سیگنال نامطمئن
آیا سرمایه در حال کوچ از بورس به مسکن است؟
براساس آمار منتشره در فروردین و اردیبهشت سال 1399 شاهد کاهش معاملات در بازار مسکن بودیم. از طرفی افزایش قیمت‌ها در این بازار شائبه تمایلات به سمت این بازار سنتی را افزایش داده است. شاید لازم باشد افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن از منظر هزینه‌های تمام‌شده بررسی شود.
مسلماً با افزایش قیمت ارز در کشور، ملزومات ساخت مسکن نیز افزایش قیمت پیدا می‌کنند. بر فرض مثال افزایش بی‌محابا در قیمت تیرآهن و میلگرد در ماه‌های اخیر که باعث افزایش قیمت ساخت‌وساز شد.
همین‌طور با افزایش نرخ دلار، انتظارات تورمی باعث تغییرات قیمتی در قیمت زمین و املاک کلنگی شد. با بررسی آمار معاملات، شاهد کاهش معاملات مسکن در ماه‌های ابتدایی سال بودیم که این خود به‌منزله عدم اشتیاق شدید به معامله در بازار مسکن است.
از طرف دیگر به دلیل شیوع کرونا، شاهد تاخیر در ساخت مسکن و کاهش عرضه در بازار بودیم. با بررسی تمامی این موارد شائبه کوچ سرمایه از بورس به بازار مسکن، شاید کمی غیرمنطقی ارزیابی شود. چون با قرار دادن عوامل مختلف مطروحه، سیگنالی مربوط به ورود پول هوشمند به بازار مسکن دریافت نمی‌شود. تنها معاملات اوراق تسهیلات مسکن، با افزایش تقاضای قابل توجهی روبه‌رو شده که در ماه اخیر در برخی نمادها بیش از 60 درصد رشد را تجربه کرده است.
شاید با جمیع این اتفاقات بتوان این‌گونه برداشت کرد که برخی فعالان بازار سرمایه که در انتظار خرید مسکن بودند، اقدام به خرید این دارایی در بازار موازی کرده‌اند که از افزایش تقاضا در اوراق تسهیلات مسکن می‌شود به این مهم رسید. ولی این تقاضا باعث نشد که معاملات نسبت به مدت مشابه قبل، افزایش یابد. از این‌رو احتمال ورود دلالان مسکن به این بازار بعید به نظر می‌رسد. از طرفی این تقاضا نیز عاملی مبنی بر افزایش قیمت در بازار مسکن ارزیابی نمی‌شود.
زیرا عوامل مهمی چون نرخ ارز، کاهش ساخت و ساز، افزایش قیمت زمین و افزایش قیمت ملزومات ساخت، باعث افزایش قیمت حدود دو میلیون تومانی در بازار مسکن تهران، استنباط می‌شود. از طرفی شاهد کاهش قابل توجه معاملات در بازار سرمایه نیز نیستیم. قرار نیست هر روز بازار سرمایه با صف‌های خرید همراه باشد و قرار نیست هر روز صف‌های فروش را تجربه کنیم. الحمدلله فعالان بازار سرمایه روزبه‌روز بر سطح دانش خود می‌افزایند و امید است کمتر شاهد رفتارهای هیجانی در این بازار باشیم.
با جمیع جوانب باید گفت عمده معاملات مسکن در دو ماه اخیر تقریباً واقعی بوده و این تقاضا به‌زودی فروکش خواهد کرد. زیرا در دو هفته اخیر بازار سرمایه کمی متعادل شده بعضاً با کاهش همراه بوده و متقاضی واقعی سریعاً سهام خود را تبدیل به پول نقد کرده و خریدهای خود را در بازار مسکن انجام داده‌اند. سرمایه باقی‌مانده در بورس، فعلاً نیاز به خرید مسکن را احساس نمی‌کند و در بازار سرمایه باقی خواهند ماند.
عموماً در کشور ما سه بازار سنتی دلار، طلا و مسکن وجود دارد که در چند صباح اخیر، بازار جذاب سرمایه نیز به این سه بازار اضافه شده است. عموماً در علم اقتصاد هر چه بازاری پرریسک‌تر ارزیابی شود، دارای بازدهی بیشتری نیز خواهد بود. با بررسی‌های صورت‌گرفته عموماً معاملات در بازار سرمایه پربازده‌تر از باقی بازارها در بلندمدت بوده. متاسفانه سرمایه‌گذاران بعضاً به این مساله دقت نمی‌کنند که افزایش قیمت‌ها را منوط به درصدها نمی‌دانند و بیشتر به قیمت‌ها توجه می‌کنند.
بر فرض مثال افزایش میانگین قیمت مسکن در تهران از 15 میلیون تومان به 17 میلیون تومان تنها رشد حدود 13 درصدی را به دنبال داشته، رشد قیمت دلار از 14 هزار تومان تا 5 /17 هزار تومان تنها سود حدود 25درصدی به دارندگان ارز داده است ولی تنها افزایش قیمت سهم بانک تجارت از 50 تومان تا 200 تومان، سود 300 درصدی را نصیب سهامداران کرده است. توجه به مقدار رشد قیمتی می‌تواند سرمایه‌گذاران را با اشتباهات محاسباتی همراه کند. درحالی‌که توجه به رشد درصدی می‌تواند دید درستی را به سرمایه‌گذاران بدهد.
با بررسی داده‌های تاریخی زمانی که نرخ سود بانکی حدوداً 25 درصد بود عملاً سپرده‌های بانکی P /E معادل چهار را دارا بودند. در آن زمان بازار سرمایه با توجه به ریسک افزون‌تر دارای P /E میانگین هفت بود. با توجه به کاهش نرخ سود بانکی به 15 درصد عملاً سرمایه‌گذاری در بانک با P /E نزدیک به هفت ارزش‌گذاری می‌شود از این‌رو بازارهای موازی می‌بایست P /E بیشتری نسبت به بانک تجربه کنند. از آنجا که عموماً بازار سرمایه بر اساس جدول زیر بازدهی بیشتری را در داده‌های تاریخی به ثبت رسانده انتظار داریم حداقل P /E معادل 14 را به‌طور میانگین تجربه کند. بازار مسکن با توجه به دیدگاه سنتی مبنی بر سرمایه‌گذاری امن در دهه اخیر جزو کم‌بازده‌ترین بازارهای سرمایه‌گذاری معرفی شده است.
جمع‌بندی
جذب نقدینگی در ماه‌های اخیر، در بازار سرمایه یک اتفاق بسیار مثبت و قابل تقدیر ارزیابی می‌شود. البته بایستی این مساله مدنظر قرار گیرد که در صورت عدم راه‌اندازی جدی بازار دو طرفه (اصطلاحاً بازار فروش استقراضی) ممکن است پس از پایان رشد بازار سرمایه، شاهد هجوم سرمایه به بازارهای دیگر باشیم. عموماً سه بازار سنتی معرفی‌شده دارای سیستم یکپارچه و متمرکزی نیستند و دست دلالان به‌منظور تغییرات قیمتی در بازارهای این‌چنینی بسیار باز خواهد بود.
از این‌رو تا زمانی که سیستم یکپارچه عرضه و تقاضای واقعی در بازارهای سنتی راه‌اندازی نشده و حال که بازار سرمایه مآمن امن سرمایه‌های خرد و سرگردان شده است، شاید راه‌اندازی (به‌صورت عملی) بازار دوطرفه و معاملات آپشن باعث شود که دیگر سرمایه‌های سرگردان از بازار سرمایه خارج نشود.
این بررسی نشان می‌دهد که برخلاف تمامی شایعات مبنی بر رشد بی‌محابای قیمت مسکن نسبت به باقی بازارها، چنین چیزی در عمل کاملاً منتفی است و بازار سرمایه خیلی از فعالان را خانه‌دار کرده است.
شاید یکی از دلایلی که اکثر فعالان قدیمی بازار سرمایه تمایل کمتری به بازارهای دیگر نشان می‌دهند، نتایج حاصل از مقایسه بالا باشد! در گذشته بازار مسکن، باعث رشد مالی و اقتصادی خیلی از فعالان اقتصادی شده است ولی شاید گفتن این جمله که بازار سرمایه مترصد گرفتن چنین جایگاهی است، خارج از لطف نباشد.
