استشمام بوی رکود
پیام کاهش تقاضا در بازار مسکن چیست؟
در فاصله تیر 1396 تا تیر 1398 بازار مسکن کشور و به‌خصوص تهران، دوره پرتلاطمی را تجربه کرد. ابتدا خرید و فروش در این بازار قوت گرفت و تعداد معاملات رو به افزایش رفت و سپس مطابق انتظار قیمت‌ها رشد فزاینده‌ای به خود گرفت که البته شدت آن برای بسیاری از فعالان و همچنین تحلیلگران بازار قابل پیش‌بینی نبود.
در فاصله تیر 1396 تا تیر 1398 بازار مسکن کشور و به‌خصوص تهران، دوره پرتلاطمی را تجربه کرد. ابتدا خرید و فروش در این بازار قوت گرفت و تعداد معاملات رو به افزایش رفت و سپس مطابق انتظار قیمت‌ها رشد فزاینده‌ای به خود گرفت که البته شدت آن برای بسیاری از فعالان و همچنین تحلیلگران بازار قابل پیش‌بینی نبود. این رشد یا به بیان بهتر جهش قیمتی در بازار مسکن، قدرت خرید مصرف‌کننده را به شدت تحت تاثیر قرار داد و به‌طور طبیعی تقاضا را با افت مواجه کرد. این امر در کاهش تعداد معاملات ثبت‌شده در چند ماه اخیر قابل رویت است و نشان می‌دهد گرمای بازار مسکن در سال جاری به هیچ‌وجه همانند سال گذشته نخواهد بود.
اگرچه شدت افزایش قیمت‌ها در دو سال اخیر بسیاری را شگفت‌زده کرد، اما بازار مسکن طی دوره دوساله اخیر رفتاری برخلاف دوره‌های رونق و رکود متداول خود نداشت. پس از چند سال رکود، به معنای ثبات نسبی قیمت‌های اسمی و سطح نسبتاً پایین تعداد معاملات، قدرت خرید متقاضیان تقویت شد و با ورود تقاضای مصرفی دوره رونق بازار استارت خورد. به بیان دیگر، مطابق چرخه‌های تجاری قابل تعریف برای بازار مسکن، این بازار از اواسط سال 1396 در آستانه رونق قرار گرفته بود که عوامل دیگری نیز با آن همراه شدند.
در این میان مهم‌ترین عاملی که به سرعت گرفتن این رونق کمک کرد، حجم بالای نقدینگی ایجادشده طی سال‌های قبل از سال 1396 و رشد بالای خلق نقدینگی جدید بود. این عامل، سازگار با مفاهیم اقتصادی، تمامی بازارها از جمله مسکن را تحریک و به افزایش قیمت در آنها کمک کرد. در چهار سال منتهی به ابتدای سال 1396، در حالی نقدینگی تقریباً سالی 25 درصد رشد داشت که رشد سالانه قیمت مسکن تک‌رقمی بود. این امر به معنای بهبود قدرت خرید و ورود تعداد بیشتری از متقاضیان بالقوه به بازار است که محکم‌تر شدن اهرم افزایش قیمت‌ها را در پی دارد.
علاوه بر این، عامل دیگری که موجب شد افزایش قیمت‌ها در این بازار بیش از انتظار باشد، شرایط خاص اقتصادی خاص حاکم بر کشور در این دوره بود. طی این مدت تاثیر افزایش قیمت در بازارهای موازی (عمدتاً دلار) به‌طور مستقیم و غیرمستقیم بر بازار مسکن حکم‌فرما شد و انتظارات تورمی در این بازار را افزایش داد. شرایط بی‌ثبات و تلاطمات اقتصادی در این سال ریال را به پول داغ تبدیل کرده بود که کمتر کسی برای نگهداری آن رغبت نشان می‌داد و تمایل برای تبدیل آن به یک دارایی ملموس یا غیرملموس روندی فزاینده گرفته بود. در چنین شرایطی هم با فشار از سمت تقاضا و هم با افزایش هزینه‌های ساخت در سمت عرضه، قیمت‌ها به سمت بالا تحریک می‌شد.
آخرین عامل که البته کم‌اهمیت‌ترین آنها نیست، به شرایط بعضاً امنیتی برخی بازارها در این مدت برمی‌گشت. در برهه‌ای از سال 1397 سرمایه‌گذاری در ابعاد بزرگ در بازارهای دلار و سکه عملاً امکان‌پذیر نبود یا با ریسک‌های امنیتی قابل توجه همراه می‌شد. خرید و فروش دلار در بازار آزاد بارها خلاف قانون قلمداد شد و خرید سکه در تعداد بالا نیز با محدودیت‌هایی مواجه بود و حتی عواقب سنگینی برای برخی‌ها داشت. از این‌رو بازار مسکن شرایط منحصر به فردی پیدا کرد؛ از این نظر که حجم بسیار بالای سرمایه نیز به راحتی قابلیت ورود به آن را داشت و هیچ‌گونه ریسک امنیتی و سیاسی هم آن را تهدید نمی‌کرد.
بنابراین، مجموعه‌ای از عوامل اقتصادی و غیراقتصادی در این مدت با هم همراه شدند تا افزایش قیمت در این بازار را تشدید کنند و نرخ رشدهای (نقطه به نقطه) بالای 100درصدی را در فصل اول 1398 رقم بزنند.
نمودار زیر رشد نقطه به نقطه متوسط قیمت واحدهای مسکونی معامله‌شده در تهران و همچنین میانگین متحرک مجموع معاملات ثبت‌شده در هر ماه را نشان می‌دهد. چنان‌که ملاحظه می‌شود، سطح معاملات تقریباً از ابتدای تابستان 1396 تا انتهای تابستان 1397 بالا بوده و تقریباً از اوایل پاییز 1397 شروع به افت کرده است و در انتهای این سال و ابتدای سال 1398 در سطح جدیدی قرار گرفته است. رشد فزاینده قیمت از اواسط سال 1396 تا اوایل 1398 نیز در نمودار دیده می‌شود. این در حالی است که نه درآمد، نه پس‌انداز و نه تسهیلات بانکی خرید مسکن به‌طور طبیعی و معمول امکان تجربه این رشد را نداشته‌اند و از این‌رو کاهش قدرت خرید مسکن برای خانوار غیرقابل اجتناب بوده است.
شرایط شرح داده‌شده در بالا از یک منظر دیگر هم قابل بررسی است. در تئوری اقتصاد مسکن همیشه عنوان می‌شود که دوره‌های رونق و رکود در این بازار از سمت تقاضای مصرفی شروع شده و از طریق تقاضای سرمایه‌ای تشدید می‌شوند. در دوره اخیر نیز همین موضوع اتفاق افتاد. از اواسط سال 1396 تقاضای مصرفی به بازار رونق داد و موجب شروع دوره رونق در این بازار شد و سپس تقاضای سرمایه‌ای به آن شدت بخشید و نرخ رشدهای بالاتر را به ثبت رساند. اگر به‌طور منطقه‌ای و با جزئیات بیشتر به آمار معاملات تهران پرداخته شود، این موضوع تا حدی تایید خواهد شد. رشد سطح معاملات ابتدا از مناطق متوسط شهر و با واحدهای کوچک و متوسط شروع می‌شود که عمدتاً مورد تقاضای مصرف‌کنندگان است و سپس به مناطق لوکس‌تر سرایت می‌کند که بیشتر مورد اقبال سرمایه‌گذاران حقیقی و همین‌طور حقوقی است. در طرف مقابل نیز با تداوم افزایش قیمت‌ها، تقاضای مصرفی چون آسیب‌پذیرتر است زودتر از بازار خارج می‌شود و تقاضای سرمایه‌ای با سیگنال گرفتن از این اتفاق خود را تعدیل می‌کند. مصرف‌کننده در این شرایط یا وارد بازار اجاره می‌شود یا با تغییر منطقه مورد تقاضا به سمت محل‌های ارزان‌تر یا حتی شهرهای کوچک‌تر، کیفیت تقاضای خود را تغییر می‌دهد. سرمایه‌گذار نیز که در این شرایط می‌داند عایدی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن مثل قبل نیست، سعی می‌کند بازار دیگری را برای این منظور پیدا کند لذا معمولاً از متقاضی به عرضه‌کننده تبدیل می‌شود. در نتیجه دوره جدیدی از چرخه‌های تجاری بازار مسکن شروع می‌شود که در آن معاملات کم‌رونق شده و خرید و فروش افت می‌کند. همچنین قیمت‌ها به یک ثبات نسبی می‌رسند و معمولاً کمتر از تورم عمومی مصرف‌کننده رشد پیدا می‌کنند.
جمع‌بندی
در چرخه‌های تجاری بازار مسکن، مهم‌ترین سیگنال و نشانه برای شروع دوره به اصطلاح رکودی، افت تعداد معاملات ثبت‌شده یا به اصلاح کاهش تقاضا در بازار است. در واقع پیام اصلی افت تقاضا در این بازار، کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی بازار و کاهش سطح رفاه آنهاست. نتیجه این امر انتقال بخشی از متقاضیان به بازار اجاره، به مناطق و شهرهای کوچک‌تر و به سمت واحدهای کوچک‌تر و کم‌کیفیت‌تر است. در نتیجه دوره رونق به پایان خود نزدیک شده و ثبات نسبی بازار محتمل‌ترین شرایط قابل انتظار است.
