آسیب‌های عدم تقارن اطلاعاتی

تجربه جست‌وجو و معامله در بازار مسکن کشور و مواجهه با چالش‌های متعدد موجود در آن، ناکارایی سیستم فعلی شکل‌گیری معاملات در این بازار را یادآور می‌شود. این ناکارایی که به یکی از چالش‌های مهم برای هر دو طرف معامله در بازار مسکن کشور تبدیل شده و از درجه نقدشوندگی آن نیز کاسته است، عمدتاً از مکانیسم سنتی مساله جورسازی (Matching Problem) عرضه و تقاضا در این بازار نشات می‌گیرد. از این‌رو، اصلاح یا طراحی ساختاری جدید در فرآیند جست‌وجو و معاملات مسکن کشور می‌تواند تاثیر قابل توجهی در افزایش کارایی این فرآیند داشته باشد.

 نشانه‌های عدم بهینگی سیستم موجود

یکی از نشانه‌های بهینه نبودن مکانیسم فعلی، وجود تعداد زیاد دفاتر مشاور املاک با فاصله نزدیک به یکدیگر در برخی خیابان‌ها و محلات شهر است که فایل‌ها و موارد ارائه‌شده از سوی آنها معمولاً همپوشانی زیادی با هم دارند. به بیان دیگر پس از مراجعه به یکی از این دفاتر یا به اصطلاح بنگاه‌های مشاور املاک، اطلاعات حاشیه‌ای (Marginal) حاصل از بنگاه بعدی به شدت کاهش می‌یابد و مراجعه به آنها کمک چندانی به یافتن مورد دلخواه نمی‌کند. از طرف دیگر، تعدد بنگاه‌های نزدیک به هم خود عدم تمرکز اطلاعات مربوط به فایل‌های عرضه‌شده را به همراه دارد. مراجعه تصادفی عرضه‌کننده به یک یا چند بنگاه به آن معناست که متقاضی نیز با مراجعه تصادفی نمی‌تواند از تمامی گزینه‌های موجود اطلاع پیدا کند. از این‌رو اگر متقاضی بخواهد با مشاهده (تقریباً) تمامی گزینه‌ها انتخاب خود را انجام دهد، محکوم به مراجعه به (تقریباً) تمامی بنگاه‌های موجود در منطقه مورد نظر و مرور چندباره بسیاری از موردهای تکراری خواهد بود، به این امید که شاید مورد جدیدی نیز در آن میان یافت شود.

یکی دیگر از نشانه‌های عدم بهینگی این سیستم، فرآیند ثبت و جست‌وجوی اطلاعات در برخی از این بنگاه‌هاست. هنوز هم به راحتی می‌توان بنگاه‌هایی را در سطح کلانشهرها پیدا کرد که برای ثبت اطلاعات از فایل‌های کاغذی و برای ارائه این اطلاعات از جست‌وجوی دستی استفاده می‌کنند. گویا محدودیت زمان برای ارائه خدمات در این بنگاه‌ها آنقدر تعیین‌کننده نیست که استفاده از سیستم مکانیزه و کامپیوتری را اجتناب‌ناپذیر کند. در نهایت نیز میزان عایدی طرفین معامله از اطلاعات و مشاوره‌های دریافتی از بنگاه‌ها، اغلب فرضیه ناکارایی این سیستم سنتی را تایید می‌کند. بنابراین به نظر می‌رسد ارزش افزوده خدمات دریافتی از این سیستم نسبت به تعداد نیروی کار شاغل در آن و بهای پرداخت‌شده به آن بسیار پایین است.

در این میان البته چندین سایت اینترنتی و اپلیکیشن نیز برای جست‌وجوی املاک و مستغلات وجود دارند که دسترسی به اطلاعات اولیه عرضه‌کنندگان را تا حدی تسریع و تسهیل می‌کنند و از این‌رو به بهبود این سیستم کمک کرده‌اند. با این حال این سایت‌ها نیز با ارائه سطح خدمت مورد نیاز و ایده‌آل فاصله زیادی دارند. تمامی این سایت‌ها و اپلیکیشن‌ها در واقع یک موتور جست‌وجوی ساده هستند و تقریباً تنها یک کار جست‌وجو در بین فایل‌های موجود را انجام می‌دهند که چند تصویر یا اطلاعات اضافه هم به آنها ضمیمه شده است. علاوه بر این، امکان درج اطلاعات غیرواقعی یا قیمت‌های غیرمنطقی نیز از این طریق وجود دارد که خود می‌تواند بر انتظارات یا لنگر ذهنی مخاطبان تاثیر نامطلوب داشته باشد.

 مساله عدم تقارن اطلاعاتی

مساله اطلاعات نامتقارن زمانی به وجود می‌آید که یک طرف معامله از اطلاعات خاصی مرتبط با موضوع معامله آگاهی داشته در حالی که طرف مقابل از آن بی‌بهره باشد. این عدم تقارن اطلاعاتی به طور طبیعی می‌تواند منجر به رفتار فرصت‌طلبانه از سوی طرف با اطلاعات بیشتر شود که منفعت طرف مقابل را تهدید می‌کند. ماهیت بازار مسکن به خودی‌خود عدم تقارن اطلاعاتی را در معاملات به همراه دارد و هیچ‌گاه نمی‌توان این تقارن را میان خریدار و فروشنده به طور کامل ایجاد کرد. همان‌طور که قیمت یک واحد مسکونی (یا غیرمسکونی) عمدتاً از دو عامل قیمت زمین و قیمت مصالح و تجهیزات به کار رفته در ساخت آن ساختمان نشات می‌گیرد، عدم تقارن اطلاعاتی در ارتباط با ارزش یک ملک نیز از عدم آگاهی در مورد کیفیت مصالح و تجهیزات زیرساختی و همچنین کیفیت موقعیت محلی و متوسط قیمت سایر واحدهای مشابه در همان محل ناشی می‌شود. بنابراین برای کمک به تقارن اطلاعاتی، باید این دو موضوع را قابل ارزیابی و سنجش کرد.

با این حال آنچه از بررسی شرایط فعلی بازار مسکن می‌توان برداشت کرد، نه‌تنها عدم موفقیت سیستم موجود در کاهش این تقارن اطلاعاتی، بلکه بعضاً تشدید آن است. سایت‌های اینترنتی موجود که به راحتی می‌توانند هر اطلاعات خلاف واقعی را در ارتباط با مشخصات ملک مورد نظر نشر دهند و برخی مشاوران املاک سنتی نیز بیش از هر چیز برای جوش خوردن معامله البته از راه قانونی و حقوقی صحیح تلاش می‌کنند و معمولاً مشارکت چندانی در آشکار شدن واقعیت‌های مغفول‌مانده ندارند. بنابراین سیستم فعلی در کاهش مشکلات ناشی از عدم تقارن اطلاعاتی نیز تقریباً ناتوان است.

مشکل عدم شفافیت و اتلاف وقت

متمرکز نبودن اطلاعات مربوط به واحدهای عرضه‌شده در مناطق مختلف یک شهر یا حتی یک منطقه خاص، مقایسه قیمت و کیفیت واحدهای مختلف را با مشکل مواجه کرده و فرآیند طبیعی کشف قیمت را مختل می‌کند. از این‌رو متقاضی به راحتی نمی‌تواند میان گزینه‌های موجود و قابل دسترس انتخاب کند و عرضه‌کننده نیز نمی‌تواند با آگاهی مناسب از شرایط و قیمت واحدهای مشابه قیمت واحد خود را اعلام کند.

در چنین شرایطی متقاضی قبل از بازدید فیزیکی از ساختمان‌های مورد نظر، اطلاعات بسیار محدودی نسبت به آن دارد و از این‌رو مجبور به مراجعه حضوری است. اما بازدید از ساختمان‌ها معمولاً به کندی و با صرف زمان بسیار زیاد انجام می‌گیرد و ترافیک خیابان‌ها نیز به این مشکل می‌افزاید. اطلاعات ناقص از ساختمان مورد نظر باعث می‌شود که پس از صرف زمان بسیار زیاد و هماهنگی‌های لازم، در برخی موارد خریدار در همان لحظه اول بازدید به نتیجه منتفی بودن آن گزینه برسد. در صورتی که این اطلاعات می‌توانست به طور صحیح قبل از مراجعه به او ارائه شود. علاوه بر این، هماهنگی میان مالک و متقاضی خرید یا اجاره اغلب با مشکلاتی مواجه است و به سختی صورت می‌گیرد. به‌خصوص زمانی که ساختمان مورد نظر تخلیه نباشد و افرادی در آن سکونت داشته باشند. این مشکل وقتی بیشتر می‌شود که فرد ساکن خود مستاجر باشد و تمایلی به نمایش آن ساختمان به خریدار یا مستاجر بعدی نداشته باشد. بنابراین سیستم موجود به ایجاد شفافیت و جلوگیری از اتلاف وقت طرفین معامله نیز کمک چندانی نکرده است.

 راه‌حل جایگزین

شرح وضعیت فعلی جست‌وجو و انجام معاملات املاک و مستغلات در کشور حاکی از لزوم اصلاح یا طراحی سیستم جایگزین است. این سیستم باید شفافیت اطلاعاتی را بالا ببرد، عدم تقارن اطلاعاتی را کم کند، قابل اتکا و اطمینان باشد و نیاز به بازدید حضوری را به حداقل برساند. به نظر بنده یک نهاد خصوصی با به‌کارگیری یک اپلیکیشن مناسب و جامع و پشتیبانی یک تیم تخصصی و فنی می‌تواند به این هدف تحقق بخشد.

مختصراً می‌توان به چند مورد محدود از این ایده اشاره کرد. از آن جمله، ورود اطلاعات به این اپلیکیشن باید از طریق اپراتور مربوطه و بعد از طی فرآیند تایید اطلاعات باشد. همچنین حضور متخصصان حقوقی برای ثبت قراردادها، کارشناسان ساختمانی برای ارزیابی کیفیت زیرساخت‌ها و مشاوران مالی برای راهنمایی استفاده از منابع مختلف تامین مالی می‌تواند در موفقیت طرح نقش بسزایی داشته باشد. شروع به کار این سیستم و فراگیر شدن آن سرآغازی خواهد بود برای افزایش کارایی در معاملات بازار مسکن.