دخالت بیهوده

در ماه‌های اخیر بازار مسکن در کنار سایر بازارهای دیگر سرمایه‌گذاری دچار التهابات بالایی شد و رشد قیمت‌های غیرقابل پیش‌بینی را شاهد بود. متعاقب افزایش قیمت مسکن انتظار بر آن بوده و هست که اجاره‌ها نیز افزایش شدیدی را در سال جاری داشته باشد. 

در پی این نوسانات صحبت‌هایی مطرح شد در زمینه نقش دولت در کنترل بازار و برخی مسوولان و نمایندگان از لزوم ورود دولت و تعزیرات حکومتی به این بازار سخن به میان آوردند و امیدوار بودند که این دخالت بتواند بازار را کنترل کند. در این زمینه در ادامه به بررسی پیشنهاد فوق خواهیم پرداخت.

قیمت‌گذاری و کالای ناهمگن

در آغاز بهتر است تعریف قیمت و نحوه قیمت‌گذاری مطرح شود. قیمت عبارت است از ارزش پولی که خریدار و فروشنده بر اساس شرایط بازار بر کالای مورد مبادله خود قرار می‌دهند که در صورتی که این دو ارزش با یکدیگر برابر شوند مبادله صورت می‌پذیرد.

در برخی موارد کالاهای مورد مبادله ویژگی‌هایی دارند که در شرایط خاصی اگر دولت دخالت نداشته باشد ممکن است عواقب نگران‌کننده‌ای اتفاق بیفتد. یکی از این ویژگی‌ها همگن بودن کالاست. کالای همگن کالایی است که از نظر تقاضاکنندگان تفاوت کیفیتی زیادی با یکدیگر نداشته باشند مثل میوه و تره‌بار. در بازار و از دید خریدار سیب دماوند با سیب سمیرم و سیب ارومیه خیلی فرقی ندارد. یا اینکه تعداد خریداران و فروشندگان متفاوت باشد.

 به طور مثال اگر در بازاری تعداد خریدار زیاد و فروشنده کم باشد به نوعی که فروشنده بتواند قیمت‌گذار بوده و کالای اساسی و همگن خود را در یک زمان بحرانی به قیمتی بیش از عرف بازار به فروش برساند، در این موارد دولت به طور موقت وارد بازار شده و قیمت‌گذاری می‌کند تا در میان‌مدت و بلندمدت با واردات یا حمایت‌های تولیدی بتواند نیاز بازار را پوشش دهد. 

حتی در این نوع کالاها هم اقتصاددانان پیشنهاد نمی‌کنند که دخالت دولت چه در قیمت‌گذاری و چه در تولید و عرضه طولانی‌مدت باشد. زیرا یکی از نکات مثبت قیمت بازار تاثیرگذاری بر انگیزش‌هاست.

تهدید بازارسیاه

اگر به دلایل خاصی بازار به مشکل بخورد و عرضه کم و قیمت‌ها افزایش یابد تولیدکنندگان انگیزه مالی پیدا می‌کنند که وارد آن بازار شده و کالا را تولید و عرضه کنند که این تولید بالا در دوره بعد باعث می‌شود بازار متعادل شود و کمبود عرضه از بین برود و قیمت به سطح تعادلی برگردد. 

حال اگر دخالت دولت در این بازارها هم طولانی‌مدت باشد انگیزه‌ای برای تولیدکننده وجود ندارد و ممکن است این کمبود عرضه تا سالیان طولانی در بازار وجود داشته و متعاقباً بازار سیاهی که مشکلات آن برای همه مشخص است نیز ادامه خواهد داشت.

حال سوالی که مطرح است آن است که آیا در بازار مسکن شرایطی که در بالا بیان شد صادق است؟ آیا دولت باید در بازار مسکن دخالت کند؟ آیا دولت می‌تواند در این بازار قیمت‌گذاری کند؟ برای پاسخ بهتر است ابتدا ویژگی‌های بخش مسکن را مرور کنیم.

کار ناممکن

در بحث ویژگی‌های بازار مسکن باید به چند نکته توجه خاص داشت؛ نخست اینکه مسکن یک کالای همگن نیست. شهر به شهر، محله به محله، کوچه به کوچه و حتی در یک آپارتمان قیمت‌های واحدهای مختلف متفاوت است. از این‌رو چگونه می‌توان برای این تعداد از تنوع قیمت‌گذاری کرد؟

دوم اینکه مسکن یک کالای غیرقابل تجارت است. در برخی موارد که بازار کالایی دچار مشکل می‌شود دولت می‌تواند با واردات قیمت را به تعادل برساند. بازار گوشت و برنج در ایران بازاری است که معمولاً دولت دخالت مستمر دارد. اما آیا واردات مسکن برای افراد از سوی دولت امکان‌پذیر است؟

سوم اینکه مسکن از معدود بازارهایی در کشور است که درصد حضور بخش خصوصی در آن بسیار بالاست. در چنین فضایی آیا می‌توان اشخاص را مجبور کرد که کالایشان را به قیمتی زیر قیمت تعادلی که مدنظر دارند بفروشند یا اجاره دهند؟

چه باید کرد؟

حال سوالی که ممکن است مطرح شود این است که خب در چنین شرایطی چه باید کرد؟ آیا باید دست روی دست گذاشت؟ آیا دولت باید سیاست منفعلانه در پیش بگیرد و منتظر باشد در بلندمدت همه چیز درست شود؟ پاسخ منفی است. نباید انتظار داشت دولت یا بخش‌های نظارتی منفعل باشند بلکه دولت باید تمهیداتی بیندیشد که بخش خصوصی به خوبی در این بازار فعال باشد. به طور مثال یکی از دلایل افزایش قیمت‌ها ورود سفته‌بازها و تقاضای سرمایه‌گذاری به این بازار است. که در شرایط حاد وارد بازار می‌شوند و بعد از کسب سود خارج می‌شوند. 

این ورود و خروج به سازندگان، متقاضیان مصرفی و حتی بنگاه‌ها هم آسیب می‌رساند چون در یک مدت معدود بازار رونق می‌گیرد و در یک زمان طولانی به رکود می‌رود. در حالی که نیاز شغلی یک فرد، درآمد هرچند کم و محدود اما متناوب و پیوسته است که این روش بازار به آن آسیب می‌رساند.

پیش‌بینی تمهیدات

اما چه تمهیداتی می‌توان اندیشید؟ در این زمینه دو نوع تمهید مطرح می‌‌شود؛ نخست تمهیدات کلان اقتصادی است. اگر دولت مثل دولت‌های مترقی اقتصاد را با‌ثبات نگه دارد آن هم با کنترل نقدیگی و تورم، آنگاه نگاه سفته‌بازی و دلالی از بین می‌رود و هر بخش بر اساس پیش‌بینی‌های صحیح اقتصادی رفتار خواهد کرد. 

این تمهیدات همه بازارها از جمله مسکن را می‌تواند سامان دهد. دوم تمهیدات مشخص بخش مسکن است. قوانین و مقرراتی که به درستی نگاشته شود می‌تواند در شرایط بحرانی تا حدود بسیاری یاری‌رسان دولت باشد.

 به طور مثال اگر بر خرید واحدهای مسکونی مازاد مالیات‌های تصاعدی وضع شود یا بر درآمدهای اجاره بالاتر از حد مشخصی مالیات‌های تصاعدی وضع شود بسیاری از افراد به این بازار به چشم بازار سرمایه‌گذاری نگاه نخواهند داشت. 

شاید روش‌هایی محدود برای دور زدن آن پیدا کنند ولی در نهایت می‌توان تا حدود بسیاری این بازار را مناسب مصرف‌کنندگان نگه داشت. پرداخت وام با بهره‌های پایین به مسکن‌یکمی‌ها یا تهیه مسکن اجتماعی برای کم‌درآمدها یا پرداخت تسهیلات به موسساتی که در زمینه ساخت و اجاره واحد مسکونی فعال هستند می‌تواند نتایج بهتری داشته باشد.

 در دنیا صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، که نوعی صندوق سرمایه‌گذاری است که سرمایه افراد را به منظور سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات تجمیع می‌‌کند، بسیار فعال است و می‌تواند کمک‌حال دولت در تناسب بازار اجاره باشد. 

از این‌رو به طور کلی دخالت مستقیم یا تحکمی و تعزیراتی به‌هیچ‌وجه نمی‌تواند کمکی به حال این بازار باشد چه آنکه تجربه‌های گذشته هم نشان می‌دهد که در گذشته هم موفق نبوده‌اند.