آجر به آجر
تامین مالی خرد مسکن
هرگاه مایکل جوگا از کسب‌وکار جوشکاری خود پولی به دست می‌آورد یک کیسه سیمان می‌خرید. او آجر به آجر خانه‌ای با دو اتاق را برای خانواده‌اش در زمینی در مرکز اوگاندا ساخت.
هرگاه مایکل جوگا از کسب‌وکار جوشکاری خود پولی به دست می‌آورد یک کیسه سیمان می‌خرید. او آجر به آجر خانه‌ای با دو اتاق را برای خانواده‌اش در زمینی در مرکز اوگاندا ساخت. زمینی که او با دستان خودش برای ساخت‌وساز آماده کرده بود. منزل دیگر او در همان کنار وضعیتی نیمه‌ساز دارد تا زمانی که او بتواند برای تکمیل سقف آن به اندازه کافی ورقه‌های آهن بخرد. چند قدم آن‌طرف‌تر صدای بع‌بع از کلبه مخروبه کاهگلی به گوش می‌رسد. مایکل قبلاً در آنجا زندگی می‌کرد اما اکنون کلبه کاهگلی پناهگاه بزهاست. طبق گزارش مشاوران بنگاه مک‌کینزی تا سال 2025 حدود 6 /1 میلیارد نفر از ساکنان شهرها فاقد مسکن مناسب و ارزان خواهند بود. تعداد بیشتری نیز در روستاها از پناهگاه کافی محروم می‌مانند. در حالی که دولت‌ها و سازندگان مسکن کم‌کاری می‌کنند. این خود افرادی مانند مایکل جوگا هستند که خانه‌هایشان را می‌سازند. این ساخت‌وساز مرحله به مرحله و طی چند سال یا حتی چند دهه اتفاق می‌افتد. سازندگان به جای پس‌انداز پول در بانک ترجیح می‌دهند آجر بخرند. برخی حتی قبل از تکمیل خانه در آن ساکن می‌شوند. وام‌دهندگان از سال‌ها قبل توجهی به این مدل ساخت‌وساز شخصی نداشته اما در تامین مالی آن کوتاهی نکرده‌اند. حدود یک‌پنجم از وام‌های خرد به کسب‌وکارها به سمت مسکن هدایت می‌شود. اکنون برخی از نهادهای وام‌دهنده و بانک‌ها تلاش دارند این بازار را مستقیماً هدف گیرند. وام‌های متعارف مسکن در کشورهای در حال توسعه کمیاب هستند. در اوگاندا با جمعیت 40 میلیون نفر تعداد این نوع وام فقط به پنج هزار می‌رسد. در عوض، بانک‌ها و وام‌دهندگان خرد وام‌های مسکن کوچک‌تر را با بازپرداخت یک تا سه سال فراهم می‌سازند. ممکن است یک خانواده صرفاً برای سیمان کردن کف اتاق و سپس برای ساختن یک اتاق اضافه وام بگیرد. طبق پژوهش جهانی سازمان غیرانتفاعی زیستگاه انسان در سال 2017، دوسوم از بنگاه‌های ارائه‌دهنده تامین مالی خرد مسکن در چند دهه گذشته به این حوزه وارد شده‌اند. بسیاری از وام‌گیرندگان سند زمین ندارند تا آن را به وثیقه گذارند. بنگاه وام‌های خرد سوارنا پراگاتی در هند این مشکل را با ثبت مالکیت از طریق شوراهای روستایی حل می‌کند. بنگاه سلکت آفریقا (Select Africa) که در شرق و جنوب این قاره فعالیت دارد به کارگران حقوق‌بگیر وام‌های مسکن بدون وثیقه می‌دهد و قسط‌ها را از چک حقوقی آنها کسر می‌کند. بانک سنتنری (Centenary) در اوگاندا زمین‌های فاقد سند را نیز به عنوان وثیقه می‌پذیرد. رابرت کانوات مدیر اداره تامین مالی خرد بانک می‌گوید وابستگی خانواده به منزل مسکونی باعث می‌شود تک‌تک اعضا مراقب بازپرداخت وام باشند و هر کدام از آنها در نقش مدیر بازیابی وام بانک عمل کند. اکثر نهادهای وام‌دهنده اذعان دارند که بازپرداخت وام‌های مسکن در مقایسه با سایر وام‌های پورتفوی بانک نکول کمتری دارد. خانه‌هایی که به تدریج و به صورت شخصی ساخته می‌شوند اغلب بی‌کیفیت هستند. برخی بانک‌ها تلاش دارند با حمایت‌های فنی مانند ارائه نقشه‌های نمونه یا مشاوره مهندسی به بهبود کیفیت آنها کمک کنند. دیگر بانک‌ها در خرید تجهیزاتی مانند پنل‌های خورشیدی و فیلترهای آب به وام‌دهندگان کمک می‌کنند. یکی از نوآوری‌های امیدبخش در این زمینه اپلیکیشن آی‌بیلد (iBuild) است که همانند اوبر در بخش‌هایی از آفریقا و آسیا کار می‌کند. این اپ خانوارها را با سازندگان و عرضه‌کنندگان ارتباط و به آنها امکان می‌دهد قیمت‌ها و کیفیت‌ها را مقایسه کنند و برای وام درخواست دهند. برخی عرضه‌کنندگان نیز مستقیماً به تامین مالی می‌پردازند. غول سیمان‌سازی CEMEX در مکزیک برنامه‌ای اعتباری در دست اجرا دارد. مشتریان یک کارمزد هفتگی می‌پردازند و در مقابل از مشاوره فنی و دریافت مواد ساختمانی قبل از پرداخت پول آنها برخوردار می‌شوند. این برنامه از سال 1998 تاکنون 600 هزار خانوار را پوشش داده و بیش از 300 میلیون دلار وام فراهم ساخته است.
برخلاف وام‌های تجاری که اقساط آن از طریق سود کسب‌وکار پرداخت می‌شوند وام‌های مسکن جریان درآمدی آشکاری برای وام‌گیرنده ندارند اما داشتن مسکن وام‌گیرندگان را از پرداخت اجاره رها می‌سازد. برخی وام‌گیرندگان نیز از وام برای ساخت واحدهای استیجاری، مغازه یا حتی مدرسه استفاده می‌کنند. خانه را می‌توان به عنوان مکانی برای کسب درآمد خانوار در نظر گرفت.
سازمان زیستگاه انسان‌ها به تازگی دو مورد ارزیابی را از محصولات تامین مالی خرد که با همکاری بانک‌های شرق آفریقا معرفی شده‌اند به عمل آورد. در اوگاندا احتمال ساخت یک آشپزخانه مجزا در خانه پس از دریافت وام 22 درصد بالا رفت. در کنیا اکثر وام‌گیرندگان سقف و دیوارهای منزل را ارتقا دادند. در هر دو مورد رضایت از منزل بالا رفت هرچند سطوح اضطراب و حضور در مدرسه بدون تغییر باقی ماند. نرخ بازپرداخت وام‌ها بالا بود. کوین چتی (Chetty) از سازمان زیستگاه انسان‌ها می‌گوید: ما ثابت کردیم که این مورد همانند یک مورد تجاری است. اعتبارات خرد پرهزینه‌اند چراکه وام‌دهندگان باید حتی در مورد کوچک‌ترین مبالغ ریسک را ارزیابی و بازپرداخت را پایش کنند. وام‌های مسکن معمولاً بزرگ‌تر از وام‌های تجاری هستند، بنابراین فرآیند آنها به نسبت کم‌هزینه‌تر است. همچنین آنها سررسیدهای طولانی‌تری دارند بنابراین وام‌دهندگان باید در پی منابع درازمدت باشند. با توجه به فرآیندهای کند دادگاهی و نبود رقابت نرخ بهره سالانه عمدتاً به 20 تا 35 درصد می‌رسد. برخی سازندگان قطعاً به دنبال اعتبارات هستند اما تا زمانی که این مشکلات ساختاری حل نشوند دیگران کارها را طبق روش‌های قدیمی انجام می‌دهند حتی اگر این کار بدان معنا باشد که باید زمان بیشتری انتظار بکشند تا سقف مناسبی بر روی سر بکشند.
منبع: اکونومیست
