تاریخ انتشار:
گفت‌وگو با مجید روستا، عضو هیات مدیره شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری ایران
طرح جدید مسکن مهر نیست
روط دولت برای پرداخت وام ۵۰ میلیونی اگرچه در نگاه اول فیلتر مناسبی برای سنجش متقاضیان آن به نظر می‌آید اما تجربه دولت گذشته در اجرای طرح مسکن مهر این گمان را در ذهن می‌نشاند که هماهنگی میان تسهیلات و گروه‌های هدف از یک سو امکان انحراف از برنامه را ایجاد می‌کند و از سوی دیگر احتمال ایجاد رانت میان سازندگان در استفاده از تسهیلات.
شروط دولت برای پرداخت وام 50 میلیونی اگرچه در نگاه اول فیلتر مناسبی برای سنجش متقاضیان آن به نظر می‌آید اما تجربه دولت گذشته در اجرای طرح مسکن مهر این گمان را در ذهن می‌نشاند که هماهنگی میان تسهیلات و گروه‌های هدف از یک سو امکان انحراف از برنامه را ایجاد می‌کند و از سوی دیگر احتمال ایجاد رانت میان سازندگان در استفاده از تسهیلات. این انتقادات که از روزهای ابتدایی انتشار خبر تصویب افزایش تسهیلات ساخت مسکن مطرح شد سبب شده است تا دولت به تدوین شیوهنامهای در اجرای این مصوبه اقدام کند و برخی ملاحظات را در آن ببیند. مجید روستا عضو هیات مدیره شرکت عمران و بهسازی شهری ایران در گفت‌وگو با تجارت فردا به تشریح برخی جزییات این شیوه‌نامه می‌پردازد و معتقد است: این طرح مزایایی دارد که آن را از طرح مسکن مهر متفاوت می‌کند. به گفته او این طرح نه تنها تبعات منفی مالی به همراه ندارد بلکه به دلیل بهبود فضای کسب و کار آثار مثبت اقتصادی نیز به همراه دارد.
مصوبه اخیر دولت در راستای اعطای تسهیلات 50 میلیون تومانی ساخت مسکن در کلانشهرهای کشور اگرچه گامی به جلو برای تحریک بخش عرضه از طریق تزریق نقدینگی محسوب می‌شود اما به گفته برخی از کارشناسان اقتصادی ممکن است به دلیل بار مالی ایجاد‌شده بر دوش دولت پیامدهای منفی همچون طرح مسکن مهر داشته باشد. آیا در تدوین مصوبه اخیر دولت پیامدهای مالی اجرای آن دیده شده است؟
قطعاً در موضوعاتی مثل مصوبه اخیر آثار هزینه‌ای اجرای این طرح دیده شده است. به علاوه آنکه به نظر نمی‌رسد این طرح در بخش تامین منابع مالی شباهت چندانی به طرح مسکن مهر داشته باشد چرا که نقش دولت در اعطای تسهیلات متفاوت از طرح مسکن مهر دیده شده است. اولین نکته‌ای که این نقش را متفاوت می‌کند این است که تمامی منابع دولت در طرح مسکن مهر درگیر شده بود. از خط اعتباری بانک مرکزی گرفته تا زمین. در صورتی که در مصوبه اخیر اعطای اعتبارات بین 30 تا 50 میلیون تومان سهم حداقلی برای دولت در نظر گرفته شده است. به عبارت دیگر در طرح مسکن مهر منابع اصلی که به نوعی زمین قلمداد می‌شود آورده دولت محسوب می‌شد اما در این طرح زمین آورده متقاضی ساخت است. از این رو به اعتقاد ما این نوع تسهیلات به عنوان اهرم بهبود فضای کسب و کار خواهد بود چرا که با تزریق حداقل منابع دولتی پیش خواهد رفت. در مصوبه جدید، تعهد سیستم بانکی به پرداخت سالانه 300 هزار فقره تسهیلات تا سقف 50 میلیون تومان افزایش پیدا کرده است. در مسیر پرداخت وام جدید مسکن، علاوه بر اولویتی که برای طرف تقاضا دیده شده است تا به زوج‌های جوان و کم‌درآمدهای فاقد مسکن تعلق گیرد، دو دسته اولویت نیز برای مکان ساخت و ساز و نوع سازنده‌ها تعیین شده است. البته از بین بافت‌های فرسوده، قدیمی و سکونتگاه‌های غیررسمی به عنوان سه مکان اولویت‌دار برای پرداخت تسهیلات جدید ساخت مسکن، «مناطق پرخطر» موجود در این محدوده‌ها جزو اولویت اول مکانی برای دریافت وام محسوب می‌شوند. این موضوع را هم اضافه می‌کنم که انبوه‌سازان نیز در مقایسه با سایر سازنده‌ها، در اولویت خواهند بود.
البته همین سهم اندک دولت در تامین منابع مالی ساخت و ساز در شهرهای بزرگ به عنوان یکی از انتقاداتی است که به دولت وارد شده که نمی‌تواند متقاضی زیادی را جذب کند. انتقادی که پیش از این نیز به دولت در زمینه پرداخت تسهیلات نوسازی بافت فرسوده وارد بود.
ممکن است به اعتقاد برخی در کلانشهری همچون تهران پرداخت 50 میلیون تومان تسهیلات ساخت مسکن سهم بسزایی در تامین هزینه‌ها نداشته باشد اما مهم گام آغازین دولت در سهم حمایتی است که از سازندگان و انبوه‌سازان خواهد داشت. نکته مهم دیگر آنکه تسهیلات نوسازی بافت فرسوده در گذشته فقط به ساخت مسکن اختصاص پیدا می‌کرد بدون اینکه خدمات شهری و پشتیبانی شهروندان فراهم شود. اما در طرح جدید دولت یازدهم موضوع تسهیلات ساخت مسکن به شکل طرحی چند‌بعدی دیده شده است. به گونه‌ای که امکان تامین خدمات شهری نیز وجود دارد. براساس این طرح، تامین خدمات شهری توسط مدیریت شهری امکان‌پذیر خواهد شد. چون برخلاف طرح مسکن مهر که مکان‌یابی آن در حاشیه شهر بدون وجود خدمات زیربنایی و روبنایی انجام شد در این طرح که منطقه اجرای آن بافت فرسوده شهرها مشخص شده است پایه اولیه خدمات شهری وجود دارد که نیاز به ارتقای آن است. ارتقای کیفیت خدمات شهری همچون شبکه‌های برق و آب با همکاری مدیریت شهری انجام خواهد شد. در مجموع می‌توان گفت هدف اولیه این طرح احیا، بهسازی و نوسازی شهری در ابعاد مختلف شهرسازی، کاربری خدماتی، سیما و منظر و... است که نه تنها پیامدهای منفی نخواهد داشت بلکه مطمئناً آثار مثبت اقتصادی به دنبال خواهد داشت.
آیا فکر می کنید بافت های فرسوده از جذابیت لازم برای انبوه سازان برخودار باشد که در این طرح مشارکت کنند چون در برخی مناطق حاشیه سود بالاتر از این مناطق است؟
در دوره جدید تلاش شده قانون شهرسازی رعایت شود یکی از مشکلاتی که در کلانشهرها به خصوص تهران وجود داشت فروش بی ضابطه تراکم بود.شورای عالی شهرسازی در این باره حساسیت نشان داده و تلاش دارد قانون رعایت شود و نکته مهم تر این ضوابط و معیار شهرسازی زیر ژا گذاشته نشود.وقتی فروش تراکم متوقف شود به معنای آن است که موتور تورم در بخش مسکن از کار می افتد.بنابراین انبوه سازان بجای آنکه بر نقاط خاصی متمرکز شوند به سوی مناطقی چرخش می کنند که زمنیه ساخت و ساز در آن فراهم است و اتفاقا با تقاضای موثر روبرو است.دولت تلاش دارد با ضابطه مند کردن ساخت و ساز شهری وضعیتی را بوجود آورد که سرمایه گذاری منحصر به یک بخش یا منطقه خاص محدود نشود.ما امیدواریم تصمیم اخیر در انحصار شکنی این روند موثر باشد.
چه تضمینی وجود دارد این تسهیلات ارزان‌قیمت که قرار است از بودجه ملی برای تامین منابع آن هزینه شود، به دست متقاضیان «اقشار هدف» یعنی از یک طرف زوج‌های جوان کم‌درآمد و از طرف دیگر انبوه‌سازان متقاضی ساخت در بافت فرسوده برسد؟
در شیوهنامهای که هم‌اکنون در شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی در حال تدوین است یکی از بحث‌های اساسی به شناسایی محدوده‌ها و محلات نیازمند بهسازی اختصاص یافته است. بحث دوم در تدوین این شیوه‌نامه به اولویت‌بندی محلات شهر به جهت آسیب‌پذیری توجه دارد و بحث سوم تشخیص و شناسایی گروه‌های هدف و اولویت‌دار سکونت در واحدهای ساخته‌شده است.
شناسایی گروه‌های هدف در طرح مسکن مهر نیز انجام شد اما در مواردی به انحراف کشیده شد. بنابراین شما چه روشی را دنبال می‌کنید که از این خطر دوری کنید؟
در این طرح شناسایی گروه‌های هدف برخلاف طرح مسکن مهر از طریق فراخوان نخواهد بود. بلکه با تکیه بر شاخص‌هایی مثل اینکه محلاتی که در معرض آسیب طبیعی قرار دارند در اولویت دریافت وام قرار دارند. از طرفی با استفاده از تبلیغات پراکنده از سازندگان برای دریافت وام دعوت نخواهد شد. البته برای شناسایی محلات خطرپذیر از مدیریت شهری کمک خواهیم گرفت. اگر شهرداری در شهری زمینه‌های لازم را برای نوسازی فراهم نکند، آن شهر از اولویت واگذاری وام خارج می‌شود. در مجموع به دنبال آن هستیم که در تدوین شیوه‌نامه موضوعاتی همچون نحوه واگذاری، نحوه معرفی، نحوه استفاده انبوه‌سازان از وام و این موضوع که در محلات فرسوده شهر نوسازی به شکلی صورت گیرد مورد توجه قرار گیرد.
شیوه‌نامه در حال تدوین چه زمانی رونمایی می‌شود؟
جلسات اولیه آن آغاز و چارچوب کلی آن تدوین شده است. به نظر می‌رسد ظرف 10 تا 15 روز آینده چارچوب اولیه طرح آماده شود و مورد بهره‌برداری قرار گیرد.
دیدگاه تان را بنویسید