شناسه خبر : 10314 لینک کوتاه

گفت‌وگو با محمود جهانی - تحلیلگر بازار مسکن

چه زمانی دوره رونق مسکن می‌شود

محمود جهانی تحلیلگر بازار مسکن و مدیرکل سابق دفتر اقتصاد و برنامه‌ریزی مسکن وزارت راه و شهرسازی رشد معاملات و رشد جزیی قیمت مسکن را نشانه شکل‌گیری دوره رونق جدید در بخش مسکن می‌داند و معتقد است رونق نسبی که در بخش مسکن از نیمه‌های فصل پاییز پدیدار شده وضعیت مطلوب برای مسکن است چون در وضعیت موجود تقاضای سوداگرانه به حداقل خود می‌رسد.

محمود جهانی تحلیلگر بازار مسکن و مدیرکل سابق دفتر اقتصاد و برنامه‌ریزی مسکن وزارت راه و شهرسازی رشد معاملات و رشد جزیی قیمت مسکن را نشانه شکل‌گیری دوره رونق جدید در بخش مسکن می‌داند و معتقد است رونق نسبی که در بخش مسکن از نیمه‌های فصل پاییز پدیدار شده وضعیت مطلوب برای مسکن است چون در وضعیت موجود تقاضای سوداگرانه به حداقل خود می‌رسد. او ویژگی‌های دوره رونق نسبی و کامل را تشریح می‌کند و سال آینده را دوره سرعت‌گیری رونق در بازار مسکن عنوان می‌کند. به طور کلی دو دسته از عوامل در رونق‌بخشی به بازار مسکن موثر هستند. به‌گفته او دو دسته عامل می‌تواند به رونق بازار منجر شود؛ دسته اول عواملی هستند که تقاضای موثر مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهند.دسته دوم عواملی هستند که به صورت برون‌زا و خارج از بخش مسکن بر این بخش تاثیرگذار هستند و تقاضای سرمایه‌ای یا سوداگرانه را در بخش رقم می‌زنند.
‌ با نگاهی به روند معاملات و قیمت مسکن در 9‌ماهه نخست سال جاری چه زمانی دوره رونق مسکن فرا می‌رسد؟
عمق رکود معاملات مسکن در سال 1392 به وقوع پیوسته است و اگر ادامه روند سال 1392 در سال 1393 را پیگیری کنیم مشاهده می‌کنیم نیمه اول سال 1393 در مقایسه با نیمه اول سال 1392 معاملات از رشد خوبی برخوردار بوده است و این می‌تواند نویددهنده این موضوع باشد که نیمه دوم امسال نیز از نیمه دوم سال گذشته بهتر باشد و به این ترتیب و در مجموع سال 1393 نسبت به سال 1392، تعداد معاملات بیشتر خواهد بود.
اما اینکه این میزان رشد به معنای خروج از رکود یا ایجاد رونق در بازار مسکن خواهد بود، جای تعمق دارد. چرا که رونق واقعی و میزان رشدی که باید در معاملات اتفاق بیفتد تا ما اسم آن را رونق بگذاریم نیاز به فراهم شدن شرایطی دارد که به نظر می‌رسد هنوز بستر آن فراهم نشده و به زمان نیاز دارد. به عبارت دیگر پیش‌بینی می‌شود در نیمه دوم سال که نیمی از آن سپری شده است به ویژه در سه ماه پایانی سال رونق نسبی معاملات را شاهد هستیم اما به نظر نمی‌رسد شرایط برای ایجاد رونق مطلق تا پایان سال چندان فراهم شود.

‌ منظور از اینکه می‌گویید هنوز شرایط برای ایجاد رونق مطلق در بخش مسکن فراهم نشده است، چیست؟ چه ویژگی‌ای در زمان حاضر در معاملات مسکن مشاهده می‌شود که دلیل بر رونق نسبی است؟
در شهر تهران زمانی رونق کامل بر بازار مسکن حکمفرماست که میانگین تعداد معاملات ماهانه واحد مسکونی غالباً بالای ۲۰ هزار فقره است. تجربه نشان داده است در دوره رونق بازار (به عنوان مثال در سال‌های ۱۳۹۰ و ۱۳۹۱) به طور معمول بین ۲۴ تا ۲۵ هزار فقره معامله انجام می‌شود. در مقابل در زمان حاکمیت رکود، معاملات ماهانه بازار مسکن به طور متوسط تا یک‌سوم کاهش می‌یابد. به تعبیری دیگر به کمتر از ۱۰ هزار فقره معامله در ماه محدود می‌شود. با چنین تعریفی وقتی میانگین معاملات بخش مسکن به حدود ۱۵ هزار فقره در هر ماه برسد می‌توان گفت رونق نسبی بر بازار حاکم است. در حال حاضر نیز به نظر می‌رسد بعد از سپری شدن ماه‌های محرم و صفر و دقیقاً در سه‌ماهه پایانی سال جاری تعداد معاملات ماهانه شهر تهران به بالغ بر ۱۵ تا ۲۰ هزار فقره برسد و به طور نسبی شرایط بهتری را در بخش ایجاد خواهد کرد.

‌ چه عواملی برای دستیابی به رونق کامل در بخش مسکن موثر هستند؟
به طور کلی دو دسته از عوامل در رونق‌بخشی به بازار مسکن موثر هستند. دسته اول عواملی هستند که تقاضای موثر مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهند و به عبارتی منجر به تقویت تقاضای موثر خانوارها می‌شوند. این تقاضا نیز نوعاً تقاضایی است که ناظر بر نیاز سکونتی برای مسکن و تابعی است از قدرت خرید یا توان پرداخت خانوارها. عامل مهم درآمد واقعی خانوارها و قدرت پس‌اندازی آنهاست. علاوه بر آن تسهیلات بانکی یا سیاست‌های حمایتی دولتی و نظایر آن نیز به عنوان عامل کمکی در این بخش عمل خواهند کرد. همه این عوامل در ارتباط با مسکن با یک چسبندگی مواجه هستند و در کوتاه‌مدت نمی‌توانند تغییر چندانی داشته باشند. البته این نکته را اضافه کنم که در هیچ دوره‌ای این دسته از عوامل نتوانسته‌اند به عنوان عوامل پیشگام باعث رونق‌بخشی مسکن شوند بلکه همواره به صورت معلول و پس از تحریک عوامل دسته بعدی که در ادامه به آنها اشاره می‌کنم خود را تعدیل کرده‌اند. اما دسته دوم عواملی هستند که به صورت برون‌زا و خارج از بخش مسکن بر این بخش تاثیرگذار هستند و تقاضای سرمایه‌ای یا سوداگرانه را در بخش رقم می‌زنند. همواره این عوامل بوده‌اند که شرایط نوسانی بازار را رقم زده‌اند و تقاضای مسکن را تحت تاثیر قرار داده‌اند. این شرایط نیز تابعی از عواملی همچون مازاد نقدینگی موجود در جامعه، شرایط بازارهای رقیب مسکن، وضعیت قیمت‌های نسبی مسکن در ارتباط با سایر کالاهای بادوام و انتظارات تورمی، شرایط اقتصادی و فضای کسب و کار در جامعه و... است.

‌ آیا در حال حاضر و در نیمه دوم سال جاری شرایط برای ظهور و بروز این عوامل فراهم می‌شود؟
همان‌طور که در نیمه‌های فصل گذشته پیش‌بینی کرده بودم به نظر می‌رسد به طور کلی انتظارات تورمی در بخش مسکن در حال شکل‌گیری است. هر چند شکل‌گیری این انتظارات نقش روانی مهمی در رونق‌بخشی بازار مسکن دارد اما عملی شدن آن در بازار به عوامل دیگری نیز نیازمند است که در حال حاضر زمینه‌های آن خیلی فراهم نیست. یکی از عوامل مهم وضعیت مازاد نقدینگی در بازار است. که این نقدینگی یا متاثر از محدود شدن عواید نفتی یا تحت تاثیر سیاست‌های انقباضی پولی دولت تا حد زیادی به کنترل درآمده و تا زمانی که این شرایط حکمفرما باشد اثرات تخریبی آن بر بازار مسکن نیز کنترل خواهد شد.
موضوع بعدی فضای کسب و کار در جامعه است. بر اساس مطالعات انجام‌شده هر چه فضای کسب و کار رونق بهتری داشته باشد و به عبارت دیگر رشد GDP بهتر شود، زمینه برای فعالیت‌های سوداگری در بازار مسکن تضعیف می‌شود و در وضعیت فعلی به نظر می‌رسد به موازات رفع مشکلات اساسی در کشور و به ویژه مسائل سیاسی و تحریم‌ها، روند رو به بهبودی را در این زمینه شاهد خواهیم بود. به موازات این مسائل، موضوعات دیگر از جمله امیدواری در بازار بورس، و ثبات بازار ارز، سکه و... نیز در آرامش نسبی بخش مسکن می‌تواند موثر باشد. در مجموع تحلیل من این است که در سه‌ماهه پایانی سال به رونق نسبی در معاملات مسکن خواهیم رسید.

‌ آیا وضعیت مطلوب برای بخش ویژگی‌های کنونی این بخش است یا آنکه برای دستیابی به وضعیت مطلوب در بخش مسکن نیاز به ایجاد رونق کامل در این حوزه وجود دارد؟
ببینید وضعیت مطلوب برای بخش مسکن نیز همین رونق نسبی است یعنی معاملات در حدی که متاثر از تقاضای سوداگرانه نباشد؛ و مطلوب این است. اما این شرایط پایدار نخواهد بود (در اقتصاد کشور ما دلایل ریشه‌ای زیادی وجود دارد که مانع از تداوم روندهای باثبات می‌شود و در بخش مسکن نیز شرایط برای پایداری و عدم ثبات همچنان وجود دارد و ریشه آن نیز در ساختار اقتصادی کشور و وضعیت در حال گذار و تصمیمات ناپایدار و خلق‌الساعه است) و احتمالاً در آغاز سال آینده بخش مسکن بیشتر به وضعیت رونق نزدیک خواهد شد.

index:2|width:500|height:107|align:center

دراین پرونده بخوانید ...

دیدگاه تان را بنویسید