شکست سیاستگذار
فرشید پورحاجت ازتبعات سیاستگذاری مقطعی بربازار مسکن می‌گوید
این روزها یک موضوع مسکنی باز هم خبرساز شده است. این بار دولت دوازدهم از یک موضوع مرتبط با مسکن رونمایی کرده است که بر مبنای آن قرار است زمین‌های مرتبط با حریم‌های شهری در اختیار مردم و انبوه‌سازان قرار گیرد تا شرایط را به گونه‌ای پیش برد که در نهایت بتوان افراد بیشتری را خانه‌دار کرد. مدت‌هاست که بازار مسکن متلاطم است و اجاره‌بها بسیار بالا رفته است؛ به نحوی که هر روز گزارش‌های متعددی که منتشر می‌شود، حاکی از این است که خانه‌دار شدن برای برخی از افراد رویا شده است و بر همین اساس اکنون دولت به این نتیجه رسیده است که بخشی از حریم شهرها به سمت خانه‌دار شدن افراد هدایت شود. بر این اساس برخی از کارشناسان معتقدند در چنین شرایطی با توجه به تجربه‌هایی که دولت به‌خصوص در بخش‌های مرتبط با مسکن اجتماعی یا حتی مسکن مهر داشته است، می‌تواند نقایص را برطرف کرد و کار را به نحو درستی پیش برد، اما در مجموع، این سیاست، موافقان و مخالفان خود را دارد. فرشید پورحاجت، دبیر کانون انبوه‌سازان می‌گوید دولت باید برای بازار مسکن یک برنامه بلندمدت و همراه با استراتژی داشته باشد.
♦♦♦
این روزها دولت به سراغ یک طرح جدید برای آرام‌سازی بازار مسکن رفته است. به هر حال بازار مسکن تلاطم دارد و این یکی از تصمیماتی است که می‌تواند به آرام کردن بازار کمک کند؛ اما به هر حال اجرای آن هم منتقدان خاص خود را دارد. می‌خواهیم طرح ویژه‌ای را که دولت برای بازار مسکن در نظر گرفته است مرور کنیم. اینکه دولت تصمیم گرفته حریم شهرها را در اختیار سازندگان و انبوه‌سازان و همچنین مردم قرار دهد، چه تبعات و منافعی دارد؟
پیش از اینکه این طرح دولت را مورد بررسی قرار دهیم، بهتر است چند نکته را در بازار مسکن در نظر گرفته و آنها را تحلیل کنیم. واقعیت آن است که بر اساس محاسبات انجام‌شده، قیمت زمین مولفه مهمی برای محاسبات ساخت و تولید مسکن به شمار می‌رود.
به عبارت دیگر، این یک بحث کاملاً مهم است که سهم زمین در قیمت تمام‌شده، بسیار تاثیرگذار است؛ پس این یک نکته بسیار مهم است؛ چراکه محاسبات نشان می‌دهد به‌طور متوسط، بین 30 تا 80 درصد قیمت تمام‌شده مسکن، این روزها چسبندگی به قیمت زمین دارد و بر این اساس، به نظر می‌رسد حذف قیمت زمین و به عبارت دیگر کاهش ارزش زمین و نزدیک شدن به قیمت تمام‌شده، می‌تواند تاثیر بسزایی در کنترل قیمت مسکن داشته باشد. مضاف بر اینکه زمین‌های اطراف شهرها که به نوعی در حریم شهری قرار می‌گیرند، باید گسترش یابند تا به محدوده‌های شهری وارد شوند و بتوان از پتانسیل‌ها و ظرفیت‌های آنها استفاده کرد. بر این اساس، باید کارشناسان شهرسازی در این مورد اظهارنظرهای لازم را داشته باشند تا بتوان به یک جمع‌بندی جامع در این حوزه دست یافت.
در مجموع به نظر می‌رسد امروز شاید راهی غیر از این برای دولت باقی نمانده است که از این ظرفیت‌های مستقر در محدوده شهرها استفاده شود؛ ولی سوال اساسی این است که آیا این زمین‌ها مالکیت دارند یا آیا مالکیت برای دولت یا مردم است؟ اینها نکاتی است که باید روی آنها تمرکز کرد و برای شکل‌دهی یک نگاه همه‌جانبه تمامی نکات را مدنظر قرار داد.
نکته حائز اهمیت اجرای طرح‌هایی است که به هر حال ظرفیت آنها ایجاد شده و تداوم آنها می‌تواند وضعیت بازار مسکن را بهبود بخشد؛ اما به‌رغم برخی از حسن‌هایی که در اجرای طرح‌های قبلی وجود داشت، باید به این نکته توجه داشت که رانت بزرگی که در قالب این طرح‌ها ایجاد شده، باید تعیین تکلیف شوند؛ ولی اینکه اکنون دولت به فکر این است که انبوه‌سازی مسکن صورت دهد و تولید مسکن را افزایش دهد، به نظر می‌رسد اقدام مهمی است؛ ضمن اینکه توجه به این نکته ضروری است که ما در شرایط فعلی، با کمبود مسکن در کشور مواجه هستیم و این کمبود مسکن باعث شده که قیمت‌های مسکن به شدت افزایش یابد و مضاف بر اینکه، نظم بازار مسکن نیز به هم ریخته است و همین امر ضرورت توجه هر چه بیشتر به در نظر گرفتن سیاست‌های دقیق را طلب می‌کند.
در این میان، به نظر می‌رسد که دولت طی این سال‌ها و به‌خصوص 10 سال گذشته، تمرکز اصلی خود را بر روی این موضوع قرار داده که بتواند بازار مسکن را با اجرای برخی از طرح‌هایی همچون مسکن اجتماعی یا مسکن ملی کنترل کند؛ اما به نظر می‌رسد که از ظرفیت‌های قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، به نحو مطلوبی استفاده نکرده است و بر اساس آن، مطلب جدیدی از سوی دولت در حوزه زمین، بیان نشده و در حالی که برای
تمام این مطالبی که دولت گفته نیز، تکالیفی تعیین شده است؛ این در حالی است که سهم دولت‌ها و نهادهایی که زمین در مالکیت خود دارند و باید آن را تحویل وزارت راه و شهرسازی بدهند نیز، در دل قانون مستتر است. بخشی از این موضوع هم به نظام اجاره‌داری حرفه‌ای برمی‌گردد که وزیر راه و شهرسازی در این حوزه توضیحاتی را اعلام کرده است؛ این در شرایطی است که برخی از این موارد نیز که مدنظر دولت است، دقیقاً بخشی از قانون ساماندهی نظام اجاره‌داری است و بخش دیگری از آن نیز به حوزه ارائه زمین برمی‌گردد.
بخشی از ماده یک قانون مذکور، به صراحت اعلام می‌کند که باید مجموعه‌ای از اقدامات را جزو تکالیف دولت قرار داد و سیستم‌های حمایتی را برای بخش تولید در نظر گرفت؛ هرچند که چیزی که این روزها به نظر می‌رسد باید مدنظر قرار گیرد، بسته حمایتی برای بخش تولید مسکن است.
به هر حال دولت وارد این موضوع شده است؛ اما تجربه و عقبه‌ای که در رابطه با اجرای چنین طرح‌هایی وجود دارد، خیلی سابقه خوبی ندارد. این در حالی است که برخی بر این باورند که سیاست توزیع زمین رایگان یا ارزان به برخی از بخش‌ها شکست‌خورده است. آیا این سیاست‌ها واقعاً تجربه‌شده و ناموفق هستند یا چاره‌ای جز اجرای چنین سیاست‌هایی در شرایط کنونی وجود ندارد؟
تمام این سیاست‌ها متاسفانه شاید نتیجه مطلوب و صددرصدی نداشته باشند؛ اما اثرگذاری خود را هم داشته‌اند. واقعیت آن است که خود بنده یکی از منتقدان اصلی اجرای سیاست مسکن مهر بودم؛ اما به هر حال اجرای این طرح، نکات مثبتی هم دارد. در واقع، اجرای طرح مسکن مهر، فی‌نفسه طرح بدی نبود، اما در شیوه اجرا با مشکلاتی مواجه شد؛ به هر حال من با کلیات طرح مسکن مهر مخالف نیستم؛ بلکه با نحوه برنامه‌ریزی برای حوزه مسکن مهر مخالفت داشتم نه با تولید مسکن که نیاز بخشی از خانوارهای ایرانی را برطرف کند.
بنابراین اینکه روی امکان‌سنجی و ظرفیت اساسی که بر روی حوزه تولید مسکن آمده و زنجیره را تکمیل می‌کند، می‌تواند یک طرح پرپتانسیل باشد؛ حتی در خصوص انتخاب محل مسکن مهر نیز ایراداتی به این طرح وارد بود؛ اما همه اینها به این معنا نیست که با کلیت تولید مسکن از سوی دولت مشکل وجود دارد؛ ضمن اینکه هم‌اکنون همچنان معتقدیم اگر ایرادهای همان پروژه مسکن مهر برطرف شود، می‌تواند طرح خوبی برای کمک به طرف عرضه در بازار مسکن باشد. بنابراین شاید بتوان کمک کرد که این طرح با شکل و شمایل جدید و با برطرف کردن نقایص و مشکلات پیش برود.
موضوع دوم این است که در قانون ساماندهی تولید و عرضه مسکن، یکی از نکات حائز اهمیت، تامین منابع مالی برای پروژه‌های مسکن تعریف شده است؛ ضمن اینکه در طرحی که به نام اقدام ملی مسکن نام‌گذاری شده نیز، متاسفانه سیاست‌های مالی یا بسته مالی که برای بخش تولید مسکن در نظر گرفته شده، مناسب نیست و در واقع می‌توان به صراحت گفت که بسته مالی مناسبی در این حوزه وجود ندارد؛ ضمن اینکه پرداخت تسهیلات گران‌قیمت به حوزه مسکن نیز، از توان پرداخت مردم فراتر است و پرداخت تسهیلات برای مردم بسیار سخت شده است.
بنابراین در الگوی جدید دولت باید شرایطی را فراهم آورد که تسهیلات ارزان‌قیمت به این حوزه پرداخت شود. نکته حائز اهمیت آن است که در پروژه مسکن مهر، معادل 50 هزار میلیارد تومان خلق پول شده و پولی که بدون پشتوانه وارد اقتصاد شده خطرناک است.
این در حالی است که زمانی که 50 هزار میلیارد تومان پول به مسکن مهر تزریق شد، تورم در اقتصاد مشاهده می‌شد؛ ولی اکنون با گذشت سال‌ها، این رقم دیگر تورم‌زا نیست و آن 50 هزار میلیارد تومان تبدیل به کالایی به نام مسکن شده که اتفاقاً تاثیرگذاری آن در اقتصاد بسیار بدیهی است و تسهیلات آن با سقف حداکثر 8 تا 9درصدی وارد اقتصاد شده است؛ اما اکنون تکلیف این مبلغی که با بازپرداخت وام‌ها از سوی مردم در نظام بانکی وارد شده است، چیست.
این سوال مهمی است که باید به آن پاسخ داد. اکنون این انتظار از وزارت راه و شهرسازی وجود دارد که در این مورد توضیح دهد که تکلیف 50 هزار میلیاردتومانی که از منابع ناشی از بازپرداخت وام 50 هزار میلیاردتومانی مسکن مهر بازگشته، چیست. پس وزیر راه و شهرسازی باید به صراحت پاسخ دهد که با توجه به اینکه سهم تسهیلات مسکن کم است، چرا برای بازگشت این منابع 50 هزار میلیاردتومانی به بخش ساخت مسکن، تلاشی نمی‌شود. نکته حائز اهمیت آن است که این 50 هزار میلیارد تومان بابت احداث دو میلیون واحد مسکن مهر تخصیص داده شده است و باید برای ارائه تسهیلات ارزان‌قیمت به خرید مسکن دوباره به مردم و بازار برگردد.
یعنی شما معتقدید که این پول اگر وارد گردونه تولید مسکن شود، در بازار اثرگذار خواهد بود؟ واقعاً چه تضمینی در این مورد وجود دارد؟
بله، اثر دارد. قانون هم این را می‌گوید؛ به این معنا که در قانون آمده است که این مبلغ باید به چرخه برگردد و در چرخه تولید مسکن قرار گیرد، ولی این اتفاق رخ نمی‌دهد؛ پس باید سریع‌تر تعیین تکلیف شود و به پروسه تولید مسکن تزریق شود.
در این میان باید به این نکته نیز توجه داشت که باید برای تولید مسکن، تسهیلات ارزان‌قیمت به مردم داده شود؛ این در حالی است که نرخ 18 درصد تسهیلات برای مردم مناسب نیست؛ مردمی که برای خرید مسکن مضیقه دارند، پشت دروازه‌های وزارت راه و شهرسازی مانده‌اند و نمی‌توانند از تسهیلات ارزان‌قیمت
استفاده کنند.
یکی از نکاتی که در حوزه ساخت مسکن مهر مطرح بود و احتمالاً دغدغه‌ای هم برای ورود جدید دولت به حوزه مسکن با زمین رایگان یا در حاشیه شهرها وجود دارد این است که این طرح‌ها از زیرساخت‌های کافی برخوردار باشند. آیا با توجه به اینکه دولت اعلام کرده که زمین در حاشیه شهرها واگذار شده و صرف تولید مسکن ارزان شود، آیا باز هم مشکل قدیمی و کهنه تامین زیرساخت‌ها رخ نخواهد داد؟
در واقع یکی از انتقادها هم همین بود که زیرساخت‌ها فراهم نیست. همچنین یکی از مشکلات دیگر این بود که از محل مناسبی برای ساخت مسکن مهر استفاده نشده و بعضاً در تعیین پیمانکاران نیز دقت کافی نشده است.
از سوی دیگر، یکی از مشکلات مسکن مهر نیز، تامین زیرساخت‌ها بود. الان نیز اگر قرار است که زمین‌های اطراف و در حریم شهرها، به تولید مسکن ارزان اختصاص یابد، باید به این نکات توجه کرد. اما موضوع حائز اهمیت، همدلی بین ارکان دولت است؛ به نحوی که برای خدمات زیربنایی و روبنایی پروژه‌های مسکن که قرار است در حاشیه شهرها ساخته شوند، حتماً تدبیر شود.
این در شرایطی است که در گذشته این‌طور نبود و بنابراین اکنون هم، نباید به امید اینکه بعدها زیرساخت را تامین می‌کنیم وارد فضای ساخت مسکن شده و واحدهای مسکونی را بسازیم و سپس به فکر ایجاد زیرساخت‌ها باشیم. یعنی ابتدا مسکن ساخته شده و بعد برای خدمات روبنایی و زیربنایی آن فکر شده که این راهی غلط است. بر این اساس، برنامه‌ریزی برای تامین مسکن باید به گونه‌ای صورت گیرد که در انتخاب محل دقت لازم صورت گیرد تا بعدها مشکلات زیادی پیش نیاید.
در نهایت اگر بخواهیم خیلی شفاف و صریح بگوییم، آیا اجرای چنین طرح‌هایی می‌تواند در کوتاه‌مدت مشکل بازار مسکن را حل کند؟
شاید اجرای چنین نسخه‌هایی همچون طرح اقدام ملی مسکن یا حتی مسکن مهر، در کوتاه‌مدت نتواند گره از کار بازار مسکن باز کند و چاره‌ای برای تلاطمات قیمتی در بازار باشد، اما به هر حال همه سیاستگذاران به این بلوغ فکری رسیده‌اند که حل مشکل مسکن، در کوتاه‌مدت رخ نخواهد داد و امکان‌پذیر هم نیست؛ پس باید بر سیاست‌های بلندمدت برای مسکن تکیه کرد و کار را پیش برد.
به هر حال باید این نکته را هم در نظر گرفت که نمی‌توان به امید اینکه صنعتی یا بازاری در یک روزگاری وضعیت خوبی داشته است، از نگاه بلندمدت به آن دست برداشت و اجازه داد کار بدون برنامه پیش رود. پس بازار مسکن در ایران حتماً باید برنامه داشته باشد و بر اساس برنامه‌های خود پیش رود.
حال اگر بخواهیم به بازار نگاهی بیندازیم، باید گفت که قیمت مسکن در شهرهای دیگر، در سال‌های گذشته تفاوت زیادی با تهران داشته، اگر چه طی دو سال اخیر، قیمت ارز بیشترین تاثیر را بر قیمت هر متر مسکن داشته است؛ این در شرایطی است که قیمت در شهرهای دیگر نیز به تبعیت از نرخ ارز افزایش زیادی را نشان می‌دهد.
این در حالی است که افزایش قیمت در مراکز استان‌ها بیشتر از شهرهای دیگر است و دیگر نمی‌توان گفت قیمت مسکن در تهران بسیار بیشتر از شهرهای بزرگ دیگر است. نکته اینجاست که بر اساس نرخ دلار قیمت هر متر مسکن در تهران و شهرهای بزرگ 900 تا هزار دلار است. البته در تمام سال‌ها قیمت مسکن بر اساس دلار همین میزان بوده است و فقط در سال‌های 94 و 95 این عدد کاهش پیدا کرد و قیمت هر متر مسکن کمتر از 900 دلار شد.
