کو مشتری؟

مجید حیدری: در بررسی و تحلیل روند بازار مسکن ابتدا باید به ویژگی ساختاری این بازار به‌خصوص رفتارشناسی بخش تقاضا توجه کرد. به گفته کارشناسان، بازار مسکن برخلاف بسیاری از بازارهای سرمایه‌ای، خاصیتی دوگانه دارد و همین موضوع مسیر حرکت این بازار را متفاوت می‌کند. به این معنا که مسکن از یک‌سو به دلیل آنکه سرپناه است یک کالای مصرفی به حساب می‌آید و از سوی دیگر کالایی بادوام است که استهلاک آن مدت‌ها طول می‌کشد. این خاصیت نیز جنبه سرمایه‌ای بازار مسکن را تقویت می‌کند. از یک جهت امکان دارد با افزایش نرخ ارز، ورود تقاضا به تاخیر بیفتد؛ یعنی تقاضا صبر کند تا بازار آرام شود، اما از جهت دیگر می‌تواند سیگنالی تسریع‌کننده باشد و تقاضای مصرفی که با فرض کاهش قیمت و چانه‌زنی دچار تعویق خودخواسته بود، سریع‌تر اقدام به خرید کند. در این حالت البته موضع فروشنده نیز تعیین‌کننده است. اگر فروشنده حاضر به معامله در سطوح فعلی باشد، امکان رونق خرید و فروش وجود دارد؛ اما اگر او هم مانند خریدار این سیگنال را دریافت کند، امکان دارد با تغییر سطح قیمت اسمی به حالت انتظار دامن زند. نوسانات قیمت مسکن در برخی شهرها، از جمله تهران، طی دو دهه اخیر یکی از چالش‌های اساسی بازار مسکن و اقتصاد کشور بوده است، به‌طوری که در یک دوره افزایش شدید و در دوره دیگر کاهش یا ثبات نسبتاً فراگیر بر قیمت مسکن حاکم بوده است کـه به‌تبع تحولات ایجادشده در بخش مسکن، کل اقتصاد را متاثر می‌کند. عوامل تاثیرگذار بـر قیمت مسکن به دو دسته عوامل سمت عرضه و عوامل سمت تقاضا قابل تقسـیم اسـت. افزایش قیمت مسکن، قیمت زمین و مصالح ساختمانی و... ازجمله عوامل موثر بر عرضه مسکن است. از سوی دیگر در سمت تقاضا عوامل به دو دسته تقسیم می‌شوند؛ تقاضای واقعی مسکن (تقاضای ناشی از نیاز خانوار) و تقاضای سرمایه‌ای (تقاضای مسکن برای حفظ ارزش دارایی). آنچه تحولات بازار مسکن را از تحولات سایر بخش‌های اقتصادی متفاوت می‌کند و موجب شکل گرفتن الگوی متفاوت تغییر قیمت می‌شود، تقاضای سرمایه‌ای مسکن است. به نظر می‌رسد تحولات بازار در ماه‌های اخیر باعث شده که از سطح تقاضای واقعی کاسته شود. گزارش بانک مرکزی از معاملات مسکن طی تیرماه امسال نشان می‌دهد تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 8 /4 هزار واحد مسکونی رسیده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 20 و 6 /64 درصد کاهش داشته است. در این ماه، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 4 /13 میلیون تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 4 /0 و 15 /9 درصد افزایش نشان می‌دهد. بر پایه گزارش بانک مرکزی، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در چهار ماه ابتدایی امسال هم حدود 3 /26 هزار واحد مسکونی بوده که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل از آن 9 /49 درصد کاهش نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران 7 /12 میلیون تومان بوده که نسبت به دوره مشابه سال قبل 4 /102 درصد افزایش نشان می‌دهد.  این تغییر و تحولات باعث شده که اگر با فعالان بخش مسکن صحبت کنیم به یک جمله تکراری برسیم: «قیمت‌ها افزایش پیدا کرده، اما کو مشتری؟»