شناسه خبر : 18723 لینک کوتاه
تاریخ انتشار:

معاون پیشین وزارت مسکن می‌گویدتقاضای بالقوه، بالفعل می‌شود

جهش قیمت در نیمه اول سال منتفی است

معاون پیشین وزارت مسکن با تجربه‌ای چند‌ساله در حوزه مسکن از گرم شدن معاملات خبر می‌دهد و رشد قیمت‌ها را به عوامل درونی و بیرونی بخش مسکن وابسته می‌داند. او با بررسی و تشریح این عوامل اگرچه تاثیرگذاری آنها را در نیمه نخست سال بر روند قیمتی بازار مسکن بالفعل توصیف می‌کند اما معتقد است در نیمه دوم تنور افزایش قیمت‌ها قدری گرم‌تر خواهد شد.

بهشاد بهرامی

معاون پیشین وزارت مسکن با تجربه‌ای چند‌ساله در حوزه مسکن از گرم شدن معاملات خبر می‌دهد و رشد قیمت‌ها را به عوامل درونی و بیرونی بخش مسکن وابسته می‌داند. او با بررسی و تشریح این عوامل اگرچه تاثیرگذاری آنها را در نیمه نخست سال بر روند قیمتی بازار مسکن بالفعل توصیف می‌کند اما معتقد است در نیمه دوم تنور افزایش قیمت‌ها قدری گرم‌تر خواهد شد. منوچهر خواجه‌دلویی برای تبدیل تقاضای مصرفی بالفعل بازار سه پیشنهاد دارد و به متقاضیان خرید خانه توصیه می‌کند برای خرید خانه وارد بازار شوند.



در سال 93 دولت بنا دارد در کنار اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها، اقتصاد را از حالت رکود خارج کند. به همین دلیل برای بسیاری از مردم این دغدغه وجود دارد که سرنوشت کالاهایی که با زندگی‌شان گره خورده است چه می‌شود. یکی از این کالاها بخش مسکن است چرا که مسکن کالایی است که علاوه بر تاثیر از یکسری از عوامل درونی بخش، از یکسری عوامل خارجی نیز تاثیر می‌پذیرد. این عوامل با توجه به وضعیت کنونی بازار مسکن که برخی رونق معاملات را برای آن پیش‌بینی می‌کنند چه تاثیری خواهد گذاشت؟
همان‌طور که شما اشاره کردید بخش مسکن از دو حوزه عوامل بیرونی و درونی بخش تاثیر می‌پذیرد. عوامل درونی، نهاده‌هایی است که قیمت تمام‌شده را می‌سازند که شامل مصالح ساختمانی، دستمزد کارگران، هزینه مجوزهای ساختمانی، زمین و قیمت تمام‌شده پولی که به عنوان سرمایه می‌آید این مجموعه را به هم پیوند می‌دهد. البته یک عامل درونی دیگر هم داریم که تقاضای مصرفی ناشی از کمبود مسکن است. عوامل بیرونی نیز درون بخش مسکن نیستند اما بر روی بخش مسکن به طور مستقیم تاثیر می‌گذارند. مهم‌ترین عامل نرخ رشد اقتصاد است که روی تمامی بخش‌های اقتصادی از جمله در حوزه مسکن، تاثیر جدی دارد. عامل دوم که متاثر از عامل اول است، بحث نقدینگی است. چون در دوره‌هایی که رشد اقتصادی اتفاق می‌افتد، طبیعتاً نقدینگی هم رشد می‌کند. بخشی از این نقدینگی در حوزه مسکن می‌آید و به عنوان ضربه‌گیر (که معمولاً به عنوان کالای سرمایه‌ای عمل می‌کند) وارد می‌شود.
جهت حرکت این دو عامل سه حالت متفاوت را در بازار مسکن ایجاد می‌کند. حالت اول زمانی است که هر دو عامل یعنی عوامل درونی و بیرونی روی هم منطبق می‌شود و با یکدیگر هم‌جهت شوند که منجر به بروز شوک در بازار می‌شود. حالت دوم زمانی شکل می‌گیرد که این دو عامل یا هم‌جهت نیستند یا سرعت‌شان با هم یکی نیست، در چنین حالتی الزاماً جهش قیمتی در بازار وجود ندارد، ولی ممکن است که رشد متعادل داشته باشیم. در حالت سوم سرعت این عوامل بیرونی و درونی بازار کند است که وضعیت رکود در بازار را ایجاد می‌کنند.

در زمان حاضر در بخش مسکن کدام یک از عوامل درونی بخش تاثیر‌گذارتر است؟
در بخش عوامل درونی، تقاضای مصرفی در بازار وجود دارد که با میزان واحدهای عرضه‌شده در بازار هماهنگ نیست. این ناهماهنگی با بررسی چندین شاخص به دست می‌آید. یکی از شاخص‌ها تعداد واحدهای مسکونی عرضه‌شده به بازار از طریق ساخت‌وسازهای جدید است. چرا که با وجود تعداد زیاد پروانه‌های ساختمانی صادر‌شده از سوی شهرداری تهران، این مجوزها با ضریب کاهنده‌ای تبدیل به تولید مسکن می‌شوند. شاخص دیگر در بررسی تقاضای مصرفی، مسکن موجود در بافت فرسوده است که از انتفاع خارج شده‌اند. بخش دیگر هم خانه‌های خالی است که در احتکار مالکان قرار دارد البته در حالت استاندارد حدود پنج درصد خانه‌های موجود در شهر باید خالی از سکونت باشند تا گردش بازار اتفاق افتد اما بر اساس آمار در حال حاضر تعداد واحدهای خانه‌های خالی به حدود 400 هزار واحد رسیده است که بیش از پنج درصد است.
شاخص دیگر در تعیین وضعیت تقاضای مصرفی به ویژه در کلانشهرها درصد تخریب واحدهای مسکونی شهر است. افراد زیادی به اشتباه تصور می‌کنند معادل پروانه‌های ساختمانی صادر‌شده، واحد مسکونی در شهر اضافه می‌شود در صورتی که میزان تخریب واحدهای مسکونی در تهران بسیار زیاد شده است. یعنی بخش قابل توجهی از مسکن موجود در شهر سالانه تخریب می‌شود. این موضوع در نقاط مختلف شهر قابل مشاهده است. در محدوده‌های زیادی از شهر به دلیل شرایط اقتصاد بازار می‌بینید که ساختمان‌های دو یا سه‌طبقه حتی چهار‌طبقه را خراب می‌کنند تا ساختمانی پنج یا شش‌طبقه بسازند. چون در شرایط جدید می‌توانند امکان بهره‌وری از زمین را بالا ببرند.
شاخص دیگر میزان خانوارهای تشکیل‌شده در هر سال است که در حال حاضر سالانه حدود 100هزار ازدواج در تهران داریم، که یک تقاضای بالقوه مسکن است. بررسی تمامی این شاخص‌ها نشان می‌دهد در تهران و کلانشهرهای کشور کمبود مسکن وجود دارد. البته این تقاضای مصرفی بالقوه است و با توجه به قیمت تمام‌شده و قیمتی که مسکن در بازار عرضه می‌شود و توان خانوارها برای تامین مسکن، شکل بالفعل ندارد. بنابراین در حال حاضر بر بازار تاثیر ندارد چون بالقوه است.

یکی از عوامل بیرونی تاثیرگذار بر بخش مسکن که به آن اشاره کردید نرخ رشد اقتصادی و سیاست‌های دولت در بخش کلان است. اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها یکی از سیاست‌های کلان اقتصادی است که دولت بنا دارد در چند ماه آینده آن را اجرایی کند. این سیاست تا چه حد بر روند بازار تاثیر می‌گذارد؟
هدفمندی یارانه‌ها به طور مستقیم در قیمت تمام‌شده تاثیر دارد. این اتفاق در فاز اول هدفمندی یارانه‌ها نیز اتفاق افتاد. البته در دوره قبل شیب اصلاح قیمت‌ها خیلی تندتر از این دوره بود. اما به نظر می‌رسد با فاصله کوتاهی، (حدود سه، چهار ماه از شروع اصلاح قیمت‌ها) بر روی قیمت تمام‌شده ساخت‌وساز اثر مستقیم بگذارد. از یک سو قیمت تولید مصالح ساختمانی و هم قیمت حمل و نقل آن به ویژه با رشد قیمت گازوئیل افزایش پیدا می‌کند. که به تبع آن دستمزدها نیز روند صعودی پیدا می‌کند. قانون بودجه حداقل 20 درصد افزایش را برای دستمزد‌ها مجاز شمرده است البته پیش‌بینی این است که دستمزد کارگرها بیش از این میزان افزایش پیدا کند. از سوی دیگر هزینه صدور پروانه‌های ساختمانی افزایش پیدا کرده است. عامل دیگری هم که فکر می‌کنم در افزایش هزینه ساخت بی‌تاثیر نباشد و متاسفانه تصمیم در مورد آن بخشی‌نگری بود، بحث اصلاح قانون مالیات در بخش املاک و مستغلات بود.

یعنی از دیدگاه شما قانون مالیاتی که اکنون در مجلس به تصویب رسیده است یکی از عواملی است که بر رشد قیمت مسکن تاثیر می‌گذارد؟
من فکر می‌کنم که سازمان امور مالیاتی، بیشتر با نگاه تامین درآمد به بحث قانون مالیات‌ها پرداخت و آنچه در مجلس تصویب و ابلاغ شد آثار روانی‌اش بر روی قیمت تمام‌شده مسکن قطعی است. چون روشن است که وقتی اعلام می‌شود که از واحدهایی که ساخته و عرضه می‌شود هم مالیات دریافت می‌شود و 10 درصد ارزش معاملاتی و درآمد آن مشمول مالیات می‌شود، این تصمیم آثارش را در قیمت تمام‌شده می‌گذارد؛ و فردی که خانه خود را می‌خواهد به بازار عرضه کند با پیش‌بینی رقم مالیاتی که باید بپردازد قیمت تمام‌شده را افزایش می‌دهد. شاید اگر این قانون مالیاتی با هماهنگی وزارت راه و شهرسازی تهیه می‌شد و برای تصویب به مجلس فرستاده می‌شد جامع‌تر از قانون فعلی می‌توانست تدوین شود و در نهایت به ابزاری تبدیل شود که واقعاً بتواند بازار مسکن را تنظیم کند. البته وزارت راه‌وشهرسازی در حال کار روی بحث مالیات‌های بخش املاک و مستغلات است تا مجدداً قانونی را که تازه تصویب‌شده به مجلس ببرد.index:2|width:300|height:436|align:left

سایر عوامل بیرونی بازار مسکن در سال جاری چه تاثیری بر روند قیمتی بازار خواهند داشت؟
به نظر می‌رسد عوامل بیرونی مثل نرخ رشد اقتصادی و نقدینگی در حال حاضر آثار جدی بر افزایش قیمت در بازار ندارد. درست است که بازارهای رقیب بازار مسکن مثل بازار طلا، بورس و ارز قابلیت جذب منابع بالایی را ندارند، ولی با توجه به اینکه گپی که بخش مسکن که در جهت افزایش قیمت داشته در خردادماه 92 متوقف شد، می‌توان پیش‌بینی کرد که در نیمه اول سال 93 مشابه بهمن و اسفند سال گذشته بازار معاملات گرم‌تر می‌شود.

این پیش‌بینی به معنی آن است که گرم شدن روند معاملات در بخش مسکن افزایش قیمت را در نیمه اول سال به دنبال نخواهد داشت و به نوعی تقاضای مصرفی شکل بالفعل خواهد گرفت؟
بخشی از این تقاضا به بازار وارد خواهد شد و بخشی دیگر هم شامل تقاضای سرمایه‌ای خواهد بود که در بخش دیگر وجود داشته و به تدریج به بخش مسکن وارد می‌شود. ولی این بخش سرمایه‌ای، عدد قابل توجهی نیست و منجر به جهش قیمت نخواهد شد. در مجموع این پیش‌بینی وجود دارد که در شش‌ماهه اول سال (مخصوصاً در سه‌ماهه دوم سال) رشد قیمت در بخش مسکن در حد تورم خواهد بود. اما شرایط قیمتی در شش‌ماهه دوم سال بستگی به رشد اقتصادی کشور و جریان نقدینگی دارد که در صورت رونق اقتصادی احتمال رشد قیمت‌ها بیش از تورم است. البته این پیش‌بینی در مورد قیمت واحد ساخته‌شده است. ولی احتمال افزایش قیمت در مورد زمین بیشتر وجود دارد. علتش هم این است که زمین شهری محدود است و الان هم سیاست‌های شهرسازی، ایجاب می‌کند که محدوده شهرها بسته باشد و توسعه پیدا نکند. با توجه به این سیاست، با توجه به محدوده شهری، و تقاضایی هم که برای زمین شهری وجود دارد به تدریج قیمت را بالا می‌رود البته میزان رشد قیمت زمین با کاربری و تراکم مشخص از مسکن بیشتر خواهد بود.

آیا نقدینگی به بخش مسکن سرازیر نخواهد شد؟
خیر، در نیمه اول سال این هجوم نقدینگی را به سمت بازار نداریم.

آن میزان سرمایه‌ای که اشاره کردید به بخش مسکن وارد می‌شود از سمت بورس جذب می‌شود؟
بورس از اواخر سال گذشته به ویژه از ابتدای سال جاری مرتباً افت می‌کند، بنابراین بخشی از این نقدینگی جابه‌جا می‌شود. با توجه به ثبات پایه پولی، بخشی از نقدینگی در سیستم بانکی جذب می‌شود. اما اینکه بخشی از آن در بخش مسکن جذب شود به شرایط سال 93 بستگی دارد. اگر شرایط رونق اتفاق افتد (که من فکر می‌کنم چاره‌ای به جز این نیست) به سمت بخش مسکن جذب خواهد شد. چون در هر صورت نمی‌توان تورم را با سیاست‌های انقباضی پیش برد. باید کشور برای ایجاد اشتغال رونق ایجاد کند. اگر رونق اتفاق افتد، اثرش را روی بخش مسکن هم می‌گذارد که به نظر می‌رسد رشد اقتصادی و نقدینگی مستقیماً به عنوان عوامل بیرونی اثرگذار بر بخش مسکن در نیمه دوم سال تاثیر‌گذار خواهند بود.

با وجود چنین پیش‌بینی آیا به اعتقاد شما بخش مسکن روند متعادلی را در سال جاری خواهد داشت؟
بخش مسکن به عنوان یک بخش محرک اقتصادی برای رشد کشور است. بین 35 تا 40 درصد صنعت کشور ما صنایع ساختمانی است. هدف این است که این صنایع ساختمانی رونق بگیرد و دولت هم می‌خواهد سرمایه در گردش در سیستم بانکی را تولید کند و شرایط اشتغال فعال شود. اما اگر بازار برای این تولیدات فراهم نباشد، این تولید نمی‌تواند پایدار باشد. بنابراین این گردش زمانی اتفاق می‌افتد که پس از عرضه محصول ساختمانی بازار فروش آن رونق داشته باشد، چون امکانات صادرات ما محدود است. برخی از کالاها مثل سیمان را نمی‌توان با یک فاصله بیشتر صادر کنید. برخی از محصولات هم مثل آهن‌آلات هنوز کشور به آن نیاز دارد. بنابراین هم به جهت اینکه در بخش اشتغال رونق ایجاد شود و هم صنایع وابسته بچرخد و تولید بیشتری اتفاق افتد فکر می‌کنم یکی از راهکارها این است که تولید و عرضه مسکن و ساختمان رونق بگیرد و فعال شود. از طرف دیگر از این طریق تولید و عرضه نیاز مصرفی به تعادل می‌رسد. در بسیاری از کشورها وقتی اقتصاد دچار چنین وضعیتی می‌شود، دولت‌ها بخش ساختمان را تحریک می‌کنند که هم می‌تواند اشتغال ایجاد کند، هم تولید را بالا می‌برد و هم نرخ رشد ایجاد می‌کند. بنابراین شخصاً فکر می‌کنم که باید مسوولان اقتصادی کشور به نحوی برنامه‌ریزی کنند که بخش ساختمان و مسکن کشور فعال شود.
در سال‌هایی که رشد اقتصادی خوبی در کشور وجود داشت، تا حدود 30 درصد از منابع سیستم بانکی جذب بخش ساختمان و مسکن شده است. چون هم نرخ رشد کشور را بالا می‌برد و هم اشتغال خوبی ایجاد می‌کند و هم پاسخ نیازهای بخش را می‌دهد. بنابراین به جای اینکه با ابلاغ برخی سیاست‌ها تولید و عرضه را در بخش مسکن تهدید کنیم، باید کمک کنیم تا تولید شکل بگیرد.

با تحلیلی که از شرایط فعلی و چشم‌انداز بازار در نیمه اول سال داشتید، آیا پیشنهاد می‌کنید که متقاضیان مصرفی طی این بازه زمانی وارد بازار شوند یا اینکه با توجه به برخی سیاست‌های اعلام‌شده از سوی مسوولان بخش مسکن برای مدیریت بازار مثل اجرای طرح مسکن اجتماعی، برای ورود به بازار فعلاً منتظر بمانند؟
من توصیه می‌کنم اگر فرد متقاضی بازار مسکن می‌خواهد خانه‌ای بخرد تا در آن ساکن شود یا اینکه خانه خود را تبدیل به احسن کند، خرید خود را انجام دهد. چون فکر می‌کنم این بازه زمانی برای کسانی که می‌خواهند صاحب خانه شوند، فرصت خوبی است. به نظر نمی‌رسد شرایط کلی اقتصاد برای کاهش قیمت بیش از این فراهم باشد و در مقایسه با شرایط عمومی و تورم و شرایط کشور، قیمت مسکن بیش از این میزان افت پیدا نمی‌کند. بر اساس آمار در کل کشور قیمت مسکن حدود 16 درصد در هشت‌ماهه آخر سال گذشته تا بهمن‌ماه کاهش پیدا کرد البته در بعضی از مناطق بیشتر و در برخی مناطق کمتر بود. از اسفند‌ماه قیمت‌ها قدری تغییر کردند و در حال حاضر قدری بالا آمده است. بنابراین گمان می‌کنم زمان فعلی مقطع مناسبی برای خرید و صاحب‌خانه شدن باشد.

اجرای سیاست‌هایی مثل مسکن اجتماعی در بافت فرسوده به نوعی به هدف راه‌اندازی چرخه تولید مسکن کمک می‌کند و با آن هم‌راستاست یا اینکه موانع و مشکلاتی که در راه اجرای آن وجود دارد مانع از اجرای آن می‌شود؟
در طرح جامع مسکن 52 برنامه تدوین شد. دولت گذشته از میان این برنامه‌ها فقط یکی از آنها را پسندید و عملیاتی کرد. این برنامه مسکن مهر بود که پیش از هدف‌گذاری انجام شده در طرح جامع اجرایی شد. اما یکی از برنامه‌های طرح جامع که دولت گذشته آن را اجرایی نکرد، بحث حمایت از احداث و عرضه مسکن اجاره‌ای برای دهک‌های پایین بود؛ تحت عنوان مسکن اجاره‌ای کوچک که یکی از برنامه‌های عملیاتی برای دهک‌های پایین است. آنچه از آن به عنوان طرح مسکن اجتماعی در حال حاضر یاد می‌شود در واقع همان برنامه است. طبق این برنامه برای دهک‌های پایین واحدهای مسکونی ساخته می‌شود که در قالب مدل اجاره به متقاضیان واگذار می‌شود. چرا که یکی از دغدغه‌های مهم بازار مسکن کنونی، بحث اجاره است. فکر می‌کنم باید در مورد موضوع حمایت از اجاره‌داری حرفه‌ای و عرضه واحدهای اجاره‌ای قدری جامع‌تر عمل کنیم. چون اوج دوره تشکیل خانوارها از سال 91 شروع شده است و باید در این سال‌ها بیشترین عرضه مسکن اجاره‌ای را خصوصاً برای دهک‌های متوسط به پایین داشته باشیم. اگر این برنامه در همان جهت باشد، من فکر می‌کنم هم‌راستاست، به ویژه آنکه با اجرای آن در بافت فرسوده می‌توان با یک تیر دو نشان زد. یک موضوع دیگر که فکر می‌کنم در راستای حمایت از اجاره‌داری باید ساماندهی شود ایجاد نهادهای اجاره‌داری حرفه‌ای است. نه اینکه دولت چنین نهادهایی را شکل دهد بلکه باید کاری کنیم که اجاره‌داری در بازار انگیزه‌مند شود و نهادهای اجاره‌داری حرفه‌ای شکل بگیرد. اجاره‌داری ما خیلی سنتی است، شخصی دو واحد دارد، یکی از آن را اجاره داده است. دیگری سه واحد دارد و دو واحد آن را اجاره داده است. در چنین بازاری قانون مالیات‌ها یک تهدید تلقی می‌شود.

آیا تجربه ایجاد نهادهای اجاره‌داری حرفه‌ای در سایر کشورها وجود دارد؟
در کشورهای دیگر در مقاطعی شهرداری‌ها در بازار اجاره‌داری در سطح وسیعی وارد شدند. در بسیاری از شهرهای بزرگ اروپا مشکل مسکن خیلی جدی است و شهرداری‌ها در سطح وسیعی نهادهای اجاره‌داری دارند و واحدهایی را اجاره می‌دهند. البته آنها در حال حاضر در حال انتقال نهاد‌ها از شهرداری به بخش خصوصی هستند. مثلاً در لندن چنین اتفاقی افتاده است. در ایران هم شهرداری می‌تواند یک واسطه خوب برای ایجاد این نهادها باشد. از طرفی اگر بخش خصوصی توانمند در کشور نداریم، نهادهایی که به نهادهای کم‌درآمد متصل هستند، مثل صندوق‌های تامین اجتماعی یا بازنشستگی، می‌توانند یک نهاد اجاره‌داری داشته باشند. من فکر می‌کنم در حوزه مدیریت اجاره‌داری و عرضه واحدهای اجاره‌ای، هر برنامه‌ای که انجام شود، هم به صلاح است و هم خیر است.

یکی از دغدغه‌هایی که متقاضیان مصرفی بازار برای خرید خانه دارند این است که خانه‌ای که انتخاب می‌کنند مکانی برای زندگی باشد نه اینکه فقط ویژگی یک خوابگاه را داشته باشد. در زمان کنونی در کلانشهرها به خصوص در تهران، یکسری از مناطق هستند که قیمت مسکن در آنها به حدی رسیده که طبقه متوسط از سکونت در آن مناطق حذف می‌شوند و فقط گروه‌های برخوردار در آنها ساکن هستند. در مناطقی از شهر که خانه‌ها سطح قیمت مناسبی برای اقشار متوسط دارند ویژگی مناطق به گونه‌ای است که یا با روحیه طبقه متوسط هماهنگ نیست که امکان زندگی را برایشان سخت می‌کند یا اینکه باز هم توان خرید برای آنها وجود ندارد. برای اینکه تقاضای مصرفی مسکن که عمده آن هم بالقوه است، بتواند بالفعل شود، چه پیشنهادی می‌دهید؟
در حقیقت در این مسیر سه بحث مطرح بوده و به نظر می‌رسد هر سه بحث می‌تواند عملیاتی شود. به نظر می‌رسد حوزه سیاستگذاری بخش مسکن به دنبال عملیاتی کردن این بحث است. یک بحث این است که اصولاً سیستم بانکی برای ساخت واحدهای مسکونی که مناسب همین دهک‌های میانی و پایین‌تر است، تسهیلات متناسب بدهد که بعد این تسهیلات قابل انتقال به خریدار باشد. البته الان سهم تسهیلات از سال‌ها پیش تغییرات آنچنانی نکرده و امروز به ‌اندازه 10 درصد قیمت تمام‌شده واحد هم نیست. بنابراین یک راه این است که این سهم را افزایش دهد. برای این هدف پیشنهادهایی هم از سوی وزارت راه‌وشهرسازی به بانک مرکزی شده است. این پیشنهاد در قالبی مطرح شده است که از طریق تولیدکننده‌ای که ساختمان را می‌سازد و با وام عرضه می‌کند به دست مصرف‌کننده نهایی برسد. یعنی تسهیلات مستقیماً به بخش تقاضا نرسد تا هم بتواند بخش تولید را رونق ببخشد هم منجر به افزایش قیمت نشود. بنابراین درصد تسهیلات در قیمت تمام‌شده مسکن افزایش پیدا می‌کند. این اتفاق در سال 87 در بانک‌ها می‌افتاد، یعنی بانک‌های خصوصی تا 50، 60 درصد ارزش ملک را وام خرید می‌دادند. دومین بحث این است که باید امکان تامین وام خرید را برای اقشار مدنظر فراهم کنیم تا بتوانیم قدرت خرید و به نوعی تقاضای مصرفی را به فعل نزدیک کنیم که بتواند وارد بازار شود. اما چون این ترس وجود دارد که نقدینگی وارد‌شده به بخش مسکن قیمت‌ها را افزایش دهد راه افزایش تسهیلات را بسته‌ایم. اما اگر بخش سوداگری قیمت مدیریت شود، در بخش تولید و عرضه هر چه رونق ایجاد شود از نظر من مصلحت کشور است. بنابراین بحث دوم این است که وام‌های خرید چه از طریق لیزینگ‌ها و چه از طریق خرید مستقیم، بتواند افزایش پیدا کند. راهکارهایی مثل صندوق‌ها هم راهکار سوم است، یعنی نهادهای مالی ایجاد شود که از این طریق به تدریج فرد بتواند پول بیاورد و سهم خود را از پروژه بردارد. در این راستا اخیراً شورای عالی بورس ضوابط صندوق‌ها را اصلاح کرد. با این اقدام مدیریت کار شفاف‌تر شد. پیش از این ضوابط به گونه‌ای بود که وقتی یک صندوق ترخیص می‌شد فردی که صاحب صندوق بود نمی‌توانست در هیات مدیره‌اش حضور داشته باشد. بنابراین افرادی که پروژه‌ای داشتند رغبت نمی‌کردند ملک‌شان را در صندوق بیاورند و به شخص دیگری بسپارند تا اداره کند. این روند اصلاح شد. علاوه بر این با اصلاح ضوابط صندوق‌های زمین و ساختمان، پس از این فردی که سهام صندوق را خریده، اگر سهامی که از آن پروژه خریده در حدی باشد که بتواند یک واحد بردارد می‌تواند سهام خود را به واحد تبدیل کند. بنابراین ابزارهای مالی کمک می‌کند تا بتوانیم به هدفی که شما اشاره کردید نزدیک شویم. من فکر می‌کنم کشور از طریق رونق می‌تواند به کنترل تورم پایدار برسد و با سیاست‌های انقباضی نمی‌شود تورم را پایین آورد و پایدار نگه داشت.

یکی از سوالات مردم این است که چرا و چطور در کشوری مثل آمریکا تا 80، 90 درصد ارزش ملک، وام می‌دهند اما در ایران چنین امکانی وجود ندارد. آیا چنین توانی برای بانک‌ها وجود ندارد چون طبق گفته شما در دوره‌ای بانک‌های خصوصی چنین کاری را انجام می‌دادند؛ و در دوره کنونی برای بانک‌ها صرفه اقتصادی این کار وجود ندارد که مثلاً در شهری مثل شهر تهران 500 میلیون تومان برای یک نفر خانه بخرند، بعد 20ساله از او تحویل بگیرند یا اینکه خلاء دیگری وجود دارد؟
چند تفاوت میان کشور ما و کشورهایی که شما به آن اشاره می‌کنید وجود دارد. اول اینکه در آنجا نیاز به مسکن به شدت کشور ما نیست. آنجا تقریباً بازار متعادل است و تقاضا در بازار تقاضای مشخصی است. بخشی از تقاضای سیستم بانکی را این مطلب تشکیل می‌دهد. نکته دیگری که وجود دارد این است که در آنجا هیچ تعارفی با فرد دریافت‌کننده تسهیلات ندارند، به محض اینکه اقساط وام را پرداخت نکند خانه در ازای بدهی فرد به بانک تملک می‌شود. اما آیا در کشور ما چنین امری متداول است؟ بالاخره شرایط فرهنگی و قواعد در اینجا حکم می‌کند که بانک‌ها به گونه‌ای دیگر رفتار کنند. وقتی بانک احساس می‌کند اگر 90 درصد پول را وام بدهد، کافی است که یک افت قیمتی هم به آن بخورد، استهلاک ملک هم به آن اضافه می‌شود در نتیجه ارزش ملک از آن پولی که داده کمتر می‌شود و بعد هم به پولش نمی‌رسد، رغبت نمی‌کنند. سومین نکته این است که با توجه به حجم تقاضایی که در بازار مسکن وجود دارد، اگر این بحث این‌طور باز شود، عمده پول بانک‌ها وارد این حوزه می‌شود و بانک‌ها واقعاً میزان نقدینگی‌شان نسبت به حجم تقاضا محدود است. ما یک مقدار باید ضوابط‌مان را راحت‌تر کنیم. در این راه ابزارهای مالی ابزارهای بسیار خوبی هستند و سهام پروژه یکی از بهترین ابزارهاست. یعنی شما پروژه را تبدیل به سهم کنید و هر کسی به هر میزانی بخرد و در آنجا مالک شود. همین‌طور رهن ثانویه برای قدرت وام‌دهی بانک‌ها راهکار خوبی است. البته باید مدیریت درستی در آنها اعمال شود تا اتفاقی که در این زمینه در آمریکا افتاد در کشور ما رخ ندهد.

دراین پرونده بخوانید ...

دیدگاه تان را بنویسید