شوک قیمتی
واکاوی سمت و سوی بازار اجاره با توجه به تحولات بازارهای موازی
بر اساس رخدادهای ثبت‌شده در دوره‌های مختلف تصدی‌گری دولت‌ها، سال‌های پایانی دوره دوم با شعار افزایش اشتغال از طریق افزایش نقدینگی و تورم حاصل شده است. تورم در ایران سرچشمه کلیه آسیب‌ها و عدم تعادل‌های بازارهای مختلف بوده است. در بخش تولید، تورم موجب افزایش انگیزه عرضه کالا، افزایش واردات ماشین‌آلات و مواد اولیه و افزایش ارز می‌شود، در بازار پول، تورم موجب افزایش مطالبات غیرجاری و دارایی‌های سوخت‌شده بانک‌ها شده و از طریق افزایش بهای تمام‌شده بانک‌ها و ریسک نقدینگی، نرخ سود سپرده‌ها را افزایش می‌دهد.
بر اساس رخدادهای ثبت‌شده در دوره‌های مختلف تصدی‌گری دولت‌ها، سال‌های پایانی دوره دوم با شعار افزایش اشتغال از طریق افزایش نقدینگی و تورم حاصل شده است. تورم در ایران سرچشمه کلیه آسیب‌ها و عدم تعادل‌های بازارهای مختلف بوده است. در بخش تولید، تورم موجب افزایش انگیزه عرضه کالا، افزایش واردات ماشین‌آلات و مواد اولیه و افزایش ارز می‌شود، در بازار پول، تورم موجب افزایش مطالبات غیرجاری و دارایی‌های سوخت‌شده بانک‌ها شده و از طریق افزایش بهای تمام‌شده بانک‌ها و ریسک نقدینگی، نرخ سود سپرده‌ها را افزایش می‌دهد. در بازار مسکن نیز تورم انتظاری موجب افزایش قیمت مصالح و در نهایت قیمت مسکن می‌شود.
دولت‌ها با اقدام شتابان برای ایجاد اشتغال که به نظر بیشتر به دنبال انتفاع خصوصی هستند تعادل بازارهای مختلف را از طریق برهم زدن روابط بین‌الملل، تزریق نقدینگی به بازار، عدم نظارت دقیق و قاعده‌مند بر نرخ سود سپرده‌ها و برخی تصمیمات محرک، تورم را تشدید می‌کنند به طوری که همه بازارها از این مساله آسیب شدیدی می‌بینند. علی‌ایحال در تحولات بازارهای مختلف ارز، طلا، پول، سرمایه و مسکن، بازار اجاره مسکن به صورت نامحسوس اما با رشد قابل توجهی در حال افزایش بوده است. بر اساس قاعده تسویه بازارها در اقتصاد، تعادل در همه بازارها به یکدیگر وابسته است. بر این اساس شاخص اجاره‌بهای مسکن از تغییرات نقاط تعادل مقدار-قیمت سایر بازارها و به تناسب ارتباطی که دارد متاثر می‌شود.
دلایل مختلفی در افزایش نرخ اجاره‌بهای مسکن وجود دارد که برخی از مهم‌ترین آنها ذیلاً اشاره می‌شود:
با توجه به اینکه اجاره‌بهای مسکن، محل درآمد برای موجرین محسوب می‌شود لذا بالطبع باید متناسب با رشد تورم افزایش یابد، به عبارتی مالکان برای حفظ قدرت خرید خود نرخ اجاره‌بها را حداقل به میزان تورم انتظاری در طول یک سال آینده تعیین می‌کنند. نمودار ذیل روند رشد اجاره‌بهای مسکن و نرخ تورم را طی 20 سال گذشته نشان می‌دهد. شواهد حاکی از حرکت همسوی این دو شاخص طی زمان است. همواره نرخ تورم محرک اجاره‌بها بوده است، به عبارتی، نرخ اجاره‌بها بر اساس نرخ تورم پیش‌بینی‌شده در یک سال آتی تعیین می‌شود. در سال جاری، طبق آمارهای رسمی و غیررسمی، رشد اجاره‌بها بیش از 20 درصد بوده این در حالی است که نرخ تورم اعلامی بانک مرکزی در اردیبهشت‌ماه سال جاری، 1 /8 درصد بوده است.
با توجه به اینکه قرارداد اجاره مسکن یک‌ساله بسته می‌شود لذا تفاوت نرخ تورم فعلی و رشد اجاره‌بها نشان از تورم احتمالی در سال جاری دارد. به عبارتی پیش‌بینی مالکان از تورم امسال نزدیک به 20 درصد است.
از طرفی با توجه به اصرار بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران بر رعایت نرخ سود سپرده‌های پایین توسط بانک‌ها، نسبت مبلغ ودیعه به اجاره ماهانه کاهش یافته و مبلغ اجاره نیز بر اساس کاهش ارزش پولی ملی، افزایش یافته است.
نرخ اجاره نسبت به نرخ سود سپرده‌ها، چسبنده رو به پایین است، هنگامی که نرخ سود سپرده‌ها کاهش می‌یابد، نرخ اجاره‌بها افزایش می‌یابد و با افزایش نرخ سود سپرده‌ها، نرخ اجاره‌بها نه‌تنها کاهش نمی‌یابد بلکه متاثر از سایر بازارها، بیشتر می‌شود.
یکی دیگر از عوامل تعیین‌کننده در اجاره‌بها، استمرار رکود در بازار مسکن و انباشت خانه‌های خالی و هزینه- فرصت ازدست‌رفته مالکان ساختمان‌ها بوده که موجب شده اجاره‌بها اهرم جبران این هزینه شود. نکته مقابل این موضوع، به افزایش نرخ ارز و افزایش احتمالی تورم و احتمال رونق در آینده نزدیک برمی‌گردد. با توجه به سیگنال‌های دریافتی از تورم انتظاری سال جاری و سال آینده، صاحبان مسکن برای جبران هزینه- فرصت ازدست‌رفته سال‌های گذشته ناشی از رکود، زمان فروش را به آینده موکول کرده و بالطبع قدرت چانه‌زنی بیشتری پیدا کرده‌اند. از طرفی سازندگان مسکن نیز به دلیل رونق آتی این بخش، انگیزه ساخت‌وساز پیدا کرده که همین امر نیز موجب افزایش تقاضای مصالح و افزایش نسبی قیمت مسکن در آینده شده است.
در بازار ارز نیز نرخ رشد ارز حادث‌شده در اوایل سال جاری جهش قابل ملاحظه‌ای در قیمت‌های عمومی داشته است، هرچند آمارهای بانک مرکزی دلالت بر نرخ تورم زیر 10 درصد دارد اما در واقع تورم موجود بیش از 30 درصد در بازارها رخ داده است. رشد نرخ ارز به واسطه افزایش ارزش مصالح و ارزش بنا، ارزش واحدهای ساختمانی را افزایش داده و به تناسب بر اساس رشد ارزش دارایی، بر اجاره‌بها تاثیر افزایشی داشته است.
شوک افزایشی در قیمت دلار به دلیل افزایش انگیزه صادرات موجب روانه شدن ارز به سمت تولید شده و اثر عکس و رو به پایین بر قیمت مسکن در کوتاه‌مدت دارد و موجب کاهش قیمت مسکن می‌شود. اما در مقابل، آربیتراژهای موجود در بازارها، موجب تشدید قیمت ارز شده - همان‌طور که در بازار سیاه دلار در حال حاضر مشاهده می‌شود قیمت دلار حداقل 40 درصد گران‌تر از نرخ مصوب بانک مرکزی است- همین موضوع جهش قابل ملاحظه قیمت مسکن ناشی از ارز را در آینده خواهد داشت. به عبارتی، در بلندمدت افزایش نرخ ارز، شاخص قیمت مسکن را با خود همسو کرده و رشد جهشی قیمت را به این بازار برخواهد گرداند.
