تاریخ انتشار:
علیرضا قهاری چرایی سهم زیاد زمین در قیمت مسکن را تشریح کرد
قیمت زمین به راحتی اصلاح نمی‌شود
دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران معتقد است قیمت زمین تابع بی‌برنامگی اقتصادی است و ممکن است در این میان مسائلی همچون فشار تحریم‌ها یا بی‌برنامگی در بخش‌های دیگر نیز باعثتشدید مشکلاتی شده باشد، اما به نظر می‌رسد اگر بخواهیم برمساله زمین فائق آییم، باید یک بار برای همیشه این مساله در قالب طرح جامع زمین مورد توجه قرار گیرد و اگر این‌گونه شود
دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران معتقد است قیمت زمین تابع بی‌برنامگی اقتصادی است و ممکن است در این میان مسائلی همچون فشار تحریم‌ها یا بی‌برنامگی در بخش‌های دیگر نیز باعث تشدید مشکلاتی شده باشد، اما به نظر می‌رسد اگر بخواهیم برمساله زمین فائق آییم، باید یک بار برای همیشه این مساله در قالب طرح جامع زمین مورد توجه قرار گیرد و اگر این‌گونه شود، برای مقولات توسعه و شهرسازی نیز به دنبال برنامه‌های بلندمدت می‌رویم و راحت‌تر اجرایی می‌کنیم. علیرضا قهاری بر این باور است که با اجرای سیاست‌های تشویقی در شهرهای کوچک‌تر و شهرهای جدید می‌توان قیمت زمین را در مقایسه با کلانشهرها تعدیل کرد. به گفته وی، برنامه‌های بلندمدت در مسیر برنامه‌های کوتاه‌مدتی همچون تشویق خرید زمین و توسعه شهرنشینی در شهرهای کوچک‌تر صورت می‌گیرد. قهاری به تجارت فردا گفت قیمت زمین به این راحتی با یک یا دو طرح اصلاح نمی‌شود چراکه ایران بیش از هر چیز نیازمند طرح آمایش سرزمین است. در ادامه گفت‌وگوی تجارت فردا با دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران آمده است.
به‌تازگی وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده است قیمت زمین حدود 60 تا 90 درصد قیمت مسکن را شامل می‌شود. همچنین آخوندی گفته است یکی از مقاصد ایجاد حساب صد امام‌خمینی(ره)، کاهش قیمت زمین به حداقل میزان ممکن بوده، اما در طول سال‌های گذشته نه‌تنها قیمت زمین کاهش نیافت بلکه افزایش هم داشته است. حال این پرسش مطرح می‌شود که چرا سهم قیمت زمین در قیمت تمام‌شده مسکن تا این اندازه زیاد است و راهکار کاهش قیمت زمین چیست؟
اولاً باید توجه داشت که زمین در اختیار دولت نیست. حال ایجاد تغییرات در قیمت زمین در صورتی انجام می‌شود که این رویه با سیاست‌های تشویقی و سیاست‌های کلان در مقوله شهرسازی و شهرنشینی به قیمت‌های مناسب زمین دست یابد. تا زمانی که سیاست‌های کلان در حوزه شهرسازی روشن نیست، نمی‌توان در بخش‌های خرد اقتصادی در زمینه شهرسازی یا زمینهای شهری نفوذ و برنامه‌های دولت را کنترل کرد. بنابراین به نظر می‌رسد بعد از انقلاب اسلامی تاکنون نتوانسته‌ایم به سیاست‌های واحدی که به تدریج با کاهش قیمت مسکن به حداقل باشد دست یابیم و به نظر می‌رسد این رویه نیاز به تحول و تجدیدنظر در اجرای سیاست‌های شهرنشینی داشته باشد. ازاین رو انتظار می‌رود برای دستیابی به این مهم، باید در یک خط حرکت کرد، اما ضعف اجرای این برنامه هم به زمانی برمی‌گردد که دولت در زمانی برنامه‌ای مدون نداشته و اجرای این سیاست نیازمند سیاست‌های مدت‌دار است که دولت‌ها در بازه‌های زمانی مربوط به خود بتوانند بخشی از آن را اجرایی کنند. در واقع در برنامه‌های توسعه که اکنون به برنامه ششم رسیده‌ایم، مشخص است که باید برنامه مدونی از برنامه سوم آغاز می‌شد تا در زمینه قیمت اراضی
شهری صاحب یک منشور خاص در مورد قیمت‌گذاری زمین شویم.
سیاست‌ها و برنامه‌های دولت در قیمت زمین در طول سال‌های گذشته تا چه اندازه موفق عمل کرده است؟
به نظر من در زمینه قیمت زمین، معمولاً سیاست‌های منفعلانه وجود دارد. حال اگر در این زمان رشد اقتصادی صورت گیرد، قطعاً قیمت زمین هم تابعی از این رشد خواهد بود و زمانی که بازار دچار رکود شود، زمین هم دچار این چرخه رکودی می‌شود. در ایران، زمین به عنوان یک کالای سرمایه‌ای محسوب می‌شود و کسانی که به خرید و فروش زمین دست می‌زنند به دنبال تهیه و نگهداری زمین هستند و تجربه نشان داده است که این سرمایه‌گذاری می‌تواند سرمایه قابل اعتنایی باشد که خطرات ریسک آن از سایر کالاهای سرمایه‌ای بیشتر است. البته این مساله هم وجود دارد که به محض کوچک‌ترین تغییر در بخش‌های دیگر اقتصادی زمین هم به تابعیت از اقتصاد دچار تغییراتی می‌شود، به‌گونه‌ای که قیمت مسکن و زمین هم در بازه‌های زمانی همچون رکود و تورم با تغییرات اقتصادی همراه می‌شوند و تاثیر می‌پذیرند.
شما به سیاست‌هایی اشاره کردید که باید برای کاهش قیمت مسکن اجرایی شود. به نظر شما این سیاست‌ها چگونه می‌تواند در یک برنامه اجرایی شود و برنامه‌های کوتاه‌مدت چگونه می‌تواند در کاهش و ثبات قیمت مسکن تاثیرگذار باشد و قیمت زمین را تعدیل کند؟
شاید هیچ‌گاه خواسته نشده است که در چند برنامه گذشته به یک نگرش زیربنایی بیشتر توجه شود که آن تحول در شهرسازی است. ما فقط به فکر توسعه شهرهایمان هستیم در نتیجه حرکتی که بتواند این امر را اجرایی کند، کمی زمان‌بر است و ممکن است در یک برنامه 30ساله دست‌یافتنی باشد و آن زمان است که به برنامه‌ریزی بلندمدت در زمینه شهرسازی نیاز است. از این رو به نظر می‌رسد باید در این میان دید کلان‌تری در نظر گرفت که البته باید در طول این سال‌ها نیز برنامه‌های کوتاه‌مدت موفقی اجرایی شوند تا برنامه‌های بلندمدت نیز توان اجرا داشته باشند.
همان‌طور که خود شما هم اشاره کردید در طول سال‌های اخیر شهرهای جدید اطراف کلانشهرها به وجود آمدند و علاوه بر سرریز جمعیت، تعدیل قیمت مسکن هم مورد توجه بود، اما نه‌تنها قیمت‌ها تعدیل نشد بلکه قیمت مسکن دو و سه برابر شد، به نظر شما راهکار کنترل قیمت زمین از این زمان به بعد چیست؟
اگر بتوان سیاست‌های شهرسازی و برنامه‌های تحول در حوزه شهرسازی را با برنامه‌های فرادستی همچون طرح آمایش سرزمین اجرایی کرد، شاید تا حدودی بتوان در زمینه کنترل قیمت زمین موفق بود.
طرح جامع مسکن که امروزه تابعی از شهرهای موجود است و طرح‌های جامع به‌نوعی برای بهسازی توسعه شهری قلمداد می‌شوند، چندان طرح زیربنایی نیست و شاید مهم‌ترین موضوعی است که در زمینه شهرنشینی در دهه‌های اخیر رخ داده است. در این زمان ایجاد شهرهای جدید به غیر از چند شهر، چندان موفق نبود، گرچه هدف ایجاد شهرهای جدید سرریز جمعیت شهرهای بزرگ بود، اما در بسیاری موارد این امکان ایجاد نشد و شهرهای جدید با شکست روبه‌رو شدند.
به نظر شما شهرهای جدید وضعیت را تغییر دادند و این شهرها دلیل اصلی افزایش قیمت زمین شدند؟
خیر، اصلاً وضعیتی ایجاد نشد. قرار بود شهرهای جدید به جهت سرریز جمعیت شهرهای بزرگ در شهرهای جدید جایگزین شوند. ممکن است در این میان یک یا دو شهر موفق بوده‌اند که آن هم هنوز جای کار بسیاری دارد، اما بقیه چندان موفق نبود و بیشتر این شهرها بلااستفاده ماند و موفق نبود، در حالی که ایجاد شهرهای جدید و هزینه ایجاد این شهرها، یکی از برنامه‌هایی بود که می‌توانست از رشد بی‌رویه شهرها جلوگیری کند اما شاید لازم بود بخش‌های دیگر هم با این بخش هماهنگ شوند تا نتیجه مثبتی حاصل شود. بنابراین نیاز است تا بخش‌هایی مانند تولید، توسعه فرهنگی و توسعه زیرساخت‌ها با این مقوله هماهنگ شوند که البته تاکنون به دلیل هماهنگ نبودن این بخش‌ها با یکدیگر و نبود برنامه آمایشی سرزمین و وجود رفتارهای سلیقه‌ای توسعه در این شهرها در مسیری دیگر شکل گرفته است و مسیر ایجاد شهرهای جدید تغییر یافته است.
موضوع اصلی، تعدیل قیمت زمین است، در این زمان که دولت تورم را کاهش داده است، کاهش قیمت زمین چگونه میسر است؟
به نظر من نمی‌توان موضوع زمین را به راحتی اصلاح کرد. چراکه قیمت زمین تابع بی‌برنامگی اقتصادی است. ممکن است در این میان مسائلی همچون فشار تحریم‌ها یا بی‌برنامگی در بخش‌های دیگر نیز باعث تشدید مشکلاتی شده باشد، اما به نظر می‌رسد اگر بخواهیم بر مساله زمین فائق آییم، باید یک بار برای همیشه این مساله در قالب طرح جامع زمین مورد توجه قرار گیرد و اگر این‌گونه مورد توجه قرار گیرد، برای مقولات توسعه و شهرسازی نیز به دنبال برنامه‌های بلندمدت می‌رویم و راحت‌تر اجرایی می‌کنیم. به نظر من همین برنامه‌هایی که برای توسعه شهرها در حال برنامه‌ریزی است، در یک یا دو سال آینده اجرایی نمی‌شوند، بلکه این برنامه‌ها نیاز به تدوین و مطالعه دارند و ممکن است در بازه زمانی چهار یا پنج دهه آینده منجر به توسعه شهرهای کشور شود.
در این میان زمین هم در ادامه برنامه‌ها تابع رشد جمعیت است. همچنین اگر قیمت مسکن در رکود باشد، قیمت زمین نیز از آن تاثیر می‌گیرد و هرگاه رونق یابد باز هم قیمت زمین رونق می‌گیرد.
ما نباید در کشور به این موضوع افتخار کنیم که قیمت زمین درصد بیشتری از هزینه تمام‌شده مسکن را به خود اختصاص می‌دهد، بلکه باید برای ایجاد تعادل در قیمت راهکاری اندیشیده شود.
نظر شما بر این است که قیمت زمین باید حداقل چند درصد هزینه قیمت تمام‌شده یک ساختمان باشد، برخی انبوه‌سازان درصدی را اعلام می‌کنند و می‌گویند قیمت زمین بر اساس میزان طبقات بر هر واحد مسکونی تقسیم می‌شود. به نظر شما عرف قیمت زمین برای ساخت و ساز چقدر است؟
شاید این معیارها چندان اصولی نباشد و نمی‌توان درصدی از قیمت را به زمین اختصاص داد. به طور مثال اگر مزد کارگر و ساخت 30 درصد قیمت مصالح است، زمانی که قیمت یک کالا و نصب آن متغیر می‌شود در قیمت کل نیز تغییراتی ایجاد می‌کند. از این رو نمی‌توان درصد مشخصی برای هزینه زمین یا مزد کارگران در نظر داشت. برای ساختمانی بعد از پایان کار و زمانی که به بازار عرضه می‌شود، این قیمت ساختمان است که خود به خود قیمت زمین را نیز در خود جای می‌دهد و قیمت زمین در قیمت تمام‌شده نهفته است. به طور کلی چون زمین در اختیار بخش خصوصی است و زمین مالکیت دولتی ندارد نمی‌توان قیمت واحدی برای آن در نظر گرفت.
در بخش زمینهای بایر یا دولتی همچون مسکن مهر، قیمت زمین در مقابل هزینه ساخت درصد ناچیزی بود که در واقع، قیمت زمین به صفر محاسبه شد اما مسکن مهر باعث شد قیمت مسکن در این منطقه به کمترین حد خود برسد و از افزایش آن جلوگیری شود. ممکن است قیمت زمین تحت تاثیر امکانات شهری باارزش‌تر و کم‌ارزش‌تر شود، به طور مثال در مورد زمینهای شهری ممکن است به علت خدماتی که قبلاً در این منطقه انجام شده است، قیمت زمین ارزشی شود، یعنی قیمت ساختمان قیمت زمین را تعیین می‌کند. به این صورت که اگر شخصی در منطقه‌ای ساختمانی بسازد و با همان مصالح، در منطقه‌ای دیگر ساخت و ساز انجام دهد و ساختمان فروش خوبی داشته باشد، این رویه خود تعیین‌کننده قیمت زمین می‌شود و باعث چشم و هم‌چشمی و افزایش قیمت در یک منطقه می‌شود.
تفاوت قیمت زمین در تهران و شهرستان‌ها تا چه اندازه است؟
به طور مثال قیمت زمین در مشهد، شیراز و تبریز متفاوت است و تعیین آن بستگی به بافت شهری دارد. به طور طبیعی در شهرهای کوچک‌تر، اختلاف قیمت مناطق با یکدیگر کمتر است اما در شهرهای بزرگ‌تر به علت وجود بافت‌های اجتماعی و کالبد منطقه قیمت زمین متغیر است. به همین دلیل است که گفته می‌شود قیمت زمین در شمال شهر، جنوب شهر و غرب و شرق به‌واسطه بافت صنعتی و فرهنگی با قیمت‌های متفاوتی همراه است.
اگر بتوان سیاست‌های شهرسازی و برنامه‌های تحول در حوزه شهرسازی را با برنامه‌های فرادستی همچون طرح آمایش سرزمین اجرایی کرد، شاید تا حدودی بتوان در زمینه کنترل قیمت زمین موفق بود.
برای کنترل قیمت زمین پیشنهادی به وزارت راه و شهرسازی ارائه کرده‌اید؟
شاید با یک سیاست یک‌شبه، قیمت زمین به چند برابر برسد چراکه زمین کالای سرمایه‌ای است. تا زمانی که سیاست‌های کشور به خصوص در زمینه شهرسازی اصلاح نشود، نباید به یک تحول در زمینه شهرسازی هم حتی فکر کرد. تنها دلخوشی وجود شهرهای جدید است که همین سیاست را هم از کشورهای رو به توسعه گرفتیم. در این سال‌ها به وجود آمدن شهرهای جدید تخته‌‌سیاه اشتباهات شهرسازی شده است که فقط جملاتی روی آن نوشته و پاک می‌شود.
به نظر من بهتر است دولت به دنبال برنامه‌ریزی‌های بلندمدت و کوتاه‌مدت باشد. چراکه هر یک در بخشی نیاز است. باید دولت بتواند از الگوهای موفق در دنیا بهره‌برداری کند. البته منظور استفاده از تجربیات است، نه تقلید. متاسفانه در زمینه شهرسازی در کشور منفعلانه برخورد می‌شود. هر زمانی که تهران به مشکلی بر می‌خورد، موضوع انتقال پایتخت به میان می‌آید. هرگاه آلودگی زیاد می‌شود، می‌گوییم باید پایتخت را عوض کنیم. این موضوع نیازمند سیاستی است تا به تدریج به برنامه‌های بلندمدت دست یابیم. جامعه نیاز به آینده‌نگری و آینده‌پژوهی در مورد بخش‌های آمایش سرزمین و شهرسازی دارد. بنابراین باید از روزمرگی خارج شد. به طور مثال می‌توان برنامه‌های بلندمدتی در نظر گرفت که در چندین دولت ادامه پیدا کنند و هر یک با سیاست‌های خود اما برنامه‌های مدون و کلان کار را پیش ببرند. اما در مورد برنامه‌های کوتاه‌مدت، به نظر می‌رسد یک یا دو طرح کافی باشد. در حال حاضر دولت پول کافی ندارد و همین امر نیز باعث کاهش قیمت ناگهانی زمین نخواهد شد، از این رو می‌تواند با تدوین سیاست‌های تشویقی راهی برای کاهش قیمت زمین در شهرهای جدید ایجاد کند تا سرریز جمعیت به
سمت شهرهای جدید برود و در مقابل نیز این شهرهای جدید با رونق ساخت و ساز همراه شود و همین امر باعث تعدیل قیمت زمین شود.
به نظر شما اکنون زمان کاهش قیمت زمین است؟
بله، با رکود موجود در مسکن این امر طبیعی و مشخص است. به طور مثال هنگامی که جلوی تولید گرفته شود، تولید مسکن نیز کاهش می‌یابد و قیمت زمین نیز کاهشی می‌شود. به نظر می‌رسد در این زمان باید دولت ابتدا قیمت زمین را در شهرهای جدید کاهش دهد تا پس از ورود تعداد زیادی از متقاضیان مسکن به شهرهای جدید، قیمت زمین در شهرهای بزرگ نیز تعدیل شود.
چراکه در زمان رشد قیمت زمین، بالاترین قیمتی که در یک بازه زمانی اتفاق افتاد و باعث رشد قیمت در شهرها شد، این بود که قیمت زمین در اراضی شهرهای جدید افزایش یافت که این موضوع به دولت‌های هفتم و هشتم برمی‌گردد. قیمت زمین در آن زمان در شهرهای جدید افزایش یافت، گرچه نمی‌توان تنها این موضوع را مقصر اصلی افزایش قیمت زمین دانست، بلکه سیاست‌های اجرانشده دولت در سایر بخش‌ها نیز مزید بر علت بود.
به طور مثال برای تعدیل قیمت زمین، باید در نظر داشت که قیمت زمین تابعی از اقتصاد است و هنگامی که شیب تندی برای آن پیدا شود، قیمت به سرعت پیش می‌رود. بنابراین باید قیمت در شهرهای جدید یا در جاهایی که زمینهای دولتی همچون مسکن مهر وجود دارد، کاهشی شود چراکه اگر قیمت زمین و مسکن در شهرهای جدید به حداقل برسد، قیمت در شهرهای بزرگ نیز کاهش می‌یابد. با توسعه شهرهای جدید، ساکنان شهرهای بزرگ نیز رغبت پیدا می‌کنند به شهرهای جدید بروند و همین امر موجب تعادل قیمت مسکن در شهرها می‌شود. اما اگر قیمت زمین و مسکن در شهرهای جدید با کلانشهرها رقابت کنند، خریداران نیز ترجیح می‌دهند در شهرهای بزرگ صاحب مسکن و زمین شوند و بازهم تراکم جمعیت ایجاد می‌شود. به نظر می‌رسد باید قیمت‌ها به‌گونه‌ای باشد که توان رقابت وجود داشته باشد. به طور مثال سیاستی وجود دارد که در شهرهای زیر 25 هزار نفر به بنیاد مسکن واگذار شده است. حال اگر بتوان زمینهای را که در اختیار دولت است با وام‌های ساخت و سیاست‌های تشویقی همراه کرد و مالکان در شهرهای کوچک‌تر را تشویق به خرید زمین کرد، به عبارتی از حجم زیاد شهرها کاسته می‌شود و نه‌تنها سرریز جمعیت صورت
می‌گیرد، بلکه روستاها و شهرهای کوچک‌تر نیز توسعه می‌یابند.
در این زمان دو اتفاق رخ می‌دهد. یکی اینکه کسانی که می‌خواهند از شهرهای کوچک به شهرهای بزرگ بروند، انگیزه می‌گیرند که در شهر خود سرمایه‌گذاری کنند و همین انگیزه ماندن‌شان می‌شود و دیگر اینکه اشتغال نیز به‌واسطه سکونت ساکنان نیز توسعه می‌یابد و نیاز به مسکن باعث نمی‌شود تا جوانان حاشیه‌نشین شهرهای بزرگ شوند. با اعطای وام ساخت و ایجاد تشویق‌های مالی و خرید مسکن و زمین در شهرهای کوچک می‌توان حتی مهاجرت معکوس را کلید زد، به طور مثال از ورود سیل عظیم مهاجران به شهرهای بزرگ جلوگیری می‌شود و این تشویق‌ها عاملی خواهد بود برای کسانی که به شهرهای بزرگ آمده‌اند و دچار معضلات شهرنشینی شده‌اند.
دیدگاه تان را بنویسید