شناسه خبر : 5412 لینک کوتاه
تاریخ انتشار:

چرا مهندسان ساختمان پشت‌پرده بازار بسازبفروشی مخفی مانده‌اند؟

جولان «بساز و بنداز» ‌ها

ضعف نهادهای مسوول نظارت بر ساخت‌وسازهای مسکونی، باعثتشدید سه نارسایی در بازار آپارتمان‌سازی شده است.

ضعف نهادهای مسوول نظارت بر ساخت‌وسازهای مسکونی، باعث تشدید سه نارسایی در بازار آپارتمان‌سازی شده است. شهرداری‌ها و سازمان‌های نظام مهندسی مطابق قانون موظف به کنترل کلیه فعالیت‌های ساختمانی از بابت حسن اجرای ضوابط و مقررات ساخت‌وساز هستند اما آنچه در عمل، از کارنامه نظارتی این دو نهاد، در بازار ملک به جامانده، ساختمان‌های فاقد هویت مهندسی به عنوان محصول سازنده‌های کارنابلد است.
در این میان، متولی بخش مسکن در دولت، با هر بار تغییر کابینه، مصمم به مقابله با پدیده «نظارت‌های صوری» و ساماندهی رفتارهای مهندسی در بازار ساخت‌وساز می‌شود اما پس از مدتی به‌خاطر ناتوانی از دستیابی به راه‌حل، فرآیند اصلاح، به حذف صورت مساله منجر می‌شود. آخرین نمونه از این پروسه تکراری، به عملکرد دو‌ساله دولت یازدهم برمی‌گردد که در جریان قبل از انتخابات سال گذشته هیات‌مدیره‌های نظام مهندسی، اصلاح قوانین مهندسی ساختمان را در دستور کار قرار داد اما پیش‌نویس تهیه‌شده، تاکنون در مرحله بررسی لایحه مربوطه، متوقف مانده است!
در حال حاضر با افزایش حجم معاملات مسکن در تهران و خروج نسبی بازار ساخت‌وساز از رکود، «نارسایی مهندسی» در این بازار بیش از سال‌های گذشته به چشم می‌خورد. هم‌اکنون ماهانه حدود 12 هزار واحد مسکونی در تهران ساخته می‌شود و معادل نصف این میزان، واحد مسکونی نوساز فروخته می‌شود. بررسی‌ها درباره نامعادله ساخت‌وساز و کیفیت ساختمان‌های احداثی، نشان می‌دهد: «امضافروشی» برخی مهندسان ساختمانی ناشی از خواسته مالک یا سازنده برای چشم‌پوشی نسبت به ایرادات ساخت‌وساز، جولان «بسازبفروش»های غیرحرفه‌ای در نتیجه فرار از تکالیف مهندسی و در نهایت عرضه «آپارتمان‌های فاقد ضمانت» و خدمات پس از فروش، سه چالش فعلی بازار ساخت‌وساز به حساب می‌آید که باعث شده بساز و بندازها در بازار تقویت شوند و سهم شرکت‌های ساختمانی و حرفه‌ای‌سازها روز‌به‌روز کاهش یابد. آپارتمان، گران‌ترین خرید یک خانوار در طول عمر او به حساب می‌آید که برای عمده افراد، حداکثر یک بار اتفاق می‌افتد. با این حال، به رغم آنکه فروشندگان غالب کالاهای بادوام و مصرفی، کیفیت محصول خود را حداقل یک سال تضمین می‌کنند و برای مدت نامحدود، خدمات پس از فروش به مشتری ارائه می‌کنند، در بازار مسکن هیچ گارانتی و تعهدی از سمت عرضه برای کیفیت ساختمان‌های احداثی، داده نمی‌شود و حتی سازنده یک ساختمان، به محض فروش واحد مسکونی،‌ هیچ مسوولیتی در برابر خریدار از بابت نواقص و ایرادات کشف‌شده در آپارتمان را نمی‌پذیرد. خودرو به عنوان دومین کالای با ارزش بعد از مسکن، با انواع شناسنامه‌های فنی، کارت گارانتی و برگه‌های خدمات طلایی پس از فروش، به مشتری فروخته می‌شود به‌طوری که مدارک حاوی مشخصات قطعات شکل‌دهنده خودرو و نقشه موقعیت قرار‌گیری قطعات به اضافه راهنمای استفاده از خودرو، همزمان با فروش، در اختیار مشتری قرار می‌گیرد و شرکت تولید‌کننده خودرو، در قالب کارت‌های ضمانت، علاوه بر پذیرش جبران خسارت ناشی از نقص تولید، برای پنج سال خودرو را گارانتی کرده و برای همه سال‌های مورد مصرف خودرو، خدمات پس از فروش ارائه می‌کند. اما در بازار مسکن، ساختمان‌های نوساز بدون مدارک و شناسنامه فنی خرید و فروش می‌شود. خلأ گارانتی و خدمات پس از فروش در بازار ساخت‌وسازهای مسکونی، از نوع و نحوه نظارت شهرداری و سازمان نظام مهندسی نشات می‌گیرد که باعث شده‌اند نقش و مسوولیت مهندسان ساختمانی در بازار ساخت‌وساز نامرئی بماند. در نظام فعلی ساخت‌وساز، مهندسان، در پشت صحنه کارگردانان غیر‌حرفه‌ای، مخفی مانده‌اند. «پروانه ساختمانی»، اصلی‌ترین مدرک فنی و هویت مهندسی-شهرسازی یک ساختمان در حال ساخت یا تازه‌ساز است که شهرداری در ابتدای ساخت‌وساز در قالب دفترچه 9‌صفحه‌ای، برای سازنده، صادر می‌کند. در متن پروانه ساختمانی، مشخصات کلیدی یک ساختمان که در حالت عادی، قابل رصد و شناسایی از سوی بهره‌بردار (خریدار واحد مسکونی) نیست، قید شده است. این مشخصات، شامل کاربری اولیه زمین، مساحت زمین، قدرالسهم مالکان از زمین، نام مهندس ناظر و چارچوب‌های تعیین‌شده از سوی شهرداری برای سازنده است.
خریداران واحدهای مسکونی با دسترسی به متن پروانه ساختمانی و همچنین گواهی «پایان کار» که بر تایید اقدامات سازنده از سوی شهرداری دلالت دارد، می‌توانند نسبت به کیفیت ساختمان و اخذ نمره قبولی سازنده از شهرداری به عنوان مرجع کنترل ساخت‌وساز، اطمینان حاصل کنند. اما بساز و بندازها معمولاً در برابر خواسته خریدار بابت رویت متن 9‌صفحه‌ای پروانه ساختمانی یا پایان کار، مقاومت می‌کنند. مدارک فنی و هویتی ساختمان‌ها معمولاً برای بهره‌برداران و خریداران ساختمان، غیر‌قابل دسترس است. این مدارک شامل پروانه ساختمانی، پایان کار، نقشه معماری و نقشه طراحی ساختمان است که بسازبفروش در قالب یکی از دو حالت «مخفی‌کاری عمدی» یا «موضع‌گیری ناشیانه»، از ارائه آنها به خریدار طفره می‌رود. در حالت اول، مدارک فنی-هویتی ساختمان‌های مسکونی با هدف جلوگیری از برملا شدن نواقص و کم‌فروشی‌های صورت‌گرفته، به خریدار تحویل داده نمی‌شود و در حالت دوم نیز تصور سازنده بر آن است که این مدارک، جزو اسناد شخصی و محرمانه او به حساب می‌آید و نباید در اختیار خریدار قرار گیرد!
وزارت راه و شهرسازی دو سال پیش با عارضه‌یابی پدیده امضا‌فروشی برخی مهندسان ساختمان و نظارت‌های صوری بر ساخت‌وساز، تصمیم گرفت مقررات و قوانین مرتبط با فعالیت مهندسان ناظر و ساختمانی را اصلاح کند. در قالب لایحه‌ای که ماه‌ها پیش تدوین شد، موضوع رقابتی شدن بازار خدمات مهندسی ساختمان و از آن مهم‌تر، تکلیف سازنده‌ها به گارانتی 5 تا 10‌ساله ساختمان‌های نوساز از طریق بیمه اجباری پروژه‌های ساختمانی و پوشش جبران خسارت‌های حین بهره‌برداری از ساختمان، پیش‌بینی شده است. اما این لایحه به دلایل مبهم و نامشخص، معلق مانده است و ظاهراً عزم اولیه برای تصویب و اجرای آن، فروکش کرده است. کارشناسان مهندسی ساختمان معتقدند: در شرایط فعلی و تا پیش از تصویب فرآیند زمان‌بر اصلاح قوانین ساخت‌وساز، شهرداری تهران و سازمان نظام مهندسی ساختمان می‌توانند با استناد به قانون دسترسی آزاد به اطلاعات، نسبت به انتشار عمومی اطلاعات کلیدی و فنی پروژه‌های ساختمانی در سامانه‌های اطلاع‌رسانی خود، اقدام کنند.
در صورتی که مشخصات پروانه‌های ساختمانی و هویت مهندسی پروژه‌ها از قبیل نام مهندس ناظر، گزارش‌های دوره‌ای مهندس ناظر از وضعیت ساخت‌وساز پروژه‌ها و همچنین نقشه‌های طراحی و معماری ساختمان‌های در حال ساخت، در سامانه‌های شهرداری و نظام مهندسی، منتشر شود، در این صورت، به‌واسطه دسترسی خریداران به مشخصات نامرئی اما کلیدی ساختمان‌ها، ریسک کم فروشی در ساخت‌وساز افزایش پیدا می‌کند و به‌صورت اتوماتیک، بساز و بندازها از صحنه ساخت‌وساز حذف می‌شوند. دسترسی آزاد به مشخصات شهرسازی املاک، می‌تواند برای انتشار مشخصات فنی-مهندسی ساختمان‌های نوساز نیز اتفاق بیفتد به این معنا که اطلاعات مربوط به «بعد از ساخت» یک ساختمان که اهمیت آن به مراتب بیشتر از مشخصات طرح تفصیلی است، در فضای مجازی، برای عموم، منتشر شود. با خروج مشخصات فنی‌-‌‌مهندسی ساختمان‌ها از حالت محرمانه و پشت پرده به وضعیت شفاف و در دسترس، سه تحول مثبت برای بازار ساخت‌وساز و بازار معاملات مسکن رقم خواهد خورد.
اولین منفعت این اتفاق به شکل «رقابتی شدن بازار خدمات مهندسی» و «حذف مهندسان امضا‌فروش» از صحنه ساخت‌وساز بروز می‌کند. قضاوت مردم نسبت به ساختمان‌های نوساز از طریق مقایسه نقشه‌های طراحی و مهندسی و همچنین گزارش‌هایی که نهادهای نظارتی درباره کیفیت کار مهندس ناظر در سامانه‌های خود ثبت می‌کنند، به‌صورت خودکار باعث ارتقای سطح کار مهندسان می‌شود و پروژه‌های محصول افراد مجرب و کار‌بلد را در اولویت خرید از سوی متقاضیان قرار می‌دهد. منفعت دوم، کناره‌گیری اجباری بساز و بندازها از بازار ساخت‌وساز و جایگزین شدن شرکت‌های ساختمانی صاحب صلاحیت حرفه‌ای است. آخرین نفع انتشار عمومی مدارک فنی-مهندسی و هویتی ساختمان‌ها نیز «هزینه‌کرد خریداران آپارتمان بر اساس کیفیت واقعی آن آپارتمان» است. چنانچه مشخصات نامرئی ساختمان‌ها از طریق دسترسی خریدار به مدارک فنی آن ساختمان، مرئی شود در این صورت قیمت‌گذاری‌ها در بازار مسکن، قاعده‌مند می‌شود و معیار تعیین قیمت فروش واحدهای مسکونی از ظواهر ساختمان‌ها به شاخص‌های فنی و کیفی ساختمان تغییر می‌یابد. در حال حاضر چون اطلاعاتی درباره کیفیت و مشخصات فنی ساختمان‌ها وجود ندارد، آپارتمان‌های ساختمان‌های مختلف در یک محل، بر اساس نما، نام سازنده و دکوراسیون داخلی ساختمان، قیمت‌‌گذاری می‌شود.

دراین پرونده بخوانید ...

دیدگاه تان را بنویسید