تغییر رفتار سازندگان
سعید اسلامی‌بیدگلی از آثار نااطمینانی اقتصادی بر ساخت‌وساز می‌گوید
سعید اسلامی‌بیدگلی می‌گوید: سازندگان حرفه‌ای این موضوع را طی دو دهه گذشته به خوبی درک کرده‌اند و می‌دانند تا تثبیت قیمت ارز صورت نگیرد و ثبات به اقتصاد ایران بازنگردد در شرایط نااطمینانی اقتصادی نباید پروژه‌های بزرگ ساختمانی را شروع کنند.
تجربه سال‌های قبل نشان می‌دهد هر زمان قیمت‌ها در بازار مسکن افزایش می‌یافت، سازنده‌ها شروع به ساخت‌وساز می‌کردند اما امسال با توجه به رشد شدید قیمت‌ها به نظر می‌رسد آنها میل به ساخت‌وساز ندارند. آیا نااطمینانی اقتصاد ایران بازار ساخت‌وساز را تحت تاثیر قرار داده است؟ سعید اسلامی‌بیدگی تحلیلگر رسمی بین‌المللی سرمایه‌گذاری (CIIA) در این باره می‌گوید به‌طور معمول رفتار سازندگان تحت تاثیر هزینه ساخت‌وساز و متغیرهایی چون تورم، نرخ ارز و بازدهی بازارهای موازی چون بازار سهام قرار می‌گیرد که هریک به نوبه خود اثرگذاری در تشدید نوسانات سرمایه‌گذاری ساختمانی در مسیر رکود و رونق را دارند. این تحلیلگر اقتصادی معتقد است در حال حاضر عواملی چون تشدید نااطمینانی اقتصادی، افزایش قیمت مسکن همزمان با افزایش سرسام‌آور قیمت تمام‌شده ساختمان و کاهش حاشیه سود ساختمان‌سازی باعث رکود در ساخت‌وسازهای جدید خواهد شد.
♦♦♦
گزارش جدید مرکز آمار از تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده در فصل بهار حاکی از آن است که بازار ساخت‌وساز پس از چهار سال از رکود خارج شد، اگرچه این آمار نشان‌دهنده رشد بیش از 12درصدی پروانه‌های ساختمانی است اما از خردادماه شیب تغییرات ماهانه تیراژ ساخت مسکن نه‌تنها از حالت مثبت خارج شده بلکه با کاهش قابل توجهی نیز مواجه شده است. با توجه به این امر ارزیابی شما از وضعیت ساخت‌وساز کشور با توجه به پدیدار شدن نشانه‌های رکود در بازار مسکن چیست؟
در شرایط فعلی بازار ساخت‌وساز هم مانند سایر بازارها با تردید و ابهامات بسیاری نسبت به آینده اقتصاد ایران مواجه است. آنچه مشخص است؛ سیکل‌های قیمت مسکن بر ساخت‌وسازها اثر می‌گذارند. در دوره‌هایی که با رشد قیمت مسکن مواجهیم اما ساخت مسکن دارای سود مطلوبی نیست طبیعی است در چنین شرایطی، حجم ساخت‌وساز تغییر می‌کند. وقتی بازار مسکن رونق می‌یابد به تناسب آن هم میل به سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان افزایش پیدا می‌کند اما چون ساخت املاک و مستغلات، زمانبر هستند ممکن است در بازار اتفاقاتی رخ دهد یا شوک‌هایی بروز کند که باعث تغییر تصمیم سرمایه‌گذاران شود.
در نتیجه در دوره‌ای از سیکل‌های مسکن، ما شاهد رشد یکباره یا افت‌های شدید در بازار ساخت‌وساز هستیم. یکی از دلایلی که سیکل‌های مسکن به شکل واضح و روشن در تمام دنیا اثر خود را بر اقتصاد کشورها نشان می‌دهند به همین خاطر است. در واقع سیکل‌های مسکن در بین سیکل‌های تجاری معمولاً در اقتصاد بسیار پررنگ هستند.
به هر ترتیب از اواخر سال گذشته بازار مسکن در کشورمان پس از تجربه سال‌ها رکود سنگین وارد دوره رونق شد و با توجه به اینکه قیمت‌ها به تعادل رسیده بودند همان‌طور که پیش‌بینی می‌شد تقاضا برای ساخت‌وساز هم افزایش یافت. بنابراین به نظر می‌رسید با آغاز دوره رونق و افزایش قیمت مسکن بخشی از ساختمان‌ها به ویژه ساختمان‌هایی که نیمه‌کاره بودند پس از یک دوره رکود طولانی بازار مسکن، روند ساخت‌وساز یا تکمیل شدن آنها آغاز شود.
به‌خصوص اینکه ساختمان‌های نیمه‌کاره این امکان را داشتند که با سرعت بیشتری به نسبت ساختمان‌هایی که تازه‌کار و ساخت‌وساز آنها شروع شده، وارد بازار شوند. اما پس از مدتی با توجه به اثرگذاری افزایش قیمت ارز بر قیمت کالاها، شاهد بودیم هزینه ساخت‌وساز و قیمت مصالح ساختمانی با افزایش قیمت بی‌سابقه‌ای مواجه شدند. چون در چنین شرایطی دیگر بخشی از سودهایی که پیش‌بینی شده بود برای ساختمان‌سازی دیگر امکان تحقق نداشتند به سرعت شاهد افت قابل توجهی در زمینه ساخت‌وساز به ویژه در ساخت‌وسازهای جدید هستیم. همان‌طور که آمارهای رسمی هم چنین وضعیتی را ترسیم کرده‌اند. به‌رغم اینکه در ماه‌های ابتدایی سال جاری روند ساخت‌وساز با رشد مواجه شده اما رفته‌رفته شاهد افت تقاضا هستیم.
یعنی کاهش سود در ساختمان‌سازی با افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی باعث کاهش انگیزه در ساخت‌وسازها شده است؟
درست است که از ابتدای سال جاری قیمت مسکن بسیار رشد کرده اما همزمان با آن قیمت تمام‌شده ساختمان هم بسیار افزایش یافته است. با توجه به گزارش اخیر مرکز آمار قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در فصل تابستان سال جاری نسبت به تابستان سال قبل حدود 50 درصد افزایش یافته است. وقتی قیمت تمام‌شده ساختمان تا این اندازه افزایش پیدا می‌کند که البته اکنون ارقام بالاتر است، بسیاری از سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند یا از ساخت‌وساز دست بکشند یا وارد این بازار نشوند. ضمن اینکه طی چهار سال گذشته بخش مسکن از تورم عمومی عقب افتاده بود. بخشی از افزایش قیمت مسکن که از ابتدای سال تاکنون رخ داده جبران عقب‌افتادگی چهار سال گذشته بوده و لزوماً به سودآور شدن ساخت‌وساز در بخش مسکن منجر نشده است.
تجربه سال‌های قبل نشان می‌دهد هر زمان قیمت‌ها در بازار مسکن افزایش می‌یافت، سازنده‌ها شروع به ساخت‌وساز می‌کردند اما امسال با توجه به رشد شدید قیمت‌ها به نظر می‌رسد آنها میل به ساخت‌وساز ندارند. آیا نااطمینانی اقتصاد ایران بازار ساخت‌وساز را تحت تاثیر قرار داده است؟
برای بررسی این مساله باید توجه داشته باشیم چند اتفاق در بازار مسکن به‌طور همزمان رخ داده است. نمی‌توان گفت نااطمینانی تنها علتی است که باعث شده انگیزه برای ساخت‌وساز کاهش پیدا کند اگرچه نقش پررنگی را در این زمینه دارد. یکی از دلایل آن همان‌طور که اشاره کردم ناشی از افزایش قیمت مسکن همزمان با افزایش سرسام‌آور قیمت تمام‌شده ساختمان است.
علت بعدی هم جبران عقب‌ماندگی قیمت مسکن از تورم عمومی در سال‌های گذشته است. توضیح دادم همین مساله باعث شده تا به‌رغم افزایش قیمت مسکن اما پروژه‌های ساختمانی سودآوری چندانی نداشته باشند. اگر سودآوری بخش ساختمان را در شرایط فعلی با دهه 80 مقایسه کنیم، پروژه‌های ساختمانی در آن زمان سودآوری بالایی داشتند و بسیاری از سرمایه‌گذاران به سمت آن هجوم می‌بردند و حتی بسیاری از مشاغل دیگر در عرصه ساخت‌وساز فعال بودند.
علت دیگر نیز همان‌طور که شما اشاره کردید به دلیل نااطمینانی اقتصادی است. در حال حاضر فعالان اقتصادی و صاحبان کسب‌وکارها با توجه به وضعیت متغیرهای کلان اقتصادی در اقتصاد ایران این پیش‌بینی را دارند که تورم‌های سنگین به ویژه در یک‌سال آینده پیش‌روی اقتصادمان داریم به همین خاطر ترجیح می‌دهند برای سرمایه‌گذاری‌های بزرگ اقدام نکنند. بنابراین سازندگان حرفه‌ای در عرصه ساخت‌وساز کشور گمان می‌کنند با شروع پروژه‌های جدید احتمالاً در مراحل میانی و پایانی پروژه‌هایشان درگیر افزایش شدید هزینه‌هایشان شوند و ممکن است با توجه به جهش قیمتی که اکنون رخ داده (به ویژه در تهران رشد حدود 80درصدی قیمت مسکن نسبت به سال گذشته داشته‌ایم) بازار دیگر کشش افزایش قیمت مسکن را نداشته باشد و در نتیجه پروژه‌هایی که آغاز کرده‌اند در میانه راه از همین سودآوری فعلی هم خارج شوند و نیمه‌کاره باقی بمانند و در نتیجه سرمایه‌شان به خطر افتد. از طرفی مصالح ساختمانی در قیمت تمام‌شده ساختمان سهم بالایی دارد و سازندگان حرفه‌ای این موضوع را طی دو دهه گذشته به خوبی درک کرده‌اند و می‌دانند تا تثبیت قیمت ارز صورت نگیرد و ثبات به اقتصاد ایران بازنگردد در شرایط نااطمینانی اقتصادی نباید پروژه‌های بزرگ را شروع کنند.
در سناریوی خوش‌بینانه به نظر می‌رسد در حال حاضر سازندگان با توجه به تجارب قبلی در اقتصاد ایران و بازار مسکن محتاطانه عمل کنند و فعلاً سرمایه خود را وارد عرصه ساخت‌وساز نکنند ولی در اینجا سناریوی بدبینانه هم وجود دارد، سازندگان بزرگ با توجه به تشدید شرایط نااطمینانی و عدم تمایل به پذیرش مجدد ریسک‌های مرتبط با ساخت‌وساز، در حال خروج از این بازار هستند...
اینکه تصور کنیم تمام سازندگان در بازار مسکن رفتار یکسانی دارند، این برداشت درست نیست. هریک از سازندگان بزرگ، حرفه‌ای و نهادی با توجه به شرایطی که پروژه‌هایشان دارند رفتار متفاوتی از خود نشان می‌دهند. سازندگان حرفه‌ای در حال حاضر پروژه‌های مختلفی را در مراحل متفاوتی دارند. ممکن است برخی از پروژه‌ها اکنون 80، 50 یا 30 درصد تکمیل شده یا در مرحله طرح باشند.
آنچه مشخص است در مورد پروژه‌های نیمه‌کاره این فرصت وجود دارد که تکمیل شوند اما در این شرایط احتمالاً رکود در آغاز پروژه‌های جدید بسیار بیشتر خواهد بود. البته به این نکته هم توجه داشته باشیم؛ موج افزایش قیمت در شهرهای مختلف متفاوت بوده است. در تهران رشد قیمت بسیار بالا بوده اما در سایر شهرها رشد قیمت مسکن اینقدر سریع و بالا نبوده است. در نتیجه این احتمال وجود دارد که کانون‌های ساخت‌وساز به نسبت گذشته دچار تغییر و تحول شود.
با این اوصاف در شرایط نااطمینانی اقتصادی، رفتار سرمایه‌گذاران در بازار ساخت‌وساز تحت تاثیر چه عواملی قرار می‌گیرد؟
به‌طور معمول رفتار سازندگان تحت تاثیر هزینه ساخت‌وساز و متغیرهایی چون تورم، نرخ ارز و بازدهی بازارهای موازی چون بازار سهام قرار می‌گیرد که هریک به نوبه خود اثرگذاری در تشدید نوسانات سرمایه‌گذاری ساختمانی در مسیر رکود و رونق را دارند. در شرایط فعلی حجم بزرگ نقدینگی عملاً تمام بازارها حتی بازار بزرگ مسکن را تحت تاثیر قرار داده است و با توجه به این امر بازدهی دیگر بازارها می‌تواند در ورود و خروج منابع به بازار مسکن و رفتار سازندگان اثرگذار باشد.
به هر ترتیب اگر در شرایط فعلی چشم‌انداز بازدهی در بازارهای ارز، طلا یا سرمایه‌گذاری در اوراق سهام یا بدهی جذابیت بیشتری از مسکن داشته باشد طبعاً در ورود منابع به بخش مسکن اثر می‌گذارد و شاهد تشدید رکود در حوزه ساخت‌وساز و بازار مسکن خواهیم بود.
در دوره‌های قبلی متعاقب رسیدن بازار به تعادل، قیمت‌ها ثابت می‌شد و بازار به رکود می‌رفت در حالی که به نظر می‌رسد در این دوره این مساله تفاوت دارد چراکه رشد بالای قیمت و توان پایین خرید باعث شده تا بازار به سمت رکود حرکت کند ولی بازهم در شرایط رکودی افزایش قیمت‌ها ادامه دارد. با توجه به این امر جنس رکود این دوره با دوره‌های قبل چه تفاوتی دارد؟
در حال حاضر شرایط بازار مسکن کشور با شرایط دهه‌های گذشته بسیار متفاوت است. به نظر می‌رسد بخش بزرگی از جامعه متوسط ایرانی در حال از دست دادن توان خرید مسکن در کلانشهرها هستند یا دیگر توان خرید مسکن مناسب در کلانشهرها را ندارند. وقتی چنین تغییر و تحولاتی در بازاری رخ دهد طبعاً جنس رکود یا سیکل‌های رونق -رکود آن نیز متفاوت می‌شود. به‌طور کلی بازار مسکن ایران دو تفاوت جدی نسبت به دهه‌های گذشته پیدا کرده است. اولاً در حال حاضر ترکیب جمعیتی از بعد خانوار و نسبت تعداد مسکن موجود به تعداد خانوار نسبت به دهه‌هایی که فعالیت ساخت‌وساز بسیار سودآور بوده، تغییر گسترده‌ای داشته است.
در سیکل‌های گذشته سازندگان بزرگ مسکن‌هایی ساخته‌اند که دیگر طبقات متوسط توان خرید آنها را ندارند. در نتیجه اکنون در وضعیتی قرار داریم که تقاضا برای مسکن‌های کوچک بوده اما ساخت‌وسازها بیشتر مسکن‌های متوسط به بالا را شامل می‌شوند. بنابراین مسکن‌های خالی ما، عمدتاً مسکن‌هایی هستند که بخش بزرگی از خانواده‌های متوسط توان خرید آن را ندارند. در نتیجه این عوامل در سیکل‌های بعدی رونق -رکود اثرگذارند و همان‌طور که شما می‌گویید ما در این دوره شاهد خواهیم بود این سیکل از رکود بسیار متفاوت از سیکل‌های گذشته است که تجربه خواهیم کرد.
در این شرایط رکود ساختمانی چه هشداری به سیاستگذار می‌دهد؟
متاسفانه در شرایطی قرار داریم که سیاستگذار توجه چندانی به متغیرهای کلان اقتصادی ندارد یا بهتر بگوییم اصلاً اهمیتی برای متغیرهایی چون نقدینگی و تورم قائل نیست. غفلت سیاستگذار از وضعیت متغیرهای کلان اقتصادی باعث شده تا ضرورتی نبیند اقدامات عاجلی برای تصحیح بلندمدت مشکلات اقتصاد کلان کشور انجام دهد و همچنان ترجیح می‌دهد دست به اصلاحات اقتصادی نزند چون نمی‌خواهد زیر بار هزینه‌های آن در کوتاه‌مدت برود. بنابراین دولت در شرایط فعلی سیاستگذاری درستی برای متغیرهای کلان اقتصادی ندارد و به‌طور مداوم مشغول حل مسائل فوری است که به بحران تبدیل شده‌اند.
متاسفانه سیاستگذاران ما عادت کرده‌اند مسائل اقتصادی را رها کنند تا به یک بحران بسیار بزرگ تبدیل شود، آن‌وقت در شرایط اضطرار سعی دارند با راه‌حل‌های کوتاه‌مدت و مسکنی آن بحران را به‌طور موقت حل و فصل کنند. وقتی هم بحران‌ها با اعتراضات اجتماعی همراه باشند دیگر سیاستگذاران به خود اجازه می‌دهند هر سیاست خطرناک و هزینه‌زا را اجرایی کنند تا آن غائله ختم به خیر شود و دیگر به عواقب آن فکر نمی‌کنند که اقتصاد کشور را با چه مخاطراتی مواجه خواهند کرد.
نمونه آن اتفاقی است که در مورد موسسات مالی غیرمجاز رخ داد و سیاستگذار سعی کرد با برداشت از منابع بانک مرکزی این مساله را حل و فصل کند در حالی که به مشکلات بزرگ‌تری در اقتصاد ایران دامن زده است. سیاستگذار باید متوجه متغیرهای مهم کلان اقتصادی چون حجم نقدینگی، نرخ‌های بهره و دوگانه ریسک بازده در سایر آلترناتیوهای سرمایه‌گذاری باشد تا بتواند سیاستگذاری درستی برای حل مشکلات اقتصادی انجام دهد. متاسفانه در حال حاضر سیاستگذاران ما در خواب غفلت فرو رفته‌اند.
با این اوصاف وضعیت بازار مسکن را با توجه به متغیرهای کلان اقتصادی به ویژه تورم و ارز و تشدید ریسک‌های سیاسی در اثر تحریم و به‌طور کلی تشدید نااطمینانی‌های اقتصادی چگونه پیش‌بینی می‌کنید؟
اقتصاد کلان ایران با تغییرات بسیار جدی مواجه است که بخش مسکن نیز تحت تاثیر این تغییرات قرار گرفته است. در حال حاضر متغیرهای کلان اقتصادی گویای این واقعیت هستند که بازار مسکن پس از یک دوره رونق کوتاه‌مدت دوباره وارد رکود خواهد شد و اکنون نیز آثار خود را نمایان کرده است. به نظر می‌رسد دامنه شدت رکود نسبت به قبل بیشتر باشد و احتمالاً شکل سیکل‌های تجاری در بخش مسکن را تغییر خواهد داد.
