دفاع کارشناسی از طرح افزایش حق کمیسیون معاملات ملکی

در صنف مشاوران املاک اگر چه همه یک‌صدا بر طبل تغییر نرخ حق کمیسیون و افزایش آن می‌کوبند اما در میان آنها، کمتر کسی پیدا می‌شود بتواند علت کوبیدن بر طبل افزایش را توجیه کند. شاید این ناتوانی در بیان استدلال کارشناسی باعث شده بعد از سال‌ها اقدام برای تغییر فرمول، هنوز فرمول متعلق به 13 سال پیش ملاک عمل قرار بگیرد. درباره اصل خواسته مشاوران املاک با آمر اکبریان فعال بازار مسکن و مدیر یکی از سایت‌های مجازی معاملات مسکن گفت‌وگو کرده‌ایم. وی می‌گوید:در سال‌های قبل، کسب ‌و کار بنگاه‌های مسکن در 10 ماه از سال، مناسب و رو به راه بود اما در یکی دو سال گذشته، حداکثر فقط در چهار ماه از سال امکان بازاریابی و مشاوره ملکی وجود دارد و در مابقی سال، خرید و فروش ملک کاملاً در رکود است؛ شبیه وضعیتی که الان در بازار مسکن حاکم است.

  درآمدی که بنگاه‌های مسکن در شهر تهران از محل معاملات عایدشان می‌شود با توجه به حجم معاملات، قابل توجه است. با این حال از آنجا که هزینه بنگاه‌داری در مقایسه با درآمد دریافتی ناچیز است، ظاهراً توجیه قوی و محکمی برای افزایش ضریب پورسانت از طرف مشاوران املاک وجود ندارد. فکر می‌کنید چرا این صنف به دنبال تغییر پایه دستمزدش است؟

چند وقت پیش آماری به نقل از سامانه رهگیری معاملات مسکن در رسانه‌ها منتشر شد که از کاهش 50 درصدی حجم مبادلات ملکی در تهران خبر می‌داد. با فرض صحت این خبر بنگاه‌های مسکن مشکل بزرگی دارند و آن، سختی تامین درآمد در فصول رکودی بازار است. زمانی که تعداد معاملات مسکن کاهش پیدا می‌کند، درآمد دلالان هم کاهش می‌یابد حال اینکه هزینه‌ها تغییری نمی‌کند. در حقیقت مشاوران املاک درآمد ثابتی ندارند اما هزینه‌های جاری آنها ثابت است و باید ماه به ماه پرداخت شود.

  اما مشاوران املاک می‌توانند در دوره‌های رونق به اندازه چند ماه رکود، درآمد کسب کنند.

این گفته شما در سال‌های قبل صحت داشت اما الان اوضاع کاملاً متفاوت شده است. در سال‌های قبل، کسب ‌و کار بنگاه‌های مسکن در 10 ماه از سال، مناسب و رو به راه بود. اما در یکی دو سال گذشته، حداکثر فقط در چهار ماه از سال امکان بازاریابی و مشاوره ملکی وجود دارد و در مابقی سال، خرید و فروش ملک کاملاً در رکود است؛ شبیه وضعیتی که الان در بازار مسکن حاکم است.

  هزینه ماهانه بنگاه‌های مسکن چقدر است؟

هر بنگاه معاملات ملکی با سه نفر مشاور املاکی، در تهران ماهی حداقل پنج میلیون تومان هزینه دارد. این رقم البته برای یک بنگاه کوچک تخمین زده می‌شود. بنگاه‌های مسکن درست است دستمزدی به مشاور پرداخت نمی‌کنند اما بابت هزینه‌های تلفن و آب و برق حداقل دو میلیون، آگهی‌های روزنامه‌ها یک میلیون تومان و بابت اجاره محل کسب نیز حداقل ماهی یک میلیون تومان مجبورند پرداخت کنند. بنگاه‌ها قبلاً در بدترین حالت در هشت ماه از سال، قرارداد ملکی تنظیم می‌کردند و از این محل درآمد داشتند اما الان دوره کسب درآمد به نصف این رقم رسیده است.

  حق کمیسیون مشاوران املاک طبق اذعان کارشناسان و اقتصاددان‌ها «قیمت ثابت» نیست بلکه نرخی است بر مبنای ارزش معامله ملک که عدد آن سال به سال بلکه هم ماه به ماه، افزایش پیدا می‌کند. با این حساب چه دلیلی دارد این نرخ افزایش پیدا کند؟

نکته اول برای پاسخ به این پرسش همان بحثی است که پیشتر مطرح کردم، درآمد مشاوران املاک ثابت نیست پس باید قدرت پوشش هزینه‌های یک سال آنها را داشته باشد. نکته دوم نیز به عملکرد اتحادیه برمی‌گردد. اتحادیه فشار زیادی بر مشاوران املاک وارد می‌کند که تعرفه‌های مصوب و حق کمیسیون ابلاغی را رعایت کنند تا به خریدار و فروشنده اجحاف نشود. بنابراین طبیعی است هر جا احساس شود تعرفه‌های مصوب کفاف هزینه‌ها را نمی‌دهد، پایه تعرفه‌ها به صورت قانونی افزایش یابد.

  به نظر شما سطح خدمت مشاوران املاک با عایدی آنها از معاملات، برابری دارد؟

رفتارهای خریدار و فروشنده در بازار مسکن بسیار پیچیده است و اگر مشاوران املاک نباشند، قیمت مسکن چند برابر ارقام کنونی افزایش می‌یابد. در بازار مسکن یک دوره‌ای رونق حاکم است که در این شرایط، فروشنده مدام بابت قیمتی که پیشنهاد می‌کند، دبه می‌کند و قیمت بالاتر را به مشتری تحمیل می‌کند. یک دوره هم رکود حاکم می‌شود که در این شرایط خریدار شروع به ناسازگاری با قیمت پیشنهادی می‌کند. بنابراین ملاحظه می‌کنید همیشه در معاملات مسکن، بر هم خوردن قیمت مورد توافق طرفین وجود دارد و این دلال است که باید از ایده‌ها و شگردهایش استفاده کند تا بتواند معامله را روی کاغذ بیاورد و نهایی کند. مشکل کنونی بازار مسکن این است که خریدار برای خواسته‌ای که دارد، پول به اندازه کافی ندارد. این وضعیت معاملات را به رکود کشانده و فعالیت مشاوران املاک را با مشکل مواجه کرده است. حالا شاید شما این سوال را مطرح کنید که اگر وضع مشکل شده پس چرا تعداد بنگاه‌ها کم نشده است! این موضوع معلول شرایط اقتصاد کشور است. اگر هنوز میل به تاسیس بنگاه مسکن وجود دارد به وخامت اوضاع در سایر شغل‌ها برمی‌گردد نه اینکه الزاماً در بنگاه‌ها، سود کافی یا نجومی تقسیم می‌شود.