تاریخ انتشار:
محمد‌مهدی مافی، انبوه‌ساز از زمان مناسب ساخت و ساز می‌گوید
فردا دیر است
انبوه‌سازان مسکن به امید رونق دوباره ساخت و ساز به تشویق سازندگان مسکن روی آورده‌اند و حاشیه امن این سرمایه‌گذاری را بیش از بازارهای دیگر می‌دانند.
انبوه‌سازان مسکن به امید رونق دوباره ساخت و ساز به تشویق سازندگان مسکن روی آورده‌اند و حاشیه امن این سرمایه‌گذاری را بیش از بازارهای دیگر می‌دانند. چرا که معتقدند رشد قیمت تمام‌شده مسکن همیشه یک پله بالاتر از هزینه‌های ساخت و ساز بوده است. انبوه سازان معتقدند نشانه‌های جدید بازار نشان می‌دهد برای همه بخش‌ها چه بخش تجاری چه بخش مسکونی که قبلاً شروع به اجرای پروژه کرده‌اند و چه آنهایی که قصد سرمایه‌گذاری دارند زمان فعلی زمان خوبی برای ساخت و ساز است اما اینکه روند بازار به چه سمتی حرکت کند باید منتظر بود. محمد‌مهدی مافی انبوه‌ساز و فعال بخش مسکن در گفت‌وگو با تجارت فردا در تحلیل این روند از افزایش هزینه‌های ساخت و ساز در یک‌ماهه آغاز سال جاری می‌گوید و «امروز» را برای شروع ساخت و ساز پیشنهاد می‌کند.
هزینه ساخت و ساز در هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق مختلف شهر تهران از ابتدای سال جاری تاکنون نسبت به مدت مشابه سال گذشته چه تغییری داشته است؟
قبل از آنکه بخواهم به تغییرات هزینه ساخت و ساز در سال جاری اشاره کنم، فکر می‌کنم لازم باشد توضیح مختصری در مورد نسبت هزینه ساخت در هر مترمربع به قیمت تمام‌شده مسکن یا همان قیمت روز مسکن دهم.
این نسبت در نقاط مختلف شهر تهران نسبت ثابتی نیست. بلکه یک منحنی صعودی از مناطق شمالی شهر تا نقاط جنوبی است. رابطه هزینه ساخت در هر مترمربع به قیمت روز مسکن به این شکل است که در منطقه‌ای از شهر که قیمت هر مترمربع روز آن حدود یک میلیون تومان تعیین می‌شود هزینه ساخت برای هر مترمربع از این ساختمان به حدود 500 تا 600 هزار می‌رسد. اما در منطقه‌ای از شهر که در نقطه اوج منحنی قرار دارد اگر قیمت روز هر مترمربع از یک واحد مسکونی حدود 10 میلیون تومان تعیین می‌شود هزینه ساخت هر مترمربع از این واحد حدود دو میلیون تومان تعیین شده است.
یعنی هر چه منحنی به سمت پایین می‌آید سهم هزینه ساخت در قیمت تمام‌شده افزایش می‌آید؟
بله، در مناطقی از شهر که قیمت تمام‌شده پایین‌تر است بخش زیادی از آن را هزینه ساخت در‌بر می‌گیرد و ممکن است تا 60 درصد از قیمت روز ساختمان را تشکیل دهد اما در مناطقی از شهر که قیمت روز بالاتر می‌رود هزینه ساخت ممکن است تنها 20 درصد از آن را در‌بر گیرد. بنابراین در شرایطی که همه عوامل تاثیرگذار در قیمت تمام‌شده مسکن ثابت باشد و تنها عامل افزایش قیمت تمام‌شده ساختمان هزینه ساخت باشد میزان رشد قیمت برای ساختمانی که هزینه ساخت و ساز در هر مترمربع آن درصد کمتری از قیمت روز ساختمان را تشکیل می‌دهد، پایین‌تر از ساختمانی است که هزینه ساخت و ساز در هر مترمربع درصد بیشتری از قیمت کل ساختمان را تشکیل می‌دهد.
به نقاطی از شهر اشاره می‌کنید که هزینه ساخت و ساز در هر مترمربع سهم کمی در قیمت روز مسکن دارد. اگر هزینه ساخت در این نوع ساختمان‌ها نقش اول را برای قیمت پیشنهادی فروش بازی نمی‌کند پس چه عامل تعیین‌کننده‌ای برای افزایش قیمت روز این ساختمان‌ها دارد؟
مطمئناً ارزش زمین نقش تعیین‌کننده‌ای دارد. در نقاط ارزان‌قیمت شهر هزینه ساخت و ساز نقش اول را برای تعیین قیمت ساختمان بازی می‌کند اما در مناطق شمالی و گران‌قیمت شهر می‌توان گفت حدود 80 درصد قیمت ساختمان را ارزش زمین آن تعیین می‌کند. به عنوان مثال در منطقه‌ای از شهر که قیمت فروش هر مترمربع از یک واحد آپارتمان 10 میلیون تومان اعلام شده است حدود هشت میلیون و 500 هزار تومان از این قیمت مربوط به زمین آن ساختمان است اما در مناطق جنوبی شهر که هر مترمربع از سوی فروشنده یک میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است حدود 350 تا 400 هزار تومان از این قیمت به زمین آن تعلق دارد. البته این قیمت‌گذاری برای یک نوع ساخت با رتبه کیفی متوسط در نظر گرفته می‌شود.
با این توضیحات هزینه ساخت و ساز برای هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق مختلف شهر تهران در سال جاری به چه عددی رسیده است؟
در مناطق مختلف شهر تهران سه نوع ساخت و ساز با درجه کیفی یک، دو و سه داریم. هزینه ساخت و ساز در هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق مختلف شهر بین 700 هزار تا سه میلیون تومان در نوسان است.
اگر یک نوع ساخت و ساز با درجه کیفی متوسط در مناطق مرکزی شهر را بخواهیم مثال بزنیم هزینه ساخت و ساز برای هر مترمربع آن در بهار سال گذشته چه میزان بوده است و در زمان کنونی به چه عددی رسیده است؟
هزینه ساخت برای هر مترمربع واحد مسکونی اگر بخواهیم فقط زیر‌بنا را درنظر بگیریم جدای از هزینه‌های شهرداری و انشعابات در سال گذشته به رقم 700 هزار تومان رسیده بود اما در حال حاضر این هزینه حدوداً به متری یک میلیون و 100 هزار تومان رسیده است.
ببینید قیمت مصالح ساختمانی نسبت به سال گذشته حدود ۳۵ تا ۴۰ درصد افزایش پیدا کرده است اما در بازار مسکن می‌بینیم که قیمت روز مسکن بیش از ۸۰ درصد رشد داشته است. بنابراین به نظر می‌رسد بیش از آنکه افزایش قیمت مسکن ناشی از افزایش قیمت مصالح ساختمانی باشد متاثر از افزایش ۱۰۰ درصدی قیمت زمین است.
امکان افزایش آن با توجه به وضعیت فعلی تورم همچنان وجود دارد؟
بله، به نظر در چند ماه آینده با توجه به احتمال وقوع برخی مسائل مثل وعده افزایش یارانه‌ها و تورم در بخش‌های مختلف اقتصادی این رقم به حدود یک میلیون و 200 تا یک میلیون و 300 هزار تومان برسد.
دلیل افزایش قیمت هزینه ساخت و ساز بیشتر در چه عاملی خلاصه می‌شود؟ زمین یا مصالح ساختمانی؟
ببینید قیمت مصالح ساختمانی نسبت به سال گذشته حدود 35 تا 40 درصد افزایش پیدا کرده است اما در بازار مسکن می‌بینیم که قیمت روز مسکن بیش از 80 درصد رشد داشته است. بنابراین به نظر می‌رسد بیش از آنکه افزایش قیمت مسکن ناشی از افزایش قیمت مصالح ساختمانی باشد متاثر از افزایش 100 درصدی قیمت زمین است.
پیش‌بینی می‌کنید بخش ساخت و ساز در بازار مسکن در نیمه اول و دوم سال جاری رونق خواهد داشت یا دچار رکود می‌شود؟
نشانه‌های جدید بازار نشان می‌دهد برای همه بخش‌ها چه بخش تجاری چه بخش مسکونی که قبلاً شروع به اجرای پروژه کرده‌اند و چه آنهایی که قصد سرمایه‌گذاری دارند زمان فعلی زمان خوبی برای ساخت و ساز است اما اینکه روند بازار به چه سمتی حرکت کند باید منتظر بود و دید که آیا شرایط و چشم‌انداز اقتصادی تغییر خواهد کرد یا نه.
توصیه شما به سازندگان برای انتخاب زمان ساخت و ساز چه مقطعی از سال خواهد بود؟
با توجه به اینکه تهران شهری چهار فصل است قطعاً فصل بهار زمان خوبی برای آغاز ساخت و ساز است تا بتوانند مراحل اولیه اجرای پروژه را در نیمه اول سال پشت سر بگذارند. به ویژه افرادی که پروژه‌های زیادی را در دست دارند، می‌توانند در زمان کنونی پروژه خود را تکمیل کنند. البته مسلماً افرادی که قصد شروع پروژه دارند به دلایل گوناگون از جمله افزایش قیمت زمین انگیزه کمتری برای آنها ایجاد خواهد شد اما افرادی که زمین آغاز پروژه را دارند پیشنهاد می‌کنم زمان کنونی را برای ساخت و ساز انتخاب کنند. چون هم قیمت محصول تولیدی (آپارتمان‌ها) افزایش پیدا کرده است و هم تقاضا در بازار زیاد است.
این پیشنهاد با توجه به افزایش قیمت مصالح حتی برای افرادی که در بافت فرسوده قرار دارند و توان کمتری برای نوسازی خانه خود دارند نیز توصیه می‌شود؟
چراکه نه. چون همزمان با افزایش قیمت مصالح قیمت روز ساختمان نیز افزایش پیدا کرده است که مسلماً رشد آن بیشتر از افزایش قیمت مصالح است که در نهایت هزینه انجام‌شده برای ساخت را برای آنها پوشش می‌دهد.
در بخشی از صحبت‌هایتان پیش‌بینی کردید که افزایش هزینه ساخت و ساز و به دنبال آن قیمت تمام‌شده مسکن در سال جاری همچنان ادامه داشته باشد. اما به نظر می‌رسد ادامه افزایش قیمت‌ها برای بخش مسکن چندان مفید نباشد. طوری که باز هم بعد از گذشت چند سال ثبات قیمتی بازار مسکن را دوباره با روند صعودی مواجه کند. با توجه به اینکه شما در بازار مسکن فعالیت دارید چه راهکاری می‌تواند از چنین اتفاقی جلوگیری کند؟
بازار مسکن زیر‌مجموعه‌ای از اقتصاد کلان کشور است که از اتفاقات بخش کلان تاثیر می‌پذیرد. زمانی که در اقتصاد تورم و انباشت پول اتفاق می‌افتد حجم پول در گردش کشور به نسبت زیادی افزایش می‌یابد. به عنوان مثال اگر 300 هزار میلیارد تومان شرایط غیر‌تورمی و افزایش نقدینگی هر شش ماه یک بار گردش می‌کند با افزایش 20 درصد به حجم نقدینگی (360 هزار میلیارد تومان) سرعت گردش نقدینگی تندتر خواهد شد و ممکن است این گردش به سه ماه یک بار کاهش یابد بنابراین با توجه به وقوع تورم 30درصدی سرعت نقل و انتقال پول و معاملات به شدت افزایش پیدا می‌کند. از آنجا که در کشور ما جایی برای سرمایه‌گذاری مناسب جز مسکن وجود ندارد فرد دارای نقدینگی تصمیم می‌گیرد به سرعت پول خود را به کالا تبدیل کند و با توجه به اینکه در کشور ما جایی مطمئن‌تر از بخش مسکن برای سرمایه‌گذاری وجود ندارد این پول در نهایت سر از ساختمان درمی‌آورد. اما چون همزمان با افزایش قیمت مسکن زمین به وفور برای تولید مسکن وجود ندارد تورم در بخش مسکن همیشگی خواهد بود. به همین جهت من فکر می‌کنم تجربه سایر کشورها برای تولید زمین مسکونی یا همان زمین قابل زیست برای کشور ما هم مفید باشد
چرا که در این صورت این زمین‌های غیر‌قابل استفاده به کانون تمرکز اشتغال بدل خواهد شد و سرمایه‌های جدید را به سمت خود جلب خواهد کرد و همین امر باعث خواهد شد زمین‌های قدیمی با رشد قیمت فزاینده مواجه نشود.
مگر زمین‌هایی که در شهرهای جدید مثل شهر جدید پرند برای سکونت ایجاد شده همین هدف را دنبال نکرده است؟
زمین مرغوبی که مزیت رقابتی ایجاد کند نبوده است. در صورتی که برای حل مشکل بخش مسکن می‌توان با تامین زمینه‌های مناسب در ایجاد و گسترش کسب و کار اقدام کرد که منجر به ایجاد اشتغال شود و در نهایت سطح زندگی و سطح کیفی سکونتگاه‌ها را بهبود داد.
یعنی فکر می‌کنید دولت به جای اجرای پروژه‌هایی مثل مسکن مهر به تولید زمین‌های قابل سکونت بپردازد؟
بهتر است دولت به جای تمرکز بر ساخت واحدهای مسکونی به ایجاد مزیت رقابتی در بازارهای سرمایه‌گذاری در بخش‌های مختلف بپردازد چون به نظر می‌رسد تمرکز دولت برروی عملیات اجرایی ضربه زیادی به بخش مسکن وارد خواهد کرد. 
دیدگاه تان را بنویسید