شناسه خبر : 17675 لینک کوتاه
تاریخ انتشار:

آیا در بازار راکد مسکن، ساخت و ساز صرفه اقتصادی دارد؟

عوامل رکود ساخت وساز

در گذشته شهرداری تهران سالانه ۱۰۰ هزار مجوز ساخت و ساز ارائه می‌کرد ولی اکنون این تعداد به رقم ۲۵۰ هزار واحد طی سه سال تبدیل شده است و بزرگ‌ترین مشکل سازنده‌ها فروش مسکن شده است. به این صورت که تعداد صدور پروانه‌های ساختمانی در سال گذشته نسبت به سال ماقبلش با کاهش شدیدی همراه شده است و شاید این واضح‌ترین دلیل برای به صرفه بودن یا نبودن ساخت وسازها باشد.

در گذشته شهرداری تهران سالانه ۱۰۰ هزار مجوز ساخت و ساز ارائه می‌کرد ولی اکنون این تعداد به رقم ۲۵۰ هزار واحد طی سه سال تبدیل شده است و بزرگ‌ترین مشکل سازنده‌ها فروش مسکن شده است. به این صورت که تعداد صدور پروانه‌های ساختمانی در سال گذشته نسبت به سال ماقبلش با کاهش شدیدی همراه شده است و شاید این واضح‌ترین دلیل برای به صرفه بودن یا نبودن ساخت وسازها باشد.
در 15 سال اخیر تهران پرچمدار ساخت وساز مسکن شده است. ساخت و سازهایی که در کفه ترازوی نیاز مسکن و کسب سود، کسب سود وزنه سنگین‌تری را به خود اختصاص داده است. در طول این سال‌ها ساخت و ساز مسکن از شرق و غرب تا شمال و جنوب تهران اوج گرفته تا جایی که گستره تهران هر روز بزرگ‌تر از قبل شده است. در این سال‌ها گستره تهران به واسطه ساخت و سازهای روز‌افزون، ایجاد شهرک‌ها و وام‌های ساخت از شرقی‌ترین مناطق که بیابانی بیش نبود تا غربی‌ترین مناطق که نقطه اتصال با استان البرز شده است، این شهر را به کلانشهری بدون محدوده تبدیل کرد اما هنوز هم گفته می‌شود کمبود مسکن وجود دارد.
برخی از کارشناسان و سازندگان می‌گویند آینده‌نگری بازار مسکن برای کسب سود در دو سال گذشته کمی ریسک‌پذیر شده است. آنها می‌گویند گرچه خرید زمین و داشتن ملک در بلند‌مدت با سود کلان همراه است، اما هنگامی که واحد مسکونی ساخته شود و مشتری نداشته باشد به چه کاری می‌آید. این اتفاق درست در یک سال اخیر بیش از پیش شده است.
دراین باره نیز ایرج رهبر،‌ رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان استان تهران به تجارت فردا گفت باید دولت‌ها سازندگان را حمایت کنند تا به ساخت و ساز تشویق شوند. به گفته وی، معمولاً سازندگان یا هر سرمایه‌گذار دیگری در هر بخشی برای خود حساب و کتابی دارند و تجزیه و تحلیل می‌کنند که تا حد توان پیش‌بینی‌شان و اینکه چه اندازه ساخت و ساز برایشان به صرفه است، وارد بازار می‌شوند و روی آن کار و سرمایه‌گذاری می‌کنند. ایرج رهبر که حضور سازندگان طی دو سال اخیر در بازار مسکن را اندکی کمرنگ عنوان می‌کند، معتقد است مدت زیادی است که بخش مسکن به رکود رفته و نسبت به مدت مشابه سال گذشته در بخش صدور پروانه‌های ساختمانی کاهش داشته است. البته افزایش ساخت وسازها بستگی به عوامل زیادی دارد و این امر به توان و قدرت خرید مردم برمی‌گردد که آیا می‌توانند واحدهای ساخته‌شده را خریداری کنند یا خیر. البته در ساخت و ساز قیمت زمین، دستمزدها و نیز قیمت مصالح ساختمانی موثر است. تنها چیزی که می‌تواند در این بخش کاهش داشته باشد، قیمت زمین است و به نظر می‌رسد در این بخش دولت می‌تواند نقش بیشتری ایفا کند.

جهش‌های قیمتی و تاثیر آن بر ساخت و ساز
پس از آخرین جهش قیمتی مسکن در سال 91 تا‌کنون بازار مسکن اشکال مختلفی از خود نشان داده است. یکبار با افزایش حجم تقاضا همراه شد و گاهی دیگر آن اندازه به رکود رفت که دولت و بخش خصوصی را برای برطرف کردن این رکود به میدان کشاند. حالا که قیمت مسکن به اوج خود رسیده است و دو سال از رکود آن می‌گذرد، سازندگان نیز رغبت کمتری به ساخت و ساز نشان می‌دهند. گرچه در شمال تهران و منطقه 22 که غربی‌ترین منطقه تهران به عنوان نقطه اتصال به استان البرز است با حجم انبوهی از ساخت وسازها همراه شده است، اما گلایه‌های سازندگان از افزایش هزینه‌ها و نبود مشتری بیش از ساخت و ساز نمود دارد. به گفته برخی سازندگان و کارشناسان مسکن انگار دیگر سرمایه‌گذاران در حوزه مسکن رغبتی برای وارد کردن سرمایه‌شان به ساخت و ساز ندارند و با توجه به میزان سود بانکی ترجیح می‌دهند، پول‌شان را در بانک‌ها نگه دارند. برخی از آنها بر این باورند که با توجه به قیمت بالای زمین، بخشی از دست‌اندرکاران صنعت ساختمان سرمایه اولیه را برای ساخت و ساز ندارند و بخشی از آنها رو به مشارکت آورده‌اند که این امر خود زمان‌بر است.

ساخت و ساز به صرفه است؟
ساخت و ساز در بازار فعلی به صرفه نیست، این را برخی از سازندگان مسکن می‌گویند. برخی از آنها یکی از دلایل به صرفه نبودن ساخت و ساز در بازار به رکود رفته مسکن را به صرفه نبودن خواب سرمایه در این بازار رکودی می‌دانند. آنها معتقدند سرمایه‌گذاری، ساخت و قیمت تمام‌شده ساختمان زیاد است و تعادلی بین قیمت‌ها و میزان سرمایه‌گذاری سرمایه‌گذاران وجود ندارد، به همین دلیل سرمایه‌گذاران در حال چرتکه انداختن برای ورود به میدان هستند. دراین باره نیز برخی سازندگان و کارشناسان مسکن دلایل به صرفه بودن یا نبودن ساخت و ساز در شرایط فعلی را تحلیل کردند. آنها دلیل اصلی به صرفه نبودن ساخت و ساز را درهم ریختگی بازار و نبود مدیریت عنوان کرده‌اند.index:2|width:300|height:200|align:left

حاشیه سود ساخت و ساز چقدر است؟
به طورمعمول بدون محاسبه قیمت زمین هزینه ساخت و ساز مسکن در نقاط مختلف شهر تهران یکسان است و فرق زیادی میان شمال و جنوب شهر نیست چراکه ممکن است یک واحد مسکونی در جنوب شهر با بهترین امکانات ساخته شود. بنابراین ساخت یک واحد مسکونی تا زمان هزینه تمام‌شده نقاط مختلف شهری تقریباً در یک رده قیمتی است و پس از آن است که دکوراسیون و خدمت دیگر سازه بر قیمت ملک می‌افزاید. بر اساس آمارهای اعلام‌شده از سوی کارشناسان دولتی و سازندگان مسکن تا سال 92 متوسط هزینه ساخت هر متر واحد مسکونی از 600 هزار تومان تا یک میلیون تومان بود که به دلیل رکود قیمت مسکن در سال 93 این هزینه ساخت با کمترین میزان افزایش همراه شد. البته در این زمان قیمت مصالح ساختمانی و نرخ دستمزد کارگر، هزینه نقشه، خدمات شهرداری، دستمزد پیمانکار و... کاهش نداشته و به طور معمول هزینه ساخت نیز تا متری یک میلیون و 500 هزار تومان هم پیش رفته است. اواسط سال گذشته بود که هادی کوزه‌چی، کارشناس مسکن درباره افزایش میزان ساخت و سازها اعلام کرد در شهر تهران ساخت و ساز در مقابل سه برابر تقاضا صورت می‌گیرد و مدت‌ها طول می‌کشد تا املاک ساخته‌شده به فروش برسد بنابراین یک فرصت برای خریداران ایجاد شده ولی سازنده‌ها ضرر کرده و با خواب پول و مشکل فروش مواجه می‌شوند. حالا شاید بتوان از صحبت‌های مشاور سرمایه‌گذاری و کارشناس بازار مسکن سابق این‌گونه برآورد کرد که یکی از دلایل کمرنگ شدن ساخت وسازها، کاهش مشتری است. به گفته وی، در تهران به طور متوسط ۱۰میلیون متر‌مربع ساخت و ساز صورت گرفته است که طی چند سال اخیر به ۴۰ میلیون متر‌مربع رسیده است و سازنده‌ها با مشکل خواب پول مواجه شده و مجبور شدند با خریداران کنار بیایند. در حالی که تقاضاها کاهش پیدا کرده ولی سازنده‌ها هنوز هم سه برابر تقاضای موجود ساخت و ساز می‌کنند. به طور متوسط در کل کشور حجم ساخت و ساز دو برابر شده و از ۶۰ میلیون متر‌مربع به ۱۲۰ میلیون متر‌مربع رسیده است. در سال ۷۲ هر متر ملک در شهر تهران ۵۰ هزار تومان و وام مسکن دو و نیم میلیون تومان بود ولی طی ۲۰ سال گذشته وام مسکن ۳۵ میلیون تومان شده و قدرت خرید وام بسیار کمتر شده است. بنابراین مردم قدرت خرید ندارند و بازار از نبود قدرت خرید و رشد ساخت و ساز تعادل خود را از دست داده است.

دراین پرونده بخوانید ...

دیدگاه تان را بنویسید