احیای مالکیت عمومی

اخیراً دولت مصوبه‌ای را در جهت ایجاد بازار رسمی ویلا ابلاغ کرده است. بر اساس این مصوبه در مناطق شمالی کشور ساخت‌وسازها در پهنه‌های مجاز انجام می‌گیرد و از طرفی افزایش تراکم ساختمانی در این زمین‌های مجاز جایگزین گسترش افقی مناطق سکونتی می‌شود. اما با اجرای این مصوبه شاهد چه تغییراتی در بازار ویلا خواهیم بود؟ آیا این مصوبه مانع جنگل‌خواری و کوه‌خواری در شمال کشور خواهد شد؟ آیا راه‌اندازی بازار رسمی ساخت ویلا در شمال، تقاضای مربوط به تامین محل اقامت ناپیوسته در استان‌های شمالی را پاسخ می‌دهد؟ محمدمهدی مافی، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران می‌گوید: « این مصوبه‌ای است که باید در 30 سال گذشته اجرا و مانع تخریب محیط‌زیست می‌شد، اما به هر حال شروع خوبی است و امیدواریم پیرو این مصوبه لوایح و مصوبه‌های بهتر و کاراتری را در شهرداری‌ها مشاهده کنیم.» مافی معتقد است باید اقدامی فرهنگی صورت گیرد تا حس داشتن ویلا را کمی تغییر دهیم و مردم درک کنند برای لذت بردن و استفاده از فضای سبز شمال نیاز به داشتن ویلا ندارند. او می‌گوید:«امکانات توریستی باید به صورتی فراهم شود که مردم حس آرامش را از مالکیت نگیرند، بلکه در زمان استفاده از هتل‌ها و مجتمع‌های اقامتی این احساس را داشته باشند، چراکه زمین‌های شمال متعلق به تمام مردم و حتی نسل‌های آینده است.» عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران رونق بازار ملک و آپارتمان در شهرها را عامل اصلی رونق بازار ویلا در مناطق شمالی کشور می‌داند، چراکه معتقد است سرریز رونق بازار مسکن در شهرها به سمت بازار ویلا حرکت خواهد کرد.

♦♦♦

 به طور کلی در حال حاضر وضعیت بازار ویلا در شمال کشور را چگونه ارزیابی می‌کنید؟

ابتدا اشاره‌ای کنیم به طرح توسعه‌ای که در شمال کشور و حاشیه دریای خزر اتفاق افتاد. این طرح در واقع طرح مطلوبی نبود، چراکه وسعت زیادی از جنگل‌ها و حاشیه‌های دریا، زیر ساخت‌وساز ویلاهای یک‌طبقه رفت و جزو ملک خصوصی افراد قرار گرفت. از آنجا که کشورمان برخلاف وسعت زیاد، حاشیه سبز و ساحلی بسیار کمی دارد بنابراین ما باید این فضای سبز و ساحلی را به عنوان سرمایه‌ای ملی حفظ می‌کردیم. از نظر بنده این نوع توسعه مناسب نبود و سبب شد میراث و سرمایه‌ای ملی که نه‌تنها برای این نسل، بلکه برای نسل‌های آینده نیز به شمار می‌رفت از بین برود و در تملک افراد قرار گیرد و ویلاسازی‌های زیادی در آن صورت گیرد. 

با توجه به مسائل فرهنگی حاکم بر کشورمان، در این سال‌ها بیشتر به سمت خصوصی‌سازی فضاهای دلنشین شمالی کشور حرکت کردیم، در حالی که از نظر بنده توسعه این مناطق باید در جهت رونق گردشگری شهرهای شمالی صورت می‌گرفت و مردم کشورمان هم در صورت تمایل، می‌توانستند از این فضاها استفاده کنند. اگر ساخت‌وسازها به صورت هتل‌ها و متل‌ها و مکان‌های اقامتی برای گردشگران صورت می‌گرفت، در این صورت فضاها به صورت بکر نگهداری می‌شد، چراکه در این صورت ساخت‌وسازها به ارتفاع می‌رفت و پروژه‌های خصوصی کمتر اجرا می‌شد. بنابراین این نوع ویلاسازی در واقع تخریب محیط‌زیست محسوب می‌شود و هرچند اکنون برای مقابله با این پدیده دیر است، اما هرچه سریع‌تر مانع آن شویم بهتر است. به این منظور باید اقداماتی فرهنگی در کشورمان صورت گیرد، زیرا مردم به دنبال ایجاد ارزش افزوده در اقتصاد هستند و با وجود اینکه بسیاری نام این موضوع را سوداگری می‌گذارند، اما از نظر بنده مساله بدی نیست، اما باید در این رابطه فرهنگی ایجاد شود که در این راستا منابع ملی حفظ شود.

 این نوع سودآوری که با تکه تکه کردن زمین‌ها، از بین بردن جنگل‌ها، از بین بردن سواحل و ایجاد ویلاها در این مناطق صورت می‌گیرد، به واسطه فرهنگ‌سازی باید به ایجاد ارزش اقتصادی با جلب توریست و گردشگر تبدیل شود. 

همان‌گونه که شاهد هستید، ترکیه که کشوری در همسایگی ماست از سواحل خود بیشترین بهره‌ را می‌برد. زمانی که ویلایی ساخته می‌شود، تنها در زمان ساخت آن ایجاد اشتغال صورت می‌گیرد، در صورتی که ساخت هتلی در شأن و شئونات کشورمان در طول زمان بهره‌وری می‌تواند برای افراد بسیار زیادی ایجاد اشتغال کند؛ متاسفانه این نوع هتل‌سازی را در کشورمان نمی‌بینیم. ما نه‌تنها نتوانسته‌ایم به گردشگران داخلی سرویس خوبی بدهیم، بلکه تا به حال به مکان مناسبی برای جذب گردشگران خارجی فکر نکرده‌ایم. از نظر بنده این ایده باید گسترش پیدا کند و اگر افرادی قصد سرمایه‌گذاری در استان‌های شمالی کشور را دارند، سرمایه‌گذاری‌شان باید در این مسیر باشد. 

 اکنون وضعیت خرید و فروش این ویلاهای ساخته‌شده به چه صورت است؟

بازار این ویلاها اکنون افت زیادی کرده است. با توجه به وضعیت اقتصادی کشور، سرمایه افرادی که ویلاسازی کرده‌اند قفل شده و متقاضی چندانی برای خرید ویلاهای آنها پیدا نمی‌شود. 

 همان‌گونه که عنوان کردید ساخت‌وسازهای زیادی در مناطق بکر کشورمان صورت گرفته است که بسیاری از این ساخت‌وسازها غیرمجاز هستند و مشاهده می‌شود که قیمت پایین برخی از این ویلاها حتی بسیاری از افراد را که قصد خرید ویلا ندارند به خود جذب می‌کند. دلیل چیست؟

از آنجا که اکثر این ویلاها در ده و روستاها ساخته می‌شوند و به طور کلی قیمت ویلا در این روستاها به نسبت شهرها پایین‌تر است، در نتیجه مخالف این موضوع هستم که قیمت ویلاهای غیرمجاز پایین است. در ضمن همان‌گونه که خودتان اشاره کردید، این زمین‌ها بدون مجوز هستند و نوع ساخت‌وسازشان بسیار ارزان است و شاید در ظاهر مقداری هزینه شود، اما از نظر نوع اسکلت، سازه و مصالح کیفیت مرغوبی ندارند و به حداقل کیفیت بسنده می‌کنند و سبب می‌شود که در ظاهر قیمت‌شان ارزان به نظر آید، اما در واقع این‌گونه نیست.

 با توجه به اینکه زمین‌های کشاورزی قیمت بسیار ارزانی دارند و از طرفی بسیاری از سازنده‌های ویلاهای غیرمجاز زمین‌های موجود در جنگل‌ها را به صورت مجانی به دست آورده‌اند با حصارکشی و ساخت بنایی نامرغوب با قیمتی در ظاهر ارزان ویلاهای خود را می‌فروشند. 

برای جلوگیری از این نوع ویلاسازی‌ها، اخیراً دولت مصوبه‌ای برای ایجاد بازار رسمی ویلا ابلاغ کرده است، جزئیات این مصوبه به چه صورت است و این مصوبه چه اهدافی را دنبال می‌کند؟

این مصوبه بر آن است که ساخت وساز در پهنه‌های مجاز انجام شود و به جای گسترش سطحی در ساخت‌وسازهایمان، گسترش عمودی داشته باشیم. در این صورت حداکثر بهره‌وری از زمین صورت می‌گیرد. از نظر بنده این مصوبه می‌توانست کمی کامل‌تر باشد و شرایط را بهتر ببیند و راهکارهای بهتری را ارائه دهد، اما به طور کلی با وجود تمامی این نواقص اما برای شروع بد نیست. البته این مصوبه‌ای است که باید در 30 سال گذشته اجرا و مانع تخریب محیط‌زیست می‌شد، اما به هر حال شروع خوبی است و امیدواریم پیرو این مصوبه لوایح و مصوبه‌های بهتر و کاراتری را در شهرداری‌ها مشاهده کنیم. 

در عین حال که امیدواریم شهرهای شمالی کشورمان به سمت توسعه‌ای منطقی با محیط‌زیست حرکت کنند و به جذب گردشگران داخلی و خارجی بینجامند، به هر حال زیربنای حمل و نقل (ریلی، هوایی و زمینی) هم باید فراهم شود و این مصوبه به‌تنهایی برای توسعه شهرهای شمالی کشورمان کافی نیست.

 با توجه به اینکه بر اساس این مصوبه، دو وزارتخانه راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی موظفند اراضی ملی و دولتی مستعد احداث دهکده‌ها و شهرک‌های گردشگری را ظرف شش ماه شناسایی و با هماهنگی شورای عالی شهرداری و معماری کشور نسبت به اعلام عمومی موقعیت این اراضی اقدام کنند، آیا راه‌اندازی بازار رسمی ساخت ویلا در شمال، تقاضای مربوط به تامین محل اقامت ناپیوسته در استان‌های شمالی (متقاضیان ساخت و خرید خانه دوم در شمال) را پاسخ می‌دهد؟

همان‌گونه که در آمارها دیده می‌شود میزان ساخت‌وساز در شهرهای شمالی افزایش پیدا کرده اما در طول این مدت جذب جمعیت چندانی را شاهد نبوده‌ایم و این بناهای ساخته‌شده به صورت خانه‌های موقت مورد استفاده قرار می‌گیرند. این نوع استفاده سبک خوبی نیست و از لحاظ فرهنگی باید ایده مردم برای داشتن ویلا را به سمتی ببریم که احتیاج ویلا را برای استفاده از امکانات شمال در قالب هتل و متل بدانند و به صورت موقت و تنها در زمان استفاده از امکانات مالک باشند.

 به نظر بنده باید اقدامی فرهنگی صورت گیرد تا حس داشتن ویلا را کمی تغییر دهیم و مردم درک کنند برای لذت بردن و استفاده از فضای سبز شمال نیاز به داشتن ویلا ندارند. امکانات توریستی باید به صورتی فراهم شود که مردم حس آرامش را از مالکیت نگیرند، بلکه در زمان استفاده از هتل‌ها و مجتمع‌های اقامتی این احساس را داشته باشند، چراکه زمین‌های شمال متعلق به تمام مردم و حتی نسل‌های آینده است.

 بر این اساس ساختن هتل و شهرک‌های اقامتی برای توریست‌ها (داخلی و خارجی) باید مورد توجه قرار بگیرد. آیا در مصوبه دولت به چنین موضوعی اشاره شده است؟

خیر، به همین دلیل عنوان کردم که این مصوبه ناقص است. این مصوبه بحث نیاز به ویلا را بررسی نکرده و به این نیاز میان مردم نپرداخته است.

 مصوبه اخیر دولت شامل دو بند است، یکی اینکه ساخت و ساز در زمین‌های مجاز صورت گیرد و بند دوم هم به این موضوع اشاره دارد که به جای اینکه ما سطوح را پوشش دهیم، ساخت و ساز را به ارتفاع ببریم تا بتوانیم بهره‌وری بهتری از زمین داشته باشیم. متاسفانه این مصوبه به موضوعات بسیاری از جمله موضوعی که جنابعالی اشاره کردید نپرداخته است.

 به هر حال در این مصوبه هیات دولت، در قالب مسیر دوم، دو وزارتخانه جهاد کشاورزی و راه و شهرسازی موظف شده‌اند که سیاست افزایش تراکم ساختمانی در زمین‌های مجاز را جایگزین گسترش افقی مناطق مسکونی کنند. آیا این دو مسیر معضل کمبود اراضی غیرسبز و مجاز به ساخت و ساز در شمال کشور را برطرف می‌کند؟

 حتی با اجرای این مصوبه هم بسیاری از مشکلات بر سر جای خود باقی می‌مانند، اما پیرو این مصوبه می‌تواند بخشنامه‌هایی وجود داشته باشد که برخی مسائل را حل کند. اما از نظر بنده این مصوبه نتوانسته حس سرمایه‌گذاری و سود بردن را در مردم تغییر دهد.

سرمایه‌گذاری یعنی مردم در ازای هزینه کردن، سود ببرند و در همه جای دنیا سرمایه‌گذار را به چشم فردی کارآفرین و مورد احترام نگاه می‌کنند. اما در کشور ما اتفاق دیگری می‌افتد. متاسفانه به دلیل آنکه متصدیان امور، چارچوب‌های قانون را به درستی رعایت نمی‌کنند، نام خود را از کارآفرین به سوداگر تبدیل می‌کنند. این نوع سرمایه‌گذاری سبب لطمه زدن به محیط‌زیست می‌شود و منافع مردم امروز و نسل‌های آینده را مورد تهدید قرار می‌دهد. 

این نگاه در سرمایه‌گذاری و ویلاسازی در شمال کشور هم وجود دارد. گفته می‌شود که سوداگران سبب تخریب جنگل‌ها و ویلاسازی در نقاط سبز کشور شده‌اند. به طور یقین این کار اشتباهی است و هیچ شکی در آن وجود ندارد، اما به هر حال آن شخص هم به امید سود بردن سرمایه خود را آورده است. قوانین و مقررات به شکلی نبوده که سرمایه واردشده به شهرهای شمالی به سمت و سویی برود که هم سبب ایجاد اشتغال شود، هم سرمایه‌گذار سود ببرد و هم به کشور خدمت شود. بنابراین سرمایه کانالیزه نشده و سبب شده به سمت مشکلات کنونی برود. با این حال مصوبه دولت هم این مورد را در نظر نگرفته است و زمینه ورود سرمایه‌گذار به شهرهای شمالی برای ایجاد اشتغال و منفعت کشور را فراهم نکرده است.

 با این تفاسیر به طور کلی اثر این مصوبه دولت بر بازار ویلا چه خواهد بود؟ آیا این اقدامات زمینه تشدید تقاضای سوداگرانه جنگل‌خواری و کوه‌خواری را مهار می‌کند؟ آیا این مصوبه می‌تواند بازار رسمی ویلا را تحت تاثیر قرار دهد؟ 

در صورت اجرا شدن مصوبه دولت، تا حدی مشکل جنگل‌خواری و کوه‌خواری حل خواهد شد. البته در زمان اجرای این مصوبه و در زمان اعلام کردن اینکه چه مکان‌هایی برای ساخت‌وساز مناسب هستند پیچ و خم بسیاری وجود دارد. حتی ممکن است این مصوبه بخشی از جنگل‌ها را هم به عنوان محله‌های مجاز اعلام کند که این موضوع تخریب را تصریح می‌کند. یعنی یک مصوبه می‌تواند بر ضد خود عمل کند و انتظار ما را که منابع جنگلی و ساحلی‌مان در معرض تخریب قرار نگیرد تهدید کند. حتی ممکن است آن بخش از مصوبه که عنوان می‌کند ساخت‌وسازهای ما در ارتفاع برود، خود تخریب را گسترش بدهد، چراکه تاکنون ما یک ویلای یکی دو طبقه روی زمین داشتیم، اما بعد از اجرای این مصوبه یک آپارتمان چندین طبقه‌ای در زمین داریم. 

اما به طور کلی اکنون نمی‌توان چیزی را با قطعیت عنوان کرد، چراکه این مصوبه گنگ است و باید ببینیم که در اجرا چگونه عمل می‌شود.

 چند سال گذشته هم سازمان اراضی کشور طرحی به عنوان قلع و قمع کردن سازه‌های غیرمجاز در شمال کشور را اجرایی کرد. بر اساس این طرح با تغییر کاربری اراضی برخورد و حتی برخی از ساخت و سازهای غیرمجاز در شمال کشور تخریب شد. اما با این حال باز هم شاهد ساخت‌وسازهای غیرمجاز هستیم و حتی می‌توان گفت این ساخت‌وسازها بیشتر هم شده است. دلیل آن چیست؟ آیا تاثیر مصوبه هیات دولت هم به همین صورت است؟

بر اساس این مصوبه باید محدوده‌های مجاز و غیرمجاز مشخص شود، اما به نوع برخورد با سازه‌های غیرمجاز قبلی اشاره‌ای نشده است. 

در دولت دهم بحثی در خصوص آزادسازی ساحل مطرح بود. همان‌گونه که در بسیاری از کشورها بخشی از ساحل برای تمام مردم است و جاده‌های ساحلی آزاد هستند عنوان شد که نباید چشم‌انداز ساحل را به ساخت‌وسازهای شخصی اختصاص دهیم. حتی رئیس دولت به صورت نمادین دستور تخریب چندین سازه را داد، اما این موضوع ادامه پیدا نکرد و نتیجه‌ای جز جنبه تخریب همان چند ملک از این کار ندیدیم. 

در خصوص ساخت‌وسازهای غیرمجاز کنونی هم نمی‌دانیم که چه اتفاقی خواهد افتاد و در این مصوبه دولت هم اشاره‌ای به این موضوع نشده است.

 با تمام این تفاسیر وضعیت بازار ویلا در شمال کشور را چگونه پیش‌بینی می‌کنید؟

رونق بازار ویلا به تبع رونق اقتصادی اتفاق می‌افتد. ویلا به عنوان یک کالای لوکس زمانی وارد دوره رونق می‌شود که بازار ملک و آپارتمان در شهرها رونق بگیرد و سرریز این رونق به سمت بازار ویلا حرکت کند. اما با توجه به رکود فعلی بخش ساختمان در شهرها، بحث رونق بازار ویلا در بازه‌های کوتاه‌مدت و میان‌مدت دور از ذهن است و به طور کلی زمانی می‌توانیم شاهد رونق بازار ویلا باشیم که از رونق آپارتمان‌ها گذر کنیم.

البته بحث تزریقات مالی، پروژه‌های اجراشده در نقاط شمالی کشور، گرایش مردم به نقاط شمالی کشور، تسهیلات و امکانات تردد ایجادشده و... نیز بازار رونق و رکود ویلا را رقم می‌زنند.