تلاشی برای توسعه بازار رهن

سیاستگذاری‌های دولت‌ها در بخش مسکن به‌طور سنتی به دو گروه سیاست‌های طرف عرضه و سیاست‌های طرف تقاضا گروه‌بندی می‌شود، که در اولی سعی بر این است که با ایجاد مشوق‌ها و فراهم‌آوردن امکانات لازم، تولید مسکن خصوصاً از مسیر انبوه‌سازی افزایش یابد، و در دومی تلاش می‌شود ضمن تحریک تقاضای مسکن، ساز و کارها و ابزارهای لازم جهت تقویت توان خرید یا اجاره واحدهای مسکونی در اختیار متقاضیان قرار گیرد.
در کشورمان به‌وضوح عمده سیاستگذاری‌های بخش مسکن جانب طرف عرضه را گرفته است. شاید بیشتر به این دلیل که طرف عرضه شامل نهاده‌هایی از قبیل زمین و پروانه ساخت است که قابل‌کنترل‌تر به نظر می‌آیند، و احتمالاً سیاست‌های مبتنی بر دستکاری قیمت این نهاده‌ها در کوتاه‌مدت به نتیجه ملموس‌تری می‌رسند. شاید هم به این دلیل که در کشور زیرساخت‌های لازم جهت تدوین و اجرای سیاست‌های طرف تقاضا موجود نبوده است. این در حالی است که در کشورهای توسعه‌یافته بیشتر سیاستگذاری‌های بخش مسکن، متوجه طرف تقاضاست، چرا که اولاً در آن کشورها به نظر می‌رسد نظام بازار آزاد بر اساس صرفه‌های اقتصادی بازیگران طرف عرضه (توسعه‌گران، انبوه‌سازان و...) را به سمت تخصیص کارآمد منابع و بهینه‌سازی تولید راهنمایی می‌کند. ثانیاً این طرف تقاضاست که آحاد مردم را شامل می‌شود، و در مقایسه با سازندگان حرفه‌ای طرف عرضه، آحاد مردم‌اند که نیاز بیشتری به راهنمایی‌ها و حمایت‌های دولتی دارند.
بزرگ‌ترین متقاضیان مسکن خانوارها هستند، و مسکن عموماً عمده‌ترین قلم سبد مصرفی خانوارها، و به‌طور متوسط بزرگ‌ترین سرمایه‌گذاری خانوارها در طول حیاتشان است. این سرمایه‌گذاری بزرگ از محل پس‌اندازهای گذشته، حال و آینده افراد تامین مالی می‌شود، و بنابراین ایجاد نهادهایی که امکان تجمیع پس‌اندازهای کوچک و مستمر افراد را در طول دوران حیات‌شان تسهیل می‌کنند، بزرگ‌ترین گام در راستای تحقق رویای خانه‌دار شدن آنهاست.
این مهم در بازارهای رهن امکان‌پذیر می‌شود. بانک‌های رهنی، موسسات اعتبارسنجی، بیمه‌کنندگان وام‌های رهنی، ارائه‌دهندگان خدمات حساب امانی، خریداران وام‌های رهنی و... از جمله نهادهایی‌اند که در بازار پول به توسعه بازارهای اولیه و ثانویه رهن کمک می‌کنند. در بازارهای رهن فرصت تامین مالی خرید مسکن از طریق تسهیلات مسکن و تنها با ترهین واحد مسکونی موضوع وام رهنی فراهم می‌شود. بنابراین، با وجود این بازارها افراد می‌توانند تنها به پشتوانه پس‌اندازهای هر چند ناچیز گذشته خود، و با اتکا بر ظرفیت درآمدزایی حال و آینده خود، واحد مسکونی خریداری کنند.

تلاش برای توسعه بازارهای رهن
توجه به توسعه بازارهای رهن در چند سال اخیر در دستور کار دولت قرار گرفته است. مهم‌ترین اقدام دولت در این زمینه افزایش سقف، مدت و تعداد فقره‌های تسهیلات رهنی و نیز کاهش نرخ این تسهیلات است. بانک مسکن به‌عنوان بازوی اجرایی دولت، مسوول اجرای سیاست‌های دولت در توسعه بازار رهن است. این بانک در حال حاضر در مقیاس قابل‌توجه به متقاضیان خرید مسکن، وام رهنی اعطا می‌کند. اندازه این وام‌های رهنی نیز نسبت به گذشته بسیار افزایش یافته است. در حال حاضر زوجین خانه‌اولی در تهران می‌توانند با استفاده از منابع صندوق پس‌انداز مسکن یکم، پس از سپرده‌گذاری در بانک مسکن تا سقف 160 میلیون تومان و با نرخ 11 درصد تسهیلات 12‌ساله دریافت کنند.
یکی از نوآوری‌های بانک مسکن در حوزه وام‌های رهنی، راه‌اندازی بازار «اوراق تسهیلات مسکن» است که با نماد «تسه» در فرابورس ایران معامله می‌شود. هر ورق در واقع نوعی اختیار معامله است که به دارنده آن اختیار می‌دهد، در سررسید معلومی، مبلغ مشخصی (500 هزار تومان) را به نرخ معینی (5 /17 درصد) از بانک مسکن وام بگیرد.
این اوراق مقدمتاً از محل سپرده ممتاز بانک مسکن ایجاد می‌شود. افراد می‌توانند با افتتاح «سپرده سرمایه‌گذاری ممتاز» به ازای واریز مبالغ مشخصی و پس از گذشت مدت‌زمان معینی «اوراق گواهی حق‌تقدم استفاده از تسهیلات مسکن» دریافت کنند. البته به دلیل محدودیت منابع بانک مسکن، گواهی‌های یادشده تنها به درصدی از سپرده‌ها تعلق می‌گیرد. این گواهی‌ها پس از یک ماه در فرابورس ثبت و با عنوان «اوراق تسهیلات مسکن» قابل معامله می‌شود. در واقع «اوراق تسهیلات مسکن» امکان معامله «اوراق گواهی حق‌تقدم استفاده از تسهیلات مسکن» را در بازاری ثانویه فراهم می‌کند، و بدین ترتیب وام مسکن در بازار و بر اساس ساز و کار مبتنی بر عرضه و تقاضا قیمت‌گذاری می‌شود.
از آنجا که بانک مسکن نمی‌تواند به تمامی متقاضیان وام رهنی با مشخصات یادشده اعطا کند، این بازار را ایجاد کرده تا این منابع محدود (وام رهنی) در بازاری نسبتاً آزاد و بر اساس مکانیسم عرضه و تقاضا در اختیار متقاضیان قرار بگیرد. بدیهی است از آنجا که این وام ذاتاً ارزشمند است، «اوراق تسهیلات مسکن» که نماینده اختیار دریافت این وام است با قیمتی در بازار معامله می‌شود که نماینده «ارزش ذاتی» و البته «ارزش زمانی» اختیار دریافت وام باشد.

بازارهای رهن و تحقق رویای خانه‌دارشدن
واقعیت این است که در اقتصاد، ساز‌وکاری بهتر از عرضه و تقاضا و نظامی منصفانه‌تر از بازار آزاد برای تخصیص منابع محدود به نیازهای نامحدود نمی‌شناسیم. در غیاب ساز‌و‌کار بازار آزاد، تمامی نظام‌های توزیعی جایگزین کم‌وبیش با مشکلاتی همراهند. به‌عنوان مثال اگر بانک مسکن تصمیم می‌گرفت تسهیلات خود را با نظام‌هایی مانند «جیره‌بندی» یا «شناسایی مستحق‌ترین‌ها» در میان متقاضیان توزیع کند، می‌توان تصور کرد که تا چه اندازه فساد و رانت از محل توزیع وام‌های رهنی ایجاد می‌شد. ولی طراحی بانک مسکن این امکان را برای هر کسی فراهم می‌کند که البته با پرداخت هزینه‌ای که بازار آن را مشخص می‌کند به وام‌های رهنی بانک مسکن دسترسی یابد.
نرخ موثر وام مسکن از اضافه‌کردن هزینه اوراق تسهیلات مسکن به نرخ وام (5 /17 درصد) محاسبه می‌شود. به‌عنوان مثال از آنجا که در حال حاضر قیمت بازاری اوراق تسهیلات با سررسید تیرماه 95 چیزی در حدود 100 هزار تومان است، نرخ موثر وام مسکن چیزی در حدود 24 درصد می‌شود. برخی بر این باورند که این نرخ‌ها در مقایسه با نرخ تورم بالاست، ولی باید توجه داشت که به هر حال این نرخ‌ها، نرخ‌هایی است که منعکس‌کننده نیروهای عرضه و تقاضاست. یکی از دلایل اینکه بازار حاضر است اوراق تسهیلات مسکن را با قیمت‌های نسبتاً بالایی معامله کند، این است که نمی‌توان با نرخ‌های پایین‌تری از بانک‌های دیگر تسهیلات دریافت کرد. به‌‌رغم اینکه گفته می‌شود نرخ تسهیلات بانکی کاهش پیدا کرده است، بانک‌ها رغبتی ندارند در نرخ‌های پایین‌آمده به اشخاص وام پرداخت کنند. ضمناً باید توجه داشت سهولتی که «اوراق تسهیلات مسکن» در دریافت وام ایجاد می‌کند، و اینکه وثیقه دریافت وام همان واحد مسکونی موضوع رهن است، بر جذابیت وام‌های رهنی و درنتیجه بالا رفتن نرخ وام‌های رهنی بانک مسکن افزوده است. در حال حاضر اخذ وام از سایر بانک‌ها مستلزم طی فرآیندهای طولانی و توثیق وثایق ارزشمند است، که این مورد از توان بسیاری از متقاضیان کم‌بضاعت خارج است.
همچنین در مورد بازار «اوراق تسهیلات مسکن» عموماً گفته می‌شود که فعالیت‌های سفته‌بازان باعث بالا رفتن قیمت اوراق شده است. در این مورد اولاً باید توجه داشت که یکی از عوامل عمده افزایش قیمت‌ها، کاهش نرخ وام و افزایش سقف وام اعطایی به هر شخص است، چرا که با افزایش سقف وام، امکان خرید خانه برای اشخاص بیشتری فراهم می‌شود، و بدین ترتیب تعداد متقاضیان وام افزایش می‌یابد. ثانیاً در غیاب حضور همین سفته‌بازان ممکن است قیمت اوراق کاهش یابد ولی به‌طور همزمان «نقدشوندگی» بازار نیز کاهش یابد. کاهش نقدشوندگی از طریق افزایش اختلاف میان قیمت‌های پیشنهادی خرید و فروش مجدداً به افزایش هزینه معاملات و در نتیجه افزایش نرخ موثر وام می‌انجامد.
بازارهای رهن در کشور در ابتدای مسیر توسعه قرار دارند. بر اساس متغیرهایی نظیر جمعیت، هرم سنی، آمار ازدواج، طلاق، بعد خانوارها و... وزارت راه و شهرسازی برآورد کرده که کشور طی ده سال آینده به تعداد 10 میلیون واحد مسکونی نیازمند است. وام‌های رهنی بانک مسکن بخش بسیار کوچکی از تقاضای بالقوه بازار را برآورده می‌کند. امید است در آینده دولت با نهادسازی‌های بیشتر در سمت تقاضای بخش مسکن، در مسیر توسعه بازارهای رهن و نیز تحقق رویای خانه‌دارشدن شهروندانمان گام‌های جدی‌تری بردارد.