تصمیم‌گیری در فضای باثبات
فرشید پورحاجت پیش‌نیازهای سرمایه‌گذاری در زمین را بررسی می‌کند
فرشید پورحاجت معتقد است که تلاطم‌های اقتصادی و وجود تورم باعث شد که نوع نگاه به سرمایه‌گذاری در زمین متفاوت باشد. در واقع وجود تورم بالا باعث می‌شود که مردم برای حفظ سرمایه به خرید زمین روی بیاورند و تقاضای مصرفی به تقاضای سرمایه‌گذاری تبدیل شود.
در روزهایی که تلاطمات اقتصادی گسترده می‌شود، بحث سرمایه‌گذاری در بازارهای بهینه مورد سوال قرار می‌گیرد، بازاری که بتواند با ریسک کم، بازدهی متناسبی را نصیب سرمایه‌گذار خرد کند. خرید زمین به طور سنتی یکی از مقاصد اصلی سیاستگذار در ایران بوده است. فرشید پورحاجت معتقد است که تلاطم‌های اقتصادی و وجود تورم باعث شد که نوع نگاه به سرمایه‌گذاری در زمین متفاوت باشد. در واقع وجود تورم بالا باعث می‌شود که مردم برای حفظ سرمایه به خرید زمین روی بیاورند و تقاضای مصرفی به تقاضای سرمایه‌گذاری تبدیل شود. دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن با بیان این موضوع که باید برای سرمایه‌گذاری در زمین جوانب را در نظر گرفت، تاکید کرد: در این شرایط که ما بی‌ثباتی اقتصادی را از بهمن سال گذشته تا حال مشاهده می‌کنیم تصمیم‌گیری در مورد خرید زمین نیاز به بررسی بیشتری دارد و بهتر است با تامل بیشتری نسبت به این موضوع اقدام کنیم. رصد اتفاقات در ماه‌های آینده به‌خصوص تصمیم‌های کلان اقتصادی می‌تواند بر تصمیم‌گیری آتی ما اثرگذار باشد. بنابراین به تبع ثبات اقتصادی یک کشور آن کشور رشد اقتصادی خواهد داشت.
♦♦♦
در روزهای اخیر نااطمینانی‌ها بازار را فراگرفته است و اکثر بازارها در رکود بوده است. در سال‌های گذشته، بحث سرمایه‌گذاری در زمین چه در زمان‌های رکود و چه در رونق به عنوان یک گزینه مطرح بوده است، در حال حاضر با توجه به شرایط کنونی، بحث سرمایه‌گذاری در زمین تا چه حد می‌تواند به عنوان یک گزینه جدی مورد توجه قرار گیرد؟
قبل از اینکه به بحث زمین اشاره کنیم، باید تاکید کرد که در سال‌های گذشته در توسعه شهری کشور مولفه‌های اساسی شهرسازی رعایت نشده است. آنچه به عنوان توسعه نامتوازن شهری در حال حاضر مطرح شده و کارشناسان مختلف در این مورد نظرات خود را عنوان کرده‌اند، در مناطق شهری به نحوی ساخت‌وساز شده است که اساساً دو گزینه تراکم مازاد و بدتراکمی را شاهد هستیم. در برخی از مناطق سطح اشغال زمین به نحوی تعریف شده است که ظرفیت‌پذیری اسکان در آن کمتر است. این مورد در تهران نیز مصداق دارد. به شکلی که اگر مشاهده کنید از بالای شهر تا پایین‌شهر در تهران نوع تراکم متفاوت است.
در واقع در اغلب کلانشهرها می‌توان این مورد را رویت کرد. باید تاکید کرد که اساساً در بحث شهرسازی موفق نبودیم و پدیده‌ای که از آن به عنوان شهرفروشی یاد می‌شود قالب شهرسازی ما را تحت تاثیر قرار داده است. در مورد بحث زمین که اشاره کردید، در حال حاضر در زمین‌های شهری ما ساخت‌وساز انجام شده است و زمین به معنای خاص کلمه در تهران وجود ندارد. آنچه در سطح شهر به عنوان زمین مشاهده می‌کنیم که روی آن ساخت‌وساز انجام نشده است یا زمین‌های دولتی هستند یا فضاهای سبزی هستند که به عنوان سرانه‌های عمومی برای آنها برنامه‌ریزی شده است. در نتیجه زمینی در سطح شهر باقی نمانده است که در خصوص آن بحث کنیم. در این مورد اقلام کلنگی باقی می‌ماند که لازم است برنامه مشخصی برای آنها انجام شود. دولت در این سال‌ها اولویت اصلی حوزه مسکن را بازآفرینی در مسکن گذاشته است که یکی از مهم‌ترین دلایل آن کمبود زمین شهری بوده است. به نظر بنده در این شرایط که ما بی‌ثباتی اقتصادی را از بهمن سال گذشته تا حال مشاهده می‌کنیم تصمیم‌گیری در مورد خرید زمین نیاز به بررسی بیشتری دارد و بهتر است با تامل بیشتری نسبت به این موضوع اقدام کنیم. رصد اتفاقات در ماه‌های آینده به‌خصوص تصمیم‌های کلان اقتصادی می‌تواند بر تصمیم‌گیری آتی ما اثرگذار باشد. بنابراین به تبع ثبات اقتصادی یک کشور آن کشور رشد اقتصادی خواهد داشت.
بنابراین ورود به سرمایه‌گذاری در زمین در شرایط کنونی به عنوان یک گزینه مطلوب تلقی نمی‌شود؟
بنده در سرمایه‌گذاری در حوزه املاک و مستغلات ناامید نیستم. اساساً 97 درصد مسکن کشور را بخش خصوصی بر عهده دارد و مداخله دولت در آن بسیار کم است. به نظر می‌رسد این 97 درصد را می‌توان با سیاستگذاری درست و یک برنامه مشخص و غیرجزیره‌ای، هدایت کرد. یعنی سرمایه بخش خصوصی که در کشور وجود دارد با سیاستگذاری درست به سمت تولید مسکن و حل مشکلات زمین هدایت شود. افق بسیار سخت دیده می‌شود اما می‌توان با برنامه‌ریزی از این دوران سخت عبور کرد. با تدبیر و یک سیاستگذاری منسجم و غیرجزیره‌ای می‌توان مشکلات این بخش بزرگ اقتصادی را حل کرد.
اصولاً چه نوع سیاستگذاری باید صورت گیرد که سرمایه‌گذاری در این بخش هدفمند باشد و بتواند ارزش افزوده‌ای در اقتصاد ایجاد کند؟
برنامه‌های مختلفی طی 40 سال گذشته در حوزه زمین و ساختمان تدوین شده است که حدوداً 16 برنامه آن مدون بوده و نیاز است که آنها را پالایش کنیم. برای تدوین این برنامه‌ها زمان و هزینه بسیاری شده است. اما نیاز است آنها را بازبینی کرده و به نسبت بانک زمینی که در شهرها موجود است مدل‌های جدیدی را برنامه‌ریزی کنیم. در غیر این صورت اشتباهات قبلی مجدداً تکرار می‌شود. اخیراً از یکی از استادان شنیدم که اولین نهادی که حتی پیشتر از بسیج و سپاه فعالیت خود را آغاز کرد بنیاد مسکن انقلاب بوده است. این در حالی است که در حال حاضر شاهد 20 میلیون بدمسکن در کشور هستیم.
بنابراین به نظر می‌رسد در ابتدای انقلاب نیز لزوم داشتن برنامه مدون برای مسکن از اولویت برخوردار بوده اما در ادامه از مسیر اصلی خارج شده است. باید قبول کنیم که سیاستگذاری‌ها در خصوص هدایت سرمایه‌ای که 97 درصد در مالکیت بخش خصوصی بوده به درستی صورت نگرفته و این موضوع اساس مشکل حوزه مسکن و شهرسازی کشور است.
به نظرم می‌رسد که این اساسی‌ترین مشکل است که ما در سیاستگذاری موفق نبودیم. یک دولت مهرورزی را به رخ می‌کشد دولت دیگر تمام‌وقت خود را در بازآفرینی می‌گذارد. سوال اساسی این است که آیا نگاه به مسکن می‌تواند یک نگاه جزیره‌ای باشد یا ما می‌توانیم مدل‌های مختلف تولید مسکن را در کنار هم با توجه به سابقه 40ساله انقلاب و 16 مدل که در دوران مختلف برنامه‌ریزی کردیم داشته باشیم.
ما در حال حاضر شاهد این هستیم که آقای آخوندی با جدیت تمام سیاست بازآفرینی را دنبال کرد که از نظر بنده سیاست درستی بود. باید ببینیم که با عوض شدن یک وزیر تفکر سیاستگذار مسکن مجدداً تغییر خواهد کرد یا خیر. در کل به نظرم مقوله زمین بخشی از پروسه مسکن کشور است که بخش بسیار مهمی است و باید از همه ظرفیت‌های موجود به نحو بهینه‌ای استفاده کرد و گسترش شهری به نحوی باشد که مدیریت شهری را با چالش مواجه نکند.
مساله‌ای که در حوزه زمین وجود دارد این است که این زمین باید در اختیار سازنده خرد قرار گیرد یا اینکه نهادهای مسکن‌سازی آن را در اختیار بگیرند؟ در گذشته تجربه در اختیار گرفتن زمین و رعایت اصول شهرسازی باعث ایجاد پروژه‌ای نظیر اکباتان شد، اما در اختیار گرفتن مسکن توسط سازنده‌ها و به شکل انفرادی نتوانسته مطلوبیتی را در حوزه شهرسازی ایجاد کند، نظر شما در این خصوص چیست؟
اصولاً ما در سال‌های گذشته نهادسازی در حوزه مسکن نداشتیم. نهادسازی را نه تقویت کردیم و نه جایگاه قانونی برای آن لحاظ داشته‌ایم. امروزه تشکل مردمی مانند انبوه‌سازان کشور یک تشکل خودجوش است و اساساً بابت نیاز فعالان بخش مسکن راه‌اندازی شده است. اما آیا در ساختاری که در کشور ما جایگاه رسمی، قانونمند و هدفمندی وجود دارد که بتواند در سیاستگذاری و تولید مسکن کارکردی داشته باشد؟ به عنوان دبیر این تشکیلات اعلام می‌کنم این جایگاه وجود ندارد.
اگر مدل‌های مختلف ساخت‌وساز را مورد بررسی قرار دهیم، بخشی از آن ساخت‌وساز شهری است. بخشی از آن شهرک‌سازی است و برنامه‌هایی که برای توسعه شهر دیده می‌شود. اما متولی مسکن ما دارای ساختار مشخص نیست. حتی در ساختار اداری و حتی در وزارت شهرسازی هر سازمان به صورت مستقل کارهای خود را دنبال می‌کند و این ساختار به نحوی گسترده شده که همدیگر را نقض می‌کنند.
من نقش مرکز تحقیقات راه و شهرسازی را در این موضوع مهم می‌دانم. باید نقش این مرکز در تصمیم‌گیری‌ها بسیار پررنگ باشد. اساساً به نظر می‌رسد در حوزه شهرسازی در حوزه تولید مسکن و سیاستگذاری مسکن، همه این مکانیسم‌ها و سیاستگذاری‌ها باید از فیلتر مرکز مطالعات وزارت راه و شهرسازی بگذرد.
برنامه‌ریزی سیاستگذاری و مدل‌های تامین مسکن حتماً باید در مرکز تحقیقات و مطالعات مسکن انجام شود. این مرکز پژوهشی است اما سوال اینجاست که مرکز تحقیقات که بخشی از وزارت راه و شهرسازی است قدرت و جایگاه کافی دارد تا در سازمان‌های مختلف وزارت راه و شهرسازی مداخله کند و این قدرت را برای یک نهاد تحقیقاتی قائل شویم که در حوزه شهرسازی و مسکن مطالعات دقیقی داشته باشند و شهرسازی کشور را به صورت یک برنامه مدون علمی برنامه‌ریزی کنند؟
مشاهدات بنده از شرایط کنونی نشان می‌دهد برنامه‌ریزی شهری در سطح کلان به صورت جزیره‌ای بوده و نقش نهادهای علمی و مطالعاتی بسیار کمرنگ است. در مورد ساخت‌وساز شهری باید یک سیاست کلی و برنامه‌ریزی کلان وجود داشته باشد. چرا شهرهای ما درون جزیره شده‌اند و سیاست مسکن ما به نحوی شده است که شهرهای ما از درون به سمت فرسایش و پوسیدگی حرکت می‌کنند.
هرچند در حال حاضر در برخی از کلانشهرها وضعیت مناسبی دیده می‌شود، اما مانند سیب سرخی که از درون خراب شده و ظاهر آن باقی مانده است با شهرک‌های فرسوده‌ای که در کنار شهرهای بزرگ احداث شده عملاً حاشیه‌نشینی در اطراف کلانشهرها تقویت شده است. این شرایط به سیاستگذاری کلان زمین و مسکن بازمی‌گردد که متاسفانه آنچه به نظر می‌رسد پس از 40 سال بازخورد مثبتی دیده نمی‌شود. دلیل واضح این عملکرد بد، وجود 20 میلیون بدمسکن در کشور است. علاوه بر این، 16 میلیون جوان ایرانی به سن ازدواج رسیده‌اند یا از سن ازدواج گذشته‌اند اما هنوز صاحب مسکن نشده‌اند و نتوانسته‌اند خانواده تشکیل دهند. این آمار اعداد و ارقام وحشتناکی در یک اقتصاد هستند.
بحث دیگر این است که به صورت سنتی این دیدگاه وجود دارد که اگر می‌خواهی از نوسانات اقتصادی در امان باشی و قدرت خرید حفظ شود دارایی خود را به زمین و مستغلات تبدیل کن. ریشه این موضوع چیست و به چه دلیل این نگاه وجود دارد؟
معمولاً زمانی که در حوزه اقتصاد تعادل عرضه و تقاضا به هم می‌خورد این اتفاقات رخ می‌دهد. سرمایه‌های سرگردان وارد یک بازار می‌شوند و قصد دارند که سرمایه در آن بازار حفظ شود. اگر به تعداد مورد نیاز کشور و متناسب با نیاز کشور مسکن تولید می‌شد، تفکر ما تغییر می‌کرد و مانند دیگر کشورها نیاز سرمایه‌ای به مسکن از بین می‌رفت. این نگاه سرمایه‌ای به مسکن یکی از مشکلات این حوزه است. کسانی که سرمایه خرد دارند با این نگاه که در آینده زمین با افزایش قیمت مواجه خواهد شد وارد این بازار می‌شوند. اساسی‌ترین موضوع در این حوزه این است که در 40 سال گذشته تورم کنترل نشده است. تورم آفت اقتصاد کشور است. اگر تورم کنترل می‌شد چنین نگاهی به زمین و ساختمان نیز وجود نداشت. زمانی که مردم پیش‌بینی می‌کنند که سال آینده با تورم 30درصدی مواجه خواهند بود، برای حفظ سرمایه خرد خود وارد هر بازاری که این قدرت و ظرفیت افزایش را داشته باشد ورود می‌کنند. به نظر می‌رسد در این مورد اساسی‌ترین مشکل عدم کنترل تورم است.
به عنوان آخرین سوال به نظر شما در کوتاه‌مدت و بلندمدت چه راهکاری برای رونق نسبی در حوزه زمین و ساختمان و بهبود نسبی عرضه و تقاضا در این حوزه می‌توانیم متصور شویم؟
می‌توان سوال شما را به این صورت تغییر داد که چه برنامه‌ریزی برای آینده مسکن و ساختمان می‌توان داشت. آنچه به نظر می‌رسد، این است که شرایط حاکم بر وضعیت بازار کسب‌وکار شرایط مناسبی نیست. 97 درصد تولید مسکن کشور در بخش خصوصی است.
زمانی که فضای کسب‌وکار در حوزه تولید فراهم نمی‌شود، در نهایت اتفاقاتی که در سنوات گذشته رخ داده است اجتناب‌ناپذیر می‌شود. قوانین خلق‌الساعه و نگاه درآمدی به حوزه مسکن توسط دستگاه‌های خدمات‌رسان و دولت در حال حاضر یکی از مشکلات تولید مسکن کشور است. یعنی اگر یک روز ما متهم می‌کردیم که سوداگر و دلال در بازار مسکن وجود دارد اما زمانی نیز این نگاه وجود داشت که این کار توسط بانک‌ها صورت می‌گیرد. امروز به شما عرض می‌کنم که دستگاه‌های مختلف و متفاوتی بسته‌های خدمتی را به حوزه مسکن وصل می‌کنند. جهت درآمدزایی که اساساً این بسته‌های خدمت ارزش ریالی مورد نظر آنها را ندارد و هزینه تولید مسکن را افزایش می‌دهند و یک بوروکراسی پیچیده و تودرتو برای تولید مسکن ایجاد می‌کنند.
پروسه تولید مسکن به گزارش رسانه «دنیای اقتصاد» شامل 38 مجوز برای شهرداری است. یعنی یک تولیدکننده برای تولید مسکن باید 38 مجوز از شهرداری اخذ کند تا پروانه ساخت آن صادر شود. این ابتدای کار است و پس از این مرحله مجوزهای سنگین دیگری به آن اضافه می‌شود. در کدام اقتصاد بخش تولید و سرمایه‌گذاری را با این مجوزهای ناصواب دچار لغزش می‌کنند. به نظر می‌رسد صدور پروانه ساخت در خوش‌بینانه‌ترین حالت بین یک تا دو سال طول خواهد کشید. با این شرایط چطور می‌خواهیم سرمایه‌هایی را که باید به سمت تولید هدایت شود و سرمایه‌گذار باید آنها را به اقتصاد تزریق کند تشویق کنیم تا به تولید روی بیاورد. در حالی که برای کسب یک مجوز باید حداقل یک سال سرمایه‌اش قفل شود.
صحبت‌های شیرین هم می‌شود که دفتر خدمات الکترونیک فضا را مناسب‌تر کرده است اما این کارها اساساً مشکل حوزه مسکن را یک مقدار روان‌تر کرده است اما حل نکرده است. ما باید از کشورهای توسعه‌یافته یاد بگیریم که برای یک مجوز بیشتر از 48 ساعت سرمایه‌گذار را معطل نکنیم. هنگامی که تولید درست شود و چرخ سرمایه‌گذاری در تولید بچرخد، دیگر نیاز به سرمایه‌گذاری در مواردی که برای اقتصاد کشور ارزش افزوده ندارد، نداریم.
