شناسه خبر : 28419 لینک کوتاه
تاریخ انتشار:

سناریوهای محتمل

آینده‌نگاری بازار مسکن و ساختمان

تحلیل صنعت ساختمان از آنجا دارای اهمیت است که به‌عنوان یکی از اصلی‌ترین عناصر اقتصاد هر کشوری محسوب می‌شود به‌طوری‌که درصد قابل توجهی از تولید ناخالص و درآمد ملی از این صنعت احصا می‌شود.

امید علیجانی / مدیرعامل و عضو هیات مدیره گروه ساختمانی معلم 

تحلیل صنعت ساختمان از آنجا دارای اهمیت است که به‌عنوان یکی از اصلی‌ترین عناصر اقتصاد هر کشوری محسوب می‌شود به‌طوری‌که درصد قابل توجهی از تولید ناخالص و درآمد ملی از این صنعت احصا می‌شود. این سهم در کشورهای در حال توسعه به حدود دو تا هشت درصد می‌رسد و در ایران نیز بنا بر بررسی کارشناسان در سال 1386، حدود هفت درصد از تولید ناخالص کشور و 20 درصد از درآمد ملی ایران متعلق به این صنعت است. از طرف دیگر این صنعت می‌تواند موجب تقویت اشتغال در کشور شود به‌طوری‌که به‌دلیل حلقه ارتباطی قوی این بخش با دیگر بخش‌های اقتصادی، امکان ایجاد یک نفر شغل به‌طور مستقیم و 24 /0 نفر شغل به طور غیرمستقیم به‌ازای ساخت هر 57 مترمربع زیربنای مسکونی وجود دارد. این صنعت نقش مهمی در زندگی خانوارها و رفاه ایشان دارد چراکه به‌عنوان یکی از اصلی‌ترین مولفه‌های ثروت برای خانوار، سهم 35‌درصدی از سبد هزینه‌های خانوار ساکن در نقاط شهری کشور (1396) و حدود 45‌درصدی در شهر تهران (1395) را دارد. علاوه بر تمامی این موارد تقویت نامتوازن این صنعت نسبت به صنایع و بازارهای سرمایه‌ای دیگر موجب می‌شود سرمایه‌های زیادی از بازارهای موازی به این بازار جذب شوند. لذا تقویت بازار ساختمان و به‌طور دقیق‌تر مسکن می‌تواند موجب تقویت اقتصاد کشور چه در سطح خرد و چه در سطح کلان شود مشروط به آنکه رشد متوازن در رشد این صنعت و بازارها و صنایع دیگر وجود داشته باشد.

تجارت فردا- جدول 1

پیش‌بینی آینده بازار مسکن با توجه رویدادهای اخیر امری پیچیده و وابسته به متغیرهای مختلفی است. در اکثر گزارش‌هایی که در حوزه تحلیل بازار مسکن و پیش‌بینی قیمت آن ارائه شده است، متغیرها از بخش‌های مختلف به‌صورت یکپارچه و همزمان بررسی نشده بلکه تمرکز بر ارزیابی اثر انفرادی یک متغیر یا بخشی از متغیرها بوده است به‌عنوان مثال تاثیر قیمت نفت بر بازار مسکن، تاثیر نوسانات بازار ارز بر تقاضای مسکن و موارد مشابه دیگر. اما علاوه بر عوامل اقتصادی و فنی، متغیرهای اجتماعی، فرهنگی، سیاسی، محیط‌زیست و قانونی نیز ارتباط موثر و تعیین‌کننده‌ای بر بازار مسکن دارد. این امر بازار مسکن را به‌عنوان یک سیستم سازگار پیچیده (Complex Adaptive System) مطرح کرده که متغیرهای متنوعی می‌توانند در کنار همدیگر روی بازار تاثیرات مثبت یا منفی داشته باشند. بر همین اساس سیستم بازار مسکن غیرخطی بوده که نمی‌تواند رفتار گذشته آن در سال‌های قبل مبنایی دقیق برای رفتار آینده آن باشد. همچنین بر اساس تجارب گذشته، این بازار غیرقابل پیش‌بینی بوده و تلاش در جهت کنترل آن امری مخرب به‌ شمار می‌رود لذا تنها می‌توان بر اساس ابزارهای سناریونویسی، اثرات سیاست‌ها و سناریوهای مختلف را مورد بررسی قرار داد.

بر اساس پژوهش علمی انجام‌شده توسط نگارنده که در نشریات بین‌المللی نیز منتشر شده است، 49 متغیر موثر بر بازار مسکن مشتمل بر 19 مفهوم اقتصادی، پنج مفهوم اجتماعی، 11 مفهوم قانونی و 15 مفهوم مرتبط با صنعت مسکن شناسایی شده که بر پایه چهار متغیر اساسی عرضه مسکن، تقاضای مصرفی (موثر)، تقاضای سرمایه‌ای سوداگرانه و هزینه‌های تولید (ساخت) مسکن تاثیر آنها بر متغیر هدف قیمت مسکن توسعه یافته است. جایگاه این 49 متغیر، نحوه اثرگذاری و اثرپذیری آنها از همدیگر و شدت و قدرت تاثیرگذاری آنها در قالب یک نقشه شناختی فازی (Cognitive Map) مدل‌سازی شده است. در نتیجه سیاستگذاران، فعالان و کارشناسان بازار مسکن می‌توانند به‌راحتی با تعریف سناریوها، سیاست‌ها و ایده‌های خود و شبیه‌سازی مدل، منابع و توجه خود را به سمت‌وسوی متغیرهایی معطوف کنند که بیشترین تاثیر را بر قیمت مسکن دارند.

تحلیل روندهای کلیدی در بازار مسکن

باید توجه کرد که بازار مسکن ایران طی سال‌های اخیر دیگر به‌عنوان بازاری با موج رونق یا رکود کاملاً یکپارچه شناخته نمی‌شود بلکه امروزه به یک بازار محلی تبدیل شده است. به عبارت دیگر رونق ساخت‌وساز در یک شهر یا یک محل، دلیل قطعی بر وجود رونق در شهرها و دیگر محلات نیست. لذا بررسی سرمایه‌گذاری در حوزه ساختمان به‌صورت خرد و منطقه‌ای، از دقت بالاتری جهت تصمیم‌گیری برخوردار است. اما بررسی وضعیت معاملات مسکن شهر تهران که سهم حدود 27‌درصدی از کل میزان سرمایه‌گذاری در صنعت ساخت را داراست یا کلانشهرهای دیگری همچون اصفهان، مشهد، شیراز و تبریز که سرمایه‌گذاری در آنها دارای جذابیت است، می‌تواند در شناخت کلی بازار و پیش‌بینی وضعیت آتی آن برای برنامه‌ریزی جهت سرمایه‌گذاری یا انجام معاملات بسیار موثر باشد. بر این اساس وضعیت معاملات بازار مسکن شهر تهران مورد بررسی قرار می‌گیرد.آمار و ارقام منتشره مبین آن است که در 9‌ماهه سال 1396، حدود 599 هزار میلیارد ریال در صنعت ساختمان سرمایه‌گذاری شده که نسبت به سال قبل حدود 12 درصد افزایش داشته است. از این میزان سرمایه‌گذاری بیش از 48 درصد متعلق به چهار استان تهران، خراسان رضوی، اصفهان و فارس بوده است. همچنین بیش از 80 درصد این سرمایه‌گذاری متعلق به بخش مسکونی بوده که سهم چهار استان مذکور از تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده حدود 46 درصد (معادل 132 هزار واحد) است.

تجارت فردا- نرخ رشد معاملات مسکن تیرماه تهران نسبت به مدت مشابه سال قبل

بررسی روند ساخت‌وساز نشان می‌دهد که پس از شروع دوران رکود در سال 1392، اثرات آن بر بخش عرضه با فاصله یک‌ساله نمایان شده است، عوامل مختلفی از جمله کاهش جذابیت سرمایه‌گذاری و خروج سرمایه‌گذاران از این بازار، مازاد عرضه به‌خصوص در کلانشهرها، عدم بهبود متغیرهای اقتصادی همچون قیمت نفت یا قدرت خرید مردم نسبت به قیمت مسکن، موجب تشدید عمق این رکود تا اوایل سال 1395 شده است. از سال 1395 به دلیل نگاه انتظاری سرمایه‌گذاران و عرضه‌کنندگان نسبت به شروع دوران رونق و همچنین تدابیر و سیاست‌های مالی دولت محترم از جمله اعطای وام‌هایی با کارمزد پایین و کاهش نرخ سود سپرده‌ها و البته کاهش فاصله عرضه و تقاضا، موجب هدایت بخشی از سرمایه بازارهای مالی به بازار مسکن و به‌تبع آن کمرنگ شدن رکود شده است به‌طوری‌که صدور پروانه‌های ساختمانی صادره از یک روند نزولی برخوردار بوده و تا سال 1393 تا 45 درصد کاهش داشته است. از سال 1393 تا نیمه اول سال 1396، هر شش ماه حدود 60 هزار پروانه ساختمانی با مجموع زیربنای 30 میلیون مترمربع در کشور صادر شده است. بنابراین تا پاییز سال 1396، اثر چرخش بازار (فاز پیش‌رونق) بر شروع ساخت بناهای جدید مشهود نبوده است.

تجارت فردا- نرخ رشد قیمت مسکن تهران در تیرماه نسبت به مدت مشابه سال قبل

اما از سال 1396 روند معاملات و قیمت واحدهای مسکونی صعودی بوده است به‌طوری‌که تعداد معاملات مسکن شهر تهران در سال 1396 نسبت به سال پیش از آن حدود 12 درصد افزایش داشته و با معاملات ثبت‌شده در اردیبهشت 1397، اوج این دوران رقم خورد و اثر بازار مسکن تهران با فاصله زمانی سه تا شش‌ماهه به شهرهای دیگر نیز منتقل شد و در بسیاری از شهرها بازار مسکن به تحرک افتاد. در کنار عوامل درونی بازار مسکن همچون کاهش میزان عرضه واقعی و نگاه انتظاری این بخش به خروج از رکود پنج‌ساله، به دلایل افزایش حدود 37‌درصدی قیمت نهاده‌های تولید در سال 1396 نسبت به سال 1395 و همبستگی معنادار با بازارهای موازی مثل ارز و سایر عوامل، بازار مسکن با رشد قیمت و به تبع آن افزایش جذابیت سرمایه‌گذاری همراه شد. این موضوع باعث شد بخشی از پروژه‌های ناتمام در این دوران تکمیل شوند به‌طوری‌که پروژه‌های تکمیل‌شده در 9‌ماهه 1396 نسبت به مدت مشابه سال قبل در نقاط شهری کشور بیش از 50 درصد رشد داشته است. اما با افزایش حباب‌گونه قیمت که تنها ناشی از تغییر در هزینه‌های ساخت نبوده و بخشی از آن به دلیل شرایط اقتصادی و نوسانات ارزی بوده است، رشد معاملات در دو ماه خرداد و تیر 97 روند کاهشی داشته و بسیاری از خریداران و فروشندگان حاضر در این بازار دچار تردید و از معاملات خارج شده‌اند به‌طوری‌که تعداد معاملات مسکن در تیرماه 97 نسبت به ماه قبل حدود 22 /9 درصد و نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود هفت درصد کاهش داشته و به 13514 معامله در ماه رسید.

همچنان که پیشتر بر اساس تحلیل الگوهای تعداد معاملات و قیمت نیز پیش‌بینی می‌شد، نزول تعداد معاملات مسکن در تیرماه مشابه روند دو سال گذشته اتفاق افتاد اما کاهش آن نسبت به مدت مشابه سال قبل نشان از تاثیر قیمت مسکن و جذابیت سرمایه‌گذاری بازارهای موازی به ‌عنوان عوامل بازدارنده بر رونق بازار مسکن دارد که یکی از اصلی‌ترین محرک‌های اقتصادی کشور است. به‌عبارت دیگر با افزایش قیمت مسکن، خانه اولی‌ها توان خرید خود را از دست داده‌اند و سهم این گروه در معاملات مسکن تهران نزدیک به 50 درصد در بهار 97 نسبت به زمستان 96 کاهش داشته است، درصدی از خریداران مصرفی دیگر که به دنبال تغییر منزل خود بوده‌اند نیز به همین دلیل از بازار خارج شدند. همچنین بخشی از سرمایه‌گذاران به دلیل سوددهی بالاتر بازارهای موازی همچون سکه و ارز در بازه کوتاه‌مدت، دارایی خود را تبدیل کرده و از این بازار خارج شدند.

بر اساس آمار و اطلاعات، سهم واحدهای مسکونی نوساز (تا پنج سال ساخت) از کل معاملات نیز در حال کاهش است به ‌طوری ‌که از 61 درصد در مهر 1392 به 44 درصد در تیر 1397 رسیده است. دو عامل در این کاهش موثر بودند؛ اول آنکه عرضه این نوع واحدها به‌خصوص در دوران رکود کاهش داشته و دوم آنکه قدرت خرید مردم نسبت به نرخ رشد قیمت‌ها، افزایش نداشته است.

قیمت واحد مسکونی رشد قابل توجهی داشته به طوری که در تیرماه میانگین قیمت معاملاتی مسکن در تهران، 72 /69 میلیون ریال به ازای هر مترمربع اعلام شده است که نسبت به ماه قبل هفت درصد و نسبت به مدت مشابه در سال قبل 51 درصد رشد داشته است. این در حالی است که قیمت مسکن در تیر 96 نسبت به تیر 93، تنها 16 درصد رشد داشته.

تجارت فردا- نمودار روند تعداد معاملات مسکن شهر تهران

بر اساس تحقیقات میدانی انجام‌شده، موج گرانی مسکن به کلانشهرهای دیگر نیز رسیده به ‌طوری ‌که در بعضی از شهرها مسکن بین 30 تا 40 درصد گران شده است. قاعدتاً اگر رشد قیمت متناسب با قدرت خرید مشتریان و متقاضیان مسکن نباشد، سهم بخش مصرفی در بازار مسکن به ‌طور محسوسی کاهش یافته و در عوض نگاه سرمایه‌ای به این بازار افزایش پیدا می‌کند. بنابراین در وضع موجود که تغییر مثبت و محسوسی در متغیرهای اصلی موثر بر تغییر جهت بازار مسکن همچون قدرت خرید مشتریان یا متغیرهای جمعیت‌شناختی (مهاجرت، ازدواج و...) حاصل نشده، خروج بخش مصرفی با روند کنونی افزایش قیمت بیشتر خواهد بود.

تاثیر نوسانات نرخ ارز در بازار مسکن

قیمت مسکن همبستگی مثبت و معناداری با ارزش دلار دارد و از نوسانات نرخ ارز از دو منظر تاثیر می‌پذیرد؛ از منظر اول، با رشد قیمت ارز، نهاده‌های تولید گران‌تر شده و به‌تبع آن افزایش قیمت مسکن رخ می‌دهد. البته باید به این نکته توجه کرد که به‌رغم آنکه قیمت مسکن در تیر 1396 نسبت به تیر 1393 تنها حدود 16درصد افزایش داشته اما هزینه‌های ساخت و اخذ مجوزها با افزایش بیشتری طی این مدت مواجه بوده است. علت این رخداد را می‌توان در تاثیر عوامل دیگری ‌جز نرخ ارز در بازار مسکن جست‌وجو کرد. به ‌عنوان یک مصداق، افزایش قیمت مصالح موجب از دست رفتن توجیه‌پذیری اقتصادی بسیاری از پروژه‌های ساختمانی شده و در نتیجه حجم اخذ پروانه‌های ساختمانی روند کاهشی را به‌ دنبال داشته که نشان از کاهش جذابیت این بازار برای سرمایه‌گذاران دارد. اما تورم ناشی از فشار هزینه در این بازار به‌خصوص به ‌همراه ظهور نشانه‌های اولیه از رونق به‌خصوص در نیمه دوم 1396، منجر به ایجاد نگاه انتظاری بخش عرضه و سوداگران این بازار شد که طی سال‌های قبل سود لازم را از این بازار کسب نکرده بودند و در نهایت موجب تشدید نرخ رشد و انفجار قیمت‌ها شد.

تجارت فردا- سهم واحدهای نوساز از کل معاملات

از منظر دوم، تاثیر روانی و انتظاری بازار مسکن در قیاس با بازارهای موازی باید مورد تجزیه و تحلیل قرار گیرد. از یک‌سو نوسانات نرخ ارز جذابیت این بازار را برای سرمایه‌گذارانی که به‌ دنبال سودهای کوتاه‌مدت با قدرت نقدشوندگی بالا هستند به‌سوی خود جذب می‌کند. همان‌طور که پیشتر بیان ‌شد، بازار ارز به ‌عنوان یک بازار موازی بازار مسکن عمل کرده و بسیاری از سرمایه‌های درگیر در بازار مسکن را به‌ سوی خود جذب می‌کند که این مهم باعث عدم جذابیت بازار مسکن برای سرمایه‌گذاران خواهد شد. از سوی دیگر پس از پایان رشد هیجانی در بازارهای موازی مسکن همچون ارز، طلا و سکه انتظار می‌رود این بازارها به ثبات نسبی رسیده و سرمایه‌گذاران امید خود را برای جذب ارزش ‌افزوده بیشتر از این بازارها از دست بدهند. لذا بازار مسکن به‌ عنوان بازاری که می‌تواند با ویژگی‌های منحصربه‌فرد خود مأمنی برای جذب سرمایه‌های سرگردان بازار شود، جذاب خواهد شد. همچنین با افزایش رفتارهای سوداگرانه و سفته‌بازی، نرخ رشد قیمت تشدید شده و به بیش از 50 درصد خواهد رسید.

موضوع رشد قیمت ارز به‌ عنوان یک عامل مهم بر کاهش تقاضای بخش مصرفی مسکن نیز قابل بررسی است. رشد قیمت ارز از یک‌سو موجب کاهش قدرت خرید خانوارها شده و از سوی دیگر موجب کاهش کارایی تسهیلات مسکن به‌دلیل کاهش قدرت خرید مشتریان و متقاضیان می‌شود. بررسی آمار و ارقام نشان می‌دهد که سهم خانه‌اولی‌ها از معاملات مسکن در تهران به‌ طور محسوسی کاهش داشته و درصدی از مالکان نیز که به ‌دنبال تبدیل ملک خود به احسن بوده‌اند، به همین دلیل از بازار خارج شدند. در این دوران انتظار می‌رود سهم بخش سرمایه‌ای افزایش پیدا کند اما به دلیل سوددهی بالاتر بازارهای دیگر همچون سکه و ارز در بازه کوتاه‌مدت، موجب خروج سوداگران و بخش سرمایه‌ای از این بازار شده و کاهش تعداد معاملات را به همراه داشته است.

تجارت فردا- میانگین قیمت معاملاتی شهر تهران

عدم توازن عرضه و تقاضا

از دلایل دیگر افزایش ناگهانی قیمت‌ها، عدم توازن عرضه و تقاضا در بازار مسکن است به طوری ‌که عمده تقاضا برای واحدهای میان‌درآمدی با متراژ زیر 100 مترمربع در تهران است اما سازندگان واحدهای بالای 100 مترمربع را به بازار عرضه کرده‌اند. این مهم در آمار و ارقام 9ماهه سال 1396 مشهود است. در این مدت 423 هزار معامله انجام شده که حدود 71 درصد (300 هزار واحد) متعلق به واحدهای زیر 100 مترمربع است. اما در همین مدت از 54 هزار واحد تکمیل شده، تنها 12 درصد (10 هزار واحد) سهم واحدهای زیر 100 مترمربع است. این موضوع باعث شده ضمن آنکه میانگین سنی بناهای معامله‌شده به 11 سال برسد، مازاد تقاضا برای واحدهای زیر 100 مترمربع و مازاد عرضه برای واحدهای بالای 100 مترمربع نیز وجود داشته باشد. پس می‌توان گفت آماری که برای خانه‌های خالی اعلام می‌شود، غالباً مشمول واحدهایی است که متناسب با نیاز بازار ساخته نشده‌اند، چه به لحاظ موقعیت مکانی و چه به لحاظ مشخصات ساختمانی. مازاد تقاضا برای واحدهای زیر 100 مترمربع به‌خصوص در مناطق پرمعامله شهر (نظیر منطقه 5 تهران)، منجر به تشدید نرخ رشد قیمت واحدهای زیر 100 مترمربع تا 70 درصد در این مناطق شده است. گرانی واحد مسکونی زیر 100 مترمربع در تهران بر قیمت واحدهای مسکونی دیگر در تهران و شهرهای دیگر اثر گذاشته و منجر به افزایش قیمت واحد مسکونی در تهران و بعضی از کلانشهرها همچون اصفهان تا 50 درصد شده است. افزایش قیمت واحد مسکونی باعث می‌شود عرضه‌کنندگان زمین نیز به دنبال افزایش قیمت دارایی خود باشند و بر همین اساس قیمت زمین و واحد مسکونی اثر متقابل و تشدیدکننده‌ای بر یکدیگر داشته و موجب افزایش تعداد خانه‌های خالی بالای 100 مترمربع و حتی افزایش اجاره‌بها شده است.

تحلیل عرضه و تقاضا در مناطق مختلف شهر تهران

بر اساس داده‌های خام ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، منطقه 5 تهران با 2 /13 درصد مثل ماه‌های قبل بیشترین سهم از تعداد معاملات مسکن شهر را به خود اختصاص داده است. پس از آن مناطق 4 با 9 درصد و 2 با 9 /7 درصد در مراتب بعدی قرار دارند. مناطق مذکور در ماه‌های قبل سهم بیشتری از معاملات مسکن را در اختیار داشتند، به‌  طوری‌ که سهم منطقه 5 از کل معاملات در سال 96 بیش از 15 درصد و منطقه 4 نزدیک به 11 درصد بوده است اما به دلیل رشد بیش از انتظار قیمت، تعداد فروشندگان و خریداران در این مناطق بسیار کاهش داشته و البته مناطق ضعیف و میانی شهر تهران، رشد قدرالسهم از تعداد معاملات داشته‌اند به ‌طوری ‌که در مناطقی همچون 10 و 12 نسبت تعداد معاملات به خانوارهای ساکن با افزایش روبه‌رو بوده است. از آنجا که این مناطق جزو مناطق میان‌درآمدی شهر تهران محسوب شده لذا با افزایش قیمت مسکن، ساکنان این مناطق آسیب بیشتری می‌بینند. با در نظر گرفتن نسبت مذکور و همچنین وضعیت درآمدی ساکنان منطقه، به ‌نظر می‌رسد افزایش خرید و فروش در این مناطق بیشتر تحت تاثیر خریداران فرامنطقه‌ای بوده که با کاهش توان خرید خود، این مناطق را به ‌عنوان گزینه‌های جایگزین انتخاب کردند.

تجارت فردا-  شکل1‌- اثر عدم توازن عرضه و تقاضا بر تشدید نرخ رشد قیمت در بازار مسکن

تحلیل آینده بازار مسکن و ساختمان

نوسانات کنونی بازار ارز می‌تواند یکی از محرک‌های کلیدی صنعت ساختمان به‌شمار آید و بررسی رفتار این تاثیرگذاری آینده بازار را ترسیم کند. در حال حاضر تلاش دولت بر آرام کردن التهابات حاکم بر بازار متمرکز شده و در این راستا اقداماتی نیز به اجرا درآمده است. باید توجه کرد اگر سیاست‌های دولت طوری تنظیم شوند که رشد قیمت مسکن از نرخ سود بانکی کمتر شود، در آن صورت بخش سرمایه‌گذار از بازار خارج خواهد شد. رونق بازار مسکن مستلزم حضور مستمر و ایجاد توازن بین دو گروه تقاضای مصرفی و سرمایه‌گذاری است. 

تحرک بازار مسکن باعث فعالیت بسیاری از صنایع مستقیم و غیرمستقیم وابسته به مسکن خواهد شد لذا قوانین باید طوری تنظیم شود که بتواند حامی انبوه‌سازان مسکن به‌عنوان بازوی اجرایی دولت باشد و باعث همگرایی نوع عرضه و تقاضا شود. بنابراین آینده بازار مسکن به سیاست‌های اتخاذی دولت و همچنین وضعیت بازارهای موازی بسیار وابسته است. قطعاً افزایش قیمت موجب خروج قابل توجه خریداران مصرفی از این بازار می‌شود بنابراین تلاش دولت برای جلوگیری از این افزایش قیمت متمرکز شده و در این راستا لایحه‌ای نیز به مجلس ارسال شده است. اما با حفظ وضعیت موجود با در نظر گرفتن متغیرهای مختلف و بررسی الگوهای معاملاتی و قیمتی پیش‌بینی می‌شود سیکل رونق به نقطه پایان خود برسد. به‌نظر می‌رسد در صورت موفقیت دولت در مدیریت درست عرضه و تقاضا و ارائه سیاست‌های تشویقی برای بخش عرضه، بازار مسکن در نیمه دوم 1397 با رشد نسبی تعداد معاملات نسبت به ماه‌های خرداد تا مرداد همراه شود.

باید توجه کرد با چالش‌های موجود، صنعت ساختمان با تغییر پارادایم مواجه است. یکی از پارادایم‌هایی که در بخش ساختمان در حال شکل‌گیری است، توجه جامع به زنجیره کامل صنعت ساختمان است. پیشتر فعالان صنعت با تمرکز بیشتر روی ساخت و اجرای پروژه می‌توانستند به بازده موردنیاز دست یابند. اما امروزه بخش‌های نوینی از این زنجیره تامین در حال شکل‌گیری هستند. به ‌عنوان مثال نظام تجاری مالداری تغییر کرده و فروش، پاسخگوی انتظارات سرمایه‌گذاران نبوده و لذا بازاری تحت عنوان نظام بهره‌برداری و اجاره‌داری در حال گسترش است. شرکت‌ها نیاز دارند تا به این نظام جدید در قالب مزیت رقابتی توجه داشته باشند و از محل اجاره‌داری به ‌راحتی سود مورد انتظار خود را کسب کنند.

پارادایم دیگر، تغییر در انتظارات و توقعات مشتریان بوده که از تحول در سبک زندگی و افزایش اهمیت حفظ منافع جانی و مالی است. لذا فعالان برای بقا در این صنعت، باید به این تغییرات بازخورد لازم و مناسب را ارائه دهند. بر این اساس مفاهیم نوین در زنجیره ارزش صنعت همچون طراحی منعطف با توجه به نوع تغییر در سبک زندگی خانوارها، تقاضا برای بناهایی مشتمل بر واحدهایی با متراژ پایین اما خدمات عمومی مشعوف‌کننده، روش‌های نوین ساخت به جهت تسریع در زمان تکمیل یک پروژه، روش‌ها و متریال نوین به جهت سبک‌سازی و مقاوم‌سازی ساختمان‌ها، مدیریت مصرف انرژی به‌منظور کاهش هزینه‌های سکونت و تمرکز بر ساختمان‌های سبز با هدف بهبود کیفیت زندگی در حال شکل‌گیری است.

در سال‌های نه‌چندان دور، شتاب قیمت و جذابیت بازار مسکن به حدی بود که بسیاری از مالکان املاک، حتی ساختمان‌های 10 تا 15ساله، با هدف اخذ تراکم بیشتر، نوسازی بنا و کسب سود بیشتر، به دنبال تخریب و ساخت یک بنای جایگزین بودند. امروزه به جهت افزایش هزینه‌های ساخت و محدودیت در افزایش تراکم، این چرخه جذابیت و توجیه‌پذیری خود را از دست داده و کسب‌وکار جدیدی تحت‌ عنوان خدمات نوسازی در حال توسعه است. جامعه با هزینه‌ای بسیار کمتر می‌تواند نیازهای خود را نظیر طراحی فضاها، ارتقای کیفیت متریال و نوسازی ملک محقق کند. این، خود یک تغییر پارادایم است.

تجارت فردا-  شکل 2‌- سهم مناطق مختلف شهر تهران از تعداد معاملات

لذا آنچه در آینده‌نگاری بازار مسکن مورد توجه و تمرکز می‌تواند قرار گیرد، به جای توجه فعالان صنعت به افزایش یا کاهش قیمت‌ها و تحلیل‌های روند رونق و رکود، ایجاد یک کانسپت جدید در ارائه محصول و خدمات متمایز به بازار مسکن با توجه به پارادایم‌های نوین و نوظهور است. در نتیجه این تفکر نو هر یک از فعالان می‌توانند جایگاه و سهم جدیدی در بازار برای خود ایجاد کرده و شایستگی‌های محوری خود را در این صنعت به جامعه ارائه دهند. نهایتاً با این اقدامات امکان جهش در حاشیه سود و سایر شاخص‌های مالی برای ایشان فراهم شده و سطح بالاتری از رفاه را می‌توانند برای جامعه ایرانی فراهم کنند. 

دراین پرونده بخوانید ...