فروکش قیمت مسکن

پس از افزایش قیمت‌های شدید در بازارهای موازی مسکن، شاهد تعدیل قیمت ارز و طلا و ریزش شاخص کل بورس تهران بودیم. در این زمینه برخی کنشگران بازار مسکن از احتمال کاهش قیمت مسکن در ماه‌های آتی هم سخن می‌گویند. این عده از کنشگران ضمن حبابی دانستن قیمت مسکن چشم‌انداز کاهشی برای قیمت مسکن متصور هستند.

از سوی دیگر طبق آخرین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران که مربوط به مهرماه ۹۹ است، متوسط قیمت هر متر‌مربع مسکن به عدد 26 میلیون و 720 هزار تومان رسیده که این عدد نسبت به ماه قبل، رشد ۱۰‌درصدی و نسبت به مهر سال ۹۸ رشد ۱۱۰‌درصدی را نشان می‌دهد.

همچنین در هفت‌ ماه نخست سال 1399 میانگین قیمت یک متر‌مربع مسکن تهران از حدود متری ۱۵ میلیون تومان در اسفند گذشته به عددی بالغ بر ۲۶ میلیون تومان در مهرماه ۹۹ رسیده است.

از دیگر‌سو در روزهای اخیر شاهد کاهش قیمت ارز و طلا در بازارهای داخلی بوده‌ایم. شاخص کل بورس تهران نیز پس از عبور از قله دو میلیون‌واحدی با ریزش سنگین به کانال یک میلیون و 300 هزار‌واحدی سقوط کرده است. حال این پرسش مطرح است که آیا اصلاح قیمت‌ها (بعد از افزایش شدید قیمتی) در بازارهای طلا و ارز و همچنین ریزش شاخص کل بورس به بازار مسکن هم تسری خواهد یافت؟ آیا باید شاهد کاهش قیمت مسکن در آینده‌ای نزدیک باشیم؟ آیا افزایش یا کاهش نرخ ارز تناظر یک‌به‌یک با بازار مسکن دارد؟ مثلاً در صورت افزایش صد‌درصدی قیمت ارز آیا الزاماً باید شاهد افزایش صد‌درصدی قیمت مسکن هم باشیم؟

در پاسخ به پرسش‌های فوق باید به این نکته اشاره کرد که گرچه نرخ ارز یکی از پارامترهای تاثیرگذار بر بازار مسکن است اما الزاماً این تاثیر به تناظر یک‌به‌یک نمی‌انجامد.

به‌عبارتی نمی‌توان انتظار داشت به ازای هر درصد تغییر در بازارهای موازی به‌خصوص نرخ ارز شاهد همان میزان تغییر در قیمت بازار مسکن باشیم. حال باید دید با توجه به شرایط مختلف اقتصادی در چند ماه باقی‌مانده از سال ۹۹ نرخ ارز چه سرنوشتی پیدا خواهد کرد.

وضعیت تحریم‌ها، میزان فروش نفت و درآمدهای ارزی، کسری بودجه شدید دولت و نحوه تامین آن و‌... می‌تواند مسیرهای متفاوتی را برای بازار ارز ترسیم کند. یکی از اصلی‌ترین بحران‌های پیش‌روی بازار مسکن بحران عرضه و تولید مسکن است. میزان تولید مسکن و ساخت‌و‌ساز در سال‌های گذشته کاهش داشته است.

کمبود تولید مسکن در ایران

اکنون در کشور نیازمند تولید سالانه ۸۰۰ هزار تا یک میلیون واحد مسکن هستیم در صورتی‌که آمار رسمی از ساخت چندصد هزار واحد کمتر از نیاز سالانه حکایت دارد. این کاهش تولید در کنار کسری تولید سال‌های قبل وضعیت بسیار خطیری در سمت عرضه ایجاد می‌کند. غالب مسکن تولیدی در کشور توسط بخش خصوصی احداث می‌شود که در سال‌های اخیر با کاهش اقبال این بخش جهت احداث واحدهای مسکونی جدید مواجه بوده‌ایم. از دلایل کاهش اقبال بخش خصوصی به تولید مسکن می‌توان به بی‌ثباتی اقتصادی، افزایش ریسک تولید مسکن، افزایش مداوم قیمت مصالح ساختمانی، کمبود زمین جهت احداث مسکن و افزایش قیمت آن، وضع مالیات‌های گوناگون، هراس تولیدکننده از پیش‌فروش واحدها به علت تغییرات شدید قیمتی، ناکافی بودن رقم تسهیلات بانکی و‌... اشاره کرد.

باید توجه داشت به غیر از نرخ ارز و میزان عرضه و تولید واحدهای مسکونی متغیرهای زیاد دیگری نیز بر بازار مسکن اثرگذار هستند، برخی از این متغیرها اثر افزایشی و برخی دیگر نیز اثر کاهشی بر بازار مسکن دارند.

متغیرها عبارت‌اند از:

 سیاستگذاری‌های کلان اقتصادی

 تورم

 میزان رشد اقتصادی

 سرعت افزایش نقدینگی

 طرح‌ها و لوایح مسکنی دولت و مجلس

 قدرت خرید خانوار

 میزان تسهیلات ساخت و خرید مسکن

 انواع مالیات‌ها

 مساله زمین و کمیابی آن مخصوصاً در کلانشهرها

 میزان سود تولید مسکن

 و‌...

از دیگر سو شاخص P به R مسکن که از آن به‌عنوان شاخص حباب‌سنج مسکن یاد می‌کنند و از تقسیم قیمت یک متر‌مربع مسکن بر قیمت اجاره آن به‌دست می‌آید عددی بالاتر از سقف‌های تاریخی خود را نشان می‌دهد.

این شاخص در سال‌های گذشته همواره عددی بین ۱۴ تا ۲۵ بوده است اما در حال حاضر با رشد شدید قیمت مسکن از ۳۰ هم گذر کرده است.

از این‌رو اگر بخواهیم صرفاً این شاخص را مبنای پیش‌بینی قرار دهیم یا باید منتظر کاهش قیمت اسمی مسکن باشیم یا اینکه شاهد جهش قیمت اجاره‌بها باشیم که این جهش قیمتی اجاره‌بها با توجه به کاهش قدرت اقتصادی خانوارها با محدودیت‌های بسیاری مواجه است. در فرض دیگر می‌توان متصور شد که میزان و درصد رشد اجاره‌بها (مخرج کسر) از میزان رشد قیمت هر متر‌مربع مسکن بیشتر باشد تا به مرور زمان شاهد اصلاح این نسبت باشیم. هر چند این امکان هم وجود دارد که با توجه به تحولات اقتصادی اخیر اساساً باید به نسبت‌های جدید و بالاتری در باب قیمت مسکن به اجاره آن بیندیشیم.

به علت شرایط کلی حاکم بر اقتصاد ایران و کمبود عرضه شدید مسکن، هنوز دو‌رنمای بلند‌مدت قیمت مسکن افزایشی است ولی این امکان هم متصور است که پس از افزایش قیمت‌های صورت‌گرفته در هفت ماه نخست سال ۹۹ به تدریج شاهد ثبات قیمت مسکن و کاهش شیب منحنی افزایش قیمت مسکن باشیم. با این حال کاهش شدید قیمت اسمی مسکن، به نظر دور از ذهن می‌رسد.

قیمت چسبنده مسکن

یکی از خاصیت‌های قیمت مسکن در ایران چسبندگی رو به بالای قیمت مسکن است و به ندرت اتفاق می‌افتد که قیمت اسمی مسکن کاهش یابد و در صورت کاهش هم معمولاً این کاهش تک‌رقمی است. با رصد تاریخچه بازار مسکن درمی‌یابیم که در موارد بسیار اندکی پس از جهش‌های قیمتی شدید کاهش جزئی قیمت مسکن داشته‌ایم.

به نظر می‌رسد درصورت عدم بروز اتفاق خاص و تاثیرگذار عمده در فضای سیاسی و اقتصادی کشور یکی از محتمل‌ترین سناریوها کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در کوتاه‌مدت (ماه‌های باقی‌مانده از سال ۹۹) باشد.