رابطه ساخت و ساز و طرح تفصیلی

هادی کوزه‌چی؛ مشاور اقتصادی و سرمایه‌گذاری

سرمایه‌گذاری در ساخت ساختمان بخش عمده‌ای از سرمایه‌گذاری سالانه در اقتصاد ایران را تشکیل می‌دهد به نحوی که در حدود40درصد تشکیل سرمایه ثابت سالانه در کشور فقط به این بخش اختصاص دارد. طبیعی است که رونق ساخت و ساز، سبب رونق بخش عمده‌ای از صنایع مرتبط با آن می‌شود و از این جنبه قابل دفاع است. رونق مداوم و کم‌نوسان ساخت و ساز برای اقتصاد کشور مفید است. مشکل اصلی در سیکلی بودن شدید سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان و عدم مدیریت آن توسط فعالان این حوزه از یک سو و نهادهای مرتبط (مانند شهرداری و وزارت راه و شهرسازی) از سوی دیگر است. همچنین رونق شدید در بخش ساخت، بیش از نیاز و کشش بازار، اثرات اقتصادی نامطلوب برای اقتصاد کشور به شرح زیر دارد:
- تورم شدید در هزینه‌های ساخت و خدمات مرتبط (سال 92-90)
- افزایش شدید قیمت زمین و کلنگی (91-90)
- افزایش شدید درآمدهای شهرداری، انبساط بودجه و عادت به درآمد بالا (92-90)
- انباشت شدید واحدها و پروژه‌های نیمه‌ساخته یا تمام‌شده بدون مشتری و خواب سرمایه ملی و زیان اقتصادی بازیگران صنعت ساختمان (94-92).

میزان رشد ساخت و ساز در شهر تهران چه میزان بوده است؟
شکل زیر میزان کل واحدهای پیش‌بینی‌شده (اعم از مسکونی، تجاری، اداری و...)، در جوازهای صادر‌شده توسط شهرداری شهر تهران (مناطق بیست‌گانه بدون در نظر گرفتن واحدهایی که در شهرهای جدید اطراف تهران در حال ساخت است) در سال‌های اخیر را نشان می‌دهد. متوسط جوازهای صادر‌شده سالانه از حدود 120 هزار واحد در سال‌های گذشته، به حدود 240 هزار واحد در سه سال اخیر افزایش یافته است. این جهش عجیب که می‌توان آن را به سونامی تعبیر کرد، به مدت سه سال ادامه داشته است و برخلاف سال 1386 که فقط یک سال در اثر رشد شدید قیمت مسکن، تعدادی را تشویق به حضور در بخش ساخت و ساز تهران به صورت سیل‌آسا کرد، این سیل این بار سه سال دوام داشته است که به نظر می‌رسد در سایه تحولات ناشی از طرح تفصیلی و علاقه شهرداری تهران به درآمدزایی از صدور انواع جواز برای پروژه‌های خاص و عام، حاصل شده است.
اتفاق فوق، به لحاظ اقتصادی و اجتماعی اثرات بزرگی برای شهر تهران و اقتصاد کشور خواهد داشت که در سال‌های 1394-1392 تاثیر قابل توجهی بر اقتصاد ملی و شهر تهران خواهد داشت. در این رابطه می‌توان سوالات زیر را مطرح کرد:
- آیا اساساً نیاز به این میزان واحد برای شهر تهران وجود دارد؟ جواب نه است. نیاز شهر تهران حدود صد هزار واحد است. به این ترتیب فعالان این بخش دو برابر نیاز واقعی، به مدت سه سال برای تولید محصول برنامه‌ریزی کرده‌اند.
- جمعیت تهران در اثر این پدیده چه میزان افزایش خواهد یافت؟ جواب حدود دو تا سه میلیون نفر است.
- چه میزان سرمایه برای ساخت این پروژه‌ها نیاز است؟
- چه میزان سرمایه برای خرید این واحدها نیاز است؟

اثر درآمدزایی این پدیده برای شهرداری تهران چه بوده است؟
طی سال‌های 1392-1391، درآمد شهرداری تهران (که بخش عمده‌ای از آن مرتبط با انواع هزینه‌های دریافتی از پروژه‌های فوق است) و بودجه عمرانی آن، در حدود کل بودجه عمرانی اختصاص داده‌شده برای تمامی وزارتخانه‌های کشور بوده است.
این امر رونق پروژه‌های عمرانی خاص را برای شهر تهران به همراه داشته است. مشکل اساسی عدم پایداری این درآمد برای سال‌های آتی خواهد بود. شهرداری تهران باید آمادگی جدی برای افت سنگین درآمد طی چند سال آینده را داشته باشد، در حالی که با انبساط شدید درآمدی در سه سال اخیر، عموماً مدیریت این تحول بسیار مشکل به نظر می‌رسد. متاسفانه به نظر می‌رسد برآورد مناسبی از تحولات فوق در مجموعه شورای شهر و شهرداری مشاهده نمی‌شود، زیرا بعد از افزایش درآمدهای سال 1392 نسبت به بودجه، به جای آنکه شهرداری این درآمد اضافه را برای سال‌های سخت آتی که در پیش دارد، ذخیره کند، با متمم بودجه نسبت به هزینه‌کرد آن در همان سال 1392 اقدام کرد.