حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران
معاملات جان می‌گیرد
رئیس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است: روند مراجعات متقاضیان به بنگاه‌های املاک نشان می‌دهد متقاضیان مصرفی بازار با وجود آنکه قیمت‌ها را به قیمت واقعی و منطقی نزدیک می‌دانند اما هنوز هم انتظار کاهش قیمت‌ها را دارند. حسام عقبایی با پیش‌بینی افزایش حجم معاملات در بهار و به ویژه تابستان به متقاضیان توصیه می‌کند اگر می‌خواهند معامله‌ای بی‌دغدغه داشته باشند شش‌ماهه اول سال زمان مناسبی برای خرید خانه است.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است: روند مراجعات متقاضیان به بنگاه‌های املاک نشان می‌دهد متقاضیان مصرفی بازار با وجود آنکه قیمت‌ها را به قیمت واقعی و منطقی نزدیک می‌دانند اما هنوز هم انتظار کاهش قیمت‌ها را دارند. حسام عقبایی با پیش‌بینی افزایش حجم معاملات در بهار و به ویژه تابستان به متقاضیان توصیه می‌کند اگر می‌خواهند معامله‌ای بی‌دغدغه داشته باشند شش‌ماهه اول سال زمان مناسبی برای خرید خانه است. او به تشریح وضعیت کنونی و پیش روی معاملات در سال 1393 می‌پردازد.
بازار معاملات مسکن در روزهای ابتدایی سال چگونه سپری شد؟ آیا متقاضیان مصرفی مسکن به بازار وارد شدند؟
معمولاً بازار در فروردین شاخص مناسبی برای سنجش وضعیت نیست. از آنجا که پروسه خرید و فروش مسکن پروسه زمان‌بری است و با مقوله‌هایی مثل ارز و طلا متفاوت است چون شما وقتی تصمیم می‌گیرید طلا خریداری کنید در همان روز تصمیم خود را می‌توانید عملی کنید اما مقوله مسکن متفاوت است. حتی پروسه تشریفاتی نقل و انتقال سند حداقل یک ماه زمان می‌برد. به همین دلیل برای پیش‌بینی روند بازار در ماه‌های آینده می‌توان بیشتر حجم مراجعات را رصد کرد تا حجم معاملات. چون حجم مراجعات از ابتدای سال تا نیمه اردیبهشت مشخص می‌کند که در اواخر خردادماه چند درصد آنها منجر به انجام قرارداد خواهد شد. در روزهای کنونی حجم مراجعات به بنگاه‌های مسکن زیاد است و متقاضیان خرید و فروش مسکن در تهران و همه شهرها (تا جایی که من اطلاع دارم) نسبت به مدت مشابه سال گذشته حتی نسبت به چند ماه آخر سال 1392 افزایش پیدا کرده است. پیش‌بینی روند قیمتی هم بر این مدار جلو می‌رود که در فصل بهار شاهد افزایش قیمت خاصی نخواهیم بود و قیمت‌ها
تقریباً مشابه سال گذشته خواهد بود. البته این ثبات بازار تا پایان بهار ادامه خواهد داشت و بازار همچنان یک بازار بی‌تلاطم خواهد بود.
پیش‌بینی می‌کنید روند انجام معاملات در بهار و تابستان چگونه پیش رود؟
همان‌طور که در سال گذشته در اردیبهشت ماه یکی از بیشترین حجم معاملات را داشتیم در بهار امسال این اتفاق مجدداً تکرار خواهد شد. در دوماهه پایانی سال 1392 شاهد افزایش حجم معاملات بودیم یعنی در بهمن و اسفند 92 حجم معاملات نسبت به سه‌ماهه پاییز افزایشی در حدود 20 درصد را تجربه کرد؛ و بسیاری از افرادی که در فصل پاییز انتظار به کف رسیدن قیمت‌ها را برای خرید مسکن داشتند ترجیح دادند در بهمن و اسفند 92 خرید خود را انجام دهند. به همین دلیل آمارها نشان می‌دهد در بهمن و اسفند 92 نسبت به سه ماه قبل از آن شاهد رشد حجم معاملات در تمام کشور و حتی در تهران بودیم. این روند انگیزه خرید و رونق بازار پیش‌بینی می‌شود در سال جاری نیز ادامه پیدا کند. امید داریم در بهار 93 شاهد رشد حجم معاملات و رونق گرفتن بازار خرید و فروش مسکن باشیم. یعنی احتمال افزایش حجم معاملات در شش‌ماهه اول سال 1393 خصوصاً سه‌ماهه دوم یعنی تابستان بسیار بالا و قطعی است.
اشاره کردید که از آغاز سال جدید تاکنون شاهد افزایش حجم مراجعات متقاضیان خرید و فروش مسکن بودید و پیش‌بینی می‌کنید که این مراجعات نشان‌دهنده افزایش حجم معاملات در چند‌ماهه آینده به خصوص در فصل تابستان باشد. فکر می‌کنید علت افزایش مراجعات در چیست؟ خوش‌بینی متقاضیان یا اینکه متقاضیان گمان می‌کنند قیمت به کف رسیده و باید وارد بازار شوند؟
متاسفانه در فرهنگ اقتصادی یک اعتقاد غلطی وجود دارد. اینکه وقتی صحبت از رونق می‌شود در کنار آن بحث افزایش قیمت‌ها نیز مطرح می‌شود و گمان می‌شود وقتی رونق مطرح می‌شود افزایش قیمت در کنار آن الزامی است. اما این تصور در دوره‌های زیادی در بخش مسکن عملاً اتفاق نیفتاده است. یعنی دوره‌هایی اتفاق افتاده است که رونق در برخی ماه‌ها موجبات افزایش جهشی قیمت نبوده است. فکر می‌کنم در سال جاری افزایش حجم مراجعاتی که از آن به عنوان رونق یاد می‌شود و منجر به افزایش حجم معاملات می‌شود بیشتر جنبه بازار مصرفی دارد که موجب افزایش قیمت نخواهد شد. در هر صورت در کشورمان عرضه و تقاضایی وجود دارد و برخی مسکن خود را تبدیل به احسن می‌کنند. عده‌ای ازدواج می‌کنند، این‌طور نیست که همه افراد قصد سرمایه‌گذاری داشته باشند. خصوصاً اینکه در دو سال اخیر سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن نسبت به سال‌های گذشته قدری کاهش پیدا کرده است. بحث‌هایی که بانک‌ها در مورد افزایش سود بانکی دارند یا رقابت‌های بخش بورس از عواملی بوده است که حوزه سرمایه‌گذاری در مسکن یک مقدار با رغبت کمتری انجام شده است و چون سودهای نامتعارف سوداگرانه در بخش مسکن در دسترس نیست، بازار
مصرفی می‌تواند جلوی تلاطم‌ها و جهش قیمت را بگیرد. به همین دلیل من گمان می‌کنم ثبات قیمت از انگیزه‌هایی است که سبب شده است متقاضیان مصرفی بازار و افرادی که قصد تبدیل به احسن کردن خانه خود را دارند به بازار وارد شوند.
نیازهای مصرفی چه تغییری نسبت به سال گذشته کرده است که شما فکر می‌کنید افزایش حجم معاملات را به دنبال دارد؟ چرا که در سال گذشته با وجود چنین نیاز مصرفی در بخش مسکن شاهد یک رکود معاملاتی در این بخش بودیم.
بخش مسکن در سال گذشته شاهد یک رکود تورمی بود که تا اواخر سال ادامه داشت و به رغم اینکه این پیش‌بینی وجود داشت که معاملات از ابتدای فصل پاییز رونق می‌گیرد اما این اتفاق نیفتاد و حتی حجم معاملات در آبان ماه کمتر از مهرماه بود؛ و این روند کاهشی همچنان ادامه داشت اما در دوماهه آخر سال قیمت‌ها به قیمت واقعی نزدیک‌تر شد و قیمت‌های کاذبی که در بهمن ماه سال 1391 رقم خورده بود در اواخر سال گذشته از حباب خارج شد.
از طرفی به نظر بنده اساساً اگر ملک به قیمت واقعی خودش برسد و ارزش زمین، قیمت ساخت و سود متعارفی را که باید سرمایه‌گذار در حوزه مسکن داشته باشد لحاظ کنیم قیمت واقعی می‌شود و اگر به این قیمت برسیم فضا بیشتر برای ورود متقاضیان مصرفی فراهم می‌شود. من فکر می‌کنم این اتفاق در دوماهه آخر سال 1392 افتاد و مردم احساس کردند قیمت‌ها به قیمت واقعی و منطقی نزدیک‌تر شده است. به همین دلیل رونق بازار مسکن را در نیمه نخست سال جاری نوید می‌دهم و امید این را داریم که طرح‌های دولت در بخش مسکن در زمینه ارائه تسهیلات بانکی و اجرای طرح مسکن اجتماعی بتواند یک فضای رقابتی را در عرصه تولید مسکن ایجاد کند. در آن صورت می‌توان توقع داشت که قیمت‌ها باز هم متعادل‌تر شود و قیمت شیب نزولی داشته باشد.
یعنی شما فکر می‌کنید قیمت‌های موجود در بازار به نوعی قیمت منطقی و واقعی است. و می‌تواند انگیزه‌ای برای ورود مردم به بازار باشد؟
من تقریباً در فضای فعلی کشور این پیش‌بینی را دارم که قیمت‌ها قیمت‌های واقعی است. جا دارد که قیمت‌ها در اقتصاد کشور کاهش بیشتری داشته باشد ولی لازمه آن ورود سرمایه‌گذاری بیشتر و ایجاد رقابت است.
برای فصل خرید چه زمانی از سال را به متقاضیان پیشنهاد می‌دهید؟
توصیه‌ای برای انتخاب فصل خاص برای خرید مسکن ندارم. اما توصیه‌ای که می‌توانم به متقاضیان مصرفی داشته باشم این است که هر زمانی که قیمت‌ها ثبات بیشتری داشته باشد بی‌دغدغه‌ترین زمان برای خرید و فروش ملک است. چون درصد زیادی از مردم ما نقدینگی در حساب خودشان برای خرید مسکن ندارند و به نوعی برای تبدیل صد درصد ثمن معامله نیاز دارند معاملات دیگری داشته باشند. اگر فضا آرامش داشته باشد مطمئناً با دغدغه کمتری می‌توانند خرید یا فروش خود را انجام دهند. من فکر می‌کنم بهترین زمان برای خرید و فروش ملک زمانی است که بازار ثبات نسبی در خود داشته باشد.
فکر می‌کنید بازار در حال حاضر چنین ثباتی را دارد؟
در زمان کنونی بازار در ثبات مناسبی قرار دارد. من توصیه می‌کنم متقاضیانی که تصمیم به خرید و فروش دارند و نقدینگی مورد نیاز را دارند و تعهدات‌شان برای تامین ثمن معامله فراهم است مطمئناً اگر بتوانند تا قبل از تابستان خرید خود را انجام دهند زمان مناسبی خواهد بود چون به نظر می‌رسد فضای ثبات تا آن زمان ادامه خواهد داشت.
الان با توجه اینکه شما به آمار معاملات در مناطق مختلف شهر دسترسی دارید در کدام یک از مناطق شهر وضعیت معاملات رونق بیشتری دارد؟
معمولاً در شهر تهران مناطق پنج، دو، سه و 22 از نظر حجم معاملات وضعیت بهتری دارند.
در مناطق شمالی شهر هنوز هم تقاضاها به سمت سرمایه‌گذاری میل می‌کند؟
در همه حوزه‌ها تقاضای سرمایه‌گذاری وجود دارد. نمی‌توان گفت در یک حوزه به طور کلی وجود ندارد. ولی قاعدتاً در وضعیت کنونی بازار مصرفی بیشتر از سرمایه‌گذاری رونق دارد.
کدام یک از مناطق شمالی، غربی، جنوبی یا شرقی جنبه‌های مصرفی وارد بازار معامله شده‌اند؟
در مناطق مرکزی شهر بیشتر شاهد معاملات مصرفی هستیم. شاید بیشترین حوزه‌های سرمایه‌گذاری به حاشیه‌های غربی و شرقی شهر تهران مربوط باشد.
با توجه به اینکه این پیش‌بینی وجود دارد که نرخ تورم در ماه‌های آتی روند کاهنده‌ای را دنبال کند اثر آن را بر بازار مسکن و معاملات درون این بخش چگونه می‌بینید؟
امید دارم دولت تدبیر و امید نرخ تورم را بر روی عدد 25 درصد که نوید داده است، کنترل کند. کنترل 25درصدی تورم اگر تا پایان سال جاری ادامه داشته باشد یکی از نقاطی است که می‌توان به تیم اقتصادی دولت تبریک گفت. فکر می‌کنم این روند کاهنده نرخ تورم بر روی قیمت مسکن بی‌تاثیر نیست. الان وضعیت به گونه‌ای است که تقاضا بیش از عرضه در بازار وجود دارد و رکود تورمی که در یک سال گذشته وجود داشته فکر نمی‌کنم سبب شود نرخ رشد قیمت مسکن کمتر از تورم پیش رود.
در صورتی که وام خرید مسکن افزایش یابد چه تاثیری می‌تواند روی قیمت مسکن داشته باشد و تا چه حد می‌تواند قدرت خرید مسکن را تامین کند؟
در سال 1383 تسهیلات بانکی خرید مسکن در حدود 30 درصد از ارزش ملک را پوشش می‌داد در سال 1392 تسهیلات بانکی ارائه شده به بخش مسکن در حدود پنج درصد از ارزش ملک با متراژ متوسط 70 مترمربع را تامین می‌کرد. یعنی 25 درصد ارزش ریالی نسبت به تسهیلاتی که قبلاً ارائه می‌شد پایین‌تر آمده است. این در حالی است که تسهیلات باید با توجه به تورمی که در حوزه اقتصاد مسکن وجود داشته افزایش پیدا کند تا مردم بتوانند سهم بیشتری از قیمت مسکن را از طریق تسهیلات بانکی تامین کنند. در سال جاری با وجود تمهیداتی که در دولت ایجاد شد و میزان تسهیلاتی که افزایش پیدا کرد باز هم این میزان در شهرهای بزرگ چندان در قیمت مسکن تاثیر‌گذار نیست. به ویژه در شهر تهران که قیمت هر مترمربع مسکن به طور متوسط بالای سه میلیون تومان است قاعدتاً وام‌های ارائه‌شده چندان تاثیر‌گذار نیست و درصد زیادی از قیمت ملک را پوشش نمی‌دهد. برخلاف افراد زیادی که معتقدند اگر تسهیلات بانکی را برای خرید مسکن افزایش دهیم می‌تواند
یکی از عوامل تورم‌زا در اقتصاد مسکن باشد چنین اعتقادی ندارم. من اعتقاد دارم اگر بتوانیم 90 درصد از قیمت مسکن را با تامین منابع با همکاری شورای پول و اعتبار و بانک مرکزی تامین کنیم و در قالب تسهیلات ارائه دهیم به گونه‌ای که در اختیار مصرف‌کنندگان واقعی قرار گیرد و تبعیض و رانت‌خواری در آن ایجاد نشود مطمئناً گام بلندی در تامین مسکن اقشار آسیب‌دیده برداشته می‌شود. البته در شرایط کنونی در وضعیت خاصی قرار داریم که نمی‌توان با یک فرمول مشکلات بخش مسکن را حل و فصل کرد. یعنی نمی‌توان گفت با اجرای طرح مسکن مهر یا تسهیلات بانکی می‌شود مشکلات را حل کرد. بلکه راهکار موثر در وضعیت کنونی بازار ایجاد فضای رقابتی در عرصه تولید است. اگرچه اقدامات تعزیراتی و مالیاتی ممکن است در کوتاه‌مدت بازدارنده و مسکن باشد اما راه‌حل اساسی نیست.
پیش‌بینی می‌کنید اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها چه تاثیری بر بازار مسکن داشته باشد؟
اعتقاد دارم اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها در کوتاه‌مدت تاثیر زیادی بر قیمت مسکن نخواهد گذاشت. البته این موضوع در دراز‌مدت بستگی به سبدهای حمایتی دارد که از طرف دولت ایجاد می‌شود. در صورتی که بتوان از طریق اجرای طرح‌های موثر در بخش مسکن همچون عرضه مسکن اجتماعی یا افزایش تسهیلات بانکی شرایط بازار را مدیریت کرد می‌توان گفت اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها در دراز‌مدت هم تاثیر زیادی بر بخش مسکن نخواهد داشت. در غیر این صورت بدون شک می‌تواند در دراز‌مدت بر بازار مسکن تاثیر افزایشی داشته باشد.
دیدگاه تان را بنویسید