بازار مسکن و انتخابات ریاست‌جمهوری

جهت بررسی اثر انتخابات ریاست‌جمهوری بر قیمت مسکن در سال جاری می‌بایست بازار مسکن را در دوره قبل و بعد از انتخابات بررسی کرد. مرور بازار مسکن در دوره‌های گذشته انتخابات ریاست‌جمهوری بیانگر الگوی خاصی نیست و به نظر می‌رسد بازار مسکن به عنوان یک کالای اقتصادی متاثر از شرایط اقتصادی است و تغییر و تحولات سیاسی نیز به واسطه متغیرهای اقتصادی بر بازار مسکن تاثیر می‌گذارد؛ لذا هر چند می‌توان پیش‌بینی کرد قبل از انتخابات ریاست‌جمهوری به دلیل انتظارات متفاوت فروشندگان و خریداران از بازار مسکن و همچنین ثبات نسبی در بازار ارز، شاهد کاهش تعداد معاملات و وقفه نسبی در روند افزایشی قیمت مسکن باشیم ولی وضعیت بازار مسکن در بعد از انتخابات متاثر از سه عامل ذیل است.

1-روند گذشته بازار مسکن

بررسی روند‌های گذشته مسکن حاکی از این است که نرخ رشد قیمت مسکن، برخلاف تورم از روند سینوسی برخوردار است به عبارت دیگر بر خلاف تورم که طی دو دهه گذشته حول و حوش 20 درصد بوده، نرخ رشد قیمت مسکن با نوسان بالایی مواجه بوده است، به گونه‌ای که نرخ رشد قیمت مسکن در برخی از سال‌ها کمتر از تورم عمومی است. با عنایت به اینکه نرخ رشد قیمت مسکن به مدت چهار سال (1387 تا 1390) کمتر از تورم بوده است، انتظار می‌رود به منظور جبران عقب‌افتادگی قیمت واقعی مسکن، روند افزایش قیمت مسکن که از سال 1391 شروع شده است همچنان در سال 1392 نیز ادامه داشته باشد. نکته‌ای که باعث تقویت روند افزایشی قیمت مسکن می‌شود این است که هنوز اثر افزایش نرخ ارز بر سطح قیمت‌ها به طور کامل تخلیه نشده است و می‌توان انتظار داشت در آینده این اثر در بازار کالاها و خدمات و همچنین بازار مسکن ادامه داشته باشد.

2- شرایط کلان اقتصادی در بعد از انتخابات

بازار مسکن با توجه به ارتباط گسترده پسین و پیشین با سایر بخش‌های اقتصادی، از بسیاری از متغیرهای اقتصادی تاثیر می‌پذیرد، ولی سه عامل در کنار سایر عوامل می‌تواند بر بازار مسکن بیشترین تاثیر را داشته باشد. اولین عامل شرایط بازار ارز است. در صورتی که دولت بعدی بتواند بازار ارز را کنترل کند به طوری که شاهد ثبات در این بازار باشیم، قیمت مسکن از این ناحیه تاثیر افزایشی نخواهد پذیرفت ولی در صورتی که نرخ ارز افزایش یابد، به واسطه افزایش هزینه ساخت، شکل‌گیری انتظارات تورمی و همچنین مقایسه قیمت‌های نسبی توسط فروشندگان مسکن، می‌توانیم شاهد افزایش قیمت مسکن باشیم. عامل دیگری که می‌تواند در سطح کلان اقتصادی بازار مسکن را متاثر کند اجرای طرح هدفمند‌سازی یارانه‌هاست. با اجرای این طرح شاهد افزایش قیمت کالاها به خصوص قیمت مصالح ساختمانی خواهیم بود که این مساله به نوبه خود می‌تواند زمینه‌ساز افزایش هزینه ساخت و در نهایت افزایش قیمت مسکن باشد. عامل سوم سیاست‌های پولی دولت آینده و مساله استقلال بانک مرکزی است. در صورتی که دولت آینده قواعد پولی را رعایت کرده و جلو رشد نقدینگی گرفته شود انتظار می‌رود نرخ تورم کاهش یابد که این مساله می‌تواند باعث تعدیل قیمت مسکن شود و در غیر این صورت افزایش نقدینگی باعث افزایش قیمت مسکن می‌شود.

3- جایگاه بخش مسکن در دولت آینده

در رابطه با جایگاه بخش مسکن در دولت آینده نیز می‌توان گفت با توجه به اینکه یکی از مهم‌ترین برنامه‌های دولت دهم افزایش عرضه مسکن از طریق مسکن مهر بوده است کمااینکه در این دولت در قالب طرح مسکن مهر ساخت بالغ بر چهار میلیون واحد مسکونی از طریق واگذاری زمین به صورت 99‌ساله و همچنین اعطای وام‌های ارزان‌قیمت تحت حمایت قرار گرفته است، در صورتی که دولت بعدی همچنان سیاست‌های حمایتی از بخش مسکن را ادامه دهد شاهد افزایش عرضه مسکن خواهیم بود که این مساله باعث تعدیل قیمت در بازار مسکن می‌شود. هر چند به دلیل اینکه مسکن در ایران جنبه سرمایه‌ای دارد، مالکان واحدهای مسکونی در شرایط تورمی و کاهش ارزش پول ملی، حتی در صورتی که عرضه مسکن در شرایط مطلوب باشد، نیز قیمت‌های پیشنهادی خود را افزایش می‌دهند، کما اینکه در سال 1391 نیز با وجود اینکه عرضه مسکن در شرایط نسبتاً خوبی به سر می‌برد ولی به دلیل کاهش ارزش پول ملی، قیمت مسکن به روند افزایشی خود ادامه داد. با توجه به موارد فوق‌الذکر و همچنین مشاهدات میدانی بازار مسکن به نظر می‌رسد با وجود افزایش نسبتاً شدید قیمت مسکن در سال گذشته، همچنان که پیش‌بینی می‌شد در سال جاری بازار مسکن تاکنون با کاهش قیمت مواجه نبوده و می‌توان گفت تا زمان برگزاری انتخابات بازار مسکن در حالت انتظار به سر می‌برد به طوری که از یک طرف فروشندگان حاضر به کاهش قیمت‌های پیشنهادی خود نیستند و از طرف دیگر خریداران منتظر کاهش قیمت مسکن هستند که این مساله باعث کاهش تعداد معاملات و ثبات نسبی در قیمت‌های مسکن تا قبل از انتخابات ریاست‌جمهوری می‌شود. ولی به نظر می‌رسد قیمت مسکن در دوره بعد از انتخابات ریاست‌جمهوری با افزایش مواجه شود هر چند میزان افزایش آن بستگی به عملکرد دولت آتی در دو حوزه بازار ارز و کنترل نقدینگی دارد. چرا که از یک طرف افزایش قیمت حامل‌های انرژی در سال جاری در دستور کار دولت و مجلس است و از طرف دیگر اثرات با‌تاخیر افزایش نرخ ارز در سال گذشته و تمایل بازار مسکن به جبران عقب‌افتادگی قیمت واقعی مسکن، وجود دارد که این عوامل می‌تواند باعث افزایش قیمت مسکن در حول و حوش نرخ تورم عمومی شود. البته باید توجه داشت که این پیش‌بینی در صورتی محقق می‌شود که دولت آتی بتواند بازار ارز را در وضعیت باثباتی قرار دهد و نقدینگی را کنترل کند، در غیر این صورت افزایش قیمت مسکن همانند سال گذشته بیشتر از نرخ تورم عمومی خواهد بود.