خطای نابخشودنی

بیش از یک سال است که اقتصاد با پدیده تورم فزاینده روبه‌رو است. در ابتدای این روند صعودی، قیمت‌ها به آهستگی افزایش می‌یافت، اما به تدریج بر سرعت رشد تورم افزوده شد. بر اساس آمارهای منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران، تورم نقطه‌به‌نقطه در تیرماه سال جاری به 48 درصد رسیده و این نشان می‌دهد که هزینه زندگی خانوارهای ایرانی به طور متوسط در حدود 50 درصد نسبت به سال قبل افزایش داشته است. در این شرایط خبرهایی حاکی از ممنوعیت رشد اجاره‌بهای خانه‌های استیجاری بالاتر از 30درصد شنیده شده است. شاید در نگاه اول اعمال سقف بر نرخ رشد اجاره‌بها کمک به خانوارهای آسیب‌پذیر و اقدامی برای کنترل تورم تلقی شود، اما در عمل این سیاست نه‌تنها به کاهش نرخ تورم کمکی نخواهد کرد بلکه شرایط را برای صاحبان املاک استیجاری و مستاجران سخت‌تر خواهد کرد.

بر اساس گزارش تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران که بانک مرکزی منتشرکرده، نرخ رشد قیمت مسکن در تهران در تیرماه 1398، حدود 92 درصد بوده است. دلیل افزایش قیمت مسکن را باید به رشد بالای حجم نقدینگی در سال‌های گذشته نسبت داد. افزایش نقدینگی به صورت انباشت سپرده‌ها نزد شبکه بانکی به معنی تولید قدرت خرید برای خانوارها و بنگاه‌های غیردولتی در اقتصاد بود. با شروع افزایش قیمت‌ها در نیمه دوم سال 1396، فعالان اقتصادی دریافتند که ممکن است قدرت خرید سپرده‌های خود را به واسطه افزایش تورم از دست بدهند. در نتیجه، حجم قابل توجهی از این سپرده‌ها (نقدینگی) برای در امان ماندن از تورم به خرید انواع دارایی‌ها اختصاص یافت. با توجه به کم‌عمق بودن بازارهای مالی، بازار مسکن و ارز از جمله بازارهایی بودند که از طریق افزایش قیمت این نقدینگی را جذب کردند. به عبارت دیگر، افزایش تقاضا در بازارهای دارایی (مسکن، سهام و ارز) باعث شد تا قیمت در این بازارها افزایش یابد و عملاً از قدرت خرید سپرده‌ها (نقدینگی) کاسته شود. علاوه بر بازار دارایی‌ها، کالاها و خدمات نیز با افزایش قیمت روبه‌رو شده‌اند و به طور متوسط هزینه خرید سبد کالای خانوار نمونه 50 درصد بیشتر شده است. بر اساس اطلاعات ریز اقلام بودجه خانوار شهری منتشرشده توسط مرکز آمار ایران، نرخ اجاره مسکن شهری در تیرماه سال جاری نسبت به ماه مشابه سال قبل تنها 23 درصد رشد داشته است. مقایسه این اطلاعات نشان می‌دهد که نرخ رشد اجاره‌بها فاصله معناداری با نرخ تورم و نرخ رشد قیمت مسکن داشته است. با توجه به این شرایط دور از انتظار نیست که وجود شکاف میان نرخ رشد قیمت مسکن و رشد اجاره باعث ایجاد فشار بر اجاره‌بها شود و مستاجران را با مشکل روبه‌رو کند.

بازار مسکن را مانند بازار هر دارایی دیگری می‌توان بر اساس نسبت قیمت به بازده تحلیل کرد؛ با این توضیح که بازده ناشی از نگهداری مسکن به صورت اجاره‌بها نصیب سرمایه‌گذار (صاحبخانه) می‌شود. وقتی فعالان اقتصادی متوجه شوند به واسطه افزایش حجم پول در اقتصاد سطح قیمت‌ها افزایش می‌یابد، انتظارات تورمی خود را تعدیل می‌کنند. افزایش انتظارات تورمی باعث می‌شود که خانوارها نرخ سود بیشتری را از نگهداری دارایی‌ها (در مقایسه با نرخ‌های سود در شبکه بانکی به عنوان هزینه فرصت) انتظار داشته باشند. نکته قابل توجه آن است که تورم ناشی از سمت تقاضا (سیاست‌های پولی انبساطی) سطح کلیه قیمت‌ها را در اقتصاد افزایش می‌دهد. در نتیجه با افزایش انتظارات تورمی، فعالان اقتصادی افزایش نرخ اجاره‌بها را در آینده پیش‌بینی می‌کنند و با توجه به همین انتظارات برای خرید مسکن (دارایی با بازده بالاتر) اقدام می‌کنند. بنابراین، انتظارات تورمی ناشی از اجرای سیاست‌های پولی انبساطی عامل اصلی است که به افزایش تقاضا و قیمت در بازار مسکن منجر می‌شود.

بررسی تحولات گذشته بازار مسکن رابطه مثبت میان نرخ اجاره و قیمت مسکن را نشان می‌دهد. به طوری که بعد از جهش قیمت مسکن، افزایش مستمر نرخ اجاره‌بها در سال‌های بعد مشاهده می‌شود. البته بازار به صورت خودکار، افزایش نرخ اجاره‌بها را با سایر قیمت‌ها متناسب می‌کند. به‌خصوص اینکه اجاره‌بها در بازار تعیین می‌شود؛ به عبارت دیگر، اجاره‌بها از تعادل میان نیروهای عرضه و تقاضا به دست می‌آید. صاحبخانه‌ها سمت عرضه بازار اجاره را تشکیل می‌دهند و انتظار دارند بازده بالاتری روی دارایی خود دریافت کنند. در مقابل، مستاجران متقاضیان استفاده از خدمات مسکن استیجاری هستند و تمایل دارند که این خدمات را با کمترین قیمت دریافت کنند. در نهایت، نرخ اجاره‌بها از برآیند این دو نیرو به دست می‌آید. در سمت تقاضا، درآمدهای خانوار تقاضای آنها برای خدمات مسکن را تعیین می‌کند. با افزایش میزان درآمد اسمی، تقاضا برای خدمات مسکن افزایش می‌یابد. از طرف دیگر، افزایش قیمت مسکن به معنی افزایش هزینه‌های عرضه خدمات مسکن است؛ در نتیجه با افزایش قیمت مسکن، عرضه خدمات مسکن استیجاری کاهش می‌یابد. در نهایت این نیروها موجب می‌شوند نرخ اجاره‌بها طی چند سال تا اندازه‌ای بالا رود تا تناسب میان قیمت و بازده در بازار مسکن دوباره برقرار شود.

فشار بر سرمایه‌گذاران (صاحبان خانه‌های اجاره‌ای) برای جلوگیری از افزایش اجاره‌بها، در قدم اول باعث مخدوش شدن حقوق مالکیت در این بازار می‌شود. مسکن قسمتی از سرمایه فیزیکی در اقتصاد است که به عنوان نهاده تولید به تولید کالاها و خدمات در اقتصاد کمک می‌کند. در صورتی که دولت با مقررات‌گذاری موجب کاهش بازده این دارایی شود، مسلماً تقاضا برای این دارایی کاهش می‌یابد و مقدار مسکن کمتری در اقتصاد تولید می‌شود. در بلندمدت، این کل اقتصاد است که از کاهش مقدار مسکن متضرر می‌شود. به طوری که مسکن کمتری برای اجاره کردن وجود خواهد داشت پس مستاجران باید اجاره بیشتری پرداخت کنند و همچنین خدمات مسکن کمتری تولید می‌شود و رشد اقتصادی آسیب خواهد دید. در نتیجه، ایجاد سقف نرخ رشد اجاره‌بها در شرایط تورمی باعث آسیب به رشد اقتصادی و رفاه اجتماعی می‌شود.

اعمال محدودیت بر رشد اجاره‌بها اقدامی محکوم به شکست است؛ همان‌طور که نرخ ارز 4200تومانی، قیمت‌های اداری گوشت و مرغ و... همه شکست خوردند. این سیاست‌ها به واسطه ایجاد اختلال در قیمت‌های نسبی و توزیع رانت هیچ شانسی برای بقا در دوره‌ای نسبتاً طولانی ندارند. در مورد بازار مسکن این مساله بسیار پیچیده‌تر است؛ زیرا امکان واردات خانه از کشورهایی که خانه‌های ارزان تولید می‌کنند وجود ندارد. در مورد کالای قابل تجارتی مانند گوشت و به‌رغم اختصاص منابع قابل توجه، سیاست‌های تعیین قیمت دستوری موفقیت‌آمیز نبود. واردات گوشت از کشورهای همسایه در حجم وسیع هم نتوانست قیمت گوشت قرمز را در بازار کنترل کند. بنابراین از هم‌اکنون می‌توان پیش‌بینی کرد که سیاست دولت در مورد نرخ اجاره‌بها نیز موفق نخواهد بود.

با توجه به سطح تورم انتظار می‌رود قیمت کلیه کالاها و خدمات در اقتصاد افزایش یابد. اعمال سقف قیمت برای یک کالا نمی‌تواند به کنترل هزینه‌های زندگی منجر شود. حتی اگر به واسطه سهم قابل توجه خدمات مسکن در سبد کالای خانوار نمونه، نرخ تورم به صورت آماری کاهش یابد، منابع خانوارها به سمت دیگر کالاها و خدمات حرکت می‌کند و باعث رشد بیشتر قیمت‌ها در بازار دیگر کالاها و خدمات می‌شود. بنابراین این سیاست تنها به ایجاد اختلال در عملکرد بازارها منجر می‌شود بدون اینکه دستاورد ملموسی داشته باشد.

دولت باید با اجرای سیاست‌های سنجیده از افزایش تورم در اقتصاد جلوگیری می‌کرد؛ به‌خصوص اینکه از نیمه دوم سال 1396 شواهد مربوط به رشد قیمت مسکن در اقتصاد دیده شده بود. اگر در آن زمان دولت سیاست انقباضی در پیش گرفته بود، اکنون قیمت‌ها چنین شتابان بالا نمی‌رفت و فشار بر خانوارها به مراتب کمتر بود.