شناسه خبر : 34388 لینک کوتاه
تاریخ انتشار:

وعده سر خرمن

تبعات مداخله دولت در بازار اجاره مسکن چیست؟

وقتی بنیان سیاستی از اساس با خطای شناختی گذاشته شود، آن سیاست با هر میزان از تلاش سرانجامی جز شکست دربر نخواهد داشت. در فقره فعلی و سیاست تمدید شش ماهه اجباری /توصیه‌ای قراردادهای اجاره، بنیان سیاست بر اساس یک فرض خطا طراحی شده است و به واسطه عدم امکان نظارت بر بازیگران موثر، برای مستاجران نمی‌تواند موثر افتد.

میثم رادپور/ تحلیلگر اقتصاد

وقتی بنیان سیاستی از اساس با خطای شناختی گذاشته شود، آن سیاست با هر میزان از تلاش سرانجامی جز شکست دربر نخواهد داشت. در فقره فعلی و سیاست تمدید شش ماهه اجباری /توصیه‌ای قراردادهای اجاره، بنیان سیاست بر اساس یک فرض خطا طراحی شده است و به واسطه عدم امکان نظارت بر بازیگران موثر، برای مستاجران نمی‌تواند موثر افتد. در عین حال حتی اگر ما بتوانیم قانونی را پیاده کنیم که سویه‌های مثبتی داشته و بر بخشی از نیازهای عمومی تاکید داشته باشد تا تضمینی برای عملی شدن آن سیاست داده نشود، بحث از آن فاقد اعتبار است. در واقع اگر یک سیاست اعلامی بدون ضمانت اجرایی ابلاغ شود، مسائلی را به دنبال خواهد داشت که در نهایت بی‌اعتباری دولت را به همراه خواهد آورد. ضمناً نباید فراموش کرد با وضع چنین قانونی اگر تمایلی به تبعیت از آن وجود نداشته باشد، هزینه مبادله هم بالا خواهد رفت و تعادل حاکم بر بازار سمت و سوی دیگری خواهد گرفت. حال اگر شرایط به سمتی رود که سود دو طرف به تحریک آنها برای عقد قرارداد منجر شود، سیاست احتمالاً جواب خواهد داد. مثلاً اگر حرف اصلی در این قراردادها این باشد که با رد و بدل کردن وجوهی بین مالکان و مستاجران و طبق شرایط خاص، ملک اجاره رود، کارایی در بازار بالا می‌رود یا در سطح قبلی می‌ماند. بنابراین عوامل اقتصادی به شکل فراگیر این کار را می‌کنند چون متوجه می‌شوند که از آنچه دولت می‌گوید، چیزی بهتر و بالاتر را به دست نخواهند آورد. بنابراین با طرح گفت‌وگو بین خود، به سطحی از توافق دست می‌یابند.

بسیاری شاید به این موضوع اشاره کنند که دولت چرا همچون دول غربی سبکی از مداخله موثر را در شرایط فعلی انجام نمی‌دهد؟ با اینکه چنین تصمیماتی در عصر ظهور کرونا اقدام نامعقولی به حساب نمی‌آید اما می‌دانیم که دولت توانایی مالی چندانی ندارد بنابراین توانایی اجرای طرح‌های بهتر را نداشته. خب با توجه به این فروض، آیا وضع چنین قانونی موزون و مناسب است؟ اینکه مستاجر و موجر را برای توافق تحت فشار قرار دهد؟ اگر دولت بیش از اندازه بخواهد به طرف‌های مالک فشار وارد کند، چه اتفاقی رخ خواهد داد؟

تصورم این است که دولت در این حوزه نه طرح چندان خاصی دارد و نه توانی برای طراحی یک سیاست تازه. در عین حال شاید این کار صرفاً انجام یک عمل سیاسی برای نشان دادن توجه دولت به دغدغه عمومی باشد. با این استدلال که ما مردم را در این شرایط سخت تنها نگذاشته‌ایم. اما چنین رفتاری مفید نیست ضمن اینکه با اجرا نشدن طرح، برای احدی از موجران اتفاق خاصی نمی‌افتد. همچنین طرحی که تحت عنوان تمدید شش‌ماهه قراردادهای اجاره از سوی دولت اعلام شده، جدا از اینکه ضمانت اجرایی ندارد، وزن اصلی را روی دوش مالک می‌گذارد بدون اینکه خود دولت مسوولیتی تقبل کند. این گزاره ممکن است تا جایی به زیر بار رفتن مالک برای تمدید قرارداد منجر شود ولی اگر فشار از حدی بالاتر رود، فرد ممکن است ملک خود را به کل از بازار خارج کند که این ضربه بدتری را به مستاجران در شرایط فعلی وارد می‌کند. در عین حال چنین رویه‌ای با زیر پا گذاشتن قواعد بازار، حریم مالکیت را نقض کرده و صرفاً صورت مساله را پاک می‌کند. مساله این است که تورم پیوسته صعودی است و این بر وضعیت مستاجران تاثیر بدی گذاشته است. اجرای سیاست دولت هم احتمالاً زمینه افزایش اجاره‌بها را فراهم خواهد کرد. همیشه سیر قضایا در این بازار به این طریق بوده که وقتی بازیگران به ویژه فروشندگان قیمت‌های دستوری را نمی‌پذیرند، شاهد افزایش قیمت‌ها خواهیم بود. خب در چنین وضعیتی با افزایش هزینه اجاره و تنزل درآمد افراد، ممکن است بسیاری از این خانوارها گزینه مهاجرت از کلانشهرها را انتخاب کرده یا به حاشیه‌ها رانده شوند. این پدیده امسال هم تشدید خواهد شد. فعلاً البته نمی‌توان به داوری نرخ افزایش اجاره‌بها پرداخت. منتها این وضعیت پویایی‌های خاص خود را هم دارد.

مثلاً در بازار املاک تجاری، با توجه به شیوع ویروس کرونا که نوعی از رکود را بر جامعه حاکم کرده، احتمالاً تقاضا برای واحدهای تجاری کاهش می‌یابد. با این اتفاق در آینده احتمالاً در بازار اجاره شاهد کاهش قیمت‌ها خواهیم بود نه افزایش. تصور می‌کنم که بازار اجاره نباید با افزایش جدی قیمت‌ها همراه شود. ویروس کرونا قطعاً تقاضا را کاهش داده یا تضعیف می‌کند. بنابراین به‌طور طبیعی مالکان باید به رقم‌های قبلی برای عقد قرارداد اجاره رضایت دهند یا انتظار افزایش نه‌چندان بالا در مبالغ اجاره‌بها را داشته باشند. 20 تا 25 درصد رقمی است که همسو با تورم بوده و معقول‌ترین گزاره پیش روی نیروهای دو سوی بازار است. چنین گزاره‌ای البته بیش از هر زمانی برای املاک مسکونی مطرح است. در املاک تجاری اما چنان که در سطور بالا خاطرنشان شد، قیمت‌ها احتمالاً وضعیت بدتری پیدا خواهند کرد. یک دلیل عمده این اتفاق وضعیتی است که بر کسب‌وکارهای کوچک استوار است. شواهد میدانی گویای فشار بالایی است که بر این بخش وارد شده. روایت عمومی از شکست یا ضرر اکثر کسانی که با اجاره املاک تجاری قصد فعالیت اقتصادی داشتند، خبر می‌دهد. حتی در بسیاری از مناطق افرادی که در کسب‌وکار خود با شکست مواجه شده‌اند، از پرداخت اجاره‌بهای خود ناتوان هستند. جنس رکود حاکم بر بازار هم گویای این مورد است که فعلاً تقاضا در بازارهای مختلف به سطح قبلی برنمی‌گردد. بنابراین انتظار می‌رود که اجاره واحدهای تجاری با کاهش تقاضا و کاهش قیمت مواجه شود.

اینجاست که دوباره به نقطه اول و شیوه مواجهه دولت با این بحران برمی‌گردیم. در تمام دنیا دولت‌ها با مداخله کردن و پرداخت پول به خانوارها و بنگاه‌های اقتصادی سعی در کمک به مردم، بازسازی اقتصاد و جلوگیری از سقوط سطح مصرف دارند. در ایران اما فقدان توجه به یک سیاستگذاری نظام‌مند موجب شده تا تهدیدهای بزرگی ساحت اقتصاد کلان ایران را تهدید کند. ورشکستگی زنجیره‌ای از کسب‌وکارهای کوچک می‌تواند به زنجیره‌ای از مشکلات منجر شود. اما هیچ سدی روبه‌روی این سیل ساخته نشده است. بنابراین انتظار می‌رود بازار اجاره کانون اتفاقاتی تازه باشد.

این روزها توصیه‌های بسیاری از سوی نهادهای مختلف و نیز کارشناسان به دولت بابت رفتارش در بازار مسکن ارائه می‌شود. اما تنها سیاست موجود، تهدید و تشویق به تمدید قرارداد است. کسی که اندکی با این بخش از بازار آشنا باشد جنس روابط و ضوابط این حوزه را می‌فهمد. طرح و توصیه دولت گرچه با نگاه مثبتی صورت گرفته اما موجر در صورتی تن به این قانون می‌دهد که در کنارش حمایتی نیز از سوی دولت ببیند، نه اینکه صرفاً همه بار روی دوش او باشد و دولت شرایط را نظاره کند.

در شرایط فعلی که هیچ؛ شیوه مواجهه دولت‌های پیشرفته با بازار اجاره پیش از انتشار ویروس کرونا گویای نکات جالبی است. در قوانین بعضی از کشورها مانند آلمان و برخی دول اروپایی، مدت‌هاست طرح‌هایی برای بازار اجاره وضع شده است که طی آن قوانینی مانند طول مدت قرارداد اجاره و شیوه توافق موجر و مستاجر مدنظر سیاستگذار است. مثلاً در آلمان در جایی از سیاست این حوزه آمده است که طول مدت اجاره نباید کمتر از دو سال باشد. این قوانین مالکان را ملزم به اجرای اصولی می‌کند که به صورت غیرمستقیم و نرم، روند افزایش قیمت را در بازار کنترل می‌کند و در عین حال، اغلب نیازی به مداخله دولت یا صدور نرخ‌های دستوری برای مالکان نیست. در واقع کیفیت مداخله بیشتر از جنس نهادی و حقوقی است و سرکوب قیمت جایی در منظومه فکری دولت ندارد.

اینجا اما شرایط فرق دارد. طبیعتاً وقتی دولت همه بار را بر روی دوش کسانی که مالک هستند می‌گذارد، این پیش‌فرض شکل می‌گیرد که همکاری با دولت در این طرح چندان منصفانه نیست بنابراین نیروی دولت صرف شده ولی توافق حاصل نمی‌شود. تک‌بعدی بودن انباشت هزینه روی دوش مالکان در شرایطی که این بخش هیچ پشتیبانی ندارد، سرانجامی نخواهد داشت. مرور تجربیات گذشته نشان می‌دهد در چنین شرایطی، مالک با هر نرخی که دوست دارد ملکش را اجاره می‌دهد هرچند انجام این کار چندان اخلاقی نباشد. ولی آیا به صرف اخلاقی نبودن موضوع، حق مالکیت فرد سلب می‌شود؟ دولت لازم است توجه کند که در این بخش این مالک است که تصمیم نهایی را درباره میزان اجاره‌بها می‌گیرد و تا مالکان نقش حمایتی دولت را نبینند هرگز تن به خواسته دولت یا معامله برای صرف‌نظر کردن از حق خود نخواهند کرد.

دراین پرونده بخوانید ...