رونق با اهرم نرخ سود

روزگاری نه‌چندان دور مسکن پربازده‌ترین بازار کشور محسوب می‌شد. اما چند سالی است که خرید و فروش انواع ملک در اقتصاد ایران با رکود شدیدی مواجه شده است. چند سالی از رکود تنیده‌شده در این بخش کلیدی اقتصاد ایران می‌گذرد اما خبری از نشانه‌های رونق در این بازار نیست. تنها در انتهای هر سال فعالان این بخش از بازگشت رونق به بازار مسکن در سال جدید صحبت می‌کنند اما همچنان سنگینی رکود در بازار سایه انداخته است. اما گویا پایان امسال با سال‌های گذشته کمی تفاوت دارد و شاید این بار نشانه‌های رونق در این بازار پدیدار شود. این روزها، با اجرایی شدن برجام و لغو تحریم‌ها صحبت از بازگشت منابع ارزی بلوکه‌شده و ورود سرمایه‌گذار خارجی است. عواملی که هریک به گونه‌ای بر جان گرفتن دوباره بخش مسکن اثر می‌گذارند. اما عوامل اثرگذار در بازگشت رونق به این بازار رکود‌زده چیست؟ به عقیده بسیاری از صاحب‌نظران ابزارهای زیادی برای خروج بازار مسکن از رکود وجود دارد، یکی از آنها ورود نقدینگی از سوی سرمایه‌گذار خارجی و دیگری مربوط به اهرم‌های اقتصاد داخلی‌مان است. یکی از این اهرم‌های اثرگذار در سال‌های اخیر که تاکید بسیاری بر آن شده است مساله بالا بودن نرخ سود بانکی با توجه به رونده کاهنده نرخ تورم است. جذابیت نرخ سود بانکی در سال‌های اخیر گوی سبقت را از بازارهای موازی چون مسکن، سهام، ارز و طلا ربوده است. در این راستا، برخی کارشناسان بازار مسکن معتقدند از مهم‌ترین عامل‌های ایجاد رکود شدید در بازار مسکن، نرخ‌های بالای سود بانکی است. در این راستا، بررسی رابطه نرخ سود سپرده‌های بانکی و قیمت مسکن در ایران نشان می‌دهد قیمت مسکن نسبت به شوک‌های متغیرهای کلان اقتصاد حساس است. کشش قیمت مسکن نسبت به دستمزدها، معنی‌دار و عدد بزرگ است، کشش قیمتی مسکن نسبت به نرخ‌های واقعی سود و ارزش سهام سرمایه منفی و معنی‌دار است. به طوری که وقتی تقاضا برای سپرده بانکی افزایش و در مقابل تقاضا برای مسکن کاهش می‌یابد و به عبارت دیگر با کاهش نرخ‌های سود سپرده‌های بانکی جذابیت مسکن افزایش می‌یابد و تقاضا برای آن بالا می‌رود، در نتیجه باعث افزایش قیمت مسکن می‌شود. در این راستا چند ماه پیش حامد مظاهریان معاون وزیر راه و شهرسازی در سرمقاله روزنامه دنیای اقتصاد در رابطه با اثر کاهش نرخ سود بر بخش مسکن عنوان کرده بود: «بررسی تحولات نرخ واقعی سود سپرده‌های یک‌ساله و پنج‌ساله بانکی و رشد قیمت‌های واقعی مسکن موید وجود رابطه منفی میان این دو متغیر است. هنگامی که نرخ سود بانکی کاهش یافته، قیمت‌های واقعی مسکن، رشد قابل ملاحظه‌ای را نشان داده است و برعکس. بررسی روند حرکت سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در مسکن در تعامل با نرخ واقعی سود سپرده‌های بانکی نیز نشان می‌دهد هنگام کاهش نرخ سود بانکی، سرمایه‌گذاری در بخش مسکن افزایش یافته، ولی شدت افزایش بسیار کندتر و کوچک‌تر از شدت تغییر در نرخ‌های سود بانکی است.»

البته مظاهریان تاکید دارد در صورت کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی به دلیل وجود ظرفیت مناسبی از خانه‌های خالی، بروز شوک قیمت مسکن، مطابق تجربه سال‌های 1386، محتمل نیست ولی در صورتی که زمینه‌های افزایش سرمایه‌گذاری در تمام فعالیت‌های اقتصادی از جمله بخش مسکن فراهم و تقویت نشود و تعادل میان بازارهای دارایی ایجاد نشود، احتمال بروز تحریک قیمتی در میان‌مدت در مسکن منتفی نیست. در این راستا تجارت فردا در این پرونده این موضوع را بررسی کرده است که آیا با کاهش نرخ سود بازار مسکن رونق می‌گیرد؟ پاسخ این سوال را در تحلیل‌ها و گفت‌وگوی پیش رو می‌خوانید.