شناسه خبر : 7561 لینک کوتاه

واگذاری موقوفات از منظر حقوقی چه شرایطی دارد؟

جفای به وقف

وقف در لغت به ایستادن، منع کردن و اقامت کردن معنی می‌شود و توقف نیز از همین خانواده است. در ادبیات حقوقی اما وقف عبارت است از اینکه عین مال حبس، و منافع آن تسبیل شود. که در این تعریف حبس به معنای حفظ و نگهداری و تسبیل به معنای جاری شدن است. تقسیم‌بندی وقف در قانون مدنی صورت نگرفته ولی آثار و شرایط هر یک از انواع وقف به صورت جسته و گریخته بیان شده است.

قاسم ناظمی / وکیل آستان قدس رضوی
وقف در لغت به ایستادن، منع کردن و اقامت کردن معنی می‌شود و توقف نیز از همین خانواده است. در ادبیات حقوقی اما وقف عبارت است از اینکه عین مال حبس، و منافع آن تسبیل شود. که در این تعریف حبس به معنای حفظ و نگهداری و تسبیل به معنای جاری شدن است. تقسیم‌بندی وقف در قانون مدنی صورت نگرفته ولی آثار و شرایط هر یک از انواع وقف به صورت جسته و گریخته بیان شده است. اما از حیث میزان شمول افراد تحت تکفل آن به دو گونه وقف عام و خاص تقسیم‌بندی می‌شود. وقف عام، وقفی است که بر جهت و مصلحت عام و منافع عمومی و عناوین عامه صورت می‌گیرد که موقوف علیهم1 در آن به صورت کلی و نامحدود بوده و افراد متعددی را شامل شود؛ نظیر وقف منافع یک مزرعه برای مستمندان یا وقف ساختمان یا هتل برای سکونت و اقامت دانشجویان. در مقابل وقف خاص، وقفی است که بر اشخاص معینی صورت می‌گیرد؛ نظیر وقف بر اولاد واقف که در آن کسی نمی‌تواند خود را مشمول بشمارد و تعداد افراد مشمول مشخص است. در قانون مدنی نیز این تقسیم‌بندی مبنا قرار داده شده است؛ از جمله در ماده 56 قانون مدنی که بر وقف بر موقوف علیهم محصور و غیر‌محصور اشاره دارد، ناظر به همین نوع از انواع وقف است.
افزون بر این، وقف از حیث نحوه کسب و خرج منفعت نیز، به وقف انتفاع و وقف منفعت تقسیم می‌شود.
وقف انتفاع آن است که واقف، نظری به کسب درآمد نداشته باشد و صرفاً استفاده برای موقوف علیهم مدنظر باشد؛ مانند احداث مسجد و وقف آن. در وقف منفعت نظر واقف اما به کسب درآمد است تا به مصرف معینی برسد؛ مانند وقف منافع مزرعه و باغ.
برخی از فقها وقف را به انواع دیگری نیز تقسیم کرده‌اند از جمله؛

وقف بر جهت عبادات و اقامه و گرامیداشت شعائر مذهبی؛ مانند وقف بر روضه‌خوانی و اقامه نماز جماعت و مساجد
وقف بر عموم مردم؛ مانند وقف بر زائران خانه خدا یا زوار امام حسین(ع) یا امام رضا(ع) که این نوع وقف را وقف انتفاع نیز می‌نامند.
وقف بر جهت خاص؛ مانند وقف بر علما و طلاب دینی، دانشجویان و...
وقف خاص؛ مانند وقف بر خویشاوندان یا اشخاص معین
وقف بر موقوفات؛ وقف منفعت دیگری بر نگهداری هر یک از موقوفات یادشده

از منظری دیگر، وقف را می‌توان به دو نوع ساده و مرکب، یا مشترک تقسیم‌بندی کرد. وقف، زمانی ساده است که ناظر به یکی از جهات وقف باشد. اما گاهی اراده واقف ترکیبی از چند نوع موقوف علیهم به صورت توامان بوده که وقف مرکب نامیده می‌شود که بر دو قسم است؛ وقف مرکب طولی، که به موجب آن واقف، مدت معینی منافع موقوفه را برای جهتی خاص منظور می‌دارد و سپس وقف بر منافع عام می‌شود. مانند اینکه واقف بگوید مال خود را بر اولاد و سپس بر فقرای شهر وقف کردم که در اینجا موقوف علیهم در طول یکدیگر قرار دارند. نوع دوم، وقف مرکب عرضی است که در آن قسمتی از منافع موقوفه شامل وقف خاص و قسمتی دیگر شامل وقف عام شده باشد. نظیر آنکه واقف مال خود را بر اولاد خود و فقرای شهر مشترکاً وقف کرده و سهم هر یک را مشخص کند.
همچنین با نگرش‌های مختلف به نهاد وقف می‌توان تقسیم‌بندی‌های دیگری بر وقف، اعمال کرد، همچون وقف منجز و معلق، یا موقوفه عامر و موقوفه غامر، موقوفه معلوم‌التولیه یا منصوص‌التولیه، یا موقوفه مجهول‌التولیه یا موقوفه‌میسور‌المصرف و موقوفه متعذر‌المصرف و نیز موقوفه مجهول‌المصرف و نظیر آن‌که شرح بیشتر آن در این مقال نمی‌گنجد.
در ادامه این نوشتار، دو اصطلاح حقوقی «حبس مال» و «تسبیل منفعت» مورد توضیح و تبیین بیشتری قرار می‌گیرد و سپس به توضیح خرید و فروش املاک وقفی پرداخته می‌شود. حبس مال، مستنبط از تعریف قانون مدنی در وقف، به این موضوع اشاره دارد که مال موقوفه باید از هرگونه نقل و انتقال توسط واقف به غیر یا هرگونه تصرفاتی که منتهی به تلف عین (تباه شدن اصل آن) شود در امان باشد. لذا حبس مال ایجاب می‌کند که صرفاً اموال منقول یا غیرمنقولی که با وجود استفاده و انتفاع از آنها بقای عین (پایداری اموال) ممکن باشد موضوع وقف قرار گیرد. بدیهی است که منظور از بقای عین با انتفاع آن، این نیست که مال مورد وقف مستهلک نشود، بلکه منظور آن است که با یک بار استفاده از بین نرود و استفاده مجدد از آن امکان‌پذیر باشد. به عنوان مثال نمی‌توان انواع خوراکی‌ها را وقف کرد چرا که با یک بار خوردن از بین می‌رود و حبس عین امکان‌پذیر نیست، ولی می‌توان یک راکت یا حتی یک توپ تنیس روی میز را وقف کرد هر چند پس از مدتی استفاده مستهلک شود. شاید بتوان گفت پایدارترین اموال، املاک غیرمنقول و خاصه زمین باشد که عمده اموال وقفی را نیز شامل می‌شوند.
از طرفی منظور از تسبیل منفعت، آزاد یا جاری کردن منافع از قید مالکیت مالک آن است؛ خواه به نفع یک نفر (محصور)، یا خواه به نفع عامه مردم (غیر‌محصور) باشد. نکته قابل تامل اینجاست که لازم نیست تمامی منافع مالی نیز تسبیل شود. چراکه ممکن است در وقف یک مال، بعضی از منافع تسبیل و بعضی دیگر از منافع از وقف استثنا شود. به عنوان مثال، در وقف یک باغستان، میوه آن موضوع وقف قرار می‌گیرد و اما برگ‌ها و شاخه‌های خشک درختان و همچنین علف‌هایی که از زمین می‌روید، در مالکیت واقف است.
به شرح آنچه گذشت، از آنجا که وقف حبس عین و تسبیل منفعت است، در نتیجه قابل خرید و فروش نیست. چراکه یکی از نتایج فروش ملک، انتقال مالکیت است و با انتقال مالکیت، تحبیس عین از بین می‌رود؛ حال آنکه هدف و غرض قانونگذار و واقف آن است که با تحبیس عین، موضوع وقف استمرار داشته باشد.
بنابراین اداره موقوفه ایجاب می‌کند که املاک مورد وقف به روش‌های مختلف اداره شود تا املاک موضوع وقف نه‌تنها دور از رونق اقتصادی نباشد، بلکه با قرار گرفتن در چرخه واگذاری، سبب عمران و آبادی و ارتقای ارزش اقتصادی آن نیز شود. شایسته آن است که متدینین جامعه اسلامی برخی از ذهنیت‌های سابق که متاثر از اعلامات علما در قبال حکام جور و عمله ظلم بوده را به کناری نهاده و با اطمینان به حفظ حقوق متصرفین در املاک موقوفه از جمله حق تملک اعیانی (ساخت و ساز در ملک) یا حق سرقفلی و کسب و پیشه و... با اقبال عمومی نسبت به خرید و فروش منافع عرصه‌های املاک موقوفه اقدام کنند.
از میان روش‌های معمول اداره موقوفه می‌توان به حفظ اصل موقوفه و اجاره منافع و تقسیم منافع آن اشاره کرد که از اصلی‌ترین وظایف متولی است. بر اساس ماده 3 قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج و اوقاف، موقوفه دارای شخصیت حقوقی بوده و متولی نماینده این شخصیت است. لذا اولین مراقبتی که در تنظیم یک قرارداد با موقوفه باید مورد توجه قرار گیرد، مداقه در آن است که متولی اعم از متولی منصوص (معین شده) و منصوب، در طرف قرارداد حاضر شود و علاوه بر ارائه دلیل سمت، احراز هویت نیز صورت گیرد. چه آنکه هرگونه قراردادی را که در واگذاری حقوق موقوفه به آنها تنظیم شده باشد، چنانچه به امضای متولی نرسد، واجد ارزش حقوقی نخواهد بود. به این ترتیب تنظیم قرارداد اجاره با موقوف علیهم یا هر یک از آنها، فاقد جایگاه قانونی است و بعدها می‌تواند موجب بروز مشکلاتی در حفظ حقوق اشخاص شود. چه آنکه فرضاً موقوف علیهم را نماینده متولی بدانیم، این اشکال وجود دارد که در وقف عام، موقوف علیهم حق واگذاری نداشته و صرفاً حق استفاده دارند. در وقف خاص نیز موقوف علیهم تا زمان حیات خود و به نسبت سهمی که دارند مالک منافع موقوفه هستند، و نمی‌توانند قراردادی را تنظیم کنند که ممکن است بعد از فوت آنها نیاز به استمرار داشته باشد. همچنین برابر بند «ه» و «و» ماده 11 قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج و اوقاف، اجاره موقوفه باید از طریق مزایده انجام پذیرد. چنان که مطابق با تعریف مزایده، تمامی طالبان به خرید با یکدیگر رقابت کنند و هر شخص که بالاترین قیمت را پیشنهاد کند، برنده مزایده به شمار می‌رود. ممکن است مزایده به صورت کتبی، شفاهی یا حضوری باشد که دقت به انجام و اجرای هر یک از مقررات قانونی این موضوعات از خطرات احتمالی ناشی از بطلان یا ابطال قراردادهای واگذاری می‌کاهد.
در ارتباط با مدت عقد اجاره و مال‌الاجاره، چنانچه در وقفنامه نحوه واگذاری و مدت اجاره قید نشده باشد، لازم است متولی مانند وکیل و امینی دلسوز، نسبت به تعیین مدت اجاره به ماه و سال و روز (ماده 501 قانون مدنی) اقدام کند.
در گذشته اما اجاره املاک موقوفه به مدت‌های طویل از قبیل 99‌ساله نیز معمول بوده که برای جلوگیری از سوءاستفاده متولیان و نیز جلوگیری از تضییع حقوق موقوف علیهم و واقف، اجاره‌های بلندمدت ممنوع و اجاره بیش از 10 سال، منوط به موافقت سازمان اوقاف شده است. میزان مال مورد اجاره نیز شرایطی مشابه شرایط یاد‌شده دارد.
در ماده 2 آیین‌نامه لایحه قانونی تجدید قرارداد و اجاره املاک موقوفه و تجدید انتخاب متولیان امناء و نظّار اماکن متبرکه مذهبی و مساجد مصوب 1358 هیات وزیران، مقرر شده که اجاره‌بهای املاک بر اساس اجاره‌بهای قبلی و درصد تغییرات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی که همه‌ساله از سوی بانک مرکزی انتشار می‌یابد، تعیین شود و چنانچه شاخص اعلام نشده باشد اجاره عادله عبارت است از هشت درصد ارزش معاملاتی اصل و 10 درصد ارزش معاملاتی (بنای ساخته‌شده توسط مستاجر) که از طرف وزارت امور اقتصادی و دارایی، تعیین و تصویب شده یا می‌شود.
پذیره یا تقدیمی، مبلغی متناسب با قیمت منصفانه روز زمین است که در هر حال نباید از 30 درصد قیمت آن کمتر باشد و باید از سوی مستاجر یا متقاضی پرداخت شود. ضمن آنکه در حین تنظیم قرارداد اجاره املاک موقوفه باید این توجه را داشت که انتقالات قهری (خودبه‌خودی) ناشی از ارث و همچنین سازمان‌ها و ادارات دولتی از پرداخت پذیره معاف هستند. در خصوص الزام به تنظیم یا تجدید قرارداد اجاره، گرچه مطابق ماده 494 قانون مدنی عقد اجاره به محض انقضا برطرف می‌شود، اما این امر دلیلی بر رفع ید مستاجر موقوفه نیست چرا که مطابق ماده 504 قانون مدنی، هرگاه مستاجر به موجب عقد اجاره، مجاز در بنا یا کاشت درخت بوده -که عموم اجارات املاک موقوفه این‌گونه است- موجر نمی‌تواند مستاجر را به خراب کردن یا کندن آن اجبار کند و بعد از انقضای مدت اگر بنا یا درخت در تصرف مستاجر باقی بماند، موجر تنها حق مطالبه اجرت‌المثل (اجاره برآورد شده) زمین را خواهد داشت. نتیجتاً تمشیت رابطه حقوقی میان موجر و مستاجر ایجاب می‌کند که این رابطه با تنظیم یا تجدید سند اجاره تجدید و تمدید شود.
به اعتقاد نگارنده اگرچه از نظر شرعی، اصل موقوفات قابل واگذاری یا فروش نیستند، اما بر اساس عرف موجود و قوانین و مقررات حمایتی موقوفات، عملاً عین موقوفات مورد واگذاری یا فروش قرار می‌گیرد و مستاجر با پرداخت پذیره -که مطمئناً میزانی پایین‌تر از ارزش واقعی است- عملاً مبادرت به خرید موقوفه می‌کند.
در واقع مانند ربا در بانکداری اسلامی، در واگذاری موقوفات نیز نوعی دور زدن قانون صورت می‌گیرد و اموال وقف‌شده، عملاً به فروش می‌رسد که این چیزی جز جفا در حق واقف و ایجاد امتیاز خاص برای عده‌ای سرانجامی ندارد.

پی‌نوشت:
1- موقوف علیهم؛ اشخاصی که وقف به سود آنها صورت گرفته است.

دراین پرونده بخوانید ...

دیدگاه تان را بنویسید