تاریخ انتشار:
بررسی سیستم بانکداری بانک مسکن در گفت‌و‌گو با تقی ترابی
بانکداری از ریل خارج شد
اگر بانکداری ما بتواند برای انواع سرمایه‌گذاری، مشارکت و تامین مالی نقش داشته باشد، در مقابل می‌تواند به راحتی تسهیلات اعطا کند و نقش بازسازی‌کننده داشته باشد.
سیستم بانکداری باید سالم شود و این امر نیازمند بازنگری کلیه سیاست‌های پولی و مالی در کشور است. در سال‌های اخیر نظام بانکی کشور با مشکلاتی همراه شده است. تقی ترابی معتقد است که افزایش سهم بانک مسکن از سپرده‌ها، افزایش نقش بانک در تامین مسکن کشور یا افزایش و متوقف‌سازی ابزارهای تامین مسکن، مدیریت بهینه منابع و مصارف یا افزایش فعالیت‌های تخصصی بانک مسکن همه و همه می‌تواند به‌عنوان یک مقطع کارساز باشد. این عضو هیات علمی دانشگاه آزاد اسلامی می‌گوید بخش مسکن یکی از موتورهای محرکه برای بخش اقتصاد است و قادر است اقتصاد کشور را از رکود بیرون آورد. بانک مسکن نیز در این زمینه بسیار موثر خواهد بود اما در چند سال اخیر بانکداری در کشور از ریل خارج شده است و در حال حاضر بانکداری ما تخصصی نیست. حال باید با اتخاذ تصمیمات جدید این بخش را تقویت کرد. باید این را در نظر داشت که سیستم تمام بازارهای چهارگانه ما یعنی بازار خدمات، بازار کار، بازار مالی همگی با هم مرتبط است بنابراین اگر اقتصاد و بازار تولید کالاها درست راه‌اندازی شود، ایجاد درآمد می‌کند و از طریق آن، برای صاحبان سرمایه باز تولید ایجاد می‌شود و می‌تواند
درآمد بخشی داشته باشد. در ادامه گفت‌وگوی تجارت فردا با عضو هیات علمی دانشگاه آزاد اسلامی آمده است.
بر اساس جلسه‌ای با حضور وزیر اقتصاد و دارایی و مدیر‌عامل بانک مسکن درباره ارزیابی عملکرد بانک مسکن به خصوص در تامین مالی این بانک از افزایش نسبت تسهیلات به ارزش مسکن، به نظر شما این افزایش تسهیلات تا چه اندازه می‌تواند بر بازار گسترده مسکن تاثیرگذار باشد و حجم قابل توجهی از سرمایه‌ها را در این بخش جذب کند؟
در مرحله اول و آنچه در این جلسه مطرح شده است، نظام‌بخشی به سیستم بانکی و اصلاح و بازنگری ساختار بانک است. در این جلسه بر میزان اهمیت بانک مسکن تاکید شده است و این مساله آنچنان حائز اهمیت است که به نظر نمی‌رسد جای شک و شبهه‌ای وجود داشته باشد که ما بخواهیم یک انضباط مالی و مدیریتی را حاکم کنیم. این مساله به این دلیل است که کل نظام بانکی درگذشته به دلیل سیاست‌های پولی و مالی دچار اشتباهاتی شده است، بنابراین این امر نیازمند یک بازنگری روی کلیه سیاست‌های پولی و مالی لازم است که باید اجرایی شود. اما در سال‌های اخیر با وجود ساخت و سازهای مسکن مهر این امر باعث شده است تا این طرح روی کل نظام بانکی از جمله بانک مسکن نیز تاثیرگذار باشد. این تاثیرگذاری به اندازه‌ای بوده است که شروع ساخت‌وساز مسکن مهر بر مشکلات این بانک افزوده و در واقع مساله را حادتر کرده است. از این منظر پرداختن به این سیاست‌هایی که در مصاحبه‌ها گفته شده است حائز اهمیت و البته مشکل‌زاست. به طور طبیعی اعمال این سیاست‌های اتخاذشده با بیشترین ریسک همراه است. در مدت اخیر سیاست‌های اتخاذشده در وضعیت مالی بانک‌ها به گونه‌ای بوده است که سیاست‌های خوبی در
راستای افزایش کارایی و بهره‌وری بانک مسکن داشته است. به‌عنوان مثال افزایش سهم بانک مسکن از سپرده‌ها، افزایش نقش بانک مسکن در تامین مسکن کشور یا افزایش و متوقف‌سازی ابزارهای تامین مسکن، مدیریت بهینه منابع و مصارف یا افزایش فعالیت‌های تخصصی بانک مسکن همه و همه می‌تواند به‌عنوان مسکن در این مقطع کارساز باشد و در راستای ساختار کلی بانک مسکن و بازنگری آنها جای شبهه وجود ندارد.
نکته دیگر لازمه‌های رونق‌بخشی به کل اقتصاد رونق‌بخش مسکن است، چرا که بخش مسکن یکی از موتورهای محرکه برای بخش اقتصاد است و قادر است اقتصاد کشور را از رکود بیرون آورد. اما آنچه برای رونق‌بخشی این بخش نیاز است، تمایز بین بخش ساختمان، املاک و مستغلات است. این به این معنی است که در حال حاضر این تمایز اجرایی‌نشده وجود ندارد. منظور از ساختمان به معنای اعم یعنی ساختمان‌های معمولی که مردم در آن ساکن هستند و ساختمان‌های غیر‌معمول نیز همان ساختمان‌های غیر‌مسکونی از جمله راه، جاده، پل، سدها، بزرگراه‌ها و نیروگاه‌ها و ساختمان‌های اداری است.
این بخش ساختمان‌های مسکونی و غیر‌مسکونی حدود چهار درصد اقتصاد کشور را دربر می‌گیرند. بخش دیگر نیز املاک و مستغلات و بحث اجاره‌داری است که حتی اجاره اکتسابی واحدهای مسکونی که خودشان مالک خانه هستند، در این بحث می‌گنجد. در مجموع همه این بخش‌ها حدود ۱۱ درصد از سهم اقتصاد را به خود اختصاص می‌دهند. همین امر به تنهایی حدود سه برابر بخش ساختمان در اقتصاد حائز اهمیت است. بخش ساختمان در کشور به لحاظ ضرایب پیوند در رتبه سوم اقتصادی قرار دارد اما به دلیل ارتباط با بخش‌های سیمان، آلومینیوم، شیشه و دیگر صنایع بسیار مورد اهمیت بیشتری قرار گرفته است.
حال اهمیت سیستم بانکی بخش مسکن چگونه می‌تواند خودنمایی کند و تحرک‌بخشی این بازار چگونه ممکن خواهد بود؟ آیا ارائه وام و افزایش میزان وام‌ها و کمیت اعطای تسهیلات به تنهایی می‌توانند محرک بازار مسکن باشند و بازار را سروسامان دهند یا اینکه عوامل تاثیرگذار دیگری در این زمینه نقش دارند؟
در تحرک‌بخشی به اقتصاد کشور باید به این نکته توجه شود که در حال حاضر نگرش اشتباهی از سوی دولتمردان در سیستم بانکی وجود دارد. در حال حاضر سیستم بانکی یک‌طرفه است.
این امر در گذشته نیز وجود داشته است و یکی از معضلات این سیستم نیز همین شده که این مشکلات ناشی از نبود اقتصاد سالم بوده است. هنگامی که این مکانیسم‌های پس‌انداز؛ سرمایه‌گذاری، تجهیز منابع و اعطای وام و تسهیلات در سیستم آن هم منبعث از ارتباطی که با بازار حقیقی کالا و خدمات به صورت سیستم است. وقتی اقتصادی در گردش باشد، تولید نیز رونق می‌گیرد و ایجاد درآمد می‌کند. بنابراین بخشی از تولید پس‌انداز می‌شود و مردم هم به سمت سپرده‌گذاری می‌روند و به تدریج بانک‌ها نیز تجهیز منابع می‌کنند، تسهیلات می‌دهند و سیستم بانکی شروع به فعالیت دوباره و فعال می‌کند.
ابتدا باید یک سیستم بانکی سالم ایجاد شود تا بر این اساس اعطای تسهیلات سر و سامان گیرد و دولت هم بداند برای هر بانکی چه میزان بودجه در نظر بگیرد تا بی‌اندازه و بدون برنامه‌ریزی تسهیلات اعطا نشود و در این راستا یک گردش مالی سالم در بازار پول و سرمایه ایجاد شود چرا که این تحرکات مالی در واقع تجهیز پول در بازار است. متاسفانه در شرایط فعلی به تسهیلات بانکی به عنوان یک منبع لایزال مالی نگاه می‌شود که هرگز تمام نمی‌شود. حال باید به دنبال تحریک بازار باشیم و پس از آن هم نگاه جدی‌تر به بازار مسکن و تاثیر بانک‌ها بر آن داشته باشیم. به طور کلی مسکن دو وجه دارد. یک بخش مسکن به عنوان یک کالای مصرفی است که آن را به عنوان یک کالای سرمایه‌ای در نظر می‌گیریم، اما در بیشتر کشورهای پیشرفته مسکن به عنوان یک کالای مصرفی تلقی می‌شود. در این موارد برای بسیاری فرق نمی‌کند که باید وام بگیرند و 40 سال قسط بدهند یا 40 سال اجاره بدهند چون به خاطر آن سیستم‌های بازنشستگی قوی که دارند انگیزه کافی هم برای ارث‌گذاری ندارند. بنابراین کسی دغدغه این را ندارد که حتماً باید مسکن را به شرط سرمایه‌گذاری تامین کند، بلکه بیشتر مسکن وجه مصرفی دارد.
اما در کشوری همچون ایران وجه سرمایه مسکن بر وجه مصرفی آن غلبه دارد. در این شرایط همه می‌خواهند به دلیل ترس از آینده و نگرانی‌های اقتصادی برای فرزندان‌شان ارثیه بگذارند، عده‌ای دیگر نیز می‌خواهند به عنوان بخشی از کسب و کارشان سرمایه‌گذاری کنند چرا که بخشی از عایداتشان از این طریق تامین می‌شود.
اگر بانکداری ما بتواند برای انواع سرمایه‌گذاری، مشارکت و تامین مالی نقش داشته باشد، در مقابل می‌تواند به راحتی تسهیلات اعطا کند و نقش بازسازی‌کننده داشته باشد.
بنابراین مسکن مثل کسب و کارهای دیگر یعنی منبعی برای تامین درآمد است. حالا از یک طرف به خاطر افزایش قیمت این کالا و از طرف دیگر همان اجاره‌داری مرسوم در شهرها از این نظر سرمایه‌گذاری تلقی می‌شود. این در حالی است که به دلیل اینکه سود این بخش در مقایسه با نرخ سود و بهره‌گیری در بخش‌های دیگر و بازگشت سرمایه در بخش‌های دیگر متفاوت است و حتی در بسیاری موارد هم در مقایسه با دارایی‌هایی همچون ارز، خودرو و سکه جذاب‌تر است، بنابراین تقاضای سفته‌بازی برای مسکن بالاست و به طور طبیعی در دنیا تقاضا برای مسکن و خرید آن تابع نرخ بهره یعنی تابع منفی از آن است، اما در کشور ما به خاطر آنکه نرخ واقعی بهره پایین است کشش تقاضای مسکن نسبت به بهره کمتر است، این بدین معنی است که با افزایش نرخ بهره و سود بانکی، تقاضا برای مسکن تغییر نمی‌کند یا بر‌عکس به تعبیری آن جنبه سوداگری و سرمایه‌گذاری بر جنبه مصرفی غلبه دارد.
در نتیجه اینکه مشکل مسکن در ایران صرفاً یک کالای مصرفی نیست که ما بر روی آن تکیه می‌کنیم که مردم مسکن داشته باشند و بیاییم با اعطای تسهیلات مثلاً ۵۰ میلیونی برای کلانشهرها یا ۴۰ میلیونی برای مراکز استان‌ها و در مناطق با جمعیت ساکن بیش از ۲۰۰ هزار خانوار، بتوانیم مساله را برطرف کنیم، مشکل مسکن چندان در آن بعد تقاضا محدود نمی‌شود، بلکه باید در بعد عرضه به این مساله بپردازیم، یعنی از طرف تقاضاست که ما می‌توانیم اعطای تسهیلات داشته باشیم، اما این راهکار کلیدی نیست.
شما معتقد هستید که تسهیلات وام‌های مسکن تاثیر چندانی روی خانه‌دار شدن مردم ندارد، پس راهکار چیست؟
وقتی تسهیلاتی اعطا می‌شود در وجه دارد. ابتدا تقاضای مسکن افزایش می‌یابد و این افزایش تقاضا باعث رونق‌بخشی به بازار می‌شود و ساخت و سازها بیشتر می‌شود، پس از آن با افزایش تسهیلات باید به این فکر افتاد که این تامین تقاضا از کجا تامین می‌شود و به اندازه تحریک تقاضا، عرضه تحریک نمی‌شود. بدین صورت که همچنان تقاضا بر عرضه فزونی می‌گیرد و در واقع آثار افزایش تسهیلات تورمی خواهد بود. بخش مسکن بخش مهمی است و قدرت بالایی در تحرک‌زایی کل اقتصاد دارد. اما به عبارت دیگر افزایش تقاضا و ثبات عرضه به سرعت تورم ایجاد می‌کند و در آن بازار مارپیچ قیمت هزینه ایجاد می‌شود.
به نظر من باید به جای اینکه بر افزایش تسهیلات تمرکز کنیم، باید روی طرف تقاضا تمرکز شود، یعنی باید سیاستگذاری‌مان روی طرف عرضه مسکن متمرکز شود. در این میان موارد زیادی مطرح است، ایجاد همین صندوق زمین و ساختمان که در حال حاضر بحث آن در بازار بورس راه افتاده است، مناسب است اما کافی نیست. گرچه هر طرحی مشکلات خود را دارد اما باید بهترین استفاده را از آن برد. به طور مثال باید برای انبوه‌سازی و ساخت و ساز مسکن برنامه‌های مدونی در نظر گرفته شود. یکی دیگر از راهکارها پس‌انداز داخلی و سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی است که خیلی از کشورهای دنیا با جذب سرمایه‌گذاری مستقیم توانسته‌اند بخش ساختمان را نه صرفاً به خاطر ساختمان بلکه به خاطر سرمایه‌گذاری در این بخش فعال کنند.
شما به انبوه‌سازی اشاره کردید. برای تقویت بخش عرضه بهتر نیست این انبوه‌سازی‌ها افزایش داشته باشند و بازار را با افزایش عرضه همراه کنند تا میزان عرضه و تقاضا برابر شوند؟ آیا انبوه‌سازی می‌تواند محرک بازار باشد؟
در حال حاضر بسیاری از سرمایه‌داران، افراد شبه‌دولتی هستند. یعنی اگر انبوه‌سازان ما، کسانی که واقعاً حرفه‌ای این کار در بخش خصوصی هستند بیایند و خودشان کار را به دست بگیرند، می‌توانیم تا حدودی بعد عرضه را تقویت کنیم.
در ماموریت‌های جدیدی که دولت برای بانک مسکن تعریف کرده است، استفاده از ابزارهای مالیاتی و تغییر ساختار در وام‌های ارائه‌شده عنوان شده است، اینکه مثلاً بیشتر جوانان و اقشار کم‌درآمد مشمول این وام‌ها باشند. حالا نقش بانک مسکن و نقشی که این ماموریت‌ها می‌تواند در عمل به ساماندهی بازار مسکن ایجاد کند چیست؟
کلیت این امر نگاه به ساختار و بازنگری بانک مسکن است. همه این سیاست‌های در نظر گرفته‌شده در مجموع سیاست‌های غلطی نیستند اما در عمل بیشتر تبدیل به شعار می‌شوند. یعنی ما تصمیم می‌گیریم برای اقشار مختلف طرح‌هایی در نظر داشته باشیم. در مواقعی بانک‌ها از ریل بانکداری‌شان خارج شدند و در حال حاضر بانکداری ما تخصصی نیست. به طور مثال سه بانک مسکن، معدن و تجارت و صنعت و معدن و کشاورزی بر اساس رسالت خاصی تعریف شدند اما امروزه هیچ فرقی با بانک‌های تجاری دیگر ندارند. پس موضوع اینجاست که لزوماً نمی‌توانیم به فعالیت‌های یک بانک آن هم بانکی برای مسکن تمرکز کنیم و ببینیم که بانک مسکن چه کارهایی انجام می‌دهد. به نظر من نباید به این موارد چندان توجه کرد. باید ابزارهای مالی تامین مسکن متنوع باشد، چه بانک مسکن و چه بانک‌های دیگر، این بانک‌ها باید بتوانند در جهت تامین منابع فعالیت کنند. در این میان باید بانک‌ها بتوانند مکانیسم‌های لازم را تجهیز کنند. آنها در این صورت برای تجهیز منابع هزینه‌ای بهره‌ای پرداخت می‌کنند.
بانک مسکن در این شرایط چگونه می‌تواند برای ارائه کمک‌های مالی خرید خانه تامین مالی کند؟
اگر بانکداری ما بتواند برای انواع سرمایه‌گذاری، مشارکت و تامین مالی نقش داشته باشد، در مقابل می‌تواند به راحتی تسهیلات اعطا کند و نقش بازسازی‌کننده داشته باشد.
این در حالی است که سیستم تمام بازارهای چهارگانه ما یعنی بازار خدمات، بازار کار و بازار مالی همگی با هم مرتبط است بنابراین اگر اقتصاد و بازار تولید کالاها درست راه‌اندازی شود، ایجاد درآمد می‌کند و از طریق آن باز‌توزیع که برای صاحبان سرمایه ایجاد می‌کند درآمد بخشی می‌کند و در مقابل پس‌انداز بیشتر می‌شود. حال اگر در سیستم بانکی، اعطای تسهیلات بی‌رویه باشد و نظارتی بر آن نباشد، بازار مختل می‌شود.
در این شرایط اگر تکیه اصلی بر روی بازار سرمایه و بازار پول و بانک باشد، کاری بیهوده خواهد بود چراکه این فعالیت‌ها، فعالیتی تورم‌زا خواهد بود. این تورم تا زمانی ادامه خواهد داشت که منشاء آن پول برحسب درآمد واقعی باشد. در حال حاضر پول‌هایی که وارد سیستم بانکی می‌شوند، پول‌هایی هستند که فقط ایجاد تورم می‌کنند وگرنه پولی نقدینگی و این طرف تبدیل به تولید یعنی کالاهای فیزیکی یا تشکیل سرمایه‌گذاری ثابت در اقتصاد نمی‌شود که بخواهد برای فرد ثمره‌ای داشته باشد.
اینکه یک بانک را به صورت انتزاعی بچرخانیم و برای آن سیاست‌هایی در نظر بگیریم و گمان کنیم که با این وضعیت اوضاع بهتر می‌شود و بانک تکانی می‌خورد درست نیست، بلکه به گونه‌ای است که آن تورم ایجاد‌شده بازار را تحت تاثیر خود قرار می‌دهد و با شعار دادن درباره اینکه بگوییم به جوانان وام می‌دهیم کاری درست نمی‌شود. البته شاید در نگاه اول با افزایش تسهیلات بازار تکانی بخورد و تورم باعث اندکی رونق شود، اما اوضاع بدتر می‌شود. در این شرایط گمان می‌رود بازار اندکی به راه افتاده است و این امر برای اقتصاد خوب است اما آثار تورمی‌اش کم نیست، به این دلیل که بیشتر طرف تقاضا را به جای عرضه تحریک می‌کند. اما باید از مردم عادی تا انبوه‌سازان استانداردها را برای ساخت و ساز رعایت کنند.
حال اگر فقط این تسهیلات به بخش ساختمان‌سازی و پیمانکاران داده شود و این بخش رونق گیرد و حرفه‌ای‌های بازار بتوانند وارد شوند، بازار مسکن هم رونق واقعی می‌گیرد. در این شرایط هم اوضاع وام‌ها و هم اقتصاد بانک بهتر می‌شود.
دیدگاه تان را بنویسید