شناسه خبر : 34853 لینک کوتاه
تاریخ انتشار:

نقطه بهینه در سیاست‌های مسکن و مالیاتی

سعید اسلامی‌بیدگلی سیاست اخذ مالیات از خانه‌های خالی را بررسی می‌کند

سعید اسلامی‌بیدگلی معتقد است که سیاست مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی در برخی دیگر از کشورها نیز اجرایی می‌شود، اما این سیاست، به تنهایی نمی‌تواند در حوزه مسکن و مالیاتی راهگشا باشد. از نگاه این کارشناس مالی، شناسایی خانه‌های خالی از سوی سیاستگذاران، کار بسیار سختی است و باید زیرساخت‌های اطلاعات شفاف برای آن مهیا باشد. به همین دلیل در مقام اجرا با دشواری‌هایی روبه‌رو خواهد بود، اما می‌توان به جای آن، از سیاست مالیات از مجموع دارایی افراد بهره برد، که راهکار آسان‌تری را در مقابل سیاستگذار قرار خواهد داد. به اعتقاد او، این سیاست پیش‌نیازهایی دارد و نیاز است که یک هماهنگی میان سیاست‌های مالیاتی و حوزه مسکن ایجاد شود. در نتیجه اگر به سیاست اخذ مالیات از خانه‌های خالی فکر می‌شود، باید هدف‌گذاری دقیقی در مورد تعداد خانه‌های خالی مورد نظر در کشور انجام شود. از سوی دیگر باید محاسبه شود که عرضه یک درصد خانه‌های خالی در تهران چه اثری بر قیمت اجاره و خرید و فروش خانه خواهد داشت.

♦♦♦

  درباره سیاست اخذ مالیات از خانه‌های خالی دو نگاه در بین کارشناسان وجود دارد، در واقع این سیاست یک وجه مثبت دارد که به جای اینکه به سمت درآمدهای نفتی یا درآمدهایی که پایه پولی را تقویت کند حرکت کنیم، به سمت سیاست‌های مالیاتی می‌رویم، اما در مقابل نقدی وجود دارد که این سیاست در شرایط کنونی تا چه حدی می‌تواند راهگشا باشد و دولت به چه میزان می‌تواند منابع خود را از این سیاست تامین کند؟

موضوع مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی از مواردی است که نیاز به نظر کارشناسی دارد. اما ابزار کارشناسان برای بررسی دقیق این موضوع، آمار و ارقام است که متاسفانه دسترسی به این آمار وجود ندارد. اما همان‌طور که شما اشاره کردید، دولت در حال حاضر با کاهش جدی درآمدها مواجه شده است. این اتفاق می‌تواند پیامدهای مثبتی از جمله اصلاح برخی ساختارها برای اقتصاد ایران داشته باشد اما همزمان نیز می‌تواند در اثر سیاستگذاری‌های پیشین، اثر بلندمدت منفی روی اقتصاد کشور داشته باشد. از جمله این پیامدهای منفی، ایجاد یک تورم شدید است که حتی ممکن است شدیدتر از تورم در سال‌های 97 و 98 باشد. درواقع اگر دولت برای جبران کسری بودجه خود انتخاب‌های نادرستی داشته باشد، شاهد یک تورم مثبت شدید خواهیم بود.

با وجود این باید این نکته را در نظر داشت که دوران‌هایی که درآمد کم می‌شود، زمان مناسبی است که از فرصت استفاده کرده و به سمت اصلاح ساختارها حرکت کنیم. یکی از منابعی که دولت می‌تواند برای کسری بودجه از آن استفاده کند، تمرکز روی افزایش درآمدهای مالیاتی است. امروز متوجه هستیم دولت برای حل معضل کسری بودجه راه‌های متفاوتی دارد. با توجه به رونق در بازارهای مالی یک راهکار جدی که دولت در حال حاضر پیگیری می‌کند، انتشار سهام و اوراق است.

از سوی دیگر دولت باید اصلاح ساختارهای هزینه‌ای را نیز مدنظر داشته باشد. البته چند سال است که اصلاح ساختار اخذ مالیات مطرح شده است. یکی از این موارد اصلاح ساختاری، موضوع اخذ مالیات از خانه‌های خالی است. این مساله از دو منظر مالیاتی و سیاستگذاری در حوزه مسکن مورد توجه قرار گرفته و باعث شده در سال‌های گذشته این موضوع چندین‌بار مطرح شود. به عنوان مثال چند سال پیش که مشکل درآمدی دولت چندان مطرح نبود، به دلیل موضوع سیاستگذاری در بخش مسکن، مساله شناسایی خانه‌های خالی و اخذ مالیات از آنها مطرح شد. به عقیده بنده، هر دو وجه این موضوع دارای جنبه‌های مثبت و منفی است و از هر دو جهت باید مورد بررسی قرار بگیرد.

  در خصوص تجربه جهانی، آیا در حال حاضر سیاست‌های مشابهی در کشورهای توسعه‌یافته وجود دارد؟‌

از نظر جهانی تجربه‌های کمی در مورد این سیاست وجود دارد، اما در دنیا نیز تجربه‌ای در مورد اخذ مالیات از خانه‌های خالی وجود دارد، که سیاستگذار ما نیز می‌تواند از آن بهره ببرد. البته با توجه به این تجارب، در این سیاست تجربه‌ها نیز نکات مثبت و منفی وجود داشته است. یکی از نکات منفی این تصمیم، اجرایی کردن آن است. به عبارت دیگر شناسایی خانه‌های خالی به‌خصوص در کشور ما که شفافیت معاملاتی در بازار مسکن وجود ندارد، کار بسیار دشواری است. اما سیاست‌های جایگزینی در این موضوع وجود دارد. به عنوان مثال اغلب کارشناسان معتقدند به جای شناسایی خانه‌های خالی که کار بسیار سختی است، باید به سمت اخذ مالیات از دارایی‌ها حرکت کنیم. به عبارت دیگر، به جای مالیات گرفتن از خانه‌های خالی، از همه خانه‌ها مالیات گرفته شود که به‌طور خودکار خانه‌های خالی را هم شامل می‌شود. این سیاستگذاری علاوه براین که سیاستگذاری آسان‌تری است، استقلال مالی در زمینه شهرسازی نیز ایجاد می‌کند. اما به هر حال دولت باید به همه راه‌هایی که منجر به اصلاح ساختار درآمدهای مالیاتی می‌شود فکر کند.

  آمارهای سال 95 نشان می‌دهد حدود 11 درصد خانه‌های شهر تهران خالی بوده است. این رقم در کشورهای دیگر نیز وجود دارد. به عنوان مثال در شهرهای اروپایی نیز حدود 15 درصد خانه‌های خالی وجود دارد. به عبارت دیگر در کشورهای دیگر نیز از همه ظرفیت‌های خانه‌ها استفاده نمی‌شود، بلکه تعدادی خانه خالی در شهرها وجود دارد. حال سوال اینجاست که آیا استفاده از تمام ظرفیت خانه‌ها سیاست درستی است و روی قیمت خانه اثرگذار خواهد بود؟

همان‌طور که اشاره کردید در دنیا نیز همیشه ظرفیت خالی وجود داشته است. به نظر می‌رسد حدود 10 درصد ظرفیت خالی خانه در ایران نیز معقول به نظر می‌رسد. توجه کنید که این ظرفیت خالی به‌طور کلی کاربردهایی نیز در اقتصاد دارد. به عبارتی در تعادل قیمت در بازار مسکن نیز اثرگذار است. زیرا فرصت سرمایه‌گذاری ایجاد می‌کند. فرآیند ساخت‌وساز مسکن زمان‌بر است و همیشه واحدهایی در حال آماده شدن وجود دارد. البته میزان واحدهای خالی در اقتصاد سالم به عوامل کلان اقتصادی از جمله نوسانات اقتصاد، آماری که در مورد میزان مالک مستاجری، میزان مهاجرت به شهرها و رشد جمعیت شهرها مرتبط است. در واقع بر اساس این متغیرها تعداد واحدهای مورد نیاز در آینده یک شهر را تخمین می‌زنند. اصولاً در گزارش‌های مسکن عوامل جمعیتی و پیش‌بینی رشد جمعیت محاسبه می‌شود تا تعداد خانه‌های مورد نیاز برای آینده برآورد شود. پس از آن رشد تشکیل خانواده و نرخ رشد جمعیت، خانه‌هایی که بیش از یک خانوار در آنها زندگی می‌کند، هدف‌گذاری سیاستی و تغییرات ترکیب جمعیت خانوار بسیار موثر هستند.

در 30 سال گذشته، بخش بزرگی از خانوارهای کشور که چهار یا پنج نفر بودند به خانوارهای دونفره و حتی یک‌نفره تغییر کرده است. بنابراین این عوامل بر روی سیاستگذاری نیز موثر است. همان‌طور که شما اشاره کردید عرضه همه خانه‌ها لزوماً به تعادل بازار کمک نمی‌کند. اساساً با توجه به اینکه سیاستگذار چه هدفی برای موجودی خانه‌های خالی دارد، باید برای اخذ مالیات برنامه‌ریزی کند.

البته باید توجه داشت که این سیاست تنها سیاست مطلوب نیست بلکه یکی از سیاست‌هایی است که در برخی از کشورها اجرایی می‌شود. در مورد این سیاست نیز باید به نرخ مالیاتی که گرفته می‌شود توجه کرد. همزمان نیز باید یک هماهنگی در قوه سیاستگذاری مسکن و مالیاتی وجود داشته باشد. یکی از مشکلاتی که در حوزه مسکن وجود دارد عدم هماهنگی در حوزه ساخت‌وساز و مالی است. به عنوان مثال، در زمان‌هایی که تقاضای مسکن وجود نداشته شهرداری به وفور مجوز ساخت مسکن داده است. بخش زیادی از موجودی ایجادشده به دلیل مجوزهای زیادی است که داده شده است. یا در دوره‌هایی قیمت اجاره‌بهای مسکن به ارزش مسکن به شدت کاهش پیدا کرد. که به دلیل تخصیص وام‌هایی بوده که متناسب با تورم و ساخت‌وساز در کشور نبوده است. بنابراین، یکی از بزرگ‌ترین مشکلات این حوزه عدم هماهنگی در سیاستگذاری‌های بخش‌های مرتبط با مسکن است. بنابراین اگر به سیاست اخذ مالیات از خانه‌های خالی فکر می‌شود، باید هدف‌گذاری دقیقی در مورد تعداد خانه‌های خالی مورد نظر در کشور انجام شود. از سوی دیگر باید محاسبه شود که عرضه یک درصد خانه‌های خالی در تهران چه اثری بر قیمت اجاره و خرید و فروش خانه خواهد داشت. در این دو مورد باید هماهنگی‌های لازم در مورد مجوزهای شهرداری در شهر تهران نیز انجام شود و مساله تامین مالی خرید و فروش توسط خانوارهای با درآمد متوسط نیز در نظر گرفته شود.

  در یک سال اخیر سیاستی که دولت دنبال می‌کند اخذ مالیات از دارایی‌های مختلف است. خرید و فروش ارز، سکه و خانه‌های خالی از مواردی است که در هدف‌گذاری دریافت مالیات قرار دارد. از سوی دیگر دولت سعی می‌کند مردم را به سرمایه‌گذاری در بازار سرمایه مانند بورس ترغیب کند. این موضوع تا کجا ادامه پیدا خواهد کرد؟ در واقع منع مردم برای سرمایه‌گذاری در دارایی‌هایی مانند ارز، سکه و مسکن و سوق دادن آنها به سرمایه‌گذاری در بورس کار درستی است؟

البته دولتمردان به صورت علنی تایید نمی‌کنند که مردم را به سمت بازار سرمایه ترغیب می‌کنند. اما می‌توان از مجموع سیاستگذاری‌های دولت این برداشت را داشت که از حرکت نقدینگی به سمت بورس حمایت می‌کند. مساله کلیدی نرخ رشد نقدینگی است. دولت در چهار دهه گذشته نتوانسته است نرخ رشد نقدینگی را کنترل کند. عواقب این عدم کنترل، رشد تورم در بازارهای خودرو، مسکن، ارز و طلا بوده است. امروز رقم نقدینگی به قدری بالاست که با این نرخ رشد نقدینگی هر روز بر مقدار نقدینگی افزوده می‌شود. متاسفانه اقتصاد ایران متناسب با این افزایش نقدینگی رشد ندارد. با خارج شدن اقتصاد ایران از بازارهای بین‌المللی ظرفیت‌های خالی در اقتصاد کشور افزایش پیدا کرده است. بنابراین نگرانی از سرازیر شدن نقدینگی به هر کدام از بازارها وجود دارد. از آنجا که مقدار نقدینگی بالاست، سرازیر شدن آن می‌تواند هر کدام از بازارها را به‌طور جدی متلاطم کند. همزمان در سال‌های گذشته تنش‌های اجتماعی هم داشته‌ایم. بنابراین دولت نگرانی‌های امنیتی و اجتماعی در تنش‌های بازارها دارد. عملاً تنها راهی که در کوتاه‌مدت می‌تواند نقدینگی را جذب کند و اهرمی برای رشد اقتصادی و افزایش ظرفیت‌های اقتصادی کشور باشد، بازار سرمایه است. بازار سرمایه از رشد دلار در سال‌های گذشته نیز عقب بود، برای اینکه با آن تطبیق پیدا کند، سودهایی در این بازار شناسایی شد. مردم نیز به سمت این بازار هجوم آوردند. انواع سیاستگذاری‌های دولت نیز به رونق بورس افزود. البته در یک نگاه، این اتفاق خوبی است. من به عنوان فعال در بازار سرمایه همواره امیدوار بودم که نقدینگی به سمت بازار سرمایه حرکت کند. اما باید پذیرفت که سرازیر شدن نقدینگی به سمت بورس و رشدهایی که در بازار سرمایه اتفاق می‌افتد متناسب با زیرساخت‌های این بازار نبوده است. بنابراین نگرانی‌هایی از افزایش قیمت‌های نامتناسب با دلایل بنیادی اقتصادی در بازار سرمایه وجود داشته است. به همان نسبت شرکت‌های جدید در بازار سرمایه وارد نشده و افزایش سرمایه‌های متناسب در بازار رخ نداده است. اگرچه عمق بازار بیشتر شده و برخی از نهادها توسعه پیدا کرده‌اند اما این توسعه متناسب با رشدی که در بازار رخ داده نبوده است. حالت مطلوب استفاده از ظرفیت‌های بازار سرمایه برای تامین مالی بخش‌های واقعی مختلف اقتصاد است. در این صورت می‌توان حتی برای بخش مسکن نیز از بازار سرمایه تامین مالی کرد. در واقع توسعه ابزارهای مالی در بخش مسکن و تامین مالی پروژه‌های مسکن و ساختمان، می‌تواند در دستور کار سیاستگذاری نهاد حاکمیتی، نظارتی و قانونگذاری بازار سرمایه قرار بگیرد.

  پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهد که در سال جاری کسری بودجه بین 50 تا 100 هزار میلیارد تومان وجود داشته باشد، بخشی از آن معطوف به انتشار اوراق است که احتمالاً با محدودیت‌هایی مواجه خواهد شد. آمار بودجه خانوار نیز نشان می‌دهد که رشد واقعی درآمد و هزینه‌های خانوارها کاهش پیدا کرده است. تا چه حد می‌توان روی سیاست‌های مالی تکیه کرد در حالی که درآمد مالی خانوارها کاهش پیدا کرده است؟

یکی از چالش‌هایی که دولت در مورد اخذ مالیات به ویژه امسال با آن روبه‌رو است، این است که با توجه به وضعیت پاندمی کرونا، بسیاری از کسب‌وکارها با کسادی مواجه شدند. پیش از این نیز شناسایی مالیات دقیق نبوده است و عمدتاً مالیات‌ها از روی سوابق فعالیت‌ها به‌خصوص در گفت‌وگو با کسب‌وکارها تعیین می‌شده است. بنابراین دولت ممکن است در این مدت بخشی از پایه‌های مالیاتی خود را از دست داده باشد. یکی از دلایلی که اخذ مالیات از خانه‌های خالی در میان نظام‌های سیاستگذاری ایران طرفدار دارد این است که خانه‌های خالی تا حدی در اختیار طبقات با درآمد بالاست. بنابراین می‌داند که احتمالاً به اقشار کم‌درآمد جامعه فشاری وارد نمی‌شود. پس در نظام سیاستگذاری ایران که اصولاً رفتارهای پوپولیستی پررنگ است، ممکن است پرطرفدار باشد. بنابراین همان‌طور که در سوال اشاره کردید، احتمالاً امسال دولت در مورد اخذ مالیات از برخی شرکت‌ها به‌خصوص شرکت‌های کوچک و متوسط با مشکل مواجه خواهد شد. از طرف دیگر ممکن است انگیزه‌ای ایجاد کند تا برخی از سیاستگذاران در کشور به سمت اخذ مالیات بر ثروت حرکت کنند.

  در مجموع با توجه به شرایط کنونی، آیا در حال حاضر این ظرفیت وجود دارد که مالیات از ثروت گرفته شود و سیاستگذار به دنبال راه‌های فرعی نرود؟ روندی که در اکثر کشورها وجود دارد و این سیاست کاربرد فراوانی در بخش مالیات دارد.

هر نظام مالیاتی که در کشور اجرایی شود، نیاز به زیرساخت‌های جدی دارد؛ هم زیرساخت‌های فنی و هم قانونی. یکی از بزرگ‌ترین مشکلات نظام‌های مالیاتی در کشورها نبود زیرساخت‌هاست. هر نظام سیاستگذاری در حوزه مالیات به برنامه‌ریزی فنی و زیرساختی به همراه زیرساخت‌های حقوقی نیاز دارد. یکی دیگر از مشکلات نظام مالیاتی در کشور این است که تغییر در نظام مالیاتی کشور کار بسیار پیچیده‌ای است. یعنی نهادهای ناظر و قانونگذار بخش‌های مختلف اقتصادی، مالیاتی و سیاستی اختیارات اندکی دارند. معمولاً تغییر قوانین مالیاتی از یک فرآیند پیچیده پرلایحه و از سد مجلس و شورای نگهبان می‌گذرد. هرچند به دلیل شرایط خاصی که اقتصاد کشور در سال‌های اخیر تجربه کرده است، سازوکارهایی مانند شورای عالی هماهنگی اقتصادی شکل گرفته برای اینکه برخی از این پیچیدگی‌ها کمتر شود. اما همچنان این ساختارها با مشکل مواجه است. جدای از اینکه به کدام یک از شیوه‌های اخذ مالیات معتقد باشم، فکر می‌کنم دولت‌ها باید برنامه‌ریزی بلندمدت داشته و به سمت آن حرکت کنند. علاوه بر این در دوره‌های مختلف اثر سیاست‌های خود را ارزیابی کرده و اگر لازم است سیاست‌های خود را تعدیل کنند.

دراین پرونده بخوانید ...