انگیزه ساخت

اقتصاد ایران در سال‌های اخیر و به ویژه از میانه سال 1396، شرایط بسیار پرتلاطم و پرنوسانی را تجربه کرده است. اگر بخواهیم به برخی از پارامترهای موثر بر این نوسانات اشاره کنیم، مسائلی همچون کاهش نرخ سود بانکی در تابستان 96، آغاز نوسانات نرخ ارز از فصل سوم همان سال، وقایع دی‌ماه 96 و تاثیر آن بر پارامترهای اقتصادی به ویژه نرخ ارز، خروج آمریکا از برجام در اردیبهشت 97 و رخدادهای پس از آن، سال‌های ناآرامی را برای اقتصاد کشوررقم زده‌اند.

 بازار مسکن نیز با توجه به اینکه هم بر معیشت خانوارها و رفاه آنها تاثیر بسزایی دارد و هم از این جهت که به عنوان یکی از مهم‌ترین گزینه‌های سرمایه‌گذاری مورد توجه اقشار مختلف جامعه است، از این رخدادها تاثیرات جدی پذیرفت و همچنان نیز نوسانات زیادی را در این بازار شاهد هستیم.

 فاقد توجیه اقتصادی

اما در روزهایی که شیوع ویروس کرونا تمام بخش‌های اقتصادی را تحت تاثیر خود قرار داده است، در مناطق مختلف شهری همچنان کارگاه‌های فعال ساختمانی را می‌بینیم که شاید نه با سرعت حداکثری، اما به هر حال فعال هستند. این در حالی است که بسیاری از این پروژه‌ها، با توجه به افزایش شدید بهای تمام‌شده ساختمان و با قیمت فروش فعلی، فاقد توجیه اقتصادی مناسب هستند. این دسته از فعالان بازار به نظر می‌رسد سه انگیزه مهم برای ادامه کار دارند.

انگیزه اول

 امید به تورم در ماه‌ها و سال‌های آتی است. در حال حاضر که بورس یکه‌تازی می‌کند و سرمایه‌های زیادی را جذب خود کرده است، بازار مسکن طبیعتاً نمی‌تواند به اندازه چند سال گذشته برای سرمایه‌گذاران جذاب باشد؛ اما این روند لزوماً ادامه‌دار نخواهد بود. در صورت توقف روند حاکم بر بورس (که از دید من اجتناب‌ناپذیر است)، بخش مهمی از سرمایه‌های آزادشده به سمت بازارهای دیگری مانند مسکن حرکت خواهند کرد و همین تقاضای مضاعف، باز هم زمینه‌ساز رشد قیمت ملک خواهد بود.

 این روند ممکن است مدتی طول بکشد، اما به نظر بنده رخ دادن آن حتمی است و نقدینگی واردشده به بورس آنقدر بزرگ است که توان ایجاد نوسانات جدی قیمتی در بازار مسکن را دارد.

انگیزه دوم

انتظار تورم در بازار مصالح ساختمانی است. از یک‌سو بسیاری معتقدند نرخ ارز در سال جاری نیز با نوسانات جدی همراه خواهد بود و در صورت رشد نرخ ارز، بهای تمام‌شده ساختمان (به ویژه در اقلامی مانند فولاد و تاسیسات) باز هم افزایش خواهد یافت و از سوی دیگر، حتی در صورت ثبات در نرخ ارز، شرایط تورمی حاکم بر کشور، باعث افزایش بهای تمام‌شده خواهد شد.

در شرایطی که مرکز آمار ایران نرخ تورم سال 99 را حدود 35 درصد پیش‌بینی کرده است، طبیعتاً خرید اقلام مورد نیاز یک ساختمان در اولین زمان ممکن، تبدیل به اولویت بسیاری از سازندگان (به ویژه افرادی که اقدام به پیش‌فروش کرده‌اند) شده است. به همین دلیل نیز بسیاری از سازندگان ترجیح می‌دهند در شرایط فعلی، خریدهای لازم را انجام داده و ساختمانشان را با بهای تمام‌شده کمتری به اتمام برسانند.

علاوه بر این نکته، مشکلات ارزی کشور ناشی از بهای بسیار پایین نفت و تحریم‌های سنگین ایالات متحده، نگرانی‌ها را در خصوص امکان تامین برخی از اقلام وارداتی ایجاد کرده است که خود علت دیگری برای عدم توقف است.

انگیزه سوم

در حال حاضر نیز افزایش بهای مسکن در مقایسه با تابستان 1396، کمتر از میزان افزایش نرخ ارز بوده است و این موضوع به صورت سنتی در کشور ما، انتظار تورم را در بازارهایی مانند مسکن ایجاد می‌کند.

حال چنانچه معتقد باشیم که نوسانات نرخ ارز در سال جاری نیز ادامه خواهد داشت و فشار بهای تمام‌شده را نیز به این تحلیل بیفزاییم، نتیجه تورم قابل ملاحظه در بازار مسکن خواهد بود.

بسیاری البته معتقدند که به دلیل کاهش قدرت خرید، تقاضای کافی برای واحدهای احداثی وجود نخواهد داشت و همین عامل را نشانه‌ای از عدم تورم جدی در این بازار می‌دانند. اما به نظر می‌رسد سونامی نقدینگی موجود در بازار، بسیار ترسناک‌تر از چیزی است که این افراد متصور هستند. به یاد دارم در مردادماه 97 که پیش‌فروش خودرو مزدا 3 و صف 212 هزارنفری برای خرید یک خودرو 142 میلیون‌تومانی خبرساز شد، بسیاری از افراد با ضرب کردن این دو عدد و رسیدن به مبلغ 30 هزار میلیاردتومانی، متحیر از حجم نقدینگی موجود در بازار بودند.

 این در حالی است که این روزها معاملات روزانه 18 هزار میلیاردتومانی در بورس تبدیل به یک اتفاق عادی شده و در انتهای بازار، تنها ارزش صف خرید نماد شستا (که به تازگی با عرضه اولیه، حدود هفت هزار میلیارد تومان منابع را به خودش جذب کرد)، بیش از دو هزار میلیارد تومان است که با نقدینگی آزاد فعالان بازار سفارش‌گذاری می‌شود و تبدیل به یک اتفاق روزمره و روتین شده است. قصد مقایسه بین این بازارها را ندارم و به تفاوت بین حجم معاملات روزانه بورس با نقدینگی آزاد موجود در جامعه واقف هستم، اما قصدم از این مقایسه این است که تاکید کنم خروج حتی بخشی از این نقدینگی عظیم، بازار مسکن را با تحولات جدی مواجه خواهد ساخت.

اختلاف نظر

بدیهی است تمام سازندگان به این تحلیل‌ها اعتقاد ندارند و برخی از آنها نیز به همین دلیل سیاست‌های متفاوتی را در پیش گرفته‌اند. عده‌ای به دلیل پیش‌بینی رکود سنگین در بازار، تمایلی به شروع ساخت‌وساز جدید و تسریع در ساخت پروژه‌های فعلی ندارند و عده‌ای هم معتقدند بازار با کاهش قیمت همراه خواهد بود که طبیعتاً به دلیل شرایط ویژه حاکم بر کشور، امکان رد یا تایید هیچ‌کدام از این نظرات به صورت مطلق وجود ندارد.

ریسک ساخت وساز

نکته‌ای که در انتهای مطلب باید به آن اشاره کنم، عدم تمایل بسیاری از افراد برای سرمایه‌گذاری در تولید و ایجاد اشتغال به دلیل بی‌ثباتی در شرایط اقتصادی کشور است. افرادی که شغل اصلی‌شان ساخت‌وساز است، طبیعتاً در این بازار هم فعال خواهند بود و راه و رسم گذر از این شرایط را نیز می‌دانند؛ اما افرادی که سرمایه‌هایشان را به فراخور شرایط در بازارهای مختلف سرمایه‌گذاری می‌کرده‌اند، احتمالاً کمتر وارد ساخت‌وساز شده و ترجیح خواهند داد خودشان را از ریسک‌های ساخت‌وساز دور کنند.