سبقت از تورم

سهم گروه مسکن از کل هزینه هر خانوار ایرانی حدود 35 درصد است. براین اساس نوسانات بازار مسکن زیر ذره‌بین هر ایرانی است. به‌رغم وجود تقاضای جامعه برای اطلاع از کم وکیف بازار مسکن، تحلیل‌های قابل اتکایی مشاهده نمی‌شود؛ تحلیل‌های موجود نیز عمدتاً تک‌بعدی‌اند؛ به عنوان مثال، با توجه به وجودِ حجم بالای خانه‌های خالی، این‌چنین نتیجه گرفته می‌شود که قیمت مسکن، قابلیت افزایش ندارد یا با توجه به عقب ماندن قیمت مسکن از تورم عمومی و ثبات نسبی قیمت مسکن طی سال‌های 92 تا 96 نتیجه گرفته می‌شود که شوک شدید قیمت مسکن در پیش است. در واقع هر تحلیلگری با لحاظ متغیرهای توضیحی مدل خود، به نتایج متفاوتی می‌رسد؛ در حالی که یک تحلیل قابل اتکا می‌بایست به‌صورت چندوجهی و با لحاظ جمیع جوانب ممکن، انجام شود.

واقع مطلب این است که نوسانات بازار مسکن کشور، متاثر از ساختار کلان اقتصادی، از مدل خاصی پیروی می‌کند. این مدل طی پنج دهه گذشته که از یک‌سو الگوی اقتصاد بر مبنای درآمد نفت، شکل گرفته و از سوی دیگر ساختار سکونتی از قالب روستایی به شهری تبدیل شده است، تحولات قیمت، تولید و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را تحت‌الشعاع قرار داده است.

مطابق این الگو، قیمت مسکن در یک دوره، از ثبات نسبی برخوردار بوده و تا حدودی عرضه از تقاضا پیشی گرفته و رکودی بر بازار معاملات حاکم می‌شود. بعد از طی این دوره، ابتدا در شهر تهران (به‌عنوان شهر پیشتاز) و به دنبال آن در سایر شهرها، تقاضایی توده‌وار، وارد بخش شده و از آنجا که عرضه مسکن در کوتاه‌مدت، کم‌کشش است، نمی‌تواند پاسخگوی این تقاضا باشد و بر اساس منطق اقتصادی، قیمت مسکن به سرعت، افزایش می‌یابد (تقریباً به اندازه جمع مرکب اثر نرخ‌های تورم عمومی چند سال قبل).

شایان توجه است که عرضه مسکن در کوتاه‌مدت، امکان افزایش ندارد چون پس از تحریک بازار و افزایش قیمت‌ها، صدور پروانه ساختمانی زیاد می‌شود ولی به علت ماهیت زمانبر تولید مسکن، عرضه واحدهای نوساز به بازار با وقفه صورت می‌پذیرد. با توجه به زمان ساخت، پروژه‌های ساخته‌شده این گروه، در دوران رکود به بهره‌برداری می‌رسد و لذا این گروه عمدتاً از سود مورد انتظار بهره‌مند نمی‌شوند (به تله افتادن سرمایه). درواقع این سازندگان پروژه‌های خود را در رونق شروع می‌کنند و در رکود می‌فروشند! نگاهی به روند صدور پروانه‌های ساختمانی حاکی از آن است که عمده سازنده‌ها به همین طریق عمل می‌‌کنند! براین مبنا، قیمت مسکن، دارای یک روند پلکانی است.

 نگاهی به نوسانات قیمت مسکن و تورم عمومی طی دو دهه گذشته نیز حاکی از آن است که طی این مدت، در برخی از سال‌ها، نرخ رشد قیمت مسکن جلوتر از نرخ تورم عمومی و در برخی سال‌ها کمتر از آن بوده است.

با این حال نمی‌توان منکر وجود سایر عوامل موثر بر سیکل‌های رونق و رکود در بازار مسکن ایران شد؛ بدون تردید عوامل دیگری همچون عوامل جمعیتی، ساختار عرضه و تقاضا، درآمد نفتی دولت، قیمت حامل‌های انرژی، درآمد خانوار، وضعیت بازارهای موازی، نرخ نقدینگی و تورم عمومی، تسهیلات خرید مسکن، بازار نهاده‌های تولید مسکن، سیاست‌های دولتی، قوانین شهرسازی و... تاثیرات انکارناپذیری بر بازار مسکن برجای می‌گذارند.

با این ‌حال در میان عوامل موثر بر بازار مسکن طی سال 96 دو عامل (نرخ سود سپرده بانکی و نرخ ارز) از بازتاب بیشتری برخوردار شدند که در ادامه به تاثیر آنها بر بازار مسکن می‌پردازیم:

1- نرخ سود سپرده‌های بانکی. مهم‌ترین بازار رقیب مسکن، بازار پول است؛ به طوری که جابه‌جایی نقدینگی میان مسکن- بانک قوی‌تر از جابه‌جایی نقدینگی میان بازار مسکن با سایر بازارهاست. براین مبنا بازارهای پول و مسکن، تاثیرات انکارناپذیری بر یکدیگر برجای می‌گذارند.

تغییرات نرخ بهره بانکی از دو کانال، تقاضای مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهد: نخست، تغییر نرخ سود سپرده‌گذاری در بانک، انگیزه تبدیل پول به شبه‌پول را تغییر داده و موجب جابه‌جایی در منحنی تقاضای مسکن و در نتیجه تغییر قیمت مسکن می‌شود. این پدیده بر این مبنا استوار است که مسکن و حساب‌های پس‌انداز بانکی، دارایی‌های جایگزین هستند؛ ازاین‌رو هر زمان که بازدهی یکی از این دارایی‌ها کاهش می‌یابد، تقاضا به سمت دارایی رقیب سوق می‌یابد. دوم اینکه، تغییر نرخ بهره تسهیلات، تمایل خریداران برای پذیرش بدهی بالا و خرید خانه را تحت‌الشعاع قرار می‌دهد. در مجموع می‌توان برآیند اثر تغییرات بهره بانکی بر تغییرات بازار مسکن را ناهمسو  ارزیابی کرد. مجموع این عوامل موجب جابه‌جایی منحنی تقاضای مسکن بر اثر تغییر نرخ بهره بانکی می‌شود.

2- ارز. عامل مهم دیگری که در نیمه دوم سال 96 بازار مسکن را تحت‌الشعاع قرار داد بازار ارز بود. نوسانات نرخ ارز می‌تواند هم با منحرف کردن منابع از بازار مسکن، عرضه و تقاضای مسکن را تحت تاثیر قرار دهد و هم می‌تواند با اثراتش بر نهاده‌های تولید مسکن، قیمت تمام‌شده مسکن را متاثر کند. این دو اثر متضادِ تغییرات نرخ ارز سبب شده است تا کارشناسان در تحلیل تاثیر این متغیر بر بازار مسکن یا دچار خطا شوند و تصویر جامع‌تر را از دست بدهند یا با توجه به پیچیدگی‌های آن، اثراتش را چندان قابل ارزیابی ندانند. درمجموع، تاثیر نرخ ارز بر بازار مسکن، حاکی از دو اثر متفاوت است:

الف. افزایش نرخ ارز، سطح عمومی قیمت‌ها را در اقتصاد کلان و اقتصاد مسکن افزایش می‌دهد. این عامل، اثری همسو بر قیمت مسکن می‌گذارد و عمدتاً از ناحیه تورم فشار هزینه سمت تولید و عرضه مسکن و تورم انتظاری سمت تقاضای مسکن، اثرگذار است (در این حالت، ارز به منزله عامل تورم عمومی، خصوصاً تورم فشار هزینه است. در نتیجه اگر نرخ ارز افزایش یابد قیمت مسکن نیز افزیش می‌یابد). ب. بازار ارز، یکی از جایگزین‌های بازار مسکن است. بنابراین، افزایش نرخ ارز، جذابیت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهد و باعث عدم تمایل سرمایه برای ورود (به‌ خصوص سرمایه‌های سوداگرانه) به بازار مسکن می‌شود. این امر باعث می‌شود تا نه‌تنها تقاضا برای مسکن کاهش یابد؛ بلکه با کاهش تمایل برای سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز، همراه است. این عامل اثری ناهمسو بر قیمت مسکن می‌گذارد و عمدتاً از ناحیه تقاضای سوداگرانه بازار مسکن، بر این بازار اثرگذار است در نتیجه اگر نرخ ارز افزایش یابد قیمت مسکن کاهش می‌یابد.

شواهد بازار مسکن در دو دهه گذشته حاکی از آن است که اثر 1 قوی‌تر از اثر 2 است و در نتیجه در مجموع افزایش نرخ ارز در نیمه دوم سال 96 موجب تحریک بیشتر قیمت مسکن شد.

تحلیل تجربی بازار مسکن

این نوع تحلیل با استفاده از «مطالعه رفتار و حرکات قیمت و حجم معاملات مسکن در گذشته و تعیین قیمت و روند مسکن در آینده» صورت می‌پذیرد. اساس این تحلیل‌ها بر استفاده از نمودار و روابط ریاضی و هندسی متمرکز است.

شاخص حائز اهمیت در این خصوص، نسبت قیمت به اجاره سالانه مسکن (P /R) است که رابطه‌ای ساختاری به شمار می‌رود؛ به طوری که قیمت و اجاره مسکن رابطه‌ای بلندمدت و باثبات دارند؛ در نتیجه به موازات افزایش در یکی از آنها، انتظار می‌رود دیگری نیز افزایش یابد تا نسبت مورد نظر به تعادل برسد (رابطه پوتربا). بر اساس این رابطه، کاهش نسبت قیمت به اجاره سالانه مسکن (P /R)، به معنای تخلیه حباب و افزایش آن به معنای شکل‌گیری حباب است. همان‌طور که در نمودار هم مشخص است به موازات تخلیه حباب در سال‌های اخیر، P /R روند ملایم نزولی را سپری کرده و از سال 1396 مجدداً روند افزایشی به خود گرفت که حاکی از ورود به دوره رونق است.

نظرسنجی

در این بخش از نوشتار، با جمع‌آوری نظرات برخی از فعالان اقتصادی، به بهره‌مندی از دانش آنان پرداخته شده است. از همین‌رو از یک جامعه آماری از فعالان بازار مسکن (شامل انبوه‌سازان، مشاوران املاک، کارشناسان ارشد دولتی، استادان دانشگاهی با تخصص مسکن، روزنامه‌نگاران اقتصادی و مدیران سرمایه‌گذاری) دعوت شد تا به این پرسش پاسخ دهند که رشد قیمت مسکن در سال 97 را چگونه ارزیابی می‌کنند. 45 درصد از این افراد معتقد بودند که با توجه به عوامل مختلف، قیمت مسکن در سال آینده بیش از نرخ تورم عمومی افزایش خواهد یافت. در این میان 25 درصد افراد به تغییر قیمت مسکن، حول و حوش نرخ تورم عمومی، 17 درصد به تغییر قیمت مسکن به اندازه کمتر از نرخ تورم عمومی، هشت درصد به ثبات در قیمت مسکن و پنج درصد به کاهش یافتن قیمت مسکن در سال 97 نظر داشتند.

در خصوص بازار اجاره مسکن نیز باید توجه داشت که اجاره‌بهای مسکن از عوامل مختلف درون و برون‌بخشی متاثر است؛ به طوری که می‌توان آن را تابعی چند‌متغیره از عواملی چون رشد شاخص کل (تورم)، قیمت مسکن، عرضه و تقاضای واحدهای اجاره‌ای، عوامل روانی و... دانست.

در میان‌مدت و بلندمدت، نرخ اجاره‌بها هماهنگ با نرخ تورم عمومی و قیمت مسکن تغییر می‌یابد، با این حال در کوتاه‌مدت نقش عوامل روانی، انتظارات و عرضه و تقاضای واحدهای اجاره‌ای نیز حائز اهمیت است؛ به طوری که در فصول افزایش تقاضا ناشی از نقل و انتقالات (نیمه اول سال)، با تحریک عوامل روانی و انتظارات، اوج‌گیری اجاره‌بهای مسکن را مشاهده می‌کنیم؛ ولی پس از عبور از این دوره و فروکش کردن تقاضای فصلی و فشار روانی (نیمه دوم سال)، نوسانات قیمتی در بازار اجاره مسکن، تعدیل و به ثبات نسبی می‌رسد.

در خصوص چشم‌انداز بازار اجاره در سال 97 نیز با ورود به اردیبهشت‌ماه، افزایش تدریجی اجاره‌بها در این بازار، قابل انتظار است. این روند افزایشی، قابلیت تداوم تا اواخر تابستان را خواهد داشت. شایان توجه است که مهم‌ترین عوامل تاثیرگذار بر رشد اجاره مسکن، رشد قیمت مسکن و تورم عمومی است. براین اساس و با توجه به روند قیمت مسکن در نیمه دوم سال 96، بازار اجاره در سال 97 ملتهب خواهد بود و مستاجران سال نسبتاً سختی پیش‌رو خواهند داشت.

جمع‌بندی

بخش مسکن با دارا بودن ارتباط گسترده با سایر بخش‌های اقتصادی، بر آنها تاثیر گذاشته و از آنها تاثیر می‌پذیرد؛ بر این اساس پیش‌بینی بخش مسکن با دارا بودن عوامل فراوان موثر بر آن، دارای خطا (انحراف معیار) بالایی است. عدم اطمینان در وضعیت این عوامل به گونه‌ای است که موجب پیش‌بینی‌های متنوع و گاه متناقض فعالان و حتی کارشناسان در خصوص قیمت مسکن می‌شود. خصوصاً عدم همسویی عوامل تاثیرگذار، موجب پیچیدگی بیشتر مساله به گونه‌ای می‌شود که بسیاری از افراد از پیش‌بینی قیمت مسکن اجتناب می‌‌کنند.

براین اساس پیش‌فرض‌های گوناگون، منجر به پیش‌بینی‌های متنوع بازار مسکن است؛ چراکه میزان نرخ رشد قیمت مسکن تابع عوامل متعددی چون نرخ رشد نقدینگی و تورم عمومی، قیمت نفت، قیمت ارز، نرخ سود سپرده‌های بانکی و... است. بااین‌حال آنچه بیش از سایر گزینه‌ها، محتمل به نظر می‌رسد این است که نرخ رشد قیمت مسکن در سال 97 بیشتر از نرخ تورم عمومی خواهد بود.