شعار و دیگر هیچ
سیاست واگذاری زمین ارزان چه اثری بر بازار مسکن می‌گذارد؟
بهای زمین، بخش بزرگی از بهای تمام‌شده مسکن را تشکیل می‌دهد و عجیب نیست اگر در دوره‌های تورمی، سیاستگذار بخش مسکن به سمت کاهش بهای زمین و به‌تبع آن کاهش بهای تمام‌شده و کاهش قیمت مسکن برود. در شهر تهران در حال حاضر، زمین حدود 40 تا 80 درصد (بسته به منطقه) از بهای تمام‌شده مسکن را تشکیل می‌دهد. نکته حائز اهمیت دیگر اینکه هزینه‌های ساخت‌وساز معمولاً به راحتی قابل تغییر نیستند؛ بهای فولاد تحت تاثیر بازار جهانی است، بهای اقلام وارداتی (نظیر آیتم‌های تاسیساتی) وابسته به نرخ ارز است، دستمزدها با توجه به نرخ تورم و توسط نمایندگان کارفرمایان و کارگران تعیین می‌شود و بهای بسیاری از آیتم‌های دیگر نیز با توجه به رقابت موجود در بازار تحت تاثیر میزان عرضه و تقاضا و نیز بهای تمام‌شده بالا و پایین می‌روند.
در این بین اما آیتمی که متاثر از سیاست‌های دولت می‌تواند بهای تمام‌شده مسکن را در طرح‌های دولتی و حمایتی کاهش دهد، زمین و پروانه است. به همین دلیل هم معمولاً در زمان‌هایی که بازار دچار التهاب می‌شود، دولت و به صورت خاص وزارت راه و شهرسازی بحث عرضه زمین را در مصاحبه‌ها و طرح‌های خود مورد اشاره قرار می‌دهد و با طرح‌هایی مانند زمین صفر، زمین رایگان، زمین ارزان و... تلاش می‌کند جو بازار را تا حدودی آرام کند.
پیش از ورود به بحث اصلی لازم است اشاره کنم که از دید من، در کشوری که ارزش پول ملی آن در طول 5 /2 سال گذشته به یک‌پنجم رسیده است، انتظار اینکه قیمت مسکن چند برابر نشود، غیرمنطقی است. بخش مهمی از مشکلات فعلی بازار مسکن ناشی از شرایط اقتصاد کلان کشور است و نه بازار مسکن؛ هرچند این به معنی دست روی دست گذاشتن و کاری نکردن نیست.
اما در بازار زمین، نقش‌آفرینی دولت به دو روش مهم صورت می‌گیرد. نخست عرضه زمین‌های جدید در شهرها به منظور افزایش عرضه مسکن (بدون نیاز به استفاده از اراضی متعلق به بخش خصوصی) و به‌تبع آن، ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضا در بازار و دوم کاهش قیمت تمام‌شده در قالب واگذاری زمین به صورت رایگان یا ارزان‌تر از قیمت واقعی به منظور تامین مسکن اقشار ضعیف و دهک‌های درآمدی پایین جامعه. به نظر می‌رسد دولت اکنون قصد دارد دخالت خود در بازار را معطوف به روش دوم کند.
نخستین و مهم‌ترین اشکال این روش، محدود بودن دامنه این دسته از طرح‌هاست. عمده طرح‌های این‌چنینی در چند زمین متعلق به دولت اجرایی شده و در بهترین حالت چند هزار واحد مسکونی در این زمین‌ها احداث می‌شود و بنابراین تاثیر زیادی در بازار نخواهد داشت؛ مگر اینکه طرح در ابعادی کم‌سابقه (نظیر طرح مسکن مهر) اجرا شود که به نظر نمی‌رسد دولت در شرایط فعلی چنین برنامه‌ای داشته باشد.
نکته دوم اینکه با چه مکانیسمی قرار است این زمین‌ها واگذار شوند که رانت ایجاد نشود و چگونه اطمینان حاصل می‌کنیم که این طرح به سرنوشت دلار 4200تومانی دچار نشود؟ اگر قرار باشد اشخاص حقیقی یا حقوقی انگشت‌شماری بدین منظور انتخاب شوند، طبیعتاً دامنه طرح بسیار محدود خواهد بود و عملاً در بازار تاثیر خاصی نخواهد داشت و اگر قرار باشد طرح به شکل گسترده‌ای اجرا شود، تعریف این مکانیسم در ساختار فعلی بسیار دشوار به نظر می‌رسد.
نکته سوم اینکه اگر قرار باشد زمین به قیمت کمتری به انبوه‌ساز واگذار شود، مکانیسم قیمت‌گذاری فروش انبوه‌ساز به چه ترتیبی خواهد بود؟ قیمت واحدهای واگذارشده در مقایسه با قیمت بازار چگونه تعیین خواهد شد؟ آیا کنترلی بر قیمت فروش انبوه‌ساز وجود دارد؟ آیا قیمت از حالا تثبیت خواهد شد یا واحدها به قیمت روز واگذار خواهد شد؟ اگر قیمت از الان تثبیت شود، سازنده با ریسک جدی افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی مواجه است و اگر قیمت شناور باشد، بسیاری از خریداران توان خرید نخواهند داشت.
نکته چهارم اینکه نوع قرارداد به چه نحوی خواهد بود؟ آیا قرارداد پیمانکاری بین دولت و انبوه‌سازان منعقد خواهد شد؟ چارچوب قرارداد فروش زمین یا مشارکت خواهد بود؟ هر کدام از این روش‌ها در چارچوب اقدامات دولت آنقدر پیچیدگی اداری و تشکیلاتی دارد که به نظر نمی‌رسد عمر دولت فعلی کفاف اجرایی شدن آن را در ابعاد بزرگ بدهد. به علاوه مدیران اجرایی برخلاف مدیران ارشد دولت، معمولاً تمایلی به اجرای این دسته از سیاست‌ها ندارند. به کرات در جلسات دیده‌ام که مدیران میانی وزارت راه و شهرسازی، در زمان تعریف طرح‌ها درست برخلاف مصاحبه‌های مدیران ارشد خود عمل کرده و به عنوان مثال قصدی برای واگذاری زمین‌های مرغوب در اختیار خود برای احداث مسکن ندارند.
اما اگر بخواهیم فارغ از مسائل فوق به بررسی این طرح بپردازیم، یک سوال کلیدی این است که آیا اصلاً این سیاست اجرا خواهد شد؟ امیدوارم نظر بنده صحیح نباشد، اما با شناختی که از ساختار تصمیم‌گیری و اجرایی در کشور دارم و نیز با توجه به زمانی که تا پایان دولت باقی مانده است، بسیار بعید می‌دانم که این طرح چیزی بیش از یک شعار باشد.
نمونه این موارد را در سالیان قبل بارها دیده‌ایم. به عنوان مثال، طرح صندوق‌های زمین و ساختمان (که سازوکار دقیقی دارد، منطق اقتصادی آن صحیح است، قوانین و مقررات لازم برای آن تصویب شده و تا حدود زیادی طرحی پخته و کم‌ایراد است) که می‌توانست اندکی به عرضه مسکن کمک کند و در این روزهای داغ بازار سرمایه از پتانسیل‌های این بازار برای افزایش تولید و عرضه مسکن استفاده کند، به دلیل یک ناهماهنگی و عدم همکاری بین بخش‌های مختلف دولت، چند سال است قابل تاسیس نیست و با وجود شرایط بازار مسکن از سال 96 تاکنون و به‌رغم برگزاری جلسات متعدد و نظرات کارشناسان، این مشکل رفع نشده است. پیش از این نیز به‌رغم مکانیسم امن و مطمئن این صندوق‌ها و شفافیت بالا در مقایسه با دیگر پروژه‌ها و نیز انجام کار کارشناسی طولانی‌مدت، حتی یک پروژه در زمین‌های متعلق به دولت در این چارچوب تعریف نشد و مهم‌ترین علت آن نیز لزوم انتقال سند زمین به نام صندوق بود؛ چیزی که از روز اول مشخص بود.
در چنین فضایی، تعریف راهکاری که طی آن بتوان اراضی متعلق به دولت را با تخفیف ویژه یا با شرایط خاص به انبوه‌سازان واگذار کرد، بسیار محل تردید است. این موضوع به ویژه با توجه به رخدادهای یک سال اخیر و برخوردهای قضایی با برخی از مدیران سابق و اسبق، بیش از پیش کار را دشوار کرده است.
در جمع‌بندی مطلب باید گفت که رفع مشکلات لزوماً نیاز به راه‌حل‌های جدید ندارد، بلکه اجرای صحیح راه‌حل‌های قدیمی، گاه موثرترین راهکار است. به نظر می‌رسد اعتماد به مکانیسم بازار و واگذاری اراضی دولت در قالب مشارکتی یا پیمانکاری و با ایجاد رقابت بین پیمانکاران و انبوه‌سازان دارای صلاحیت، بهترین گزینه برای دستیابی به نتیجه مطلوب باشد. حال اگر دولت برای عمل به وظایف خود در چارچوب قانون اساسی قصد تامین مسکن اقشار ضعیف را دارد، می‌تواند شناسایی این اقشار را در چارچوبی نظیر طرح مسکن مهر یا مسکن ملی انجام داده و با اعطای یارانه به این دسته از خریداران، وظایف خود را انجام دهد.
برای انجام این مهم نیز رفع مشکلات زمین‌ها (نظیر مسائل مالکیتی)، استفاده از تیم‌های خبره برای تهیه طرح‌های اولیه معماری و طرح‌های توجیه فنی و اقتصادی، انعطاف در قراردادهای منعقده با سازندگان و دور شدن از قراردادهای یک‌طرفه و غیرمنطقی، تسهیل تامین مالی ساخت، ارائه امتیازات مالیاتی به سازندگان، تسهیل ایجاد صندوق‌های زمین و ساختمان و موارد مشابه دیگر که بارها توسط کارشناسان مورد تاکید قرار گرفته‌اند، می‌توانند بازار را تا حدودی آرام کنند. رفتن به سراغ روش‌های جدید، لزوماً به معنی انجام کار مطلوب و موثر نیست.
