نجات شهرها از هسته فرسوده

موتور نوسازی هسته فرسوده شهرها بعد از سه سال خاموشی سراسری، بالاخره روشن شد. نسخه مشترک دولت، بانک مرکزی و شهرداری‌های سراسر کشور برای بافت فرسوده که اوایل نیمه دوم سال 93 طراحی شد اگر چه به خاطر محتوای پفکی -بسیار فراتر از ظرفیت واقعی- اجرای آن برای دست کم یک‌ سال، منجمد ماند و تعلیق شد اما اوایل امسال با ورود ابزارهای پشتیبان از یک‌سو و اصلاح و بازطراحی نسخه نوسازی از سوی دیگر، سرانجام سقوط سرمایه‌گذاری ساختمانی در بافت فرسوده متوقف شد و هم‌اکنون آمارهای تخریب و نوسازی در بافت، از رشد حجمی ساخت‌وساز نسبت به سال گذشته حکایت دارد. در تهران تعداد واحدهای مسکونی جدید در حال ساخت در بافت فرسوده طی ماه مرداد 37 درصد افزایش پیدا کرد و از متوسط 800 واحد در ماه‌های سال 94 به بالای 1100 واحد رسید.
در سایر شهرهای کشور نیز وضعیت نوسازی بافت فرسوده به نسبت رو به بهبود است. آبان سال 93 بانک مرکزی در موافقت با پیشنهاد دولت برای تامین مالی پروژه‌های نوسازی بافت فرسوده، 300 هزار فقره وام نوسازی 50، 40 و 30میلیون‌تومانی به ترتیب برای تهران، شهرهای بزرگ و شهرهای کوچک بابت ساخت هر واحد مسکونی در بافت فرسوده در نظر گرفت و مصوب شد سالانه حدود 20 بانک عامل این میزان تسهیلات نوسازی را با نرخ سود یارانه‌ای -نصف سود تسهیلات مشارکتی- به مدت پنج سال در اختیار سازنده‌ها قرار دهند. اما شباهت این برنامه به طرح دولت‌های قبل از بابت «تعیین تکلیف برای بانک‌ها آن هم بدون پیش‌بینی منابع یارانه‌ای» باعث شد در سال 94 فقط چهار درصد برنامه مصوب محقق شود!
آمارهای رسمی دستگاه متولی نوسازی بافت فرسوده نشان می‌دهد در سال گذشته فقط نوسازی 14 هزار واحد مسکونی در کل کشور مشمول دریافت تسهیلات بانکی شد و حداقل معادل همین تعداد ساخت‌وساز در بافت فرسوده، به‌رغم درخواست سازندگانشان، از وام بانکی محروم ماندند.
وام نوسازی به عنوان موتور مالی سرمایه‌گذاری در بافت فرسوده طی دو سال اخیر مطابق اهداف مصوب پیش نرفت.
اما اوایل امسال، سه فرآیند اصلاحی در برنامه‌ها رخ داد. تعدیل اساسی ظرفیت اولیه طرح از 300 هزار وام نوسازی به 150 هزار واحد در سال، واگذاری تکالیف بانک‌های نامرتبط با بخش مسکن به بانک عامل بخش مسکن و همچنین تنظیم برای وام خرید مسکن به سمت بافت فرسوده، سه نیروی جاذبه سرمایه‌گذاری ساختمانی در بافت‌های فرسوده به حساب می‌آید که همگی آنها در حال حاضر فعال شده است و توانسته اثر برآیند را به شکل افزایش حجم ساخت‌وساز در بافت، ظاهر کند.
بافت‌های فرسوده حدود 60 هزار هکتار از مساحت کل شهرهای کشور را شامل می‌شود که این میزان پهنه شهری در حال حاضر محل سکونت 9 میلیون خانوار است. نیمی از چهار میلیون خانوار سه دهک اول -کم‌درآمدها- در بافت‌های فرسوده زندگی می‌کنند که یا بدمسکن هستند یا اجاره‌نشین. اخیراً یک رخداد مکمل برای هم‌افزایی در نوسازی بافت‌های فرسوده و البته سکونتگاه‌های غیررسمی نیز به وقوع پیوست و آن، حساسیت مسوولان ارشد نظام نسبت به پدیده سکونتگاه‌های غیررسمی و برنامه‌ریزی برای مهار آسیب‌های اجتماعی آن است.
در کل کشور 20 میلیون خانوار در هسته فرسوده داخل شهرها و پوسته غیررسمی یا همان سکونتگاه‌های غیررسمی و مناطق حاشین‌نشین، سکونت دارند که ادامه این وضعیت می‌تواند کشور را آبستن حوادث اجتماعی جبران‌ناپذیر کند.
از این رو، در حال حاضر برنامه نوسازی بافت فرسوده و مهار سکونت‌گاه‌های غیررسمی با مقیاسی بزرگ‌تر از تخریب و نوسازی فیزیکی محله‌های کلنگی صورت می‌گیرد. برای این منظور، یکسری محرک‌های سرمایه‌گذاری در حوزه‌های سرانه‌های خدماتی و کاربری‌های غیرمسکونی در این محله‌ها در نظر گرفته شده تا بافت اجتماعی نیز به موازات ساختمان‌ها، تجدیدساختار و تقویت شود.
نیروی محوری در نوسازی هسته کلنگی شهرها، وام بانکی ارزان‌قیمت است که پرداخت آن در سال 92 به کمترین حد چهار سال قبل از آن رسید.
در کل کشور، طی سال‌های 88 تا 92، طرح نوسازی بافت فرسوده نیز از خط اعتباری مسکن مهر بی‌نصیب نماند و بخشی از تسهیلات ساخت مسکن مهر در اختیار پروژه‌های نوسازی قرار گرفت. این رویه باعث شد در سال 90، ساخت نزدیک به 90 هزار واحد مسکونی در بافت فرسوده، از وام بانکی منتفع شود. اما بعد از آن با توقف تزریق پول از بانک مرکزی به بخش مسکن و انسداد خط اعتباری مسکن مهر، شیر تسهیلات‌دهی به پروژه‌های نوسازی بافت فرسوده نیز به سمت بسته شدن کامل چرخش کرد طوری که در سال 93 فقط هشت هزار فقره تسهیلات نوسازی -کمتر از یک‌دهم سال 90- پرداخت شد در حالی که در همین سال 93، بیش از 23 هزار پرونده نوسازی بافت فرسوده از سوی بانک‌ها پذیرش شد.
امسال اما روند پرداخت تسهیلات نوسازی -وام 50میلیونی با نرخ سود 9 درصد- در بافت فرسوده، شتاب پیدا کرده و سرعت آن تقریباً دو برابر سال گذشته شده است. در پنج ماه اول امسال، هفت هزار فقره وام نوسازی توسط بانک عامل بخش مسکن به پروژه‌های ساختمانی در بافت فرسوده پرداخت شد که این میزان تسهیلات معادل کل وام‌های پرداخت سال 94 است و از این بابت، شارژ مالی هسته فرسوده شهرها برای نوسازی هم به لحاظ سرعت پرداخت و هم به لحاظ میزان پرداخت دو برابر شده است.
در این میان، دو میان‌بر تعریف‌شده در مسیر پرداخت وام مسکن خانه‌اولی‌ها برای هدایت متقاضیان مصرفی خرید آپارتمان به محله‌های نوسازی‌شده بافت فرسوده، توانسته حجم معاملات مسکن در بافت فرسوده را افزایش دهد و به تبع آن، انگیزه سرمایه‌گذاری ساختمانی در این قسمت از شهرها را تقویت کند.
در حال حاضر بیش از 60 درصد معاملات خرید آپارتمان در تهران، در مناطق واقع در بافت فرسوده انجام می‌شود.
صندوق پس‌انداز مسکن یکم، فقط به خانه‌اولی‌ها یعنی خانوارهای فاقد سابقه مالکیت، تسهیلات 80 و 160میلیونی در تهران، 60 و 120میلیونی در شهرهای بزرگ و مراکز استان و 40 و 80 میلیون تومانی در شهرهای کوچک مشروط به یک سال سپرده‌گذاری پرداخت می‌کند اما همین صندوق، این تسهیلات را در بافت فرسوده، بدون اعمال شرط خانه‌اولی به همه متقاضیان خرید آپارتمان‌های بالای 15 سال ساخت ارائه می‌دهد. ضمن آنکه، وام خرید مسکن در بافت فرسوده با نرخ سود هشت درصد محاسبه می‌شود اما در خارج از بافت -سایر مناطق شهری- این تسهیلات با نرخ 5 /9 درصد در اختیار سازنده‌ها قرار می‌گیرد.
استقبال تقاضای خرید مسکن از آپارتمان‌های واقع در هسته شهرها، توانسته ساخت‌وسازهای مسکونی در این مناطق را در حالی که در سایر مناطق شهری آپارتمان‌سازی همچنان از رکود خارج نشده، به حرکت وادارد. در تهران، تیراژ ساخت مسکن در سال جاری، هنوز رشد مثبت به خود نگرفته اما در بافت فرسوده، حجم نوسازی به لحاظ واحد مسکونی جدید، حداقل 30 درصد افزایش پیدا کرده است. حجم نوسازی در بافت فرسوده در تهران طی سال 94 رقمی معادل 24 درصد افت کرد و در سال 93 نیز 60 درصد سقوط کرد. در پایتخت طی سال 93 تعداد واحدهای مسکونی جدید در بافت فرسوده از 32 هزار واحد سال 92 به 13 هزار واحد رسید و در سال 94 نیز حدود 10 هزار واحد مسکونی نوسازی شد. امسال، مشارکت شهرداری با دولت در تبدیل تسهیلات نوسازی به وام قرض‌الحسنه از طریق پوشش ‌نصف نرخ سود، توانسته هزینه نوسازی را برای سازنده‌ها بیشتر کاهش دهد. همچنین بسته محرک نوسازی بافت فرسوده توسط شهرداری تهران که حاوی تخفیف 100 درصدی در عوارض ساختمانی، ارائه یک تا دو طبقه تراکم تشویقی، اجازه کسری پارکینگ و همچنین معافیت از هزینه طراحی نما می‌شود نیز قیمت تمام‌شده ساخت مسکن در بافت فرسوده را حدود 10 درصد نسبت به سال گذشته کاهش داده است. شهرداری‌های سراسر کشور البته در حال حاضر حداقل 1000 میلیارد تومان از دولت بابت تخفیفاتی که طی سال‌های اخیر به سرمایه‌گذاران ساختمانی در بافت فرسوده ارائه کردند، طلبکارند.
طبق قانون نوسازی بافت فرسوده مصوب اواخر دهه 80، دولت باید معادل تخفیف عوارض ساخت‌وساز در بافت فرسوده را به شهرداری‌ها پرداخت کند اما در سال‌های اخیر، این رقم پرداخت نشد.
در محدوده بافت فرسوده شهر تهران، اخیراً نه‌تنها برای مسکونی‌سازی که برای ساخت‌وسازهای تجاری نیز نرخ عوارض کمتری اعمال می‌شود.
وزارت راه و شهرسازی برای رونق‌بخشی کامل به طرح نوسازی بافت فرسوده، پیشنهاد راه‌اندازی موسسات پس‌انداز مسکن منطقه‌ای را به بانک مرکزی ارائه کرده که در صورت تصویب، امکان تامین مالی محله‌ای و بومی در شهرها برای نوسازی در ابعاد وسیع چند محله با هم -تجمیع گسترده پلاک‌ها- فراهم می‌شود. این مدل نوسازی، هزینه ساخت‌وساز را به شدت کاهش می‌دهد.