شرط اولیه برای انتخاب کانال تامین مسکن کم درآمدها

ندا آریان‌مهر /‌ مدرس دانشگاه

طی سال‌های گذشته دولت‌های مختلف با طراحی و به‌کارگیری ابزارها، روش‌ها و نیز استفاده از سیاست‌های گوناگون پولی، مالی و درآمدی سعی کرده‌اند تا موضوع مسکن را که به نظر می‌رسد پاشنه آشیل یا یکی از عناصر اصلی تلقی مردم از موفقیت‌ها یا عدم موفقیت دولت‌ها باشد به گونه‌ای مدیریت کنند.
در همین راستا اعطای تسهیلات مختلف برای تحریک طرف عرضه یا طرف تقاضا در این سال‌ها یکی از مسائل و چالش‌های مطرح در نظام سیاستگذاری پولی بوده و در عین حال اخذ یا عدم اخذ مالیات نقل‌وانتقال املاک، مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر اجاره و... همگی مدنظر سیاستگذار مالی بوده است.
طی سال‌های گذشته نیز دولت‌های نهم و دهم با طرح موضوع مسکن مهر تلاش کردند گامی در جهت تحقق اهداف ترسیم‌شده در خصوص تامین مسکن اقشار کم‌درآمد بردارند. موضوعی که در دولت پیشین آغاز شد و دولت فعلی مکلف به نهایی‌کردن و تحویل واحدهای آماده بهره‌برداری با تامین انشعابات و زیرساخت‌های لازم بوده است. در دولت یازدهم، تلاش سیاستگذاران و مجریان آن بوده که با طرح موضوع مسکن اجتماعی، باب جدیدی از موضوع عرضه مسکن ارزان‌قیمت‌تر را باز کرده و آن را به مرحله اجرا بگذارند. طرحی که هنوز از نظر مفهوم و چارچوب برای فعالان صنعت ساختمان ایهام داشته و مشخص نیست که این تعریف و گونه از احداث مسکن با چه هدف و برای گره‌گشایی از کدام‌یک از نیازهای انسان تعریف شده‌ است.
در تمامی بحث‌هایی که در خصوص اقتصاد مسکن و سیاستگذاری‌هایی که انجام شده مناسب‌تر آن است که یک بار اقدام به رتبه‌بندی سطح اهمیت مسائل موجود در صنعت ساختمان و بخش مسکن کنیم. این کار باعث می‌شود تا در ادامه، مسیر مناسب‌تری را برای سیاستگذاری طی کرده و دچار خطاها و لغزش‌های راهبردی نشویم.
مسکن نیز مانند هر بخش دیگر اقتصادی، با دو دسته از فعل و انفعالات روبه‌رو است. دسته اول فعل و انفعالات، مناسبات و متغیرهای کلان اقتصادی است که علاوه بر مسکن و صنعت ساختمان تمامی بخش‌های اقتصادی دولت را تحت تاثیر خود قرار می‌دهد. دسته دوم فعل و انفعالات، رخدادهای داخل بازار مسکن و صنعت مانند عرضه، تقاضا، قیمت هر مترمربع، بهای تمام‌شده و... است. بنابراین رفتارهای عرضه‌کنندگان و تقاضاکنندگان مسکن در اقتصاد کشور از هر دو دسته از متغیرها تاثیرپذیری خاص خود را دارد. اما دراین میان ممکن است این سوال مطرح شود که توجه به کدام‌یک از این متغیرها از اهمیت بالاتری برخوردار است؟
طبیعی است که این‌گونه تصور شود که این دو دسته متغیر بر یکدیگر اثر می‌گذارند و کنش‌های خاص خود را دارند. مطالعات و بررسی‌های اقتصاددانان و مقالات متعددی که در این زمینه نوشته شده است نیز این ادعا را تایید می‌کند اما سوال این است که کدام دسته از این متغیرها در سیاستگذاری مسکن متغیر اصلی بوده و ایجادکننده مساله اصلی است و کدام‌یک ایجادکننده مسائل فرعی یا مسائل اصلی با سطح اهمیت پایین‌تر است. در واقع به نظر می‌رسد که اگر بخواهیم نگاهی استراتژیک به مسکن داشته باشیم حتماً باید مسائل اصلی را از مسائل فرعی جدا کنیم تا در تصمیم‌گیری به خطا نیفتیم.
به نظر می‌رسد که دولت‌های مختلف در تشخیص مساله اصلی و مسائل فرعی دچار نوعی خطا بوده‌اند. به عنوان مثال در حالی که دولت‌ها در برخی از سال‌ها تلاش کرده‌‌اند برای دهک‌های درآمدی پایین ایجاد مسکن کنند، در سطح کلان اقتصادی تورم‌های سنگینی را ایجاد کرده‌اند که خود در اقتصاد نوعی مالیات مضاعف تلقی می‌شود و این مانند آن است که سیاست‌های حمایتی همزمان با سیاست‌های ریاضتی شدید در پیش گرفته شود. ضمن اینکه بر اساس برخی از گزارش‌های موجود به‌رغم در پیش گرفتن سیاست‌های حمایتی، لزوماً سطح فقر عمومی و فاصله دهک‌های درآمدی جامعه بهبود پیدا نکرده است.
دلیل اصلی بروز این خطا عدم تفکیک مسائل اصلی از مسائل فرعی در اقتصاد بوده است. اگر از منظر تئوریک و سیاستگذاری بپذیریم که برای خانه‌دار کردن گروه‌های پایین‌تر درآمدی باید با عدم استقراض پول بدون پشتوانه از بانک مرکزی، تورم را کنترل کرده و به قدرت خرید گروه‌های پایین‌تر درآمدی اضافه کرد تا آنها هم بتوانند منزل مسکونی را بخرند که صرفاً «سرپناه» نباشد، در این شرایط پدیده‌هایی تحت عنوان بدمسکنی و نیز بزهکاری‌ها و شرایط نامطلوبی که به تبع آن محتمل‌الوقوع است نیز ایجاد نخواهد شد. بنابراین مساله اصلی در موضوع مسکن که بیش از 30 درصد اقتصاد کشور است، در خود بخش مسکن نبوده و در سیاستگذاری‌های کلان اقتصاد ایران است و به نظر می‌رسد که مسائل غیر از این جزو مسائل فرعی یا مسائلی اصلی با سطح اهمیت پایین‌تر باشد.
در خصوص مسکن اجتماعی نیز چنین اثری قابل تبیین است چراکه احداث مسکن اجتماعی نسبت به ثبات‌بخشی به اقتصاد کلان، رفع فقر، کاهش فاصله دهک‌های درآمدی، کاهش نرخ بیکاری (خصوصاً) موضوعی فرعی محسوب می‌شود. اگر اقتصاد کلان همراه با کنترل نرخ تورم و نیز کاهش نرخ بیکاری باشد، قدرت خرید طرف تقاضا افزایش پیدا کرده و این امر باعث توانمندشدن گروه‌های پایین درآمدی و امکان خرید واحد مسکونی با شرایط متعارف (و نه با هدفگذاری خاص مانند مسکن مهر یا مسکن اجتماعی) برای گروه‌های مختلف اجتماعی خواهد شد.
برای تامین مسکن اقشار کم‌درآمد گاهی موضوع اجاره‌داری مطرح شده است. این موضوع نیز بدون توجه به همان مساله اصلی یعنی ثبات‌بخشی به متغیرهای کلان اقتصادی و اشتغال‌زایی و... امری است که دور از دسترس و همراه با اما و اگر‌های فراوان است. در شرایطی که دهک‌های پایین‌تر درآمدی امکان پرداخت اجاره را به هر شکل ممکن نداشته باشند طبیعی است که امکان بهره‌مندی از چنین خانه‌ای را نیز نخواهند داشت. فرض کنیم که نرخ بیکاری در جامعه بالا بوده و کارخانجات متعددی در معرض ورشکستگی باشند. طبعاً کارکنان این کارخانجات یا شرکت‌ها بیکار خواهند بود. در این شرایط هرگونه تجویزی برای تامین مالی طرف تقاضا یا ارزان کردن قیمت معاملاتی مسکن باعث خواهد شد تا متقاضیان نتوانند از چنین مسکنی بهره‌مند شوند.
بر اساس بررسی‌های صورت‌گرفته از سوی برخی از اقتصاددانان و نهادهای دولتی کشور، در حال حاضر مساله فقر چندبعدی گریبانگیر اقتصاد کشور بوده و در عمل این موضوع جای شاخص توسعه انسانی را می‌گیرد. زمانی که درآمد افراد نسبت به خط فقر سنجیده می‌شود، این امر دارای محدودیت‌هایی است؛ واقعیت آن است که تفاوت در الگوی مصرف افراد، تنها مربوط به فقر درآمدی نیست. درواقع ممکن است خط فقر درآمدی نتواند دسترسی افراد به حداقل نیازهای اساسی را به‌خوبی نشان دهد؛ چراکه فاصله بین درآمد و قابلیت به‌شدت تحت ‌تاثیر متغیرهایی چون سن افراد، جنس، محل زیست از نظر جغرافیایی و متغیرهایی که فرد کنترلی بر آنها ندارد یا کنترل اندکی دارد است. در مطالعاتی که آلکایر و فوستر انجام داده‌اند، سه بعد فقر در نظر گرفته شده است؛ نخست بعد آموزش است؛ دیگری بعد بهداشت و سلامت و سومین بعد استانداردهای زندگی است. در بهداشت؛ تغذیه و مرگ‌ومیر کودکان اندازه‌گیری می‌شود. در آموزش؛ سال‌های تحصیل و زمان ترک تحصیل و مسائلی از این دست اندازه گرفته می‌شود. در استاندارد زندگی هم دسترسی خانوار به مسکن، سیستم فاضلاب، سوخت برای پخت‌وپز، دفع زباله، دسترسی به آب، برق و... در نظر گرفته می‌شود. ملاحظه می‌شود که زمانی که حل موضوع مسکن از سطح بخشی‌نگری یا نگاه پروژه‌ای به موضوعی کلان یا توسعه‌ای تبدیل می‌شود، سطح مسائل، چارچوب‌ها، راهبردها، روش‌های حل مساله و... کاملاً دچار تغییر خواهد شد. بر اساس مطالعات صورت‌گرفته، ۱۷ درصد از خانوارهای شهری و ۴۰ درصد از خانوارهای روستایی ایران دچار فقر چندبعدی‌اند و این در حالی است که طی سال‌های گذشته پروژه‌های متعددی چه درخصوص تامین مسکن ارزان‌قیمت شهری و روستایی و چه در خصوص اجرای طرح‌ها و پروژه‌های صنعتی و کشاورزی در ایران به اجرا درآمده است. در صورتی که به موضوع مسکن نگاهی فراتر از نگاه بخشی داشته باشیم، هم روش طرح مساله تغییر خواهد کرد و هم راه‌حل‌های حل مساله متفاوت خواهد بود. در آن شرایط ممکن است به‌جای اینکه به فکر ارائه پروژه‌ یا طرحی جدید برای عرضه مسکن برای گروه‌های پایین‌تر درآمدی باشیم تصور کنیم که می‌توان مساله مسکن را در چارچوب فقر تحلیل کرد. در این شرایط هم به فکر افزایش توانمندی‌های مالی و غیر‌مالی افراد و خانوارها خواهیم بود و هم ممکن است به‌جای ارائه طرحی جدید یا پروژه‌ای جدید برای تامین مسکن ارزان‌قیمت به فکر افزایش کیفیت زندگی خانوارها باشیم. این افزایش کیفیت به معنای بهبود کیفیت آب در دسترس، کمک در جهت نوسازی بافت‌های فرسوده، افزایش کیفیت هوا، افزایش دسترسی به اماکن تفریحی، بهداشتی و بیمارستانی، افزایش امنیت و... است.