بازار ویلا تا رونق فاصله دارد

این روزها عده‌ای بر این باورند که بازار ویلا در شمال کشور تکان خورده است، البته رونق این روزهای بازار ویلا را می‌توان ناشی از قرار گرفتن در فصل تابستان نیز تلقی کرد. اما با این حال باز هم عده‌ای معتقدند بازار ویلا نه‌تنها وارد دوره رونق نشده است، بلکه به دلیل ساخت‌وسازهای غیرمجازی که این روزها در زمین‌های با کاربری کشاورزی صورت می‌گیرد، رکود آن از قبل هم عمیق‌تر شده. شهرام سلامت‌طلب، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان مازندران در این زمینه می‌گوید: «در حال حاضر برای بسیاری از مردم ساکن در سایر شهرها، که در مناطق شمالی ویلا می‌خرند، ترسی به وجود آمده و از این کار امتناع می‌کنند، چرا که کلاهبرداری‌های زیادی در این رابطه صورت گرفته است.» همچنین نایب‌رئیس انجمن انبوه‌سازان بابلسر معتقد است: «اینکه خریداران فقط به دنبال ارزانی یک ویلا هستند و برای آن به بنگاه‌ها مراجعه می‌کنند اشتباه است و آنها باید از کسانی ویلا خریداری کنند که به صورت حرفه‌ای فعالیت می‌کنند.» اما چگونه می‌توان به آینده این بازار امیدوار بود؟ چه زمانی می‌توان گفت بازار ویلا وارد دوره رونق شده است؟ سلامت‌طلب ضمن بیان اینکه اکنون اقدامات مثبتی از جانب دولت در حال انجام است و با بررسی تمام جرائم موجود در ساخت‌وساز ویلا، قصد دارد که همه چیز را به شرایط قبل بازگرداند، می‌گوید: «آینده بسیار خوب برای کشور ما از جمله بازار ویلای شمال کشور در صورتی قابل ‌تصور است که مجموعه نظام به این نتیجه برسد که ما باید وضعیت توریستی کشور را تقویت کنیم تا از این طریق پول به اقتصاد کشور تزریق شود. در غیر این صورت و در صورت ادامه دادن وضعیت کنونی، داستان به همین صورت ادامه خواهد داشت.» در ادامه شرح این گفت‌وگو را می‌خوانید.



در حال حاضر بسیاری از آژانس‌های املاک در رابطه با رونق بازار ویلا سخن می‌گویند، آیا اکنون چنین قضیه‌ای در شمال کشور مشاهده می‌شود؟
خیر، به هیچ عنوان چنین قضیه‌ای مشاهده نمی‌شود. البته خوشبختانه از جانب دولت اقدامات مثبتی در حال انجام است. اخیراً شاهد ساخت‌وساز ویلا در زمین‌هایی با کاربری کشاورزی بودیم و مشاهده کردیم که بسیاری از افراد، زمین‌های کشاورزی را به قطعات کوچک تفکیک کردند و با گرفتن تغییر کاربری صوری و پروانه‌های صوری به ساخت‌وساز در این زمین‌ها پرداختند و اکنون دولت تمام این جرائم را مورد بررسی قرار داده است و قصد دارد که همه چیز را به شرایط قبل بازگرداند. اکنون در منطقه صفاییه بابلسر پروانه‌های بسیاری از ساختمان‌های ساخته‌شده لغو شده است، همچنین زمین‌هایی را که قیمت آنها متری 700 هزار تومان بود اکنون 100 هزار تومان هم خریداری نمی‌کنند، زیرا غیرمجاز اعلام شده‌اند. در حال حاضر برای بسیاری از مردم که از سایر شهرها در مناطق شمالی برای خود ویلا خریداری می‌کردند ترسی به وجود آمده و از این کار امتناع می‌کنند، چرا که کلاهبرداری‌های زیادی در این رابطه صورت گرفته است.
همچنین این روزها به دلیل شرایط بد اقتصادی جامعه، سلیقه مردم برای مصرف تغییر کرده است. مردم دیگر ترجیح می‌دهند در آن روزهایی از سال که برای تفریح به شمال کشور سفر می‌کنند ویلا یا هتل اجاره کنند و آن بخش از سرمایه خود را که در گذشته به خریدن ویلا اختصاص می‌دادند در جای دیگری سرمایه‌گذاری کنند.

با این تفاسیر عده‌ای به فکر خریدن ویلا و اجاره دادن آن نمی‌افتند؟
اجاره دادن ویلا قواعد خاص خود را دارد و نیازمند آن است که یا خود فرد بومی منطقه باشد یا کسی را مسوول اجاره دادن ویلا کند. در این میان برخی از افراد نیز چنین کاری را می‌کنند اما در طولانی‌مدت متوجه می‌شوند که این موضوع به‌صرفه نیست و نمی‌توان به عنوان سرمایه‌گذاری و به عنوان شغل به آن نگاه کرد و اکثر سرمایه‌گذاران واقعی این کار را نمی‌کنند. بیشتر ویلاهایی که اکنون در مناطق شمالی کشور اجاره داده می‌شوند، ویلاهای متعلق به افراد بومی منطقه هستند و تعداد کم آنها نمی‌تواند تاثیر چندانی در رونق بازار ویلا ایجاد کند.

چه زمانی می‌توان گفت که بازار ویلا وارد دوره رونق شده است؟
این موضوع به فاکتورهای بسیاری بستگی دارد و به هیچ عنوان نمی‌توان آن را پیش‌بینی کرد. اما رسیدن به رونق بیش از هر چیزی به میزان گردش مالی در چرخه اقتصاد برمی‌گردد، حتی اکنون اگر بخش عظیمی از قیمت یک ویلا را به همراه وام بفروشند، خریدار زیادی برای آن پیدا نمی‌شود. برای مثال اگر ویلایی را که مبلغ آن 250 میلیون تومان است به این صورت بفروشند که 200 میلیون به صورت اقساط و تنها 50 میلیون تومان از آن نقد باشد، در ابتدا متقاضی زیادی پیدا می‌کند اما هنگام قرارداد و با مشاهده اقساط مثلاً پنج میلیون‌تومانی، یا از خرید آن ویلا منصرف می‌شوند یا بعد از چند ماه پرداخت اقساط از ادامه پرداخت آن بر‌نمی‌آیند و به بانک بدهکار می‌شوند و همان قضیه‌ای که طی سال‌های 2008 تا 2012 در آمریکا اتفاق افتاد پیش می‌آید و بازار دچار رکود شدیدی می‌شود و قیمت‌ها کاهش شدیدی پیدا می‌کند.

اما عده‌ای معتقدند با کاهش نرخ سود بانکی بازار ویلا رونق می‌گیرد.
البته برخی از دوستان چنین نظری دارند، اما من چنین اعتقادی ندارم. من معتقدم تنها زمانی که تولید راه بیفتد و دست مردم برای خرید باز و جیبشان پر از پول باشد، می‌توانند به خرید مسکن و ویلا بپردازند. بسیاری بر این باورند که با کاهش نرخ سود بانکی سرمایه‌ها از بانک خارج می‌شود، اما از نظر من چنین اتفاقی نمی‌افتد، زیرا برای مثال، انبوه‌ساز در حال حاضر اخذ سود 15 درصد را به ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و ویلا ترجیح می‌دهد. چون بهتر از این است که پول خود را داخل بازار آورده، به ساخت‌وساز بپردازد، نهایتاً آن را چکی به خریدار بفروشد و منتظر بماند که این چک پاس شود. بنابراین کسانی که سرمایه‌های خود را در بانک گذاشته بودند باز هم همان سودهای بانکی را به ساخت‌وساز و حتی خرید ویلا ترجیح می‌دهند. متاسفانه اکنون به مرحله‌ای رسیده‌ایم که به دلیل شرایط بد اقتصادی بسیاری از سرمایه‌گذارانی که باید پولشان در مسیر تولید از جمله ساخت‌وساز باشد، ترجیح می‌دهند آن را در بانک گذاشته و سود ثابتی از آن را دریافت کنند. بنابراین تا زمانی که سطح عمومی درآمد مردم بالا نرود به هیچ عنوان هیچ یک از بازارها راه نمی‌افتد و وارد رونق نمی‌شود.

همان‌طور که خودتان نیز قبل‌تر عنوان کردید، در سال‌های گذشته ساخت‌وسازهای غیرمجاز زیادی در شمال کشور صورت گرفته است، اما مشاهده می‌کنیم که قیمت‌های پایین این ویلاهای ساخته‌شده، حتی بسیاری از افراد را که قصد خرید ویلا ندارند نیز به خود جذب می‌کند، دلیل آن چیست؟
متاسفانه اکنون در بسیاری از گروه‌های تلگرامی اطلاعیه‌هایی را مشاهده می‌کنیم که برای مثال ویلایی با قیمت کل 90 میلیون تومان با پرداخت 30 میلیون تومان نقد و مابقی به صورت اقساط فروخته می‌شود. به طور کلی می‌توان گفت درصد زیادی از این تبلیغات جزو ویلاهایی هستند که به صورت خلاف ساخته شده‌اند، خارج از بافت محسوب می‌شوند و به آنها پایان‌کار تعلق نمی‌گیرد. بسیاری از این ویلاها آب و برق ندارند و حتی برخی از آنها که دارای آب و برق هستند، به صورت غیرمجاز لوله‌کشی آب و برق کرده و از مکان‌هایی که دارای آب و برق هستند، قرض می‌گیرند. بنابراین اکثر تبلیغاتی که بسیاری از افراد را به خود جذب می‌کنند در واقع دام هستند. اکثر این ویلاها به دلیل خلافی که دارند با قیمت پایین و با شرایط راحت به فروش می‌رسند، چرا که اگر بخواهیم ویلا یا زمینی در شمال کشور را از راه قانونی خریداری کنیم، بسیار گران‌تر از این حرف‌هاست. برای مثال برای ساخت ویلایی 70متری، اگر استانداردها و مقررات ملی ساختمان رعایت شود، ساختمان از اسکلت‌بندی مناسبی برخوردار باشد و تمام اصول ساخت‌وساز در نظر گرفته شود باید 70 میلیون تومان هزینه کرد، علاوه بر هزینه‌های ساخت، قیمت زمین را نیز باید محاسبه کنیم. برای ساخت یک ویلای 70متری به طور متوسط 300 مترمربع زمین لازم است، قیمت یک زمین 300متری که هر مترمربع از آن حداقل 500 هزار تومان است 150 میلیون تومان می‌شود که قیمت تمام‌شده ویلا را به 220 میلیون تومان می‌رساند، علاوه بر اینها سازنده مبلغی را به عنوان سود نیز در نظر می‌گیرد و در نهایت قیمت ویلا به 240 یا 250 میلیون تومان می‌رسد، اما چگونه سازنده‌ها این ویلا را 90 میلیون تومان می‌فروشند؟ اما ارزان بودن این ویلاها مطمئناً دلیل خاصی دارد، معمولاً سازندگان این ویلاها زمین غیرمجاز را متری 50 هزار تومان خریداری می‌کنند، انشعابات آب و برق نمی‌گیرند، ساختمان را با بلوک می‌سازند و به جای چاه از بشکه‌های 220 لیتری استفاده می‌کنند و خریدار هنگام خرید به ظاهر ویلا نگاه می‌کند و متوجه مشکلات اصلی آن نمی‌شود. اما بعد از یک ماه سکونت در ویلا، خریدار مشاهده می‌کند که سازنده به جای چاه از بشکه 220 لیتری استفاده کرده که ظرفیت بیش از یک ماه استفاده را ندارد و بعد از یک ماه مشکل ایجاد می‌کند. حتی در برخی موارد مشاهده شده که در اثر تخلیه کامیون شن و ماسه در فاصله 10 یا 20 متری یک ویلا، دیوار آن تخریب شده است و این مشکلات برای همان ساختمان‌هایی به وجود می‌آید که با قیمت‌های بسیار ارزان به فروش می‌رسند.

از نظر شما خریداران باید چه نکاتی را برای خرید این ویلاها در نظر بگیرند؟
اینکه خریداران فقط به دنبال ارزانی یک ویلا هستند و برای آن به بنگاه‌ها مراجعه می‌کنند اشتباه است. متاسفانه اکنون بنگاه‌ها به عنوان مرجع تشخیص قرار گرفته‌اند، در حالی که این موضوع کاملاً اشتباه است، به هر حال فروشنده عنوان می‌کند که در ساخت‌وساز ماهر هستم و این حرفه من است، اما کسی که خریدار است باید نقشه ساختمان را مطالبه کند.
اکنون بسیاری از افراد حتی برای خریدن یک ماشین ارزان‌قیمت در رابطه با موتور، امکانات و... آن از چند نفر ماهر در این کار پرس‌وجو می‌کنند، اما متاسفانه برای خریدن ساختمان و ویلا که قیمت آن بسیار بالاتر از قیمت یک ماشین است، یک مهندس عمران مورد اعتماد را برای بررسی این بنا به همراه خود نمی‌برند. البته منظور از مهندس عمران شخصی است که در این حرفه بسیار ماهر باشد. در این میان باید فرهنگ‌سازی نیز صورت گیرد تا بر اساس نظرات کارشناسان، ویلای استاندارد خریداری شود، اما متاسفانه حتی در این مرحله باز هم افراد ترجیح می‌دهند ملک ارزان‌تر را خریداری کنند و در واقع بدین ترتیب سرمایه خود را فدا می‌کنند. بنابراین برای اینکه در این میان خریداران متحمل ضرر نشوند، باید سعی کنند از افرادی مسکن خریداری کنند که به صورت حرفه‌ای فعالیت می‌کنند و لازم به ذکر است که انبوه‌سازان و انجمن صنفی انبوه‌سازان مازندران با تعداد 500 عضو، به صورت حرفه‌ای و با رعایت مقررات ملی ساختمان بناهای خاص مسکونی، تجاری و... را احداث می‌کنند.

به طور کلی قیمت ویلاهای شمال کشور به چه عواملی بستگی دارد؟ آیا افزایش شمار متقاضیان، سبب افزایش قیمت‌ها می‌شود؟
به طور کلی ساخت مسکن و همچنین ویلا به چند عامل بستگی دارد: قیمت زمین، هزینه ساخت ویلا و هزینه‌های تاسیسات رفاهی. بنابراین زمین‌هایی که دارای سند مالکیت و همچنین جواز ساخت‌وساز هستند ارزش بیشتری نسبت به زمین‌های غیرقانونی دارند. از آنجا که برای ساخت ویلا باید حداقل 50 درصد از مساحت زمین به فضای سبز اختصاص داده شود، بنابراین برای ساخت ویلایی 200متری حداقل به 400 یا 500 متر زمین نیاز است. از طرفی اگر در ساخت ویلا مقررات ملی رعایت شود، طبق اصول تصویب‌شده وزارت راه و شهرسازی و آیین‌نامه‌های مربوطه عمل شود، بتن‌سازی و... مناسب باشد، در نتیجه هزینه ساخت‌وساز برای هر مترمربع زیر یک میلیون تومان تمام نخواهد شد و از آنجا که برخی از افراد در ساخت‌وساز به این موارد توجه می‌کنند، اما برخی بدون رعایت قانون به ساخت‌وسازهای غیرمجاز می‌پردازند، قیمت ویلاها در شمال با یکدیگر تفاوت دارند. همچنین هزینه‌های تاسیسات رفاهی مانند استخر، آلاچیق، محوطه ورزشی و... می‌تواند هزینه تمام‌شده ویلا را تا چند برابر افزایش دهد، از این رو نیز بازه قیمت ویلا از چندصد میلیون تا چند میلیارد متغیر است.
اما از طرفی گاهی اوقات شاهد تغییر قیمت ویلاها نیز هستیم، این موضوع به همان بحث اولیه یعنی ساخت‌وساز ویلاهای غیرمجاز بازمی‌گردد و وجود حجم عظیمی از این ویلاها سبب می‌شود تا ارزش ویلاهایی که روی اصول ساخته شده‌اند بالا رود و هر چه موضوع ویلاهای غیرمجاز بیشتر در میان مردم آشکار شود، ارزش ویلاهای مجاز بالاتر می‌رود. عامل دیگری که می‌تواند سبب بالا رفتن قیمت ویلاها شود، موضوع توریست‌پذیر بودن منطقه است و معمولاً قیمت زمین و همچنین ویلا در مناطق توریست‌پذیر بالاتر از سایر نقاط کشور است.

گاهی اوقات شاهد هستیم در شرایطی که قیمت مسکن و زمین در شهر تهران ثابت است، اما قیمت ویلا و زمین‌های ویلایی در شمال کشور روندی افزایشی دارد، دلیل این موضوع چیست؟
قیمت ویلا ربطی به قیمت مسکن ندارد. معمولاً افرادی که محل زندگیشان در شهرهای دیگر است، برای تفریح در مناطق شمالی ویلا خریداری می‌کنند و بیشتر این افراد تنها در صورتی ویلا خریداری می‌کنند که در شهر خود خانه و ماشین خوبی دارند، در نتیجه مازاد پولشان را به خرید ویلا در شمال کشور اختصاص می‌دهند و از آنجا که ویلا نیاز اصلی افراد در جامعه نیست، در نتیجه قیمت رقابتی ندارد.

در حال حاضر می‌توان گفت که بازار ویلا برای سرمایه‌گذاری مناسب است؟
خیر. من چشم‌انداز خوبی برای سرمایه‌گذاری در بازار ویلا مشاهده نمی‌کنم. در واقع می‌توان این موضوع را نیز به همان بحث قبل ربط داد، یعنی اینکه تنها افرادی که پول مازاد دارند به خرید ویلا می‌پردازند. حدود سه سال است که ما در رکود عمیق به سر می‌بریم و با توجه به اینکه گفته می‌شود این روزها در حال خارج شدن از رکود هستیم، در نتیجه در مرحله اول باید نیازهای اولیه مردم (مسکن) پر شود و به همین خاطر به دنبال نیازهای ثانویه (ویلا) نمی‌روند. علت دیگری که از نظر من مردم به دنبال خریدن ویلا نخواهند رفت، وام‌های کلان و میلیاردی است که در دولت قبل داده شد. وام‌های بسیار سنگین و بی‌حساب‌وکتاب، اکنون به زمین، ویلا و ماشین‌های لوکس تبدیل شده است. همچنین از دولت قبل ما در شرایط تحریم قرار گرفتیم اما به دلیل اینکه در آن زمان منابع خوبی داشتیم این قضیه در میان مردم خیلی احساس نشد، اما از سال 1392 به بعد به دلیل اینکه سرمایه‌های کشور خرج شد و ذخایر ارزی کاهش پیدا کرد این موضوع بیش از پیش مورد توجه قرار گرفت، از طرفی دیگر به سرمایه‌گذاران وام نمی‌دهند، بنابراین سرمایه‌داران دیگر قادر به خریدن ویلا و... نیستند، چراکه عملاً بیشتر آنها به دولت بدهکار هستند.

به طور کلی وضعیت بازار ویلا در کشور را چگونه پیش‌بینی می‌کنید؟
آینده این بازار به پارامترهای بسیاری بستگی دارد. اگر به قول بسیاری از آقایان برجام به فرجام خوبی برسد و آمریکا به تعهدات خود عمل کند و کشورهای دیگر با ما تعامل داشته باشند و سرمایه‌های خارجی به کشور ما وارد شود، در آن زمان شمال به مهد توریست کشور تبدیل خواهد شد و این موضوع بیش از هر چیزی به مسائل سیاسی کشورمان بستگی دارد. اگر مناطق شمالی کشور توریست‌پذیر شود، می‌توان این پیش‌بینی را کرد که به دلیل سرمایه‌گذاری‌های کلانی که ممکن است از کشورهایی مانند ترکیه، دوبی و بسیاری از کشورهای اروپایی وارد کشور می‌شود، قیمت زمین در شمال تا 10 برابر افزایش پیدا کند.
همان‌طور که قبل‌تر هم به این موضوع اشاره کردم، اگر نگاهی به کشورهای توریست‌پذیر دنیا داشته باشیم، مشاهده می‌کنیم که قیمت زمین در کنار دریا 5 تا 10 برابر قیمت زمین در مرکز آن کشور است و قاعدتاً باید این موضوع در کشور ما نیز صدق کند. این در حالی است که متوسط قیمت زمین در تهران بیش از 10 برابر قیمت زمین در شمال است و علت آن تنها به این موضوع برمی‌گردد که کشور ما توریست‌پذیر نیست. بنابراین آینده بسیار خوب برای کشور ما از جمله بازار ویلای شمال کشور در صورتی قابل تصور است که مجموعه نظام به این نتیجه برسد که ما باید وضعیت توریستی کشور را تقویت کنیم تا از این طریق پول به اقتصاد کشور تزریق شود. در غیر این صورت و در صورت ادامه دادن وضعیت کنونی، داستان به همین صورت ادامه خواهد داشت.

در حال حاضر بازار مسکن در شمال کشور به چه صورت است؟
بازار مسکن در شمال کشور نیز در رکود کامل به سر می‌برد. مسکن در بسیاری از مناطق با همان قیمت‌های سال 92 به فروش می‌رسد و با در نظر گرفتن نرخ تورم می‌توان عنوان کرد که حتی قیمت‌ها کاهش هم پیدا کرده است. بنابراین با سیستم موجود و با توجه به هزینه‌های نظام‌مهندسی، شهرداری و انشعابات و... برای سازنده‌ها صرف ندارد که به ساخت‌وساز بپردازند و در شرایط کنونی در واقع متحمل ضرر می‌شوند.