خطای فاحش

با رشد بی‌سابقه قیمت‌ها در بازار مسکن اخیراً یکی از نمایندگان مجلس خواستار ورود تعزیرات به این بازار شده است. او گفته مجموعه تعزیرات می‌تواند با معرفی سقف‌هایی برای افزایش مبلغ اجاره و قیمت مسکن به کنترل بازار اقدام کند. البته این اولین باری نیست که موضوع تعزیراتی شدن بازار مسکن مطرح می‌شود. در دوره قبلی نیز که قیمت مسکن بر اثر تلاطمات بازار ارز و هجوم نقدینگی افزایش پیدا کرده و نرخ اجاره‌بها نیز نجومی شده بود دولت وقت اجازه ورود تعزیرات به بازار اجاره را داد. اگرچه این سیاست نتیجه‌ای دربر نداشت اما اکنون هم با تشدید نوسانات در بازار مسکن حرف از قیمت‌گذاری دولت در بازار خرید و فروش مسکن و اجاره‌بها به میان آمده است. اگرچه این موضوع در شرایط فعلی مورد توجه دولت قرار نگرفته و خبری از مداخله در بازار مسکن نیست با این حال به تبعات قیمت‌گذاری در بازار مسکن در گفت‌وگو با علی عبدالعلی‌زاده وزیر مسکن دولت اصلاحات پرداختیم. او معتقد است: اگر دولت بخواهد وارد بازار مسکن شود و برای کنترل قیمت‌ها و جلوگیری از افزایش آن، قیمت‌گذاری انجام دهد تنها وقت و انرژی خود را تلف کرده و به اصطلاح آب در هاون کوبیده است و زمینه شکل‌گیری بازار سیاه و معاملات زیرزمینی را فراهم می‌کند و دامنه فساد در اقتصاد ایران را افزایش می‌دهد. به گفته او، دولت نباید وارد بازی‌های قیمت‌گذاری در بازار مسکن شود چون این اقدامات ممکن است آثار زیانبار و خطرناکی در پی داشته باشد. این کارشناس اقتصادی همچنین تاکید دارد مسوولان امر به‌جای آنکه سیاست‌های صحیح اقتصادی و اثرگذار برای کنترل و مدیریت نقدینگی را در نظر بگیرند به مقابله با بازارها می‌پردازند. اکنون که غول نقدینگی سر از بازار مسکن درآورده و باعث تشدید قیمت‌ها شده درصدد سرکوب قیمت‌ها با ورود تعزیرات به بازار مسکن هستند. در حالی که این‌گونه اقدامات نه‌تنها نتیجه مثبتی ندارد بلکه باعث تخریب بازار و بروز فساد خواهد شد. 

♦♦♦

‌تشدید روند افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن باعث شده تا باز هم موضوع تعزیراتی شدن این بازار مطرح شود. با توجه به ویژگی‌های بازار مسکن دخالت دولت در قیمت‌گذاری بر بازار مسکن را چگونه ارزیابی می‌کنید؟ آیا دولت می‌تواند قیمت‌گذاری در بازار مسکن را انجام دهد؟

مسکن یکی از بازارهای مهم اقتصادی کشورمان است که علاوه بر آنکه از سیاست‌های کلان اقتصادی تاثیر می‌پذیرد، تحولاتی که در این بازار رخ می‌دهد روی سیاست‌های کلان اقتصادی کشور هم اثر می‌گذارد. به عبارتی اثر متقابل بر روی یکدیگر دارند.

حجم و اندازه بازار مسکن کشورمان بسیار گسترده و وسیع است. به همین جهت برای این بازار بزرگ نمی‌توان بدون توجه به ویژگی‌ها و پیچیدگی‌های آن تصمیم‌گیری کرد. به طور مثال، در سال بیش از 500 هزار واحد مسکونی شهری به طور متوسط ساخته می‌شود. اگر این 500 هزار واحد را میانگین 100 مترمربع در نظر بگیریم یعنی 50 میلیون مترمربع در سال واحد مسکونی به بهره‌برداری می‌رسد. اگر فرض بگیریم به طور متوسط هر مترمربع یک‌میلیون تومان قیمت دارد، حجم مالی آن سالانه 50 هزار میلیارد تومان می‌شود.

اگر کل بازار مسکن را در نظر بگیریم این میزان بسیار بزرگ‌تر خواهد بود. یقیناً برای چنین حجم مالی بزرگی نمی‌توان مداخله‌های غیرمنطقی انجام داد. به همین جهت ورود تعزیرات و قیمت‌گذاری مسکن توسط دولت، دخالت‌های بی‌مورد و نابجا در بازار مسکن است. قیمت مسکن را عرضه و تقاضا تعیین می‌کند و متقابلاً سیاست‌های کلان اقتصادی بر روی آن اثر دارد. اگر مشاهده می‌کنیم در شرایط فعلی بازار مسکن با وضعیت آشفته مواجه شده این مساله به سیاست‌های کلان دولت برمی‌گردد.

‌با این اوصاف ورود تعزیرات به بازار مسکن و قیمت‌گذاری چه تبعاتی به همراه دارد؟

قبل از اینکه به این پرسش شما پاسخ دهم اجازه بدهید به بررسی عواملی که در حال حاضر باعث تشدید قیمت‌ها در این بازار شده بپردازم. در حال حاضر نقدینگی سرگردان در اقتصاد ایران بسیار بالاست و به بیش از 1500 هزار میلیارد تومان رسیده است. سال‌ها بود که نقدینگی در رکود درازمدت به سر می‌برد و در 12 سال گذشته هریک از دولت‌ها سعی می‌کردند به نوعی آثار مخرب طغیان نقدینگی را خنثی کنند غافل از اینکه سیاست‌های کلان اقتصادی به کار گرفته شده در بلندمدت آثار زیانبار خود را نشان خواهند داد. سیاست‌های دولت مبنی بر فروش نفت و تزریق درآمدهای نفتی برای هزینه‌های جاری نتیجه‌ای جز افزایش نقدینگی و بار تورمی نداشت. هم در دولت آقای احمدی‌نژاد چنین سیاستی به کار گرفته شد و هم در دولت آقای روحانی.

 اکنون هم شاهدیم سیاست‌های کلان اقتصادی که دولت و بانک مرکزی اجرایی کرده‌اند، با تعطیلی بازار آزاد ارز و قاچاق دانستن آن باعث شده تا بخش قابل توجهی نقدینگی از سمت بازار ارز به سمت بازار مسکن حرکت کند و شاهد افزایش بی‌سابقه قیمت‌ها در این بازار باشیم و اگر دولت نتواند سیاست‌های کارآمد در این عرصه را به کار گیرد بازهم قیمت مسکن افزایش پیدا خواهد کرد. من تعجب می‌کنم در حال حاضر مسوولان دولتی وعده می‌دهند افزایش قیمت مسکن مقطعی و شوی تبلیغاتی است.

 متاسفانه دولت و تیم اقتصادی برنامه‌ای کارآمد و اثرگذار برای کنترل نقدینگی ندارند و مسوولان دولتی به‌جای آنکه به فکر خروج اقتصاد کشور از بحران و مدیریت نقدینگی در سطح کشور باشند بیشتر به فکر کسب درآمد به هر قیمتی برای تامین هزینه‌های جاری دولت هستند. نتیجه هم این شده که نقدینگی دچار بلاتکلیفی شود و مانند غولی سرکش که رها شده هر لحظه به یکی از بخش‌های اقتصادی کشور می‌تازد.

جالب است مسوولان امر به‌جای آنکه سیاست‌های صحیح اقتصادی و اثرگذار برای کنترل و مدیریت نقدینگی را در نظر بگیرند به مقابله با بازارها می‌پردازند. اکنون که غول نقدینگی سر از بازار مسکن درآورده و باعث تشدید قیمت‌ها شده درصدد سرکوب قیمت‌ها با ورود تعزیرات به بازار مسکن هستند. در حالی که این‌گونه اقدامات نه‌تنها نتیجه مثبتی ندارد بلکه باعث تخریب بازار و بروز فساد خواهد شد.

دولت باید بداند نوسان شدید قیمت‌ها در هر بازاری، فرقی ندارد ارز باشد یا طلا و سکه یا مسکن، معلول شرایط اقتصادی است و علت بروز بحران نیستند که به مقابله با آنها می‌پردازد. توجه داشته باشیم تعطیلی بازار، بگیر و ببندها و یا به کارگیری ابزارهایی چون قیمت‌گذاری دولتی تنها باعث می‌شود روند معمول بازارها برهم بخورد. در چنین شرایطی فضا برای رانت و فساد به شکل گسترده‌ای باز می‌شود و جز حرکت اقتصاد کشور به سمت فروپاشی نتیجه‌ای ندارد.

‌با توجه به اینکه مسکن کالایی همگن نیست و از تنوع بسیار بالایی برخوردار است آیا قیمت‌گذاری توسط دولت امکان‌پذیر است؟

اگر دولت بخواهد وارد بازار مسکن شود و برای کنترل قیمت‌ها و جلوگیری از افزایش آن، قیمت‌گذاری انجام دهد تنها وقت و انرژی خود را تلف می‌کند و به اصطلاح آب در هاون می‌کوبد و زمینه شکل‌گیری بازار سیاه و معاملات زیرزمینی را فراهم می‌کند و همان‌طور که گفتم دامنه فساد در اقتصاد ایران را افزایش می‌دهد. به طور مثال در کشور بیش از دو میلیون واحد مسکونی برای اجاره داریم. اگر هم واحدهای تجاری را به آن اضافه کنیم تعدادشان بسیار بیشتر می‌شود. دولت چگونه می‌تواند برای این حجم بزرگ نیرو به کار گیرد تا در سراسر کشور نرخ اجاره تعیین کند.

 از طرفی تعدادی از خانوارها که توانایی مالی اجاره یک واحد مسکونی را ندارند یک اتاق از یک خانه را اجاره می‌کنند. چنین معاملاتی هم در جایی ثبت نمی‌شود آن‌وقت دولت چطور می‌تواند در این زمینه مداخله کند و نرخ‌گذاری انجام دهد یا برای معاملات خرید و فروش مسکن که در حجم بالایی صورت می‌گیرد این کار را انجام دهد. در این صورت دولت باید یک لشکر از نیروها را به کار گیرد تا بتواند برای این بازار بزرگ قیمت‌گذاری انجام دهد. این مساله مستلزم صرف هزینه هنگفت است. در این شرایط چنین اقدامی چه فایده‌ای دارد؟ جز اینکه باعث می‌شود باز هم دولت هزینه زیادی صرف کند تا یک کار بیهوده و ناممکن را به شکل ناقص اجرا کند که تنها بار مشکلات بازار را افزایش می‌دهد.

معتقدم دخالت دولت و ورود تعزیرات خطایی فاحش است و نه‌تنها نتیجه‌ای ندارد بلکه پس از مدتی این کار شکست می‌خورد در حالی که هزینه‌های زیادی برای چنین کاری پرداخت شده است. مطرح کردن این نوع پیشنهادات نشان می‌دهد افرادی که چنین پیشنهاداتی می‌دهند هیچ‌گونه اشرافی به مسائل اقتصادی و اجتماعی ندارند و از تبعات و هزینه‌های زیانبار آن بی‌خبرند.

‌در این شرایط بازار مسکن به چه نوع سیاستگذاری نیاز دارد تا بتواند این وضعیت را مدیریت کند؟

دولت نباید وارد بازی‌های قیمت‌گذاری در بازار مسکن شود چون این اقدامات ممکن است آثار زیانبار و خطرناکی دربر داشته باشد. از طرفی وقتی یکی از علت‌های اصلی افزایش قیمت مسکن هجوم نقدینگی به این بازار است پس از مدتی ممکن است از غول نقدینگی از بازار دیگری سر دربیاورد در نتیجه اگر دولت وارد قیمت‌گذاری بازار مسکن شود وارد مسیر انحرافی و اشتباهی شده است. اگر می‌خواهیم قیمت‌ها به صورت منطقی در بازار رشد کنند باید به شکل ریشه‌ای به مسائل اقتصادی و مدیریت نقدینگی بپردازیم. دولت باید بداند دیگر با تکیه بر درآمدهای نفتی راه به‌جایی نخواهد برد.

با توجه به اینکه باز هم تحریم‌ها بازمی‌گردد و درآمدهای نفتی کاهش پیدا می‌کند بهترین فرصت است که این بار به طور جدی دولت دیگر از درآمدهای نفتی دست بردارد و درآمدهای پایدار را جایگزین کند. دولت نه‌تنها باید از مداخله در اقتصاد بپرهیزد بلکه با مداخله جدید باز هم بار هزینه‌های اقتصادمان را افزایش ندهد. بارها گفته‌ام در دولت اصلاحات طی هشت سال قیمت مسکن در کشور دو برابر شد اما پس از آن در دولت‌های نهم و دهم در دوره آقای احمدی‌نژاد قیمت مسکن طی هشت ماه به 19 برابر رسید.

 اگر می‌بینیم در دولت اصلاحات از نوسانات شدید قیمتی خبری نبود به این مساله برمی‌گردد که در آن مقطع هر گونه تصمیم‌گیری و مداخله در بحث اقتصاد با دقت بسیاری بررسی و ارزیابی می‌شد و با مطالعات کارشناسی هزینه مداخلات دولت مورد سنجش قرار می‌گرفت و در نهایت دولت تصمیم می‌گرفت آن اقدام را انجام دهد یا خیر. گواه این امر آمارهای اقتصادی عملکرد دولت اصلاحات است.

در مجموع در شرایط فعلی اقتصاد ایران که روزبه‌روز ابرچالش‌ها در حال رشدند و غول نقدینگی وضعیت اقتصاد کشور را به هم ریخته است باید به سمت کوچک‌سازی دولت و کاهش هزینه‌ها حرکت کنیم و قید و بندها و محدودیت از جلوی پای بخش خصوصی برداشته شود. باید اجازه دهیم بخش خصوصی و مردم خودشان برای فعالیت‌های اقتصادی‌شان تصمیم‌گیری کنند. قبلاً هم در گفت‌وگو با شما (تجارت فردا) گفته بودم که چرا دولت به نقاط انحراف یا مداخله‌گری در اقتصاد علاقه دارد؟ چون از طریق انحرافات و مداخله‌ها می‌تواند عوام‌فریبی کند و توجه عامه جامعه را به سمت خود جلب کند. این در حالی است که هرچه مداخله دولتی در اقتصاد بیشتر باشد به همان اندازه نشان‌دهنده بی‌سوادی و عدم شناخت علم اقتصاد در آن دولت است.

در دنیا دولت‌هایی بودند که بیشتر از دولت ما در امور اقتصاد دخالت کرده‌اند یا تمام مسائلی که ما تجربه کرده‌ایم نمونه آن در جهان وجود دارد اما آن کشورها از شکست‌های خود درس گرفته‌اند و رویه‌هایشان را اصلاح کردند. تفاوت میان کشورهای توسعه‌یافته با کشورهای عقب‌مانده در این است که آنها از تجارب جهانی استفاده کرده‌اند و وارد عرصه‌هایی نشده‌اند که در جهان تجربه ناموفقی داشته است. متاسفانه ما در تمام حوزه‌ها چرخ را از ابتدا اختراع می‌کنیم و هرروز از نو می‌سازیم. به جای آنکه تکنولوژی تولید چرخ را از رده دانش جهانی بگیریم و بر اساس آن بسازیم. ما بالعکس کشورهای جهان از تجارب جهانی کمتر استفاده می‌کنیم یا اصلاً بهره نمی‌گیریم. به طور مثال؛ تجربه جهانی در این زمینه می‌گوید دولت نباید در امر ساخت‌وساز مداخله کند و باید کار را به مردم واگذار کند. در دنیا دیگر این شیوه منسوخ شده که دولت برای فقرا خانه بسازد. چون به این نتیجه رسیده که با ساخت مسکن فقرزدایی صورت نمی‌گیرد. فقر از بیکاری ناشی می‌شود. دولت باید بستر اشتغال برای تمام افراد جامعه را فراهم کند. بیکاری هم علت‌های مختلفی دارد. ممکن است افراد فقیر سواد و مهارت لازم را نداشته باشند در اینجا دولت وظیفه دارد آنها را توانمند کند و به آنها مهارت یاد بدهد نه اینکه برای آنها خانه بسازد. اکنون هم مساله قیمت‌گذاری در بازار مسکن مطرح است. این کار هم یک نوع دیگر دخالت دولت در بخش مسکن است و به جای سروسامان دادن به بازار به چالش‌های آن می‌افزاید و وضعیت را بدتر می‌کند.

اقتصاد را باید با منطق بازار اداره کنیم نه با مداخله و بگیر و ببند. 40 سال است که اقتصاد کشور را با سرکوب قیمتی و بگیر و ببند اداره کرده‌ایم چه نتیجه‌ای حاصل شده است؟ جز اینکه هر بار غول نقدینگی به یکباره ظاهر می‌شود و عرصه اقتصاد کشور را متلاطم می‌کند و در ورطه بحران قرار می‌دهد.

‌با توجه به شرایط حاکم در بازار مسکن پیش‌بینی شما از وضعیت این بازار چیست؟

 مسکن تقاضایی اجتناب‌ناپذیر است. طبق سرشماری و نفوس آمار حداقل در سال 600 هزار ازدواج رخ می‌دهد و اگر آمارهای طلاق را هم اضافه کنیم میزان تقاضا برای مسکن افزایش پیدا می‌کند. در شرایطی که در بازار رکود ساخت و ساز حاکم است تقاضا رشد می‌کند و همین مساله بر افزایش قیمت‌ها اثر می‌گذارد. از طرفی حرکت بخشی از نقدینگی سرگردان به سمت بازار مسکن باعث می‌شود قیمت‌ها با سرعت بیشتری رشد کنند.

 اما حرکت نقدینگی به سمت بازار مسکن چقدر در افزایش قیمت‌ها موثر است؟ این مساله را می‌توان با برآورد نقدینگی موجود در جامعه و تقسیم آن بر مترمربع ساخت و سازهایی که انجام می‌شود پیش‌بینی کرد. اما تمام ماجرا این است که با این فرآیند ادامه روند افزایش نقدینگی در کشور و عدم مدیریت نقدینگی در شرایط فعلی با توجه به افزایش تقاضا نسبت به عرضه در بازار مسکن، روند افزایشی قیمت‌ها ادامه دارد. تا مادامی که دولت چاره‌ای برای مدیریت نقدینگی نیندیشد و هزینه‌های خود را سامان ندهد این وضعیت بر بازار مسکن حاکم خواهد بود.