تبعات سنگین
محمود اولاد از چگونگی تبادل تقاضا بین بورس و مسکن می‌گوید
موج نقدینگی بازهم در اقتصاد ایران غوغا به پا کرده است. پس از آنکه مدت‌ها نقدینگی در بورس سرخوش بود حالا برخی شواهد نشان از حرکت نقدینگی از بورس به سمت مسکن دارد و حتی گفته شده بازار مسکن در شرایط فعلی در تسلط سفته‌بازان و سرمایه‌گذاران ملکی قرار دارد. به این بهانه در گفت‌وگو با محمود اولاد اقتصاددان به بررسی ابعاد این مساله پرداخته‌ایم. او معتقد است اصولاً جذب نقدینگی در یک بازار بی‌معنی است. به هر حال، به میزانی که نقدینگی وارد بازاری می‌شود، به همان میزان از آن بازار خارج و وارد بازارهای دیگر می‌شود. اولاد تاکید دارد که رشد بالای نقدینگی در شرایط رشد منفی اقتصاد و نرخ‌های بهره منفی، همه بازارهای از نوع دارایی‌های ارزشمند را تحت تاثیر قرار می‌دهد. افت شدید تولید در سال‌های گذشته و وجود تقاضای بالقوه بالا، این مساله را تشدید می‌کند. چراکه با اندکی رونق در بازار و رشد قیمت‌ها، بسیاری از متقاضیان بالقوه، به هر طریقی شده، سعی در ورود به بازار خواهند داشت. این موضوعی نگران‌کننده است. نباید این‌قدر به کاهش تولید مسکن در سال‌های گذشته بی‌توجهی می‌شد.
♦♦♦
در شرایط فعلی نشانه‌هایی از خروج سرمایه از بورس به سمت بازار مسکن وجود دارد و این مساله در مورد خانه‌اولی‌ها مشهودتر است، چراکه این عده با توجه به رشد بازار سرمایه در سال گذشته موقتاً وارد این بازار شده بودند و برخی گزارش‌ها نیز نشان می‌دهد تقاضای مسکن از اهرم سود بازار سرمایه برای جبران نسبی قدرت خرید بر اثر جهش قیمت‌ها استفاده می‌کند. از طرف دیگر نیز شواهد نشان می‌دهد که برخی از سرمایه‌گذاران باسابقه بازار مسکن که به سمت سرمایه‌گذاری در بورس رفته بودند، اکنون خود را آماده خروج از بازار سرمایه کرده‌اند. با توجه به رفتار این دو گروه ارزیابی شما در شرایط فعلی از تبادل تقاضا بین بورس و مسکن چیست؟
قبل از پاسخ به سوال شما اجازه بدهید به چند نکته اشاره کنم. طبق برآوردهای طرح جامع مسکن تا افق 1405 سالانه 900 هزار واحد مسکونی نیاز است تا هم نیاز خانوارهای جدید و هم بازسازی بافت‌های ناکارآمد را پاسخ دهد. حتی در اوج ساخت‌وسازهای اواخر دهه 80 هم سالانه این میزان تولید واحد مسکونی نداشتیم.
از طرف دیگر، نیاز بالقوه یک میلیون‌خانواری (تفاوت تعداد خانوار و تعداد واحد مسکونی بر اساس سرشماری‌ها) که از دهه 50 بوده، الان به 5 /1 میلیون افزایش یافته است.
اسکان غیررسمی و سکونت در بافت‌های ناکارآمد، از 13 میلیون نفر در اوایل دهه 80 به بیش از 20 میلیون (برخی آمار تا 25 میلیون) نفر رسیده است.
تقاضا برای خانه دوم بالاخره وجود دارد و افزایش هم یافته است. نمی‌توان کتمان کرد. نمی‌توان هم محدود کرد.
پس در مجموع، تقاضای بالقوه انباشته‌ای در این بخش وجود دارد که متاسفانه به آن بی‌توجهی می‌شود.
از سوی دیگر خصلت طولانی بودن عمر مفید آن، آن را به یک دارایی باارزش و کالایی سرمایه‌ای هم بدل می‌کند. دارایی که داشتن آن، امکاناتی نظیر بانک‌پذیر شدن (امکان اخذ وثیقه برای وام) یا حتی در دعاوی، اعتبار بزرگی برای فرد در پی دارد. در نتیجه، به هیچ عنوان نمی‌توان آن را صرفاً به عنوان کالای مصرفی در نظر گرفت و تامین آن از طریق اجاره را مطرح کرد. هرچند، بخش مصرفی می‌تواند جوابگوی آن باشد، اما در شرایط نهادی ما، مالکیت دارایی به‌ویژه از نوع ملک و املاک، اعتباری به افراد می‌دهد و نیز رشد ارزش دارایی در طول زمان. بنابراین، وجود تقاضاهای سرمایه‌ای برای مسکن هم امری بدیهی است.
ویژگی بعدی مسکن، تاخیر در پاسخگویی به تحرکات بازار است. طولانی بودن مدت ساخت و تولید مسکن و عدم امکان انبارداری مسکن، باعث می‌شود که سیکل‌های تجاری آن شدیدتر از بازارهای دیگر باشد.
در چنین شرایطی، وقتی یک جهش قیمتی را شاهد هستیم، بعد از آن، به دلیل افت توان مالی خانوارها، رکودی در بازار حاکم می‌شود. خصلت نیاز به منابع مالی زیاد نیز، به این موضوع بیشتر دامن می‌زند. در چنین شرایطی، ممکن است افراد پس‌اندازها و دارایی‌های مالی خود را به سمت بازارهای دیگر سوق دهند تا بتوانند در فرصت مناسب، با شرایط مالی بهتر به بازار مسکن برگردند.
اما نکته اینجاست که وقتی نقدینگی به سمت بورس می‌رود، چند اتفاق می‌تواند بیفتد. یا متقاضیان جدید، سهام افرادی را که قصد خروج از بازار را دارند، خریداری خواهند کرد که در این صورت، فروشندگان نقدینگی را به همان میزان از بورس خارج می‌کنند و به بخش‌های دیگر می‌برند. یا سهام شرکت‌های جدیدالورود به بازار را خریداری می‌کنند. در این صورت، منابع حاصله به آن شرکت تعلق می‌گیرد که شرکت نیز یا بدهی‌های قبلی و حقوق پرسنل را می‌دهد یا صرف ماشین‌آلات و خط تولید می‌کند و مجدداً به همان میزان نقدینگی از طریق شرکت به بازارهای دیگر منتقل می‌شود. یا اوراق قرضه و مشارکت دولت را خریداری می‌کنند. باز اینجا هم دولت، به همان میزان هزینه می‌کند و نقدینگی به بازارهای دیگر برمی‌گردد. بنابراین، نمی‌توان گفت که نقدینگی به سمت بازار بورس رفته و آنجا مانده است! حال فرض کنیم عده‌ای قصد خروج از بورس به سمت بازار مسکن را دارند. بنابراین، این عده در بازار بورس فروشنده هستند. باید خریداری هم باشد که سهام آنها را بخرد تا بتوانند وارد بازار مسکن شوند! آن خریداران چه کسانی هستند؟ بخشی از آنها می‌توانند فروشندگان بازار مسکن باشند. بخشی می‌تواند از بازارهای دیگر آمده باشد. بنابراین، چندان نمی‌توان به حرکت الاکلنگی بین بازار بورس و مسکن قائل بود. هرچند بی‌ارتباط هم نیستند.
در مجموع، تحولات بازار مسکن را با عوامل تعیین‌کننده خودش باید سنجید. البته نه به این معنی که این بازارها بی‌ارتباط با هم هستند اما نادیده گرفتن بقیه عوامل و صرفاً تمرکز روی حرکت الاکلنگی نقدینگی بین این بازارها، محل اشکال است.
مساله این است که سیاستگذار ما درک درستی از شرایط بازار مسکن ندارد. درکی که در زمان رکود فعالیت‌های مسکن، از عدم رشد قیمت‌ها یا حتی کاهش قیمت‌ها احساس رضایت کند غافل از اینکه آن انباشت تقاضای بالقوه و آن ویژگی انبارناپذیری مسکن و عدم پاسخگویی سریع سمت عرضه، به زودی کار خود را خواهد کرد و با جهش شدید در قیمت مسکن مواجه خواهیم شد. بدتر اینکه، باز از روی درک درست نداشتن از شرایط بازار، در شرایطی که جهش قیمت آغاز شده، آن را به سوداگران و احتکارگران! و نیازهای غیر مصرفی ربط دهد و بخواهد با آن مبارزه کند!
در یک سال گذشته بازار سرمایه به‌رغم رشد منفی اقتصاد ایران با رشد و بازدهی بسیار بالایی مواجه شد، شما جذب این نقدینگی در بورس را چگونه ارزیابی می‌کنید؟ به نظر می‌رسد جذب نقدینگی در بورس، باعث کاهش اثرات تورمی نقدینگی در سایر بازارها نشده است و در حال حاضر شاهد بروز تلاطمات در دیگر بازارهای مالی به ویژه بازار مسکن هستیم، علت چیست؟
در بورس جهان، خرید و فروش سهام بر اساس ذهنیت و برداشت افراد از آینده اقتصادی شرکت و میزان سودآوری آن که البته خود تابعی از شرایط آینده اقتصادی کشور و جهان است، صورت می‌گیرد. در چنین شرایطی، وقوع بحران‌های مختلف باعث می‌شود که افراد در ادامه فعالیت شرکت‌ها و استمرار سوددهی آنها تردید کنند و تعداد فروشندگان بیشتر از خریداران شود و قیمت‌ها کاهش یابد. برعکس زمانی که یک شرکت، به دلایل مختلف از جمله نوآوری در کاهش هزینه‌ها یا تولید یک کالای جدید، احتمال سودآوری بالایی در ذهن افراد جامعه ایجاد کند، افراد زیادی خواهان خرید سهام آن برای کسب سود بیشتر در آینده خواهند بود. در این حالت، تعداد خریداران بیشتر از فروشندگان شده و قیمت‌ها افزایش می‌یابد. دلیل اینکه در برخی زمان‌ها، سهام برخی شرکت‌ها رو به افزایش یا برخی سهم‌ها رو به کاهش است، از همین‌جا مشخص می‌شود.
اما اگر کشوری با رشد بسیار بالای نقدینگی و پیش‌بینی تورم‌های سنگین مواجه شود، پول دست مردم به اصطلاح به پول داغ تبدیل می‌شود که دست فرد را می‌سوزاند و می‌خواهد سریعاً آن را به کالای دیگری تبدیل کند چراکه نگهداری پول، به دلیل تورم بالا، با از دست دادن ارزش پول همراه بوده و هزینه دارد. در چنین شرایطی، افراد پول مازاد خود را یا باید در بانک سپرده‌گذاری کنند، یا کالاهای باارزش و عمر مفید بالا خریداری کنند یا سهام شرکت‌ها را بخرند. در شرایطی که نرخ بهره حقیقی منفی است (یعنی نرخ بهره کمتر از نرخ تورم است)، سپرده‌گذاری در بانک، در عین حال که بدون ریسک است، اما باز هم دارای هزینه است. در واقع، تنها بخشی از ضرر ناشی از کاهش ارزش پول را حفظ می‌کند. رشد روزافزون نقدینگی، فشار تقاضای بالایی برای خرید کالاهای بادوام، سهام و ارز و طلا ایجاد می‌کند. یعنی افراد بسیاری هستند که حاضرند از این بازارها خرید کنند. در حالی که افراد کمی فروشنده هستند. شرکت‌ها از آنجا که نرخ رشد اقتصادی منفی است، تمایلی به سرمایه‌گذاری بیشتر ندارند. دارندگان سهام هم، در مواجهه با حجم بسیار زیاد خریدار و در نتیجه روند افزایشی قیمت‌ها و به‌ویژه در نظر گرفتن اینکه کجا می‌توانند پول داغشان را بهتر از همین‌جا با هزینه کمتر نگه دارند، فروشنده نمی‌شوند. در نتیجه روزبه‌روز قیمت بالا می‌رود. در واقع، افزایش روزافزون قیمت، ناشی از این نیست که افراد انتظارات مثبتی از آینده اقتصاد یا رونق تولید یا سودآوری سهام دارند، بلکه صرفاً به دلیل رشد بالای نقدینگی و موضوع پول داغ و تمایل افراد بسیار زیادی برای دادن پول و گرفتن دارایی که بخشی از هزینه کاهش ارزش پول را جبران کند، روندی دائماً رو به صعود است. پس می‌تواند اقتصاد رشد منفی داشته باشد ولی بورس رونق داشته باشد.
اما اینکه جذب نقدینگی در بازار بورس باعث کاهش تورم در بخش‌های دیگر نشده است، همان‌طور که در پاسخ سوال اول هم گفتم، اصولاً جذب نقدینگی در یک بازار بی‌معنی است. به هر حال، به میزانی که نقدینگی وارد بازاری می‌شود، به همان میزان از آن بازار خارج و وارد بازارهای دیگر می‌شود.
با توجه به افزایش دامنه التهابات و رشد قیمت‌ها در بازار مسکن و گزارش‌هایی مبنی بر بروز سفته‌بازی در بازار مسکن و افزایش تعداد افرادی که به قصد سرمایه‌گذاری در حال خرید ملک هستند، آیا می‌توان گفت مقصد بعدی نقدینگی بازار مسکن است؟ آیا بازار مسکن با توجه به رشد شدید قیمت‌ها در دو سال گذشته کشش جذب نقدینگی را دارد؟
بازهم تاکید می‌کنم در اقتصادی با نرخ رشد بالای نقدینگی، رشد منفی اقتصاد و نرخ بهره منفی، مسلماً همه بازارها به‌ویژه بازارهای کالاهای باارزش که دارایی محسوب می‌شوند، تحت تاثیر قرار می‌گیرند. به‌ویژه بازاری مثل مسکن که یک نیاز انباشته بالا و پاسخگویی با تاخیر به تحولات بازار دارد؛ به‌ویژه زمانی که مدتی است خبری از ساخت‌وساز پاسخگو نبوده است. چنین بازاری می‌طلبد که آماج تقاضای سرمایه‌ای هم بشود (فارغ از اینکه همان‌طور که گفتیم همیشه این خصلت را بازار مسکن داشته و خواهد داشت) یا این نوع تقاضا بیشتر شود. تمام اینها، زاییده این موضوع است که به جای اینکه به رشد تولید توجه کنیم، بر کنترل قیمت تمرکز می‌کنیم. نه‌تنها از پس دومی برنمی‌آییم، بلکه قفل تولید را با سیاستگذاری‌های کنترل قیمتی محکم‌تر کرده و از این طریق زمینه جهش‌های بسیار تندتر را در آینده فراهم می‌کنیم. کنترل تورم موضوعی بخشی نیست که هر بخشی در داخل خود، بخواهد با آن مقابله کند. کنترل تورم مکانیسم خود را دارد و باید رشد نقدینگی کنترل شود وگرنه در شرایطی که شیر نقدینگی باز است، بخواهیم در بخش، به کنترل قیمت بپردازیم و از آن خرسند شویم، به دلیل افت شدید تولید، فقط شدت افزایش قیمت را در زمانی دیگر افزایش می‌دهیم.
در شرایط فعلی کدام عوامل باعث رشد قیمت‌ها در بازار مسکن شده‌اند و این بازار آبستن چه تحولاتی در ماه‌های پیش رو است؟
مسلم است که رشد بالای نقدینگی در شرایط رشد منفی اقتصاد و نرخ‌های بهره منفی، همه بازارهای از نوع دارایی‌های ارزشمند را تحت تاثیر قرار می‌دهد. افت شدید تولید در سال‌های گذشته و وجود تقاضای بالقوه بالا، این مساله را تشدید می‌کند. چراکه با اندکی رونق در بازار و رشد قیمت‌ها، بسیاری از متقاضیان بالقوه، به هر طریقی شده، سعی در ورود به بازار خواهند داشت. این موضوعی نگران‌کننده است. نباید این‌قدر به کاهش تولید مسکن در سال‌های گذشته بی‌توجهی می‌شد.
آیا فکر می‌کنید بازار مسکن برای موج جدید جهش قیمتی آماده می‌شود؟ در این صورت حرکت نقدینگی به سمت بازار مسکن چه پیامدهایی دارد؟
پیش‌بینی این موضوع ساده نیست و به عوامل زیادی بستگی دارد که بخشی از آنها دارای عدم قطعیت است. به‌ویژه اینکه بخواهیم زمان وقوع هم تعیین شود. تقاضای بالقوه بالا، به همراه تقاضای سرمایه‌ای بالا (به دلیل رشد نقدینگی و نرخ بهره منفی و رشد اقتصادی منفی)، در کنار محدودیت شدید عرضه در کاهش شدید ساخت‌وساز سال‌های گذشته، آینده خوبی را نوید نمی‌دهد. به نظرم دیدگاه افرادی که پایین بودن توان خرید مردم را عاملی برای کنترل قیمت می‌دانند، درست نخواهد بود.
بازار ساخت‌وساز نیز در شرایط فعلی به علت افزایش قیمت‌ها و رکود و اثر ویروس کرونا با چالش‌های جدی مواجه شده است و برخی آمارها حکایت از کاهش ساخت‌وساز دارد. در این شرایط کاهش عرضه چه اثری بر بازار مسکن می‌گذارد و چقدر از افزایش قیمت مسکن در شرایط فعلی ناشی از این مساله است؟
مسلماً کاهش شدید تولید در سال‌های گذشته، به‌ویژه با در نظر گرفتن پاسخگویی با تاخیر عرضه در بازار مسکن، تبعات سنگینی در عمیق شدن سیکل‌های مسکن در اقتصاد ایران خواهد داشت.
چشم‌انداز سرمایه‌گذاری در بازار مسکن با تهدید نقدینگی را با توجه به تشدید نااطمینانی و افزایش ریسک‌های سیاسی و اقتصادی چگونه ارزیابی می‌کنید؟ در این شرایط چه پیش‌بینی از آینده بازار مسکن در کوتاه‌مدت و بلندمدت دارید؟
همه چیز بستگی به نوع نگاه سیاستگذار دارد. ما باید هدف رشد تولید را مدنظر قرار دهیم تا هدف کنترل قیمت را. به‌ویژه وقتی بخشی نگاه می‌کنیم. کنترل تورم را باید به عهده بانک مرکزی و سیاست‌های پولی گذاشت. در این سمت، تمام تلاش باید معطوف به رشد تولید باشد. سیاستگذار باید دائماً در حال رصد تولید باشد. هم از نظر میزان تولید، هم نوع تولید (با توجه به غیرهمگن بودن مسکن) و هم مکان تولید (در کجا تولید می‌شود و تقاضا کجاست). رشد تولید و مثبت شدن رشد اقتصادی، در جذب نقدینگی هم موثر است. بالاخره بخشی از رشد نقدینگی، متناسب با رشد اقتصاد پذیرفته شده است. در شرایطی که نرخ رشد اقتصادی منفی است، عملاً گویا رشد نقدینگی، بیشتر هم می‌شود. بنابراین، رشد تولید بخشی از رشد نقدینگی را به سمت خود جذب می‌کند و تلاطم‌های بازارها را گرفته و تورم را هم می‌تواند کنترل کند. در این میان، در بین بازارهای مختلف، شاید بازار مسکن کمترین وابستگی را به سیاست‌های خارجی داشته باشد و بتواند در این شرایط بحرانی تحریم، به رشد تولید کمک کند. رشد تولید به معنی سیاست‌های تامین مسکن مثل مسکن مهر و اقدام ملی هم نیست. فراهم کردن بستر مناسب تولید در بخش، عدم کاهش آزادی عمل مانند نگهداری واحد مسکونی ساخته‌شده، برای فروش در قیمت‌های بالاتر که صرفاً ریسک سرمایه‌گذار را افزایش می‌دهد، اصلاح ضوابط و مقررات شهری و ... باید انجام شود. نکته پایانی اینکه، شاید در کوتاه‌مدت استفاده از الفاظی مانند احتکارگر! یا اجبار به فروش واحدهای خالی، به کاهش التهاب بازار کمک کند (فقط شاید!)، اما همین موضوع، سرمایه‌گذاران را نگران می‌کند. چون آنها در نظر خواهند داشت که اگر در زمان اتمام واحد در حال ساخت، رکود شدیدی بر بازار حاکم باشد، مجبورند با ضرر بفروشند و نمی‌توانند به انبارداری محدود مسکن برای دوره رونق بپردازند!
