجه به الزامات و نهادهای اقتصادی، اجتماعی و... به نتیجه مورد انتظار نمی‌انجامد. به عنوان نمونه عدم تامین مالی مناسب می‌تواند منجر به سوق یافتن در مسیر استقراض از بانک مرکزی و چاپ پول پرقدرت شود.
از این رو است که حتی در دوره‌هایی که بخش قابل توجهی از توان اجرایی و مالی دولت و وزارت راه و شهرسازی مصروف طرحی در مسکن شده است، به دلیل فقدان نگاه بلندمدت و بی‌توجهی به ارتباط متقابل بخش مسکن با اقتصاد کلان، مشکلات این بخش مرتفع نشده است.
نکته‌ای که مایلم روی آن تاکید کنم، زمانبر بودن راه‌اندازی و خصوصاً توسعه اکثر نهادهاست. برای روشن شدن موضوع، مثالی عرض می‌کنم. هنگامی که یک قرن قبل، نهاد ثبت احوال فعالیت خود را آغاز کرد، سال‌ها و حتی دهه‌ها طول کشید تا به بالندگی و توسعه برسد ولی هم‌اکنون حتی تصور یک ماه تعطیلی این نهاد ارزشمند نیز دوراز ذهن است. این مساله در خصوص نهادها و ابزارهای مالی و اقتصادی مسکن نیز قابل ردیابی و مشاهده است. این موضوع را از این لحاظ عرض کردم که گاه نقدهای غیرکارشناسی و شاید مغرضانه شنیده می‌شود که مثلاً چرا عملکرد فلان نهاد که وزارت راه و شهرسازی در پی راه‌اندازی و توسعه آن بوده، اندک است؟ به‌نظرم دولت یازدهم هم می‌توانست همانند اسلاف خود، بانک مرکزی را مجاب یا اگر بخواهم دقیق‌تر بگویم، مجبور به تزریق پول پرقدرت به بخش مسکن، به عنوان ساده‌ترین و سریع‌ترین روش ممکن کرده و برنامه‌های پوپولیستی را در بخش مسکن اجرایی کند. به‌نظرم پارادایم دولت یازدهم بر مبنای اصلاحات نهادی و ساختاری در این بخش است. پیگیری و اجرای برنامه‌هایی همچون توسعه نظام پیش‌فروش و استفاده از حساب‌های امانی، صندوق‌های ضمانت مسکن، شرکت‌های تامین
سرمایه، صندوق‌های زمین و ساختمان، صندوق‌های املاک و مستغلات، بازار رهن ثانویه، صندوق‌های پس‌انداز مسکن، لیزینگ مسکن، رقابتی کردن نظام تامین مالی، توسعه‌ای شدن بانک مسکن و موارد متنوعی از این دست، حاکی از رویکرد نهادسازی و ساختارگرایانه در حوزه مسکن است.
در مورد صندوق زمین و ساختمان ظاهراً عملکرد قابل قبولی وجود ندارد؟
این نهاد هنوز برای بسیاری از سرمایه‌گذاران، شناخته‌شده نیست؛ همان‌طور که عرض کردم، توسعه و بالندگی نهاد، زمانبر است. این سوال شما، مثل این است که بگوییم چرا بذر نهالی که سال گذشته کاشته شده است، امسال میوه نمی‌دهد؟
آیا می‌توان با به‌کارگیری ابزار تسهیلات خرید، بازار مسکن را به سمت خروج از رکود حرکت داد؟
آنچه مشخص است، نسبت مبلغ وام به ارزش واحد مسکونی یا همان LTV در ایران پایین است. این در حالی است که در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته، سهم بالایی از قیمت مسکن، از محل وام بانکی تامین می‌شود و خرید مسکن، عملاً از محل درآمد، پس‌اندازهای آتی و نه پس‌انداز گذشته خانوار صورت می‌پذیرد.
در ایران به دلایل گوناگون، از جمله عدم توسعه بازار رهن و همچنین وجود برخی نگرانی‌ها درباره افزایش وام خرید مسکن، سهم بسیار کمی از ارزش مسکن، به وسیله وام خرید مسکن تامین مالی می‌شود و خانوارها مجبورند بخش عمده‌ای از ارزش مسکن مورد نیاز خود را از طریق پس‌اندازهای گذشته و بازارهای غیر‌رسمی تامین مالی کنند. نسبت اندک LTV موجب از بین رفتن اصلی‌ترین کارکرد نظام تامین مالی مسکن، یعنی کمک به تبدیل تقاضای بالقوه خرید مسکن به تقاضای بالفعل می‌شود. درمجموع انتظار می‌رود در گام‌های بعدی، با توسعه بازار رهن اولیه و ثانویه، شاهد بهره‌مندی بیشتر بازار مسکن از ابزار رهن شویم. توجه به این نکته حائز اهمیت است که بازار رهن ثانویه، شرط کافی برای بازار رهن اولیه و بازار رهن اولیه، شرط لازم برای بازار رهن ثانویه است.
با توجه به اینکه اکنون کاهش میزان ساخت‌وساز در کشور یکی از عوامل ایجاد رکود در بخش مسکن است، اگر دولت قصد داشته باشد بدون افزایش قیمت مسکن رونق را در این بخش به وجود بیاورد، چگونه می‌توان با هزینه کم، سمت عرضه (سازنده‌ها) را به حرکت وادار کرد؟
هرچند میزان ساخت و ساز در کشور کاهش یافته است، اما معتقدم در شرایط کنونی، بهبود سمت عرضه، از کانال بهبود سمت تقاضا میسر می‌شود.
چرا؟
چون در سمت عرضه با حجم بالای واحدهای نوساز فروش‌نرفته مواجه هستیم. در چنین شرایطی همان‌طور که اشاره کردم، به علت کشش بالای عرضه، تولیدکنندگان مسکن بیش از افزایش قیمت، از افزایش حجم معاملات خشنود و بهره‌مند می‌شوند.
برای برون‌رفت ضربتی رکود از بخش مسکن چه سیاست‌هایی را توصیه می‌کنید؟
هرچند علم اقتصاد و خصوصاً شاخه اقتصاد توسعه، در اکثر موارد رابطه احساسی خوبی با سیاست‌های ضربتی ندارد با این حال بهبود نرخ رشد اقتصادی، افزایش تسهیلات خرید مسکن و کاهش نرخ سود بانکی، تاثیرات مثبتی بر بازار مسکن خواهند داشت.
حجم بالای خانه‌های خالی یکی از مشکلات نظام بازار مسکن است. با توجه به حجم بالای خانه‌های خالی، آیا تعادل میان عرضه و تقاضای مسکن به وجود آمده است؟
مطالعات آماری در خصوص نسبت خانه‌های خالی به کل موجودی مسکن در کشورهای مختلف دنیا نشان می‌دهد این نسبت در کشورهای مختلف، متفاوت بوده و بازه وسیعی را شامل می‌شود؛ بر اساس مطالعه‌ای که در اتحادیه اروپا انجام شده است، میانگین نسبت یادشده در این کشورها، حدود 9 درصد است. در خصوص کشورمان، آمار قابل اتکایی در خصوص خانه‌های خالی وجود ندارد. آخرین آمار نیز مربوط به سرشماری عمومی نفوس و مسکن سال 1390 است که بر اساس آن حدود هفت، هشت درصد از مساکن کشور خالی بودند. واقع مطلب این است که صاحب‌نظران اقتصاد مسکن، نظرات متفاوتی در خصوص نرخ بهینه خانه‌های خالی دارند؛ اگر نرخ بهینه را حدود پنج درصد لحاظ کنیم، نمی‌توانیم تصور حجم بالایی از ذخیره خانه‌های خالی را داشته باشیم.
بنابراین اگر بخواهم به سوال اصلی‌تان در خصوص تعادل در عرضه و تقاضای بازار مسکن پاسخ دهم، چنانچه منظورتان از تعادل، نزدیک شدن تعداد کل خانوارها و مساکن کشور به یکدیگر است، بله! تقریباً عدد این دو به هم نزدیک شده است؛ اما اگر منظورتان این است که لزومی به تولید بیشتر مسکن وجود ندارد، پاسخ منفی است؛ چرا که پیش‌بینی می‌شود نیاز مسکن تا یک دهه آتی، سالانه حدود 900 هزار واحد باشد.
بخش مسکن تا چه میزان می‌تواند به بحث خروج از رکود اقتصادی کشور کمک کند؟
مسکن، علاوه بر اقتصاد خرد، از منظر اقتصاد کلان نیز از اهمیت شایانی برخوردار است؛ به گونه‌ای که سهم ارزش افزوده ساختمان بخش خصوصی از ارزش افزوده کل اقتصاد طی دهه‌های گذشته، حدود پنج تا شش درصد در نوسان بوده است. ضمن اینکه با لحاظ ارزش افزوده خدمات املاک، این سهم به بیش از 20 درصد افزایش می‌یابد. علاوه‌براین، بخش مسکن، ارتباط گسترده پیشین با سایر بخش‌های اقتصاد دارد؛ براین مبنا، تحریک بخش مسکن تاثیر وسیع و نسبتاً سریعی بر سایر بخش‌های اقتصادی برجای می‌گذارد.
پیش‌بینی شما از بازار مسکن سال 95 چیست؟
مجموعه‌ای از عوامل اقتصادی، اجتماعی و سیاسی بر رفتار قیمتی مسکن تاثیر می‌گذارد؛ ولی اینکه در زورآزمایی این عوامل، کدام‌یک بر بازار مسلط خواهند شد، نیازمند بررسی است.
بر این اساس، هرچند پیش‌فرض‌های گوناگون، منجر به پیش‌بینی‌های متنوع بازار مسکن است، با این حال، با ثبات نسبی قیمت اسمی مسکن طی سه سال گذشته (1394-1392) و به‌تبع، کاهش پیوسته قیمت واقعی مسکن، هر چه از نظر زمانی به سمت سال‌های 1397-1396 حرکت شود، ثبات قیمت اسمی مسکن، از منطق اقتصادی کمتری برخوردار می‌شود. براین اساس، افزایش قیمت در بازار مسکن محتمل است؛ با این حال به نظر می‌رسد قیمت مسکن در سال 1395، از ظرفیت نرخ رشد دو‌رقمی برخوردار نشود.
دیدگاه تان را بنویسید