اسکلت‌سازی در بورس
آیا می‌توان مسکن و املاک را به بازار مالی آورد؟
مجید حیدری: وزیر امور اقتصادی و دارایی از شروع به کار بورس املاک و ساختمان در روزهای آتی خبر داده است. بر این اساس، قرار است که بخشی از املاک دولتی نیز توسط این مکانیسم عرضه شود. از سوی دیگر، خبرها حاکی از آن است که قرار است از ظرفیت بورس در بخش تامین مالی بخش مسکن و حتی پروژه‌های حمل‌ونقل در کشور استفاده شود. اما سوال این است که آیا ورود مسکن به بورس در شرایط کنونی میسر است؟
کارشناسان در خصوص راه‌اندازی بورس املاک و ساختمان نقدهایی دارند، به اعتقاد برخی از کارشناسان ماهیت مسکن با دیگر کالاها تفاوت دارد. در حال حاضر مکانیسم‌هایی که در بازار مسکن وجود دارد؛ مانند سایت‌هایی که تصاویری از املاک را معرفی می‌کنند و افراد در واقع بعد از مشاهده، قیمت‌هایی را اعلام می‌کنند- یک روش منصفانه است که کاملاً مبتنی بر حراج نیز هست یعنی همان روشی که در بورس برای تعیین قیمت به کار گرفته می‌شود، ضمن اینکه در جهان نیز از همین مکانیسم قیمتی برای قیمت‌گذاری استفاده می‌شود. اما اینکه مسکن در بورس عرضه شود علاوه بر اینکه یک کالای غیرهمگن است، هیچ تجربه‌ای هم در جهان از این نوع فروش ملک وجود ندارد. در هر حال باید پذیرفت کشورهای پیشرفته‌ای در دنیا وجود دارد که از منظر ابزارهای مالی بسیار پیشرفته‌تر از ایران هستند اما در هیچ کدام از این کشورها مشاهده نشده که املاک را در بورس و با مکانیسم بازار سرمایه عرضه کنند. اما شاید کسانی که بورس مسکن را مطرح می‌کردند معتقدند این اقدام می‌تواند از معاملات مکرر، سفته‌بازی و رشد نابسامان قیمت مسکن جلوگیری کند؛ به اعتقاد کارشناسان، انجام معاملات الکترونیک، تولید اسناد مالکیت الکترونیکی و در تکمیل آن قوانین مالیاتی به خوبی می‌تواند سفته‌بازی را کنترل کند و اداره ثبت اسناد و املاک کشور در زمینه تولید اسناد الکترونیکی اقدامات بسیار خوبی را انجام داده و در حال حاضر بخشی از اسناد مالکیت کشور به صورت الکترونیکی صادر می‌شوند، ضمن اینکه معاملات نیز در سامانه اطلاعات املاک و مستغلات ثبت می‌شود، حال در این شرایط اگر قوانین مالیاتی اصلاح شود می‌تواند مکمل جلوگیری از فسادهای احتمالی بازار مسکن باشد. همچنین اگر به دنبال نظارت بیشتر بر عرضه و فروش مسکن باشیم، نهادهای نظارتی مانند سازمان بازرسی کل کشور، دیوان محاسبات و سایر دستگاه‌های نظارتی می‌توانند به این موضوع ورود کنند که آیا تعیین قیمت‌های پایه، نحوه عرضه، تقویت تقاضا یا مزایده‌ها طبق مقرارت صورت می‌گیرد یا خیر. بنابراین نظارت بر این موضوعات ارتباطی با بورس ندارد؛ چراکه حتی اگر به فرض مسکن قابل عرضه از طریق بورس باشد موظف به رعایت قوانین بالادستی توسط بورس است. بورس آینه‌ای از عرضه و تقاضاهای بازار است که در یک نقطه به تعادل می‌رسد؛ اما اینکه محل آن در یک سایت اینترنتی، بنگاه معاملاتی یا در بورس باشد واقعاً تفاوتی ندارد اما هر چه تلاش شود تا نیروهای عرضه و تقاضای بیشتری را به سمت قیمت واقعی کالا متمرکز کنیم، می‌توان انتظار داشت نرخ‌ها واقعی‌تر شود؛ چراکه طبیعتاً هرچه میزان تقاضا و تعداد بازیگران بازار افزایش یابد نرخ‌ها واقعی‌تر خواهند شد.
