شناسه خبر : 22011 لینک کوتاه

واکاوی زوایای پیدا و پنهان مالیات بر ساخت‌وسازهای مسکونی

بازدارنده رونق؟

با تصویب ضوابط جدید قانون مالیات‌های مستقیم و اعلام جزئیات آیین‌نامه اجرایی ماده ۷۷ این قانون، میزان و شیوه جدید دریافت مالیات بر ساخت‌وساز واحدهای مسکونی مشخص شد. این ضوابط جدید برای شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر بوده و مشمول اولین مرتبه از فروش واحدهای مسکونی نوسازی می‌شود که پروانه ساختمانی آنها از ابتدای سال 1395 به بعد صادر شده باشد. بر اساس این مصوبه، مبنای دریافت مالیات از سازندگان «درآمد کسب‌شده یا همان سود سازنده» بوده که از تفاوت هزینه‌های ساخت (شامل قیمت زمین و هزینه‌های ماشین‌آلات، مصالح، سوخت و سایر مواد مصرفی، حقوق و دستمزد عوامل ساخت، عوارض شهرداری و همچنین سود و کارمزد تسهیلات دریافتی برای ساخت)‌ با قیمت فروش محاسبه می‌شود.

با تصویب ضوابط جدید قانون مالیات‌های مستقیم و اعلام جزئیات آیین‌نامه اجرایی ماده ۷۷ این قانون، میزان و شیوه جدید دریافت مالیات بر ساخت‌وساز واحدهای مسکونی مشخص شد. این ضوابط جدید برای شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر بوده و مشمول اولین مرتبه از فروش واحدهای مسکونی نوسازی می‌شود که پروانه ساختمانی آنها از ابتدای سال 1395 به بعد صادر شده باشد. بر اساس این مصوبه، مبنای دریافت مالیات از سازندگان «درآمد کسب‌شده یا همان سود سازنده» بوده که از تفاوت هزینه‌های ساخت (شامل قیمت زمین و هزینه‌های ماشین‌آلات، مصالح، سوخت و سایر مواد مصرفی، حقوق و دستمزد عوامل ساخت، عوارض شهرداری و همچنین سود و کارمزد تسهیلات دریافتی برای ساخت)‌ با قیمت فروش محاسبه می‌شود. نکته مهم در محاسبه این هزینه‌ها، شناور بودن قیمت زمین به عنوان اصلی‌ترین بخش از هزینه‌های ساخت‌وساز است. بر این اساس، بالاترین ارزش ریالی زمین در زمان خرید آن یا زمان اتمام پروژه و فروش واحد مسکونی در محاسبات هزینه ساخت لحاظ شده و به نوعی سود مشمول مالیات از جانب تغییرات قیمت زمین کمینه می‌شود. با این حال نحوه و مبنای محاسبه هزینه‌های ساخت در این مصوبه با ابهام مواجه است. نرخ مالیات اعمال‌شده بر اساس نوع سازنده متغیر بوده و در سه گروه دسته‌بندی شده است. بیشترین نرخ مالیات برای سازندگان حقوقی یعنی شرکت‌های ساختمانی وضع‌ شده که 25 درصد ثابت است. سازندگان حقیقی اعم از شخصی‌سازها و بساز‌بفروش‌ها، بر حسب مبلغ درآمدشان، به‌صورت شناور مشمول مالیات 15 تا 25‌درصدی قرار می‌گیرند. به این صورت که تا یک سقفی از درآمد نرخ مالیات 15 درصد اعمال شده و برای مازاد آن نرخ افزایش می‌یابد. بنابراین در هر شرایطی مجموع مالیات وضع‌شده به طور قطع کمتر از 25 درصد از کل سود حاصله خواهد بود. ضمناً، اگر اولین فروش واحدهای مسکونی احداث‌شده از سوی سازندگان حقیقی پس از گذشت سه سال از دریافت پایان‌کار باشد، این واحدها به طور کل معاف از مالیات خواهند بود. در این دسته‌بندی، برای شرکت‌های تعاونی مسکن نیز نرخ مالیات ثابت حدود 19 درصد در نظر گرفته شده است. به این ترتیب، دولت مطابق یکی از اهداف تعریف‌شده در قانون اصلاح مالیات‌های مستقیم، فعالیت‌های ساختمانی و سرمایه‌گذاری در ساخت‌وسازهای مسکونی را همچون سایر فعالیت‌های درآمدزای اشخاص حقیقی و حقوقی، مشمول پرداخت «مالیات بر درآمد» کرده است.

نقش مالیات در اقتصاد

مالیات در واقع انتقال بخشی از عایدی فعالیت‌های اقتصادی به دولت است. تدوین قانون مالیات‌ها و اعمال آن از یک‌سو نقش مهمی در تامین منابع مالی دولت دارد و از سوی دیگر در تنظیم امور اقتصادی کشور موثر است. تعیین نرخ‌ها، نحوه محاسبه، معافیت‌ها و مشوق‌های مالیاتی به عنوان ابزاری در دست سیاستگذار است که به وسیله آن هدف‌گذاری کرده و می‌تواند بازارهای مختلف را کنترل کند. بنابراین قوانین مالیاتی علاوه بر تامین درآمدهایی برای دولت باید در راستای ایجاد رشد و توسعه اقتصادی کشور باشند. از اهداف دیگری که قوانین مالیاتی باید آنها را دنبال کنند، تحقق عدالت اجتماعی و توزیع برابر درآمد و ثروت در جامعه است.

در تعیین نرخ‌های مالیاتی لازم به ذکر است که نرخ مالیات همیشه رابطه مستقیم با درآمدهای مالیاتی دولت ندارد. بر اساس منحنی لافر (Laffer Curve) که رابطه بین نرخ مالیات و مالیات پرداخت‌شده را نشان می‌دهد، بعد از یک نرخ مالیات مشخص، افزایش نرخ مالیات حتی به کاهش درآمدهای مالیاتی دولت نیز منجر خواهد شد. دلیل این امر کاهش انگیزه برای کار، پس‌انداز و سرمایه‌گذاری مجدد بیان شده است. علاوه بر این نرخ بالای مالیاتی انگیزه برای فرار مالیاتی یا کم‌اظهاری را نیز افزایش می‌دهد.

تاثیر مصوبه اخیر بر بازار مسکن

تا پیش از مصوبه اخیر هیات دولت در اواسط خردادماه 1396، مالیات بر ساخت‌وساز بر ارزش معاملاتی واحدهای مسکونی اعمال می‌شد که با ضوابط جدید نرخ مالیات تعیین‌شده برای فعالیت‌های ساختمانی، هم‌سطح با سایر شغل‌های دارای درآمد تعیین شد. بر این اساس، قانون جدید را می‌توان در راستای تحقق عدالت اجتماعی در توزیع درآمدها دانست. با این حال همان‌طور که پیش از این نیز اشاره شد، قوانین مالیاتی به مثابه ابزاری در دست سیاستگذار است که به وسیله آن می‌تواند بر بازارهای مختلف موثر باشد. تاثیرگذاری مناسب در بازارها مستلزم شناخت صحیح بازار و چرخه‌های تجاری آن است. بنابراین قوانین مالیاتی باید به طور هدفمند به منظور برطرف کردن مشکلات و معضلات بازار و جهت‌دهی آن به سمت حالت مطلوب اتخاذ شوند. از این لحاظ به مصوبه اخیر انتقادهایی وارد است که در ادامه به آنها می‌پردازیم.

در بازار مسکن، چنان‌که می‌دانیم ادوار تجاری و چرخه‌های رونق و رکود مسکن، از ماهیت این بازار نشأت گرفته و غیر قابل اجتناب هستند. با این حال سیاستگذار قادر است با اعمال سیاست‌های ضد‌دوره‌ای (Countercyclical)، به منظور ایجاد ثبات در بازار، از شدت و عمق این دوره‌ها بکاهد. در شرایط فعلی بازار مسکن کشور، پس از حدود چهار سال رکود توأم عرضه و تقاضا، به تازگی روند قیمت‌ها و معاملات واحدهای مسکونی حاکی از فاصله گرفتن بازار از دوران رکودی و شروع دوره رونق است. با این حال سرمایه‌گذاری و ساخت‌وساز در این بازار هنوز بهبود محسوسی را تجربه نکرده و به طور طبیعی پس از سیگنال گرفتن از قیمت‌ها و معاملات با تاخیر دستخوش تغییر می‌شود. به همین دلیل است که آمار سرمایه‌گذاری حقیقی بخش خصوصی در ساختمان‌های مسکونی مناطق شهری در طول سال‌های اخیر اغلب در حال کاهش بوده و پروانه‌های ساختمانی صادرشده نیز اغلب رو به کاهش بوده است. این شرایط ایجاب می‌کند که سیاست‌ها در جهت تسهیل سرمایه‌گذاری در بخش مسکن باشد. با این حال اعمال ضوابط جدید اخذ مالیات که در عمل مقدار ریالی دریافت مالیات را افزایش می‌دهد، از جذابیت اندک فعلی بازار نیز کاسته و ورود سرمایه‌گذاران را محدودتر خواهد کرد.

یکی از مشکلات بازار مسکن کشور که اتفاقاً از عوامل مهم تشدید دوره‌های رونق و رکود نیز محسوب می‌شود، ورود عامه مردم به سرمایه‌گذاری در این بازار و به بیان دیگر وجود سرمایه‌گذاران غیرحرفه‌ای و با شناخت محدود از بازار مسکن است. این نوع تقاضای سرمایه‌گذاری در معاملات موجب ایجاد موج خرید در دوران رونق و موج فروش در دوران رکود شده که به عمق این دوره‌ها می‌افزاید و در ساخت‌وساز موجب عرضه واحدهای عموماً کم‌کیفیت و با سازگاری کم با استانداردهای شهری می‌شود. یکی از ضوابط مصوبه مالیاتی اخیر که به دسته‌بندی سازنده‌ها می‌پردازد، با اعمال نرخ‌های مالیاتی کمتر برای سازندگان حقیقی، به نوعی سازنده غیرحرفه‌ای را حمایت می‌کند و این مشکل را تشدید خواهد کرد.

وجود واحدهای مسکونی خالی که در دوران رونق با سرمایه‌گذاری بالا ساخته شده و در دوران رکود فروش نرفته و انباشت سرمایه زیادی را محبوس کرده است، از مشکلات دیگر بازار مسکن به خصوص در شهرهای بزرگ محسوب می‌شود. در مصوبه اخیر برای ساختمان‌های ساخته‌شده از سوی سازندگان حقیقی که بیش از سه سال از پایان کار آنها می‌گذرد، معافیت مالیاتی در نظر گرفته شده است. این قانون خود موجب کاهش انگیزه فروش و تمایل برای به تاخیر انداختن آن می‌شود. این تاخیر اگر منجر به اجاره‌دهی واحدهای مذکور نشود به تعداد این واحدهای خالی خواهد افزود و این مشکل را نیز تشدید خواهد کرد.

 یکی دیگر از مشکلات بازار مسکن کشور وجود بافت‌های فرسوده در مناطق شهری است که به دلایل متفاوت اجتماعی و اقتصادی و حتی ایمنی شهری نیاز به بازسازی دارند. یکی از نکات مثبت این قانون توجه به بافت‌های فرسوده و لزوم بازسازی ساختمان‌های این مناطق است. سرمایه‌گذاران در این مناطق می‌توانند تحت شرایطی از پرداخت 40 درصد از مالیات جدید معاف می‌شوند.

بنابراین اگرچه ماهیت دریافت مالیات از سازندگان واحدهای مسکونی مانند سایر فعالیت‌های اقتصادی امری منطقی بوده و تلاش دولت برای اتکا به درآمدهای مالیاتی به جای درآمدهای نفتی قابل قبول است، شیوه جدید مالیات بر ساخت و فروش واحدهای مسکونی، در زمان مناسبی از لحاظ چرخه‌های تجاری بازار مسکن اعمال نشده و برخی جزئیات آن نیز با توجه به معضلات و مشکلات بازار مسکن کشور نیاز به اصلاح دارد. اعمال نرخ‌های بالاتر مالیاتی بر ساخت و فروش مسکن، اگرچه ممکن است با هدف افزایش درآمدهای مالیاتی دولت باشد، بر اساس منحنی لافر و به خصوص با توجه به شرایط فعلی بازار، حتی ممکن است با کاهش ساخت‌وساز موجب کاهش درآمدهای مالیاتی دریافتی از این طریق نیز بشود. 

 

دراین پرونده بخوانید ...