بازار مسکن در پنج پرده

سالی که گذشت برای بازار مسکن، دوره عجایب و برای فعالانش، عصر غافلگیری بود. از همان ابتدای سال 99 تقریباً اکثریت دو گروه فعال (حاضر در صحنه معاملات ملک) و کمین‌کرده‌ها (خارج‌شده‌ها از بازار به امید کاهش قیمت و بازگشت دوباره) توقع داشتند قیمت مسکن با خروج از باند صعود، مسیر فرود را در پیش بگیرد. این توقع در پی همان رکوردزنی‌های رشد قیمت و از حالت طبیعی خارج شدن نسبت متغیرهای ملکی ایجاد شد. هفته‌های آخر سال 98 متوسط قیمت مسکن در تهران با بیش از 60 درصد افزایش به 15 میلیون و 600 هزار تومان در هر مترمربع رسید. بعد از آن به دو دلیل «پرتاب خانه‌اولی‌ها به بیرون بازار در اثر امواج جهش دوساله قیمت» و «به هم خوردن نسبت متعارف (همیشگی) یکسری متغیرهای ملکی»، گروه‌های مختلف از طیف فعال در بازار مسکن این‌طور تحلیل کردند که کار تورم مسکن تمام است و سال 99 باید منتظر کاهش‌قیمت‌ها بود. سهم خانه‌اولی‌ها (مصرفی‌ترین نوع تقاضا) از معاملات خرید خانه طی یکی دو سال گذشته به زیر 25 درصد معاملات رسید ضمن آنکه از هر 100 زوج فاقد مسکن فقط 30 خانوار توانستند صاحب مسکن شوند. امواج مخرب جهش قیمت مسکن اما فقط متوجه خانه‌اولی‌ها نشد بلکه نسبت قیمت مسکن به اجاره‌بها و نسبت قیمت آپارتمان‌های تهران به دیگر شهرها نیز به هم ریخت. نسبت قیمت مسکن به اجاره‌بها در ابتدای سال 99 از سقف متعارف عددی 25 فراتر رفت که به معنای حبابی شدن قیمت مسکن بود. نسبت قیمت واحدهای مسکونی شهر تهران به قیمت خانه‌ها در کل کشور نیز از عدد سه جلوتر زد که یک واحد عددی بیشتر از حالت طبیعی بود.

بنابراین همه شواهد و قرائن در ابتدای امسال نشانگر اوضاع غیرطبیعی قیمت مسکن و سرریز شدن ظرفیت رشد مثبت قیمت بود. به‌رغم این واقعیت اما نه‌تنها بازار مسکن در سال 99 از فاز جهش خارج نشد که موج‌های جدید رشد قیمت با ارتفاع بیشتر سراغ آپارتمان‌ها آمد.

مرحله اول طوفان تورمی قیمت مسکن، سال 97 اتفاق افتاد. در آن سال، متوسط قیمت واحدهای مسکونی فروش‌رفته در تهران 7 /5 درصد در هر ماه (رشد ماهانه میانگین) افزایش یافت. سال 98 میزان رشد میانگین قیمت مسکن در هر ماه کمتر از سال 97 شد اما تجمیع دو رشد سالانه متوالی از یک‌سو و رشدهای مقطعی بالای 5 تا 11 درصد در برخی از ماه‌های سال 98 از سوی دیگر باعث شد آثار تخریبی مرحله دوم طوفان تورمی یا بهتر است گفته شود اثر تجمیعی رشد دوساله قیمت مسکن بر کل بازار (فرآیند معاملات و رفتار خریداران و فروشنده‌ها)، به شکل تصاعدی در مقایسه با سال اول جهش (97)، افزایش یابد. سال 98 میانگین قیمت مسکن در تهران در هر ماه به‌طور متوسط 1 /3 درصد نسبت به ماه قبل افزایش پیدا کرد. با این حال، در سال 99 طوفان دوساله تورم مسکن از همان مبادی اولیه (محرک‌های قیمت)، با انرژی بیشتری شارژ شد و قدرت تخریبی آن از هر دو سال (97 و 98) بیشتر شد.

در سالی که گذشت میانگین تورم ماهانه مسکن نرخ 6 /7 درصد را به ثبت رساند. این، یعنی رشد قیمت مسکن با سرعتی معادل دو برابر سال 98 که به معنای طوفان شدیدتر تورم ویرانگر در بازار ملک است. میزان رشد قیمت مسکن در سال 99 از هر دو سال 97 و 98 بیشتر شد آن هم در شرایطی که رکود معاملات خرید آپارتمان سال‌به‌سال عمیق‌تر و سنگین‌تر شد.

ریشه‌یابی آنچه در سال 99 بر بازار مسکن گذشت (رشد شدید قیمت توام با افت شدید معاملات) مشخص می‌کند ترکیبی از عوامل خارجی و داخلی نقش داشته است. تاکید بر عوامل خارجی (ترتیب اثرگذاری)، به علت وزن بالای این عوامل در مقایسه با عوامل داخلی است.

سال 99 اگر اوضاع تحولات بازار مسکن براساس عرف پیش می‌رفت باید سال تخلیه حباب قیمت مسکن و فروکش کردن تورم ملکی می‌شد اما چنین نشد. سیر تحولات بازار مسکن 99 را می‌توان در پنج پرده بررسی و تشریح کرد:

سایه سنگین بورس در ثلث اول سال 99

بازار مسکن در چهار ماه اول امسال به‌شدت متاثر از صعود شاخص در بازار سهام بود. هیجان بورس‌بازی و سودگیری در بازار سهام باعث شد گروه موازی (سایر سرمایه‌گذاران) برای عقب نماندن از بازدهی سرمایه‌گذاری‌های بورسی، سراغ بازار ملک بیایند. این حرکت باعث شد به‌رغم حجم پایین معاملات مسکن، به خاطر غیرمصرفی بودن جنس خریداران، قیمت آپارتمان‌ها به رشد خود ادامه دهد. در حقیقت، صعود تند «شاخص»، انتظارات تورمی را تقویت کرد و بر روند قیمت مسکن نیز تاثیر فزاینده گذاشت. تحولات بازار سرمایه در سال 98، آن‌چنان تاثیر مستقیم و محسوس بر بازار مسکن نداشت. در سال 98، بازیگردان خارجی بازار مسکن، نرخ ارز بود. شوک‌های ارزی آن سال عامل شکل‌گیری انتظارات تورمی و تحریک خریدهای سرمایه‌ای در بازار مسکن بود. هر عامل ارزی در ثلث اول سال 99 نیز اثر تحریک‌کننده بر معاملات ملک داشت اما تاثیر بورس به مراتب بیشتر از ارز بود.

سایه سنگین بورس بر سر بازار مسکن فقط به تحت تاثیر قرار دادن خریداران سرمایه‌ای محدود نشد بلکه سمت مقابل یعنی مالکان را نیز متاثر کرد. توقعی که برای کاهش قیمت مسکن در ابتدای 99 وجود داشت عملاً در برابر انتظارات تورمی ناشی از بازدهی بورس و ارز، بی‌رمق شد. انتظارات تورمی در بازار مسکن به این معنی است که حاضران در این بازار با نگاه به قیمت‌های نسبی و جا افتادن بازدهی ملک از بازدهی سایر بازارها، در محاسباتشان، انتظار رشد بیشتر قیمت را لحاظ می‌کنند. این انتظار اثر دومینویی بر خریدوفروش آپارتمان دارد؛ می‌خرند چون انتظار دارند گران‌تر بفروشند. همین انتظار، نسبت قیمت‌ها را از حالت متعارفش با سرعت زیادی خارج (منحرف) کرد.

بورس نزولی شد اما مسکن‌...

بازار سهام هم در زمان صعودش و هم در زمان سقوطش، تقریباً یک اثر مشابه در بازار مسکن گذاشت. در اواخر تابستان و بعد از آنکه شاخص در بازار سهام وارد سراشیبی (کاهش) شد و بازدهی هفتگی و ماهانه بورس منفی شد، این تحلیل از سوی عده‌ای مطرح شد که معکوس شدن جریان بازدهی بورس باعث کاهش قیمت مسکن می‌شود. اما در واقعیت به خاطر آنکه ریشه انتظارات تورمی در همه بازارها، از یک جای مشترک به وجود آمده بود، تغییر جهت یک بازار نمی‌توانست دلیل محکمی برای تغییر جهت بازارهای دیگر باشد بلکه حتی برعکس، چون ریشه انتظارات هنوز خشکانده نشده بود، امن نماندن یک بازار برای سرمایه‌گذاری می‌توانست باعث کیش سرمایه‌ها به بازار دیگر (جای امن برای سرمایه‌گذاری) شود. این اتفاق رخ داد. در اواخر تابستان مطابق آنچه مشاوران املاک در مناطقی از تهران و دیگر شهرهای بزرگ اعلام کردند، نشانه‌هایی از مجهز شدن یکسری از متقاضیان به بودجه مکفی خرید خانه مخابره شد. مهرماه قیمت مسکن 10 درصد نسبت به شهریور رشد کرد. این رشد تند و شدید، خود علامتی از هجوم نسبی سرمایه‌های جدید به بازار ملک بود.

واکنش مثبت به انتخابات آمریکا

بهترین مقطع زمانی (نسبی) در بازار مسکن سال 99 را می‌توان دو ماه پایانی پاییز عنوان کرد. بهترین برای خانه‌اولی‌ها و البته برای سازنده‌ها و بدترین زمان برای حباب‌سازها و سفته‌بازهای ملکی.

آبان امسال بعد از مشخص شدن نتایج اولیه انتخابات آمریکا و امیدواری به پایان عصر ترامپ، در همه بازارها، کاهش ریسک غیراقتصادی احساس شد. این کاهش به معنی پایان کار انتظارات تورمی و شکل‌گیری انتظارات گشایشی بود. امیدواری یا خوش‌بینی به حل مساله برجام، فروش نفت و احیای درآمد مناسب ارزی به عنوان سه حس مثبت نسبت به این رخداد غیراقتصادی، اثر قوی بر روند قیمت‌ها در اقتصاد (بازارهای دارایی) گذاشت. بازار مسکن نیز به قدری منتظر یک خبر خوش به نفع بهبود اوضاع قیمت بود که در همان آبان‌ماه، تورم ماهانه مسکن در شهر تهران تا مرز صفر شدن سقوط کرد؛ رشد دورقمی قیمت مسکن (تورم ماهانه) به زیر دو درصد در آبان رسید.

در ماه‌های آبان و آذر، به ترتیب سرعت رشد قیمت مسکن به‌شدت کاهش یافت و قیمت اسمی بیش از یک درصد افت ماهانه را تجربه کرد. در این دو ماه، دو اتفاق کلیدی در بازار معاملات ملک رقم خورد. اول اینکه خریدهای سرمایه‌ای (تقاضای غیرمصرفی) در بازار مسکن فروکش کرد چون مشخص شده بود با پایان کار ترامپ، دست‌کم اوضاع به سمت بدتر شدن نخواهد رفت و چه‌بسا گشایش‌هایی در بازار نفت و ارز اتفاق بیفتد بنابراین دلیلی برای تورم بیشتر در بازار ملک وجود ندارد. دوم هم، سروکله فروشنده‌ها در این بازار پیدا شد. با افزایش فایل فروش آپارتمان به میزان حداقل 5 /1 برابر ماه‌های قبل از یک‌سو و اعلام تخفیف و فروش فوری در فایل‌ها از سوی دیگر، معادله بازار مسکن به نفع خریداران مصرفی شروع به تغییر کرد. در بازار مسکن از نیمه سال 97 تاکنون، خریدار مصرفی در اقلیت و خریدار سرمایه‌ای در اکثریت بود. بنابراین هر نوع شوک غیرتورمی به بازار ملک در این ماه‌ها می‌توانست موتور سرمایه‌گذاری ملکی را از کار بیندازد و چون جنس مصرفی حضور ندارد، زمینه قوی برای کاهش قیمت مسکن شکل بگیرد. این اتفاق در پایان پاییز رخ داد. اما ادامه پیدا نکرد.

واکنش منفی به ریزش بازارها

دی‌ماه امسال بازدهی در بازارهای ارز و سکه به‌شدت منفی شد و روند کاهش شاخص در بازار سهام نیز تداوم یافت. این پرده چهارم از بازار مسکن 99 است که نشان می‌دهد بازار مسکن چطور در جریان ریزش نرخ بازدهی بازارهای مختلف باز هم توانست حفظ موقعیت کند و برخلاف جهت بقیه، دوباره رشد قیمت را تجربه کند.

ماجرا از این قرار است که پس‌لرزه‌های ریزش قیمت در بازارهای ارز و سکه و بورس، سرمایه‌گذاران باسابقه این بازارها را به فکر تبدیل دارایی انداخت؛ کجا از بازار مسکن امن‌تر و کم‌ریسک‌تر. ریسک صفر سرمایه‌گذاری (بلندمدت) در بازار ملک عامل جذب اخراج‌شدگان بازارهای دیگر شد. نتیجه آنکه در دی‌ماه امسال رشد قابل توجه حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران ناشی از ناامن شدن بازارهای موازی بود که در نهایت اثر خود را بر روند قیمت مسکن به شکل رشد حدود دودرصدی قیمت‌ها گذاشت.

بازگشت انتظارات تورمی در هفته‌های پایانی

پرده آخر از معاملات مسکن سال 99 با عقبگرد بازار به نیمه اول سال، کامل شد.در هفته‌های اخیر انتظارات تورمی دوباره شکل گرفت. سرمایه‌گذاران توقع داشتند عصر پساترامپ را خیلی زود به صورت حل مساله برجام و پایان تحریم‌ها ببینند. اما این اتفاق نیفتاد و این ندیدن و نشدن تا حدودی باعث تغییر جهت انتظارات گشایشی به انتظارت تورمی شد. بهمن‌ماه امسال بازدهی بازارهای موازی مسکن بار دیگر نرخ دو‌رقمی را به خود دید. در بازار مسکن نیز به‌تبع، سرمایه‌گذاران برگشتند و فروشنده‌ها نیز تا حدودی از بازار خارج شدند. در حال حاضر، کاملاً همچون روزهای پایانی سال 98، این توقع وجود دارد که قیمت مسکن حداقل 20 تا 25 درصد کاهش پیدا کند. متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران از 28 میلیون تومان عبور کرده است. سطح قیمت آپارتمان‌های پایتخت برای برگشت نسبت قیمت‌ها به سطح متعارف، باید به زیر 25 میلیون تومان (حداقل) کاهش پیدا کند. نسبت رشد قیمت مسکن با رشد نقدینگی، نسبت قیمت به اجاره و همچنین نسبت قیمت مسکن تهران به کشور همگی از این حکایت دارد که سطح فعلی قیمت واحدهای مسکونی در بازار، بالاتر از ارزش واقعی‌اش قرار دارد.

نقش غیرقابل انکار سه عامل داخلی

در بازار مسکن نقش سه عامل داخلی در شکل‌گیری وضع موجود را نباید نادیده گرفت؛ زمین، مصالح و رکود ساختمانی. قیمت زمین طی یک سال گذشته تندتر از قیمت مسکن رشد کرد. این رشد بیشتر باعث شده نسبت قیمت زمین به مسکن از عدد 1 /1 اوایل دهه 90 به بیش از 5 /1 برسد. زمین یک‌ونیم برابر مسکن، ارزش معاملاتی پیدا کرده است که خیلی بالاست و این نسبت برای سازنده‌ها اصلاً صرفه اقتصادی برای ساخت‌وساز ندارد.

قیمت مصالح ساختمانی نیز در سال 99 بالاترین رشد را تجربه کرد. میانگین قیمت مصالح ساختمانی بیش از 100 درصد نسبت به سال 98 افزایش یافته است. این قیمت میانگین، متوسط قیمت 15 گروه اقلام مصالح ساختمانی است که البته قیمت آهن‌آلات و میلگرد بیش از بقیه مصالح ساختمانی رشد کرده است. نکته ماجرای بازار مصالح ساختمانی آن است که طبق گفته سازنده‌های مسکن، در سال‌های اخیر قیمت مصالح به قدری کم بود که وزنه آن‌چنانی در محاسبات سازنده‌ها از بابت ریسکی شدن ساخت‌وساز نبود. اما الان برای برخی سازنده‌های کوچک‌مقیاس با بنیه مالی ضعیف، تورم مصالح ساختمانی حتی از تورم زمین هم جدی‌تر شده است.

دو عامل تورم زمین و تورم مصالح ساختمانی باعث شده رکود ساخت‌وساز مسکن برای ششمین سال متوالی تکرار شود و تیراژ آپارتمان‌سازی در شهرهای کشور امکان رشد و افزایش را پیدا نکند.

آنچه در سال‌های اخیر در کشور ساخته شده است نصف آن رقمی است که باید باشد. سالانه در کشور نیاز به ساخت 900 هزار واحد مسکونی است در حالی که در این دوره سالانه کمتر از 500 هزار واحد مسکونی (به‌طور متوسط) احداث شده است.

بازار مسکن 1400

اگر مشکلات غیراقتصادی و بدبینی‌های فعالان اقتصادی حل نشود، وضعیت امسال برای سال بعد نیز در بازار مسکن قابل تصور و از هم‌اکنون قابل مشاهده است. البته این پیش‌بینی حتماً آینده‌نگری مطلق نیست؛ چراکه با مالیات می‌شود اشتهای سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی ملکی را کور کرد.مالیات‌ستانی صحیح و کارآمد به ریسک صفر سفته‌بازی ملکی پایان می‌دهد و برای سفته‌بازان هزینه ایجاد می‌کند.یک درصد مالیات سالانه بر املاک مسکونی برای همه مالکان و دو درصد برای چندخانه‌ای‌ها باعث می‌شود دو اتفاق در بازار رقم بخورد. اتفاق اول فروشنده شدن سریع سرمایه‌گذاران ملکی است و اتفاق دوم نیز ورود خانه‌های خالی و بدون استفاده به بازار اجاره است.دریافت این مالیات دست‌کم باعث خواهد شد 30 تا 40 درصد از واحدهای مسکونی که طی دو سال اخیر خریداری شده است، به بازار عرضه شود. این افزایش عرضه خود اثر ثانویه دارد و باعث فزونی عرضه بر تقاضای حداقلی و در نتیجه جرقه کاهش قیمت می‌شود.سال آینده کماکان تقاضای موثر و اصلی که همان خانه‌اولی‌ها هستند در بازار مسکن حضور ندارد چون بسیار بعید است بانک مرکزی حاضر شود سقف وام خرید مسکن را حداقل تا دو برابر وضعیت فعلی افزایش دهد. قدرت خرید وام مسکن در حال حاضر چهار مترمربع است که این رقم باید حداقل بهای خرید 20 تا 25 مترمربع را پوشش دهد. سیاستگذار پولی معتقد است برای افزایش سقف وام خرید مسکن باید قدرت پرداخت اقساط ماهانه و عرضه مناسب وجود داشته باشد تا قیمت‌ها جهش نکند. این در حالی است که طی سه سال اخیر که سقف وام مسکن رشد نکرد، بدترین شرایط تورمی در این بازار رقم خورد.