اقدام سازنده
فرزان شیروان‌بیگی از زوایای پیدا و پنهان توقف فروش هولوگرام اعتباری می‌گوید
فرزان شیروان‌بیگی می‌گوید: اگر تراکم از طریق هولوگرام‌های اعتباری غیرقانونی داده می‌شد، توقف برگه‌های پیش‌فروش تراکم ساختمانی کار درستی است و باید جلوی این کار تحت هر شرایطی گرفته می‌شد.
دستور تازه شهردار تهران مبنی بر توقف فروش هولوگرام اعتباری چه اثری بر بازار مسکن می‌گذارد؟ دستور توقف تهاترهای نامرئی در شهرداری آیا باعث شفافیت درآمدهای این نهاد می‌شود؟ مسدود شدن کانال صدور تراکم سیار چه اثری بر ساخت‌وساز در مناطق مختلف شهر تهران می‌گذارد؟ با این اقدام چقدر زمینه جبران کسری و خلأ پول نقد در شهرداری تهران فراهم می‌شود و این امر چقدر بر برنامه‌ریزی مدیریت شهر اثرگذار است؟ اینها پرسش‌هایی است که پیرامون ممنوعیت فروش برگه‌های پیش‌فروش تراکم ساختمانی موسوم به هولوگرام‌های اعتباری که سال 90 با ابداع جدید شهرداری تهران وارد بازار مسکن شدند، مطرح شده است. به این بهانه با فرزان شیروان‌بیگی مدیرکل سابق تدوین ضوابط، نظارت و صدور پروانه شهرداری تهران به گفت‌وگو پرداختیم.
♦♦♦
هولوگرام اعتباری با چه هدفی از سوی شهرداری در بازار مسکن توزیع شد و چه کارکردی داشته است؟
حدود شش سال قبل شهرداری تهران برگه‌های پیش‌فروش تراکم ساختمانی را که هولوگرام اعتباری نام داشتند در بخشی از مراودات مالی خود به کار گرفت. در حقیقت فروش تراکم سیار با تغییر نام همان مسیر قبل خود را ادامه داد. این عمل باعث بدهی شهرداری و عملاً کسری بودجه و نا‌مشخص شدن درآمد و هزینه آن شده است و در بسیاری از موارد عملاً منابع آینده پیش‌خور شده است و امکان برنامه‌ریزی و پیش‌بینی روی درآمدها و... را ناممکن می‌کند.
در حال حاضر به نظر می‌رسد با توجه به عارضه‌هایی که هولوگرام‌های اعتباری در مدیریت شهری ایجاد کردند شهردار تهران دستور توقف فروش آن را داده است. با توجه به این امر این عارضه‌ها چه بودند؟
وقتی شهرداری و هر سازمان دیگری به شما بدهی دارد، این بدهی را مثل یک سفته بدهد که قابلیت نقدشوندگی در شعب مختلف را داشته باشد. اینجا یک مشکل کلیدی به وجود می‌آید با این کارهای مشابه سفته‌بازی مسائلی به میان می‌آید به‌خصوص که شاید در حسابداری و حسابرسی ثبت نشده باشد و اگر ثبت شده باشد، شهر، شهرداری و شهروندان را دچار نوعی بدهی می‌کند که از یک جایی بیرون می‌زند. اگر این موضوع روشن بود و مثلاً اوراق و اطلاعات آن از یک مرجع مشخص منتشر می‌شد و معلوم بود سقف و کف آن چقدر است و به چه کسی باید داده شود و به چه کسی نه، حوزه عمل آن و حوزه خرج و نقدشوندگی آن کجاست، شاید مشکلی نداشته باشد. برای اوراق قرضه ملی اول اینکه قانونگذار حجم اوراق را تصویب می‌کند و سقف برای واگذاری اوراق وجود دارد و ضمانتی پشت آن است. این قبیل جذب سرمایه شاید در بازار تاثیر آنچنانی نمی‌گذارد و کسانی که این اوراق را می‌خرند نهایتاً می‌دانند که با چه کسانی طرف هستند. اما فروش تراکم‌های ساختمانی به‌طور عمده بابت بدهی شهرداری به پیمانکاران است یا کسانی‌که به اصطلاح از طریق ملک یا امور مالی با شهرداری ارتباط داشتند و طلب دارند و معلوم نیست این نقدشوندگی تا چه حد درست و قانونی است. حتی یک وقت‌هایی باعث شده در این میان عده‌ای به شکل دلالی وارد بازار شوند. حتی در مواردی شرکتی که درون خود شهرداری تاسیس شده بوده طلب بسیاری از طلبکاران را با قیمت غیرواقعی نقد کرده است. در نهایت اگر بحث ما این باشد که با این سفته یا برات کسی می‌تواند معادل این رقم پول عوارض یا تراکمی را تهاتر کند باید منتظر عواقب منفی آن هم باشیم، زیرا این کار باعث می‌شود تورم منفی ایجاد شود و این تورم منفی بازار ساخت‌وساز را در حوزه مسکن تحت تاثیر قرار می‌دهد. البته فقط حوزه مسکن نیست که از این معضل تاثیر منفی می‌گیرد؛ همه ساخت‌وسازها اعم از تجاری، صنعتی و مسکونی را که به نوعی به این قضیه مرتبط هستند تحت تاثیر قرار می‌دهد. ضمن اینکه در طرح جامع و طرح تفصیلی برای هر ملک یک سقف تراکمی مشخص شده است و آن سقف تراکم قابلیت افزایش ندارد. یعنی دادن قابلیت افزایش به یک ساخت‌وساز، تخلف است. با این تخلف به‌طور آشکار از مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری و مصوبات کمیسیون ماده 5 عدول می‌کنیم. خود این عدول از قانون تاثیر منفی در جامعه می‌گذارد. اول اینکه سقف عرضه و تقاضا را بسیار تغییر می‌دهد. نمای شهری را دستخوش تغییرات عدیده می‌کند و مهم‌تر از همه بحث خدمات‌پذیری و خدمات اجتماعی را دگرگون می‌کند. اگر ما جمعیت‌پذیری را در محله‌ای تغییر دهیم باید بدانیم سطح خدمات -اگر وجود داشته باشد- به چه شکلی باید تغییر کند. در طرح جامع ما یک اشکال کلیدی وجود دارد و آن اینکه سرانه ندارد، سرانه‌ای اعلام نشده؛ طرح پایش و اکشن پلان ندارد و چون جزئیات مشخص نیست با فرض رعایت سقف تراکمی نیز معلوم نیست که آیا بیش از اندازه یا در سطح سرانه‌ای که اصلاً وجود ندارد ما سطح تجاری می‌دهیم یا بیش از اندازه؟ تراکم مسکونی ما به اندازه است؟ و این خلأها باعث می‌شود ما کسری خدمات زیادی بیاوریم.
با توجه به این امر توقف فروش هولوگرام‌های اعتباری چه اثری بر واگذاری تراکم می‌گذارد؟
درواقع این مساله روی پیش‌فروش و افزایش بی‌رویه تراکم تاثیر می‌گذارد. اگر تراکم از این طریق غیرقانونی داده می‌شد، توقف برگه‌های پیش‌فروش تراکم ساختمانی کار درستی است و باید جلوی این کار تحت هر شرایطی گرفته می‌شد. دستگاه‌های نظارتی باید تاکنون این کار را می‌کردند زیرا یکی از وظایف دستگاه‌های نظارتی آن است که در شهر، خارج از طرح جامع و طرح تفصیلی اتفاقی نیفتد. اگر هم تخلفی صورت نمی‌گرفته که می‌گرفته باید از سوی ناظران شناسایی و با متخلف برخورد می‌شده است. به‌طور مثال مجوز افزایش طبقات را عمدتاً بدون مجوز کمیسیون ماده 5 می‌گرفتند -وبعضاً حتی با مصوبه- یا حتی تغییر کاربری و پهنه داده می‌شده و معلوم نمی‌شده بر چه اساسی چنین مجوزهایی داده یا به‌صورت توافق پس از تخلفات ساختمانی می‌دادند. با وجود چنین تخلف‌هایی الان با جلوگیری از پیش‌فروش تراکم ما داریم آینده شهر را درست می‌کنیم. با چنین پیش‌فروش‌هایی آینده شهر به ثمن بخس پیش‌خور می‌شود. اینکه خارج از کلیه اصول و حتی بودجه‌های رسمی تصویب‌شده شهرداری تخلفاتی از این دست انجام شود، به صورت منفی خیلی تاثیر سوء دارد. ما متاسفانه در طرح جامع، سرانه نداریم. یعنی اصلاً مشخص نشده سرانه بهداشتی، ورزشی، فرهنگی، فضای سبز و... چقدر باید باشد. پس طبیعی است که کنترل‌های لازم ناممکن است. در طرح جامع قبلی خدمات محلی به‌جز سرانه مسکونی و به‌جز سطح گذربندی، به ازای هر نفر حداقل 60 مترمربع است. یعنی اضافه کردن یک واحد مسکونی برای یک خانوار چهارنفره برابر با اضافه کردن 240 مترمربع به فضای خدمات شهری است. اگر در محلی که مثلاً صد قطعه دارد، به ازای هر قطعه زمین یک واحد مسکونی اضافه شود، 24 هزار مترمربع به سطح مورد نیاز خدمات ما اضافه می‌شود. مگر ممکن است ایجاد این مساحت در هزینه و فایده و رقمی که شهرداری به دست می‌آورد و باید تامین کند، مشکل‌آفرین نباشد. تراکم و طبقات را روی آسمان داده‌ایم ولی به ازای آن باید 24 هزار متر زمین تامین کرد. اینکه به ازای هر مترمربع تراکمی که در طرح تفصیلی می‌فروشیم باید زمین تامین کنیم یک نامعادله است.
پس شهردار تهران با دستور این توقف با شهرفروشی مقابله کرده است؟
گاهی اوقات بهتر است ما به جای اینکه هزینه کنیم، درآمدهای ظاهری را که ممکن است هزینه‌های ما را خیلی زیاد کند حذف کنیم.
با این اقدام چقدر زمینه جبران کسری و خلأ پول نقد در شهرداری تهران فراهم می‌شود و این امر چقدر بر برنامه‌ریزی مدیریت شهر اثرگذار است؟
نمی‌شود گفت این کار خلأ نقدی و کسری شهرداری را جبران می‌کند بلکه شاید در کوتاه‌مدت تشدیدکننده این موضوع هم باشد. ولی ما باید منابع درآمدی سالم و درست را کشف کنیم. هرچند که چنین منابعی فراوان هست. بسیاری تجارت‌های غیرفیزیکی هستند که ما آنها را نمی‌شناسیم و ما به ازای آنها درآمد کسب نمی‌کنیم. فضای شهر و آسمان شهر و خود شهر و تناسبات شهر و نیازهای شهر به وسیله خیلی‌ها به واسطه تجارت الکترونیک تامین می‌شود و ما هیچ درآمدی از آن نداریم. ما باید از این منابع درآمد کسب کنیم. چند تراکنش در شهر تهران انجام می‌شود؟ چه کسی آمار آن را دارد. اگر یک‌درصدی از این تراکنش‌ها یا معاملات این‌چنینی و ارتباطات مالی که وجود دارد، از سوی شهرداری و شورای شهر شناسایی شود دیگر به جای اینکه فقط به موارد فیزیکی و واضح بچسبیم از این فضا استفاده صحیح می‌شود.
نظارت‌ها باید در این زمینه چگونه باشد که شاهد بروز تخلفات جدید در این عرصه نباشیم؟
یک موقعی هست که می‌خواهیم شعار بدهیم برای خوشامد بیرون از شهرداری یا هر سازمانی، فقط برای اینکه فشارها از گردن ما برداشته شود ولی اراده‌ای برای انجام نیست و در حد همان حرف می‌ماند که به نظر من این نوع رفتار خیلی زود مشخص می‌شود و مردم متوجه می‌شوند.
اگر اراده مدیریت باشد که ان‌شاءالله در دوره جدید هست، کنترل اجرای درست طرح بسیار راحت است و می‌توان از اجرای کامل آن مطمئن شد. چون در درون خود سیستم شهرداری جاری است. فروش تراکم و هر فعل و انفعال دیگری در شهرداری، تاریخ و زمان دارد و اگر اراده‌ای وجود داشته باشد حتماً شدنی است. اینکه الان تا چه حد این اراده وجود دارد، باید منتظر ماند و دید. عمل به موضوع و نیز فعل و انفعالات از همین سیستم و بدنه بیرون می‌آید و در همین سیستم خرج می‌شود.
سرانجام تهاترهای قبلی با توجه به بخشنامه جدید چه خواهد شد؟
مسوولان در شهرداری باید این موضوع را تعیین تکلیف کنند. قاعدتاً شاید نمی‌توانند به این مورد وارد شوند. زیرا ورود به چنین پرونده‌هایی مسائل حقوقی خاص ایجاد می‌کند. باید قبل از آن پیش‌بینی پاسخگویی به حقوق مکتسبه و آن حقوق را انجام دهند ولی می‌توان به راحتی این بحث را هم سامان داد تا در گرداب یکسری معادلات پنهان و زیرزمینی قرار نگیریم. وقتی نظر رعایت قانون باشد هر کاری را باید شفاف و با لحاظ صلاح جامعه و شهر انجام داد.
مسدودسازی کانال تراکم سیار آیا باعث تعدیل ساخت‌وساز در مناطق مختلف شهر تهران خواهد شد؟
اگر قوانین، طرح جامع و تفصیلی رعایت شود به نظر من خیلی زود در تهران ساخت‌وساز از رکود خارج خواهد شد. زیرا بسیاری می‌گویند «علاوه بر طرح تفصیلی که حق من است، باید دنبال این باشم که چه چیز بیشتری گیر من می‌آید» چه در زمینه صدور پروانه‌های ساخت این مشکلات وجود دارد چه به خصوص در تخلفات ساختمانی. بله، می‌توان در زمینه تخلفات نیز این توقع‌ها را بسط داد. تنها موضوع هولوگرام‌ها نیست. شهرداری نباید به دلیل نیاز، این تخلفات را که به عرف تبدیل شده، آنقدر پیش ببرد که به قانون تبدیل شود. آخر بخشنامه دوم آقای شهردار نشانه خیلی خوبی وجود دارد. گفته شده است شهرداری‌ها حق ندارند با کسانی‌که تخلف کرده‌اند آرای ماده 100 را گرفته‌اند، توافق کنند. قانونگذار آنقدر برای طرح جامع و تفصیلی و حقوق مردم ارزش قائل شده است که ذیل بند 24 ماده 55 گفته کسانی که تخلف کنند و در ماده 100 رای تعطیل بگیرند رای-باید- اجرا شود. درصورتی‌که دو مرتبه این تخلف را انجام دهند، ضمن اینکه نیاز ندارد دوباره رای گرفته شود، و باید همان رای قبل اجرا شود، کسی که تخلف را تکرار کرده بین شش ماه تا دو سال برای او حبس جنحه در نظر گرفته شده است.
متاسفانه برخی از مجریان رای صادر‌شده در ماده 100 صورت‌جلسه اجرای رای صوری می‌نویسند و بعد با فرد متخلف توافق می‌کنند. عملاً با این توافق به متخلف یک پایان کار یا بلامانع می‌دهند که مستند به پروانه نیست بلکه مستند به صرف توافق شهرداری که موظف به اجرای رای بوده؛ است. با این اقدام عملاً آن تخلف را دوباره تکرار کردند و شامل حبس می‌شوند. اینجاست که اگر دستگاه‌های نظارتی درست برخورد می‌کردند چنین مشکلاتی پیش نمی‌آمد. در بخشنامه شهردار در بخش آخر عملاً به اجرای این قانون تاکید می‌کند تا دیگر شاهد چنین تخلفاتی نباشیم.
توقف فروش هولوگرام اعتباری چه اثری بر قیمت مسکن می‌گذارد؟
این اقدام شهرداری برای توقف فروش تراکم سیار هم در کوتاه‌مدت و هم در بلندمدت در بازار مسکن تاثیر مثبت دارد. پیش از این نیز فروش هولوگرام‌های اعتباری باعث افزایش قیمت زمین می‌شد اما اکنون که متوقف شده اثر منفی آن خنثی خواهد شد.
در حال حاضر با توجه به تغییر مدیریت شهرداری چه انتظاری از شهرداری در جهت ساماندهی بازار مسکن وجود دارد؟
شهرداری مسوول حفظ و حراست منافع عام از منافع خاص است. نه حق و حقوق منافع خاص باید فدای منافع عام شود و نه منافع عام باید فدای یک عده رانت‌خوار و منفعت‌طلب شود. باید با تخلف به‌طور جدی برخورد کرد و این موضوع شوخی‌بردار نیست و هر کاری در این زمینه صورت بگیرد، فقط انجام وظیفه است. اگر تا دیروز برخی در شهرداری به تخلف به عنوان یک منبع درآمد نگاه می‌کردند، نه‌تنها درآمدی کسب نمی‌کردند بلکه منبعی برای ایجاد مخارج چندین و چند برابر ایجاد می‌کردند. زیرا همان‌طور که گفتم باید برای سرانه‌ها اقدامات جدی با هزینه‌های بالا صورت بگیرد. این تخلفات هم دولت را دچار هزینه‌های چند برابر می‌کند و هم شهر و هم شهرداری را.
با توجه به این‌گونه اقدامات، آینده بازار مسکن را چطور می‌بینید؟
به نظر من آینده بازار مسکن مثبت است زیرا ما جامعه‌ای هستیم متحول که نیازهایمان تامین نشده است. یعنی میزان عرضه همیشه از تقاضا کمتر بوده است. اگر یک دوران رکودی را طی می‌کنیم به این دلیل نیست که میزان عرضه زیاد شده است، بلکه به دلیل این است که توان مالی مصرف‌کننده و متقاضی به حد مورد نیاز نرسیده و این نرخ چندین برابر صعود کرده است. از طرفی مسائل دیگری در جامعه با عوامل بسیار سنگین در حوزه‌های سیاسی، اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی رخ داده که مانع از رسیدن مصرف‌کننده به کالای مورد نیاز شده است. جهش‌های قیمت ناگهانی و سنگین بودن حجم نقدینگی مورد نیاز برای خرید مسکن، بسیاری را در خرید این کالای اساسی ناتوان کرده است و توقع افت قیمت و انتظار کشیدن برای آن روز، خود رکود‌آفرین است. در این میان عده‌ای هم بی‌دلیل به این توقع دامن می‌زنند در صورتی که این واقعیت ندارد. قبل از انقلاب، زمان انقلاب و بعد از آن همیشه قیمت مسکن رو به رشد بوده است. شاید در برهه‌هایی از زمان نرخ تورم از میزان افزایش نرخ مسکن بیشتر بوده، ولی نمودار قیمت مسکن همیشه صعودی بوده است.