رشد محدود

بازار مسکن در سالی که تا چند روز دیگر به پایان می‌رسد، مطابق «آرزوهای دولتمردان» پیش نرفت اما کاملاً در مسیری که کارشناسان این حوزه و تحلیل‌های حقیقی پیش‌بینی کرده بودند، حرکت کرد؛ آرزوی مسئولان و البته خواسته مردم این است که «گران‌ترین خرید مصرفی خانوارها که همان تامین مسکن است، با کاهش قیمت یا دست‌کم ثبات قیمت به هر شکل ممکن همراه شود»، اما واقعیت بازار مسکن آن است که «اگر محیط برای افت قیمت فراهم نباشد، هیچ قدرتی قادر به کاهش آن نیست و برعکس». در سالی که گذشت، براساس آخرین آمار رسمی از تحولات قیمت مسکن تهران، میانگین قیمت واحد مسکونی در معاملات انجام‌شده، 74 درصد نسبت به سال گذشته (10 ماه 1402 نسبت به 10 ماه 1401) افزایش پیدا کرد و از 42 میلیون و 700 هزار تومان به 74 میلیون تومان رسید. هر چند در زمستان امسال، سطح قیمت بالای 74 میلیون تومان در مترمربع شد که نسبت به زمستان پارسال رشد 44درصدی از خود نشان می‌دهد. رشد 6 /1برابری قیمت مسکن در سال جاری در مقایسه با نرخ تورم عمومی امسال از یک‌سو و همچنین تورم مسکن دو سال قبل از آن از سوی دیگر، بیانگر «وضعیت سخت و نامناسب خانوارها» در این سال است. سال 1400 میانگین قیمت مسکن 32 درصد و سال 1401 نیز 46 درصد افزایش پیدا کرد و انتظار می‌رفت، بازار مسکن 1402 پس از پنج سال جهش و رشد چشمگیر قیمت مسکن -جهش در سال‌های 1397 تا 1399 و افزایش چشمگیر در سال‌های 1400 و 1401- در سال 1402 رنگ آرامش به خود بگیرد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد، شرایط بیرونی و درونی بازار مسکن در سال جاری اگرچه تا حدودی توانست سرعت رشد قیمت آپارتمان را کاهش دهد و در مقاطعی همچون فصول تابستان و پاییز عامل کاهش خفیف اما پیوسته قیمت شود اما برآیند این شرایط (در نهایت) به افزایش کاملاً محسوس میانگین قیمت سالانه منجر شد. فعلاً دو مولفه اصلی در بین انواع متغیرهای موثر، شرایط محیطی بازار مسکن را در دست دارد. مولفه اول،‌ «انتظارات تورمی» است که خودش برحسب مجموعه‌ای از ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی، نوسان می‌کند و مولفه دوم،‌ «تورم تولید در بخش مسکن و ساختمان» است که البته این به شکل مستقیم و غیرمستقیم از همان مولفه اول جهت می‌گیرد. با این حال در سال 1403 «مولفه سوم» هم به این معادله وارد می‌شود؛ «انتخابات 1404». با مشخص شدن شواهد جدی و روشن از «روند مثبت مذاکرات غیرمستقیم ایران و آمریکا بر سر دلارهای بلوکه‌شده و زندانیان» در اوایل امسال، بازارها و سرمایه‌گذاران این‌گونه آینده را تحلیل کردند که «قرار است شرایط اقتصادی به سمتی برود که مبادلات تجاری و همچنین فروش نفت بهبود پیدا کند و مزاحمت‌های خارجی از جلوی پای تولید برداشته شود». بازتاب این تحلیل در فضای اقتصادی کشور به شکل «کاهش انتظارات» خود را نشان داد و از طرفی، سیاست‌های اقتصادی کاهنده نرخ رشد نقدینگی نیز در کنار کاهش ریسک غیراقتصادی موجب شدند «تقاضای سفته‌بازی و خریدهای غیرمصرفی در بازارهای دارایی همچون دلار و مسکن فروکش کند». در نتیجه، تغییر جهت انتظارات با شروع تابستان باعث «آغاز کاهش تورم ماهانه مسکن» شد و این روند تا ابتدای زمستان (که دلار بعد از ماه‌ها ثبات نسبی در دی‌ماه پرش کرد)، ادامه یافت. طی دو فصل تابستان و پاییز در مجموع، متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران 5 /5 درصد افت کرد. با این حال، در دی‌ماه همه چیز بار دیگر برگشت و «انتظارات تورمی» تحت تاثیر رشد نرخ دلار و ریسک‌های منطقه‌ای مرتبط با جنگ اوج گرفت که مطابق تجربه‌ای که از سال 1397 تاکنون در بازار مسکن به ثبت رسیده بود، نبض بازار مسکن دی در مسیر مرتبط با انتظارات تورمی تغییر جهت داد. قیمت مسکن در دی‌ماه امسال 2 /2 درصد به شکل ماهانه رشد کرد. در این مقاله سعی شده است خلاصه‌ای از آنچه طی امسال در هفت حوزه کلیدی بخش مسکن و ساختمان رقم خورد تشریح شود و سناریوهای محتمل بازار مسکن 1403 نیز مورد بررسی قرار بگیرد.

رکورد تاریخی رشد اجاره‌بها

در سالی که رو به پایان است، مستاجرها هم مثل خریداران مصرفی از جهش هزینه مسکن در امان نماندند. آمار رسمی می‌گوید تورم اجاره مسکن در سال ۱۴۰۲ به بالای ۴۰ درصد رسید؛ نرخی که در مقایسه با میانگین تورم سالانه اجاره، فاصله حدوداً دوبرابری دارد. تا پیش از شروع عصر جهش قیمت مسکن، اجاره‌بها سالانه به‌طور میانگین حدود ۲۲ درصد افزایش پیدا می‌کرد که البته در برخی سال‌ها کم و در برخی سال‌ها بیشتر از این رقم رشد داشت. اما در پنج سال گذشته سطوح رشد اجاره‌بها همواره بالای ۳۵ درصد بود. عامل اصلی این وضعیت همان تورم تاریخی مسکن در سال‌های اخیر است که باعث شیفت تقاضا از بازار خرید به بازار اجاره شد. بالای نیم‌میلیون ازدواج در یک سال اخیر در کشور به ثبت رسیده و بیش از ۷۰ هزار مورد هم طلاق.

این تعداد ازدواج و طلاق به معنای افزایش چندصد هزار‌خانواری تقاضای جدید مسکن است که بالای دوسوم آنها در این سال‌ها ناتوان از خرید آپارتمان، به «اجاره‌نشین‌های جدید» بازار اجاره مسکن تبدیل شده‌اند. از آنجا که عرضه جدید آپارتمان اجاره‌ای در سال‌های اخیر به خاطر رکود تولید مسکن روند کاهشی داشته، در نتیجه فشار بر تورم اجاره از محل نامعادله عرضه و تقاضا بیشتر بوده است.

ضمن آنکه رابطه تاریخی قیمت و اجاره نیز اثر جهش‌های قیمت مسکن بر رشد اجاره‌بها را شکل داده است. اجاره‌بها در این سال‌های جهش حدوداً ۱۳ برابر شد که از رشد ۱۹برابری قیمت مسکن کمتر است. این دو نرخ رشد باید به هم نزدیک شوند تا نسبت P /R که به شکل تاریخی بالا رفته تعدیل شود. به این ترتیب بررسی‌ها درباره آینده اجاره‌بها مشخص می‌کند، این مولفه تابع تورم عمومی و تورم مسکن است. هر چقدر در سال آینده تورم عمومی و به ویژه تورم خوراکی‌ها کاهش یابد، سرعت رشد اجاره‌بها نیز کند می‌شود. اما برای بازگشت شرایط نرمال در بازار اجاره باید حتماً قدرت خرید مسکن احیا شود. اثر تورم عمومی بر روند رشد اجاره‌بها سریع‌تر از اثر تورم مسکن است. اما در شرایط تاریخی فعلی که تقریباً همه زوج‌ها اجاره‌نشین می‌شوند، هر نوع گشایش در خرید خانه اول به عنوان «واجب بازار مسکن 1403» می‌تواند اثر معنادار در رفع التهاب اجاره داشته باشد. اما اگر «رکود خرید مصرفی مسکن» در سال آینده به دلیل زمان‌بر بودن فرآیند کاهش قیمت و احیای توان خرید، ادامه پیدا ‌‌کند، تقاضای اجاره‌نشینی در سطح بالا تداوم دارد و این، شرایط را برای تورم بالای اجاره فراهم خواهد کرد. جمعیت اجاره‌نشین در کشور در سال ۱۴۰۱ یک واحد درصد افزایش پیدا کرد و به 24 درصد کل خانوارها رسید. به احتمال خیلی زیاد در سالی که گذشت هم این روند رشد جمعیت مستاجر ادامه داشته است.

رکورد سقوط معاملات خرید مسکن

آمار به ثبت‌رسیده از نبض معاملات خرید آپارتمان در سال 1402، هجوم تقاضا به بازار اجاره را تایید می‌کند. سالی که گذشت نه‌تنها تقاضای مصرفی مثل سال‌های 1397 تا 1401، قدرت خرید نداشت و سهم بسیار اندکی از معاملات خرید را به خود اختصاص داد که حتی تقاضای غیرمصرفی یا همان خریداران سرمایه‌ای آپارتمان نیز از این بازار خارج شدند. کاهش یا ثبات قیمت مسکن در اکثر ماه‌های 1402، مانع خریدهای سرمایه‌ای شد، در نتیجه میانگین حجم ماهانه معاملات مسکن به سه هزار واحد رسید در حالی که در سال 1401 که خود سال رکود بود، این رقم حدود شش هزار واحد در ماه بود. حجم میانگین ماهانه خرید و فروش آپارتمان در سال جاری، پایین‌ترین میزان طی سال‌های گذشته است و رکورد دیگری از رکود تاریخی معاملات مسکن را نشان می‌دهد.

این رکود، کیفیت سنی و جغرافیایی معاملات آپارتمان را تحت تاثیر قرار داده است. سطح بالای قیمت واحد مسکونی در تهران و رشد بیشتر قیمت در مناطق بالاشهر سبب شد در سال جاری، اندک تقاضای سرمایه‌ای به سمت مناطق پایین سوق پیدا کند. تا پیش از این، وزن مناطق شمالی شهر از معاملات مسکن نزدیک به 50 درصد بود اما امسال این رقم به زیر 40 درصد رسید که بیانگر حرکت معاملات (خریداران سرمایه‌ای) به سمت مناطق 9 تا 20 است.

همچنین سهم واحدهای مسکونی بالای 20 سال‌ساخت از معاملات نیز از 5 /6 درصد به 22 درصد رسیده است که این هم به خاطر سطح پایین قیمت آپارتمان‌های سالخورده نسبت به واحدهای کم‌سن است. در تهران برای خرید آپارتمان متوسط باید حداقل پنج میلیارد تومان بودجه داشت اما هر چقدر به سمت مناطق جنوبی حرکت کنید و سن بنا از پنج سال بیشتر شود، سطح قیمت پایین می‌آید. مولفه سومی وجود دارد که افت کیفیت معاملات مسکن در سال 1402 را بیشتر مشخص می‌کند و آن، شیفت خریداران به سمت واحدهای ریزمتراژ است. امسال سهم آپارتمان‌های زیر 40 مترمربع از کل معاملات مسکن بیش از دو برابر افزایش پیدا کرد و از زیر یک درصد در سال 1396 به بالای پنج درصد در پاییز 1402 افزایش پیدا کرد. نکته معنادار، تغییر سهم آپارتمان‌های ریزمتراژ از معاملات به تناسب تغییر سطح تورم مسکن است. مثلاً در سال 1400 که سرعت رشد قیمت مسکن به کمتر از نصف سال 1399 رسید، این سهم هم کاهش یافت. برای سال 1403 پیش‌بینی می‌شود این نزول کیفیت معاملات مسکن با رکوردهای بیشتر ادامه یابد، به‌خصوص اگر ریسک‌های بیرونی فعال شود. برای سال آینده حتی در صورت تقویت قدرت وام مسکن، «واکنش مثبت در مناطق پایین‌شهر» به شکل رشد معاملات خرید، بیشتر مورد انتظار است.

پیامد رکود ساخت مسکن

طی سال‌های اخیر، این فقط «انتظارات تورمی» نبود که در نقش سکوی پرتاب قیمت مسکن باعث جهش قیمت‌ها شد بلکه «رکود حداقل پنج‌ساله تولید مسکن در همه شهرهای کشور به ویژه در تهران»، عامل کمبود عرضه آپارتمان در بازار و در نتیجه کمک به رشد بیشتر قیمت شد. آمار رسمی بانک مرکزی نشان می‌دهد، نرخ رشد واقعی سرمایه‌گذاری ساختمانی برای شروع ساخت (ساختمان‌های جدید) از سال 1397 تاکنون، شش درصد منفی بوده است. تیراژ ساخت نیز متوسط کمتر از 400 هزار واحد مسکونی بوده در حالی که نیاز بازار حکایت از آن دارد که سالانه باید دو برابر این رقم واحد مسکونی جدید ساخته می‌شد. سازنده‌ها با دو معضل برای ساخت‌وساز روبه‌رو هستند. معضل اول آنها نبود قدرت خرید و تقاضای مکفی است و معضل دوم نیز رشد تاریخی هزینه ساخت‌وساز. تورم مصالح ساختمانی در یکی، دو سال اخیر به دو برابر سطح نرمال سال‌های گذشته رسید. تورم زمین از این هم فراتر رفت.

آمارهای رسمی مشخص می‌کند، از سال 1390 تاکنون هزینه ساخت مسکن 20 برابر شده اما قیمت زمین 65 برابر. در این بازه زمانی قیمت فروش مسکن 40 برابر شد. مقایسه این سه نرخ رشد قیمت، جواب این سوال است: چرا سازنده‌ها می‌گویند ساخت‌وساز برایشان از صرفه افتاده است! در این سال‌ها رشد بیشتر قیمت زمین نسبت به مسکن، بر حاشیه سود سرمایه‌گذاری ساختمانی تاثیر مخرب گذاشت. بازار مسکن در شرایطی وارد سال 1403 می‌شود که عایدی تولید مسکن تقریباً برابر با عایدی سپرده‌گذاری در بانک است. این نرخ در برابر ریسک‌های ساخت‌وساز، جلوی ورود سازنده‌ها به بازار سرمایه‌گذاری را سلب می‌کند. در سال 1403 چنانچه سطح نرخ سود بانکی متناسب با تورم تعدیل شود و در عین حال تورم زمین در سطح بالا بماند، احتمال رکود ساخت مسکن به مراتب بیشتر از پایان رکود خواهد بود. در عین حال پتانسیل تداوم رکود ساخت به دلیل تورم بالای مصالح ساختمانی و عوامل درونی این بازار زیاد است. اما هر نوع اتفاق مثبت احتمالی برای خرید مصرفی می‌تواند اثر معنادار و با تاخیر بر روی نبض ساخت‌وساز بگذارد.

ناکارآمدی وام مسکن

مهم‌ترین ابزار بازار مسکن کشورهای مختلف برای خروج از رکود، در ایران از کار افتاده است. وام مسکن ابزاری است که کشورها از آن هم برای تنظیم تورم مسکن و هم برای شوک مثبت به معاملات و ساخت‌وساز بهره می‌برند. در کشورمان طی سه، چهار سال گذشته، هم قدرت پوششی وام خرید خانه از بین رفت و هم اقساط ماهانه وام از استطاعت وام‌گیرنده‌ها خارج شد. در تهران 960 میلیون تومان وام خرید مسکن داده می‌شود که پوشش‌دهنده قیمت‌های امروز آپارتمان برای خریدار نیست. با این حال اگر هم باشد، قسط ماهانه این تسهیلات نزدیک به 20 میلیون تومان است که با میانگین حقوق و دستمزد هیچ تناسب حداقلی ندارد.

بررسی‌های جهانی مشخص می‌کند، مبلغ قسط وام مسکن باید حداکثر معادل 30 درصد درآمد ماهانه یک خانوار حقوق‌بگیر باشد تا از پس آن بربیاید. وام مسکن کارآمد از بابت «قدرت پوششی» و «قسط بازپرداخت» می‌تواند باعث رونق خرید مصرفی آپارتمان و در نتیجه، تحرک مثبت در بازار ساخت‌وساز شود. سال آینده، نظام تامین مالی مسکن باز هم در خدمت طرح دولت خواهد بود و قدرت ابتکار در شبکه بانکی برای «متناسب‌سازی تسهیلات مسکن با واقعیت بازار مسکن» برقرار نخواهد شد.

بانک‌ها مکلف‌اند در سال 1403 از ساخت یک میلیون واحد‌ مسکونی، حمایت مالی کنند. این وام‌ها بلندمدت است و تعادل منابع و مصارف آنها را به هم می‌زند. بانک‌ها به‌خصوص بانک مسکن اگر اجازه داشت و آزاد بود، می‌توانست متناسب با نیاز دهک بالای جامعه، وام مسکن با نرخ سود متناسب با قیمت تمام‌شده منابع که امروز بالای 30 درصد و تا نزدیک 40 درصد است، به دهک‌های بالای متقاضی جابه‌جایی ملکی پرداخت کند و از منابع حاصل از پرداخت این نوع تسهیلات، «وام مسکن ارزان مناسب دهک‌های متوسط و خانه‌اولی‌ها» را تامین و به این گروه ارائه کند. این مدل دومینویی تامین مالی مسکن می‌تواند از یک‌سو منابع مورد نیاز بانک پرداخت‌کننده وام مسکن را تامین کند و از طرفی باعث حمایت از اقشار ضعیف جامعه برای خانه‌دار شدن شود.

ماجرای «مولفه سوم» بازار مسکن 1403

در این مقاله به شکل کوتاه و البته دقیق تلاش شد، «تحولات یک سال گذشته بازار مسکن»، مورد شرح و بررسی قرار بگیرد. گذشته بازار مسکن از این منظر اهمیت دارد که «رفتار آتی متغیرهای این بازار تا حدودی تحت ‌تاثیر اتفاقات اخیر است». اما در سال جدید، علاوه بر «انتظارات تورمی» به عنوان کارگردان شش سال گذشته بازار مسکن و همچنین «تورم ساخت»، مولفه سومی هم وارد میدان بازی می‌شود و آن، موضوع انتخابات ریاست‌جمهوری سال 1404 است.

تجربه نشان داده است، سیاست‌گذار یا همان دولت مستقر دوره اول در سال پایانی تلاش می‌کند، بازارهای اصلی را تا حد ممکن از آسیب‌های تورمی دور نگه دارد. از آنجا که در این سال‌ها، داستان رشد ناگهانی و شدید نرخ ارز همواره مسئله‌ساز بوده و از آن طرف، ثبات یا آرامش آن هم منشأ خیر در کل اقتصاد بوده است،‌ به نظر می‌رسد تلاش دولت این خواهد بود که «ریسک‌هایی را که عامل پرتاب دلار به سطوح بالاتر می‌شود مهار کند». در این صورت، سناریوی محتمل برای بازار مسکن 1403، اتفاقی به صورت «رشد محدود قیمت مسکن» است.

هر چند به دلیل «به هم خوردن رابطه دلار و مسکن در سال گذشته»، استعداد آنچنانی برای افزایش قیمت مسکن در پی افزایش احتمال نرخ دلار وجود ندارد. قیمت دلاری هر مترمربع آپارتمان در تهران برای حالتی که بازار مسکن در شرایط نرمال خود باشد، چیزی در حدود 1100 تا 1200 دلار است اما در سالی که گذشت این قیمت تا 1500 دلار و بیشتر هم رفت.

اگر رابطه دلار و قیمت مسکن را به عنوان یکی از دماسنج‌های تشخیص «اضافه جهش» یا «وضعیت نرمال» در نظر بگیریم، در این صورت سطح کنونی (ماه‌های اخیر) این دماسنج بیانگر «بیش‌فعالی قیمت مسکن نسبت به قیمت دلار» است. از این منظر حتی اگر نرخ دلار رشد شدید کند، احتمال پیروی قیمت مسکن از آن،‌ پایین خواهد بود. ضمن آنکه، در حال حاضر برای خرید سرمایه‌ای یک آپارتمان متوسط متراژ حداقل پنج تا شش میلیارد تومان بودجه خرید لازم است که رقم بالا و خارج از توان بخش قابل توجهی از این گروه از متقاضیان به حساب می‌آید. هرچند سریالی شدن احتمالی رشد نرخ دلار در صورت تشدید یک ریسک بیرونی می‌تواند سناریویی مشابه سال‌های گذشته را برای بازار مسکن یک سال آتی رقم بزند. به نظر می‌رسد در همه سناریوهای احتمالی مرتبط با روند قیمت مسکن، یک فصل مشترک وجود دارد و آن، «تداوم رکود معاملات» خواهد بود.

این رکود می‌تواند به احتمال پایین رکود تورمی باشد و به احتمال بالا «رکود توام با ثبات نسبی قیمت».