احتمال ایجاد رانت در تسهیلات

مصوبه اخیر دولت یازدهم در خصوص اعطای یک میلیون و 800 هزار فقره تسهیلات ساخت مسکن به مدت شش سال (سالی 300 هزار فقره هریک به مبلغ 50 میلیون تومان) به عنوان طرح میان‌مدتی تلقی می‌شود که با هدف ایجاد رونق در بخش مسکن اتفاق افتاده است.

اگرچه این طرح به دلیل تعیین زوج‌های جوان و کم‌درآمد به عنوان گروه هدف می‌تواند مثبت ارزیابی شود اما به نظر می‌رسد این نوع مصوبات در طولانی‌مدت کارایی اولیه و لازم خود را نمی‌تواند حفظ کند و به اهداف مشخصی برسد.

اگر جامعه هدف اعطای تسهیلات ساخت مسکن در قالب این مصوبه زوج‌های جوان و کم‌درآمد با مشخصه ساخت و ساز در محدوده بافت فرسوده تعیین شود شاید در بحث ازدواج قابلیت اجرایی داشته باشد و بتواند به عنوان یک اهرم کمکی در جهت صاحب‌خانه شدن زوج‌های جوان باشد اما در بخش بافت فرسوده نمی‌تواند آنچنان موفق باشد. چراکه ساخت و ساز به عنوان فعالیتی سرمایه‌ای محسوب می‌شود. از این رو میزان سود کسب‌شده از این فعالیت اولین فاکتوری است که سازنده و سرمایه‌گذار با ورود به این حوزه به آن فکر می‌کنند. اما ساخت و ساز در بافت فرسوده شهرهای مختلف کشور چنین سودی را نصیب سازنده و سرمایه‌گذار نمی‌کند. از این جهت است که همواره مناطق شمالی و پهنه‌های جدید شهر مورد هجوم سازندگان ساختمانی قرار می‌گیرد.

از یک سو حتی تسهیلات جدید اعطایی فقط به اندازه مابه‌التفاوت درصد این وام نسبت به بازار می‌تواند تحرک ایجاد کند که این شاخص نیز با گذشت زمان مبلغ ثابتی می‌شود.

این مبلغ ثابت، سود سرمایه‌گذاری در بافت فرسوده است که به نظر می‌رسد نمی‌تواند انگیزه‌های لازم را برای سازنده جهت ورود به بافت فرسوده ایجاد کند. از سوی دیگر با آنکه پرداخت وام به سازندگان دارای زمین در محدوده بافت فرسوده تعلق خواهد گرفت اما چون از یک طرف تمام تقاضاها را پوشش نمی‌دهد و عده کمی از این ظرفیت می‌توانند استفاده کنند و از طرف دیگر ارزان‌تر بودن آن نسبت به نرخ سود متداول احتمال ایجاد رانت در بازار وجود دارد.

درست شبیه زمانی که زوج‌های جوان برای دریافت وام ازدواج ناچار به پرداخت هزینه‌های اضافی و منتظر ماندن در صف دریافت بودند. ضمن آنکه اعطای این نوع تسهیلات در کلانشهرهایی همچون تهران به دلیل تمرکز سرمایه‌گذاری‌ها منجر به ایجاد اشتغال و نهایتاً مهاجرت جمعیت از سایر شهرهای کوچک به کلانشهرها می‌شود. به عبارت دیگر در کنار تشویق سازنده‌ها برای ورود به ساخت و ساز از سوی دولت متاسفانه ساخت و سازها در شهرهای بزرگ به جذب جمعیت انجامیده است. این عامل سبب می‌شود در 10 سال آینده معضلات رشد جمعیت در شهری همچون تهران در دیگر شهرهای بزرگ کشور نیز مشاهده شود.

از این رو پیشنهاد می‌شود دولت با انجام مطالعات متمرکز بر روی برنامه طرح جامع مسکن و سرمایه‌گذاری‌های بلندمدت با امکان‌سنجی از شرایط موجود گام‌های بعدی را بردارد. در کنار ارزیابی توانمندی‌های دولت باید گزارش‌های مشخص و مدونی از وضعیت فعلی حوزه ساخت و ساز و مسکن کشور تهیه و تدوین شود.

علاوه بر این وزارت راه و شهرسازی به غیر از این طرح که در راستای هدفمندی بخش مصرفی به ویژه زوج‌های جوان با اولویت ساماندهی بافت فرسوده است باید در بافت فرسوده تحرک خاصی ایجاد شود چون بعد از چندین و چند سال هنوز اتفاق خاصی در محدوده بافت فرسوده کشور نیفتاده است و براساس آمار موجود کمتر از 10 درصد بافت فرسوده کشور نوسازی شده است. نکته مهم دیگر آنکه باید در برنامه‌های اجرایی به بحث تعدیل ساختار جمعیتی کشور در مناطق مختلف توجه شود.