کم‌دانشی سیاستگذار
واکاوی طرح مالیات بر اجاره‌بها در گفت‌وگو با بیت‌الله ستاریان
پیشنهاد طرحی برای تعیین سقف برای اخذ اجاره‌بها و مجبور ساختن مالکان خانه برای رعایت سقف مزبور با استفاده از اهرم مالیاتی موضوع گفت‌وگوی ما با بیت‌الله ستاریان کارشناس اقتصاد مسکن است.
پیشنهاد طرحی برای تعیین سقف برای اخذ اجاره‌بها و مجبور ساختن مالکان خانه برای رعایت سقف مزبور با استفاده از اهرم مالیاتی موضوع گفت‌وگوی ما با بیت‌الله ستاریان کارشناس اقتصاد مسکن است. وی می‌گوید وضعیت کشور ما با کشورهای توسعه‌یافته فرق دارد و برای وضعیت‌های مختلف باید قوانین مختلف نوشت. ستاریان ضمن تایید اخذ مالیات بر اجاره در آن کشورها، اجرای این مساله در کشور را غیرمنطقی و موجب کاهش عرضه مسکن می‌داند. ستاریان مجلس و ارائه‌کنندگان این طرح را فاقد دید کافی در حوزه مسکن معرفی می‌کند.
♦♦♦
با توجه به طرح اخیر ارائه‌شده به مجلس برای اخذ مالیات از برخی ارقام اجاره‌بها، به نظر شما سیاستگذاری در بازار اجاره باید چگونه باشد؟
در بخش مسکن سوالات اساسی وجود دارد که از آن جمله می‌توان به چرایی افزایش قیمت مسکن و اجاره اشاره کرد. در پاسخ به این سوالات نیز ارکان دولت به‌جای پرداختن به ریشه‌ها قریب 40 سال است که خود را با شاخ و برگ موضوع درگیر کرده‌اند. به نظر می‌رسد که دولتمردان انرژی خود را در جای اشتباه به‌کار می‌گیرند. چقدر دوستان در مجلس جلسه تشکیل دادند و در مورد خانه‌های خالی یا سقف اجاره صحبت کردند و بعضاً قانون تصویب کردند، اما هیچ‌کدام عملاً اجرایی نبود. زمانی که قیمت هر کالایی از جمله مسکن به هر دلیلی بالا می‌رود، شما باید به دنبال دلیل اصلی این افزایش قیمت بگردید، نه آنکه با برخورد قهری سعی کنید قیمت را پایین نگه دارید. در رابطه با پیشنهاد اخیر در موضوع اخذ مالیات از اجاره‌بها، اگر واحدی مسکونی اجاره‌بهای آن فرضاً x ریال است و قانونگذار بخواهد مالیات بر اجاره‌بهای اضافی دریافت کند، اطمینان داشته باشید یا موجر آن مالیات را از مستاجر خواهد گرفت یا آنکه بین آنها قراردادی نانوشته به وجود می‌آید.
پس از تصویب این قانون ممکن است دعاوی حقوقی و برخی چالش‌ها شکل بگیرد. اگر فرضاً گفته شود که مالک یک واحد مسکونی که چهار میلیون تومان نرخ اجاره آن است ملزم است تنها دو میلیون تومان اجاره بگیرد، در غیر این صورت باید مالیات بپردازد، یا آن مالیات را به نرخ اجاره تحمیل می‌کند، یا در قولنامه رسمی دو میلیون تومان قید می‌کند، اما در اصل همان چهار میلیون تومان را دریافت می‌کند. سرکوب مالیاتی مشکل را حل نمی‌کند، آنچه مشکل را حل می‌کند پاسخ این سوال است که چرا اجاره این واحد چهار میلیون تومان شده است. مسوولان غالباً علاقه‌ای به حل مشکل ندارند، همیشه به دنبال مسکن می‌گردند و چندان رغبتی برای عمل جراحی این دمل چرکین ندارند.
به نظر شما چگونه باید از ابزار مالیاتی برای ساماندهی اجاره استفاده کرد؟
مبحث مالیات بر اجاره در بسیاری کشورها بوده و مورد استفاده نیز قرار گرفته است، اما این موضوع با یک پرسش اساسی مواجه است و آن اینکه آیا اخذ مالیات بر اجاره با توجه به پتانسیل و ساختار اقتصادی و مالیاتی در کشور ما مقدور است یا خیر. برای شرایط مختلف باید قوانین متفاوت نوشت. شرایط مسکن در حال حاضر به گونه‌ای است که هر نوع مالیاتی بر آن وضع کنیم به نوعی مشکل آن را مضاف کرده‌ایم. شاید این سخن بنده برای مجموعه تصمیم‌گیران حوزه مسکن کمی برخورنده باشد، اما واقعیت این است که در تمام کشورهای توسعه‌یافته مالیات مسکن اخذ می‌شود و انواع و اقسام مالیات هم اخذ می‌کنند، اما آنها مشکل مسکن ندارند که بیایند به صورت تشویقی از گرفتن مالیات صرف نظر کنند. مشکل ما کمبود عرضه مسکن است، قاعدتاً زمانی که با کمبود عرضه مواجه هستیم و نیاز به تزریق سرمایه و چرخش نقدینگی در این زمینه داریم، باید قوانینی وضع کنیم که بگوید هر شخصی که بخواهد وارد حوزه مسکن شود، راه برای او باز است و شامل معافیت مالیاتی می‌شود. معافیت مالیاتی: اجاره، تولید مسکن و تولید مصالح می‌تواند تشویق‌کننده سرمایه‌گذاری و افزایش عرضه در این زمینه باشد. در کشورهای توسعه‌یافته مشکل مسکن بیشتر متوجه بخش کوچکی از اقشار آسیب‌پذیر و کم‌درآمد است که آن را هم دولت با سوبسید جبران می‌کند و در نتیجه دست دولت برای اخذ مالیات از دیگر اقشار برخوردار در حوزه مسکن باز است. در ایران مشکل مسکن بالای دهک‌های میانی ما را درگیر کرده است و این تفاوت نوع مشکل مسکن ما با آنهاست. علت ارائه چنین طرح‌هایی این مساله است که مجموعه دولت و نمایندگان مجلس از بحث مسکن شناخت ندارند. مدتی مجلس می‌خواست از خانه‌های خالی مالیات بگیرد و کارشناسان سعی کردند دوستان را متوجه این مساله بکنند که ما در ایران خانه‌های خالی نداریم، بلکه این ضریب خانه‌های خالی است. البته ظاهراً در درون مجلس طرح نوشته شد و در نهایت سازمان مالیاتی با توجه به نبود دیتای کافی از این خانه‌ها نظر کارشناسی خود را ارائه کرد. چرا خانه‌ای خالی نداریم؟ چون نمی‌توانیم خانه خالی داشته باشیم. پدیده خانه خالی در جامعه‌ای اتفاق می‌افتد که هزینه اجاره‌داری با اجاره‌بهای دریافتی مساوی می‌شود. برای مثال اگر شما در خانه‌ای با ۵۰۰ هزار تومان اجاره ماهانه ساکن باشید و اجاره‌دار (مالک) مجبور شود ماهانه همین مبلغ را صرف هزینه‌های آن خانه (استهلاک، تعمیرات و...) کند ممکن است از اجاره دادن آن خانه منصرف شود و این مساله به رواج پدیده‌های خانه خالی خواهد انجامید.
در شهری اروپایی ممکن است شما با دو ساعت حقوق روزانه اجاره خانه خود را پرداخت کنید. در پایین‌ترین نقطه شهر تهران اجاره یک خانه ممکن است بالاتر از تمام حقوق یک کارگر باشد و حقوق یک کارمند عالی‌رتبه دولت کفاف اجاره در بالاترین نقطه شهر تهران را ندهد. اجاره در شمال تهران از حقوق یک مهندس ارشد با ۳۰ سال سابقه بیشتر است (حداقل ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان). چنین خانه‌ای چرا باید خالی بماند، خانه مسکونی ممکن است در پاریس یا لندن خالی بماند که تنها دو ساعت مزد روزانه کفاف پرداخت اجاره را می‌دهد، نه آنکه شما هشت ساعت کار کنید و دو ساعت هم اضافه کار کنید تا توان پرداخت اجاره را داشته باشید. چنین صاحبخانه‌ای مگر دیوانه است که خانه‌اش را اجاره ندهد. این به معنی آن است که شما رایگان و مجانی روزی ۱۲ ساعت برای او کار کنید. هرچه گفته شد به گوش مجلس نرفت و آخر سر آنها در زمینه خانه‌های خالی کار خود را کردند. شما اگر چنین قوانینی را در حوزه مسکن تصویب هم بکنید و آن را به دارایی ابلاغ کنید، علاوه بر آنکه یک مشکل برای سازمان امور مالیاتی ایجاد کرده‌اید، یک مشکل هم برای قوه قضائیه ایجاد کرده‌اید.
این قانون اگر اجرا شود چه ضمانت اجرایی دارد؟
هیچ ضمانت اجرایی ندارد و تنها دعاوی حقوقی زیاد می‌شود. قراردادی که دو میلیون نوشته شده به هر حال به همان قیمت واقعی که مثلاً چهار میلیون تومان است اجاره پرداخت می‌شود و بعدها ممکن است که بین این دو، مشکل به وجود بیاید و موجر و مستاجر از همدیگر شکایت کنند و تنها خروجی این قانون اضافه شدن یک کیس حقوقی برای قوه قضائیه است. یا دارایی ناچار به تجسس گسترده و کم‌نتیجه خواهد شد. شما یا باید از تمام دارایی و جزئیات اموال و فرآیندهای مالی موجر اطلاع داشته باشید یا آنکه مستاجر را ملزم کنید که مراجعه کند و اطلاع دهد، در چنین حالتی ممکن است مستاجر از سوی مالک مجبور به تخلیه خانه شود. شاید دلایل اصلی چنین طرح‌هایی، پیوست سیاسی مساله و دادن این اطمینان به جامعه باشد که ما در حال حل مشکل هستیم و این در حالی است که چنین راهکارهایی مشکل را مرتفع نخواهد کرد.
پس شما با ابزار مالیات به عنوان تشویق موافق هستید؟
بله، اگر مالیات منجر به بخشودگی مالیاتی در حوزه مسکن شود، می‌تواند مثمر ثمر باشد. نمی‌توان از جیب مردم برای حل مشکل خرج کرد. اگر واقعاً قصد کنترل دارند می‌توان با ارائه بسته‌های تشویقی به مالکان واحدهای اجاره‌ای گفت که اگر مثلاً اجاره در حد عرف گرفته شود یا منعطف باشد، شامل این مقدار بخشودگی و معافیت مالیاتی خواهد شد.
دولت هم می‌داند که چیزی از این بحث عایدش نخواهد شد. مجلس هم متاسفانه دانش لازم و کافی برای بررسی و تعمق در چنین طرح‌هایی را ندارد. شما توجه کنید تنها متولی بخش ساختمان و مسکن یک معاونت کوچک در یک وزارتخانه است، این در حالی است که نیمی از اقتصاد کشور مرتبط با بخش ساختمان است، نیمی از نقدینگی کشور در صنعت ساختمان جریان دارد، ۶۵ درصد از شاغلان کشور در حوزه مرتبط با صنعت ساختمان مشغول به‌کار هستند. با این همه چنین بخش مهمی تنها یک معاونت در زیرمجموعه یک وزارتخانه دارد و طبیعی است که در چنین حالتی طرح‌ها نیز چندان کارشناسی و پخته نخواهد بود. به عنوان یک ناظر بخش مسکن عرض می‌کنم تاکنون یک طرح متقن و مفید برای بخش مسکن از بهارستان بیرون نیامده است.
به نظر شما چنین قوانینی تاثیر منفی بر حوزه مسکن نخواهد گذاشت؟
دقیقاً تبر برداشته‌اند و تیشه به ریشه مسکن زده‌اند. بخش مسکن تا می‌خواهد رونق بگیرد، فوری از این قبیل موانع بر سر راه آن قرار می‌دهند. حاضر نیستند که در یک مرحله افزایش قیمت‌ها را تحمل کنند تا تولید افزایش یابد و به تبع آن قیمت‌ها متعادل شود. حاصل این سیاست‌ها افزایش مضاعف قیمت‌ها خواهد بود.
به نظر شما مصادیق مالیات تشویقی در حوزه اجاره کدام است؟ چرا نباید در به‌کار بردن مالیات اجاره از وجه تنبیهی استفاده کرد؟
دولت اگر از جنبه تشویقی، بسته معافیت مالیاتی ارائه کند، موجر این مساله را قبول می‌کند، ممکن است که مجدداً اجاره را افزایش دهد، اما این افزایش اجاره کمتر از قبل خواهد بود. ما در کشور با کسری تولید مواجه هستیم، اما همین موضوع را نیز حاضر نیستند قبول کنند. سیاستگذار می‌گوید که ما خانه‌های خالی داریم، اما با کمبود عرضه مسکن مواجهیم. این در حالی است که این کسری تولید است که حاشیه‌نشینی و آسیب‌های جدی را در حوزه مسکن به وجود آورده و مطرح کردن مساله خانه‌های خالی علمی و کارشناسی نیست.
برخی سیاستگذاران از جمله نمایندگان مجلس در برابر این بحث شما این مساله را مطرح می‌کنند که مالکان خانه‌های خالی‌ای در اختیار دارند که به هر دلیلی حاضر به اجاره دادن آن نیستند و ما با ابزار مالیات می‌خواهیم آنها را مجبور به عرضه به بازار کنیم، پاسخ شما به چنین مدعایی چیست؟
این قبیل سخنان نشانگر نداشتن اطلاعات اولیه گویندگان از مساله مسکن است. کسی که این سخن را می‌گوید یک شخص عامی است که از بدیهی‌ترین مسائل حوزه مسکن خبر ندارد. پاسخ من این است که چرا یک صاحبخانه، خانه‌ای را که اجاره‌اش از حقوق شمای نماینده مجلس بالاتر است، خالی نگه دارد. آماری که ما در اختیار داریم همان پنج درصد خانه‌های خالی و ذخیره است که این مقدار هم در همه کشورهای توسعه‌یافته به همین ترتیب است. یعنی یک امر طبیعی است که پنج درصد خانه‌های شهرهای بزرگ خالی بماند. این آمار گاهی به 8 تا ۱۰ درصد می‌رسد، این ضریب خانه‌های خالی است و هیچ‌وقت هم کم نمی‌شود و از الزامات حوزه مسکن است و در هیچ تاریخی ما کمتر از این خانه خالی نداشته‌ایم و بیشتر از این هم نداشته‌ایم.
ظاهراً فی‌الحال در وزارت مسکن موضوع تشکیل کمیسیونی برای تعیین سقف اجاره هر منطقه مطرح است تا برای چنین طرح‌هایی و اخذ مالیات در اجاره از آن استفاده شود، آیا چنین روشی برای قیمت‌گذاری در حوزه اجاره منطقی و قابل اجراست؟
مطلقاً امکان چنین قیمت‌گذاری وجود ندارد. این چنین سیاستگذاری ریشه مسکن را از بین می‌برد و ضربه بسیار بزرگی به تولید مسکن و کارخانه‌های مصالح ساختمانی وارد خواهد کرد. آنها معمولاً چنین طرحی را انجام می‌دهند و ضربه آن را هم می‌خورند و دوباره آن را انجام می‌دهند. آیا یک کمیسیون می‌تواند برای نیمی از اقتصاد کشور تصمیم بگیرد. هرگونه مطالعه و تصمیم‌گیری در حوزه مسکن نیاز به کمیسیونی عریض و طویل متشکل از بخش‌های مختلف از جمله بانک مرکزی، وزارت صمت و... دارد تا بتوانند راهکاری را به تصویب برسانند نه آنکه مسکن را در حد معاونت یک وزارتخانه ببینیم.
وزارتخانه اقتصاد و دارایی و بانک مرکزی باید آنلاین حوزه مسکن را به شکل مفصل مورد مطالعه و رصد قرار دهند. اگر از مدیرکل بانک مرکزی، معاونانش و مدیران این مجموعه در مورد اقتصاد مسکن سوال شود تا چه میزان اطلاع دارند، چه پاسخی خواهند داد؟ این در حالی است که نیمی از اقتصاد کشور مربوط به این حوزه است و در مواردی مهم‌تر از اقتصاد حوزه انرژی است و به همان میزان نیاز به اهتمام و صرف انرژی مدیران دولتی دارد. اجاره که خود به خود و با تصمیم صاحبان خانه افزایش پیدا نمی‌کند. افزایش اجاره‌بها یک عارضه است، نه اصل درد و بیماری. باید مشکل را در ساختار اقتصاد دید و نوع نگاهمان را اصلاح کنیم. ما اگر برای اجاره‌بها مالیات هم وضع کنیم، چه کسی می‌خواهد چنین مالیاتی را ارزیابی و وصول کند؟ اگر تمام پلیس مملکت را هم به‌کار بگیریم، نمی‌توان چنین سیاستی را اجرا کرد.
اگر راهکاری برای برون‌رفت از وضعیت فعلی در حوزه مسکن در نظر دارید، ممنون می‌شوم بفرمایید.
برخی اوقات از من چنین سوالی پرسیده می‌شود و در پاسخ، آنها را حواله می‌دهم به ۱۵ سال قبل. در آن زمان ما پیش‌بینی سال ۹8 ـ ۹7 را کردیم و گفتیم که در تهران قیمت ملک به متری ۳۵ میلیون تومان خواهد رسید، گفتیم که نرخ اجاره در آن سال به میزان پنج برابر قیمت ملک در حال حاضر خواهد رسید، آن زمان این مسائل را خدمت دوستان عرض کردیم و آنها با تعجب لبخند زدند و گفتند چنین چیزی ممکن نیست، حالا هم اگر در رابطه با وضعیت مسکن در چند سال آینده سخن بگوییم احتمالاً با همان واکنش‌های مبتنی بر عدم باور و پذیرش مواجه می‌شویم؛ دلیلش هم نداشتن دید بلندمدت است. در حوزه مسکن هیچ چاره‌ای وجود ندارد غیر از برنامه‌ریزی درازمدت.
